某溫泉山莊項目整合定位策略研究報告-文庫吧在線文庫
【正文】 個采光功能 ,即無景觀功能支持又無其他輔助功能作用 ,是對有限空間的巨大浪費 . 雙主人套間設置為部分多人口家庭結(jié)構(gòu)提供了一種新的選擇 .策略模塊五：產(chǎn)品力提升ACTION ７： L型 聯(lián)排５ 特色戶型設計76u 首層 U型環(huán)繞花園設計完美解決聯(lián)排別墅由于縱深過長而造成需要天井中空來進行必要性采光的窘態(tài) ,同時還能形成天然的內(nèi)庭園景 ,到達室內(nèi)與室外空間的天然延伸 。u部分功能區(qū)間為了通風采光存在隱私感缺陷 。u 一層空間功能較為完備。 結(jié)合本地的氣候，量身訂制 門樓、客用走廊、大廳、正餐廳、起居室 …… 全部都是 7米挑空，能完美的保證通風采光；216。 49策略模塊五：產(chǎn)品力提升ACTION 2:建筑立面從都市型轉(zhuǎn)化為休閑型2對原立面進行鋪裝改造，體現(xiàn)休閑韻味；裙樓采用石材鋪裝，凸現(xiàn)建筑與自然的和諧共生 ；立面采用素雅的色系，緩解建筑體量的厚實，強調(diào)材質(zhì)質(zhì)感對比。 41策略模塊四：項目概念導入ACTION 2:生活藍本山水度假勝地：瑞士洛桑洛桑 還是著名的ＢＥＪＡＴＲ芭蕾舞的故鄉(xiāng)，３０年以來，為青年演員舉行的最具權(quán)威的芭蕾舞大賽ＰＲＩＸ?。模拧。蹋粒眨樱粒危危?，一直就在洛桑舉辦。35策略模塊三：項目整合定位ACTION 3:項目產(chǎn)品定位需求導向第二居所購房（投資）面積選擇研判 ：潛購者購房面積選擇主要集中在 45－ 80和 150－ 200㎡兩個區(qū)間 。26策略模塊三：項目整合定位ACTION 2:項目市場占位客戶心理山水情懷：向往與自然和諧對話、依水而居的生活境界身份標簽：物業(yè)需要跳出物質(zhì)的層面充盈主人的身份頤情養(yǎng)生：在優(yōu)越的經(jīng)濟環(huán)境基礎上希望延年益壽洋化取向：心理上傾向具有強勢的西方文化研判 ：理想的項目市場占位就是要將目標客戶的主要心理需求體現(xiàn)出來。然而，我們用什么途徑或工具能夠有效到達呢？我們在目的地里處于一個什么樣的位置呢？讓我們帶著疑問一起進入：項目整合定位環(huán)節(jié) ……16策略模塊三：項目整合定位ACTION 1:目標客戶定位策略基礎戰(zhàn)略因素 ：溫泉養(yǎng)生型 “第二居所 ”發(fā)展方向區(qū)位條件 ：珠三角 1小時城際交通網(wǎng)絡政府導向 ：高檔、時尚、現(xiàn)代的休閑度假、溫泉養(yǎng)生勝地市場限制 ：從化社會經(jīng)濟發(fā)展相對滯后項目體量 ：總建面積在 8萬平方米以下研判 ：以上五項基礎因素是本項目進行目標客戶定位的推導原點。已挖土、填土地、建有爛尾別墅和擋土墻、鋼筋混凝土墻。7策略模塊一：項目資源解讀資源 Ⅴ ：取地成本較低、最實在的營銷利器名稱 起拍價 成交價（萬元）從化市溫泉鎮(zhèn) “ 溫泉山莊 ” 國有土地使用權(quán)（面積約 :㎡） 地塊一 從府國用（1992）字第 2號28906㎡該地塊已挖土、填土，上建有一期別墅、二期別墅、毛石擋土墻、鋼筋混凝土擋土墻。希望隨著本報告的展開，能夠逐步呈現(xiàn)出解決問題的有效途徑 ……2策略思路 項目資源解讀 策略模塊一項目 swot分析及戰(zhàn)略規(guī)劃 策略模塊二項目整合定位 策略模塊三產(chǎn)品力提升建議 策略模塊五 項目概念導入 策略模塊四3策略模塊一：項目資源解讀資源 Ⅰ ：頭文字 “ 氡 ” ，溫泉資源盛名在外n從化溫泉是一種含氡及多種元素的珍稀蘇打泉， 可與瑞士等世界名泉媲美 ；n從化溫泉 水質(zhì)晶瑩、無色無味，被譽為嶺南第一溫泉 ；n溫泉溫度高低不一，最低 36℃ ，最高 71℃ ，四季浸浴皆宜；n對各種關(guān)節(jié)炎和皮膚、消化器官、神經(jīng)系統(tǒng)等疾病有輔助療效。在這種背景下，擁有湖光山色及適度交通半徑的溫泉 “別業(yè) ”（第二居所）就具備了堅實的發(fā)展基礎。研判 ：坡地地形與寬松的規(guī)劃設計條件是項目打造特色產(chǎn)品的物質(zhì)基礎。地塊三 從國用（ 97）字第 3號12808㎡ 該地塊從府國用（ 1992）字第特 4分割出來。從而確立有利于項目規(guī)避風險與發(fā)掘價值的市場發(fā)展方向，現(xiàn)在就讓我們進入下一個策略模塊：項目 swot分析與戰(zhàn)略規(guī)劃 ……10策略模塊二：項目 SWOT分析及戰(zhàn)略規(guī)劃n正宗的溫泉養(yǎng)生資源n山巒河畔的自然環(huán)境n坡地形態(tài)與規(guī)劃條件n賦予項目市場稀缺性n打造特色休閑地產(chǎn)的理想平臺項目優(yōu)勢 屬性研判n區(qū)別外區(qū)溫泉概念盤的關(guān)鍵因素n取地成本相對較低 n最實在的營銷利器n爛尾形象的不良影響n生活配套與市政設施缺位 n對第二居所型置業(yè)影響較小項目劣勢 屬性研判n在項目啟動后影響將逐步降低n已建成洋房樓宇的形象突兀n洋房設計落伍缺乏需求基礎n需要以重建或改建扭轉(zhuǎn)劣勢n需要進行重新定位項目態(tài)勢一：優(yōu)劣研判11策略模塊二：項目 SWOT分析及戰(zhàn)略規(guī)劃n要以正宗形象搶占市場制高點n要以跨區(qū)推廣突破區(qū)域限制n要以市場區(qū)隔性形成搏弈壁壘n有利于項目以正宗形象脫穎而出n經(jīng)濟發(fā)展推動 “第二居所 ”需求的增長n政府對溫泉養(yǎng)生谷品牌的規(guī)劃與推廣 n有利于項目的營銷借勢市場機會 屬性研判n形成項目的市場利基n從化區(qū)域內(nèi)項目的競爭n外區(qū)域溫泉養(yǎng)生概念盤的客戶分流n區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展水平的相對滯后營銷威脅 屬性研判n區(qū)域市場欠缺真正的私家溫泉物業(yè)n城際交通體系的不斷完善 n有利于項目客源的拓展及功能定位的確立項目態(tài)勢二：態(tài)勢把握12SWOT戰(zhàn)略提純 優(yōu)勢（ S） 劣勢（ W）n正宗的溫泉養(yǎng)生資源n山巒河畔的自然環(huán)境n坡地形態(tài)與規(guī)劃條件n取地成本相對較低n爛尾形象的不良影響n生活配套與市政設施缺位n已建成洋房樓宇的形象突兀n洋房設計落伍缺乏需求基礎機遇（ O） 發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會 (SO) 利用機會，克服劣勢（ WO）n“ 第二居所 ” 需求的增長n溫泉養(yǎng)生谷品牌規(guī)劃推廣n欠缺真正的私家溫泉物業(yè)n城際交通體系的不斷完善發(fā)揮資源優(yōu)勢搶占溫泉制高點結(jié)合坡地條件創(chuàng)造產(chǎn)品增值點瞄準 “ 第二居所需求 ” 重新定位發(fā)掘投資型市場需求威脅（ T） 發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅（ ST） 減少劣勢，避免威脅（ WT）n從化區(qū)域內(nèi)項目的競爭n溫泉養(yǎng)生概念盤的客戶分流n區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展水平相對滯后塑造地段與產(chǎn)品相得益彰的休
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