【正文】 ：戶型方正，實(shí)用，奇偶陽(yáng)臺(tái) 劣勢(shì)：東西朝向 無(wú) 通過(guò)少量二房復(fù)式與 樣板房彌補(bǔ)空缺 三房 100平米三房 80套（ 150套增量） 優(yōu)勢(shì)：戶型緊湊、實(shí)用性好 劣勢(shì)：?jiǎn)蝺r(jià)高 116平米三房約 60套 優(yōu)勢(shì)：戶型方正，實(shí)用，奇偶陽(yáng)臺(tái) 劣勢(shì)：東西朝向 136147平米的三房 優(yōu)勢(shì)：南北通透、結(jié)構(gòu)方正。 中堂市場(chǎng)的價(jià)格的預(yù)期回歸到去年同期狀態(tài)水平，約 3000元 /平米 市場(chǎng)分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 客戶口碑下降 ? 項(xiàng)目質(zhì)量存在問(wèn)題，交樓時(shí)園林未能展示，墻體出現(xiàn)裂縫等一些列問(wèn)題 ? 老業(yè)主的獎(jiǎng)勵(lì)、物管費(fèi)等一些列承諾未能及時(shí)兌現(xiàn) 問(wèn)題 客戶心理價(jià)位下降 ? 抑制房?jī)r(jià)政策不斷出臺(tái)，市場(chǎng)疲軟 ? 城區(qū)房?jī)r(jià)不斷下滑 ? 客戶觀望氣氛濃 ? 客戶心理預(yù)期低至 3000元 /平米 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 送精裝修豪華單位營(yíng)銷(xiāo) 目的： 豐富產(chǎn)品線，制造項(xiàng)目產(chǎn)品亮點(diǎn)，回籠 資金 方式： 將 A區(qū)、 B區(qū)樣板房打包成一個(gè)組團(tuán) 概 念推出； 毛坯交樓，送精裝修，避免后期維 護(hù) 推廣： 以榮獲 “ 標(biāo)志性住宅金獎(jiǎng) ” 為頭銜 限量推出 主要通過(guò)短信平臺(tái)傳播 DM傳播 銷(xiāo)售執(zhí)行 房間號(hào) 建筑面積 (㎡ ) 戶型 總價(jià)（元） A1401 二房 447994 A1404 三房 608016 A2A505 二房 437684 A8A201 四房 638048 A8A202 四房 638598 A8A203 三房 575846 A10A501 三房 572471 A10A502 三房 546963 A10A503 四房 598391 B3A402 一房 273939 B3A403 二房 334925 B3A405 一房 213063 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 展場(chǎng)推廣 背景： 項(xiàng)目地址并非位于主干道，缺乏足夠的展示，部分客戶沒(méi)有接受到廣告， 并不會(huì)主動(dòng)上門(mén) 目的： 拓展客戶渠道，促進(jìn)銷(xiāo)售 展場(chǎng)選址： 萬(wàn)江御軒酒店、萬(wàn)江廣場(chǎng)、麻涌合益超市 展場(chǎng)要求： 強(qiáng)化包裝：背景板、易拉寶、 DVD播放、燈光、沙盤(pán) 廣告配合：麻涌、萬(wàn)江投放電視廣告 人員配合：逢周六顧 PT在展場(chǎng)附近派發(fā)傳單，引導(dǎo)客戶登 記、看樓 看樓直通車(chē)、看樓路線圖 推廣執(zhí)行 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。邀請(qǐng)復(fù)式誠(chéng)意客戶與復(fù)式老業(yè)主參與 前提： 具備足夠的復(fù)式誠(chéng)意客戶 推廣執(zhí)行 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 階段營(yíng)銷(xiāo)組織節(jié)奏 5月 6月 日期 主推產(chǎn)品與貨量 9號(hào)樓頂層復(fù)式 銷(xiāo)售目標(biāo) 30套， 2023萬(wàn)元 目標(biāo)上門(mén)量 100批 主要?jiǎng)幼? 宣傳推廣 頂層復(fù)式產(chǎn)品亮點(diǎn)與賣(mài)點(diǎn)提升與展示 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)派單拓展、短信廣告、樓體條幅、戶外 T牌、路旗廣告、DM 營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng) 風(fēng)水與莞都講座、兒童繪畫(huà)大賽、臺(tái)灣炮冰節(jié)、別墅級(jí)生活體驗(yàn)節(jié)、社區(qū)趣味運(yùn)動(dòng)會(huì) 現(xiàn)場(chǎng)包裝 “ 迎奧運(yùn)”氛圍包裝 兒童節(jié)現(xiàn)場(chǎng)包裝 費(fèi)用預(yù)算 400000元 608000元 7月 50套， 3040萬(wàn)元 150批 6號(hào)樓頂層復(fù)式 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 :13:0616:13:06February 13, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 :13:0616:13Feb2313Feb23 ? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 , February 13, 2023 ? 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話。 2023年 2月 13日星期一 4時(shí) 13分 6秒 16:13:0613 February 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 。 2023年 2月 13日星期一 4時(shí) 13分 6秒 16:13:0613 February 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 , February 13, 2023 ? 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 創(chuàng)造節(jié)點(diǎn)加強(qiáng)展示 ? 春節(jié)包裝 ? 迎 “ 奧運(yùn) ” 包裝 ? 兒童節(jié)包裝 ? 交樓包裝 ? 推貨包裝 ? 活動(dòng)包裝 展示執(zhí)行 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。調(diào)整發(fā)送方式，配合 展場(chǎng)、所推貨量，調(diào)整接受群眾 電視廣告： 調(diào)整電視廣告方向，在廣告播放的同時(shí)，以字幕形式傳播推貨信息與優(yōu)惠信息 DM： 通過(guò)制作單張，傳遞優(yōu)惠信息，推售信息與新年祝福及新年倒福的形式郵寄 電梯廣告： 利用已入伙樓棟的電梯，擺設(shè)電梯廣告，傳遞“老帶新”、“推貨”信息。 絕版頂層復(fù)式營(yíng)銷(xiāo) 推售背景： 具備看樓條件：交樓后電梯可使用＋復(fù)式二層驗(yàn)收，頂層打板后 推售節(jié)點(diǎn)： 1月中旬推出 8號(hào)樓復(fù)式， 4月中旬推出 4號(hào)、 5號(hào)樓、 7號(hào)、 9號(hào)樓， 6月初推出 6 號(hào)樓復(fù)式 賣(mài)點(diǎn)挖掘： 高附加值 中堂地區(qū)唯一產(chǎn)品 景觀視野好 大露臺(tái) 缺點(diǎn)： 二層存在斜坡頂，部分存在黑屋，難以設(shè)計(jì)與合理利用、 戶型面積大，總價(jià)高 包裝： 主題：東莞絕版頂層復(fù)式 展示：樣板房展示，做簡(jiǎn)單裝修，利用以前樣板房飾品進(jìn)行裝飾 推廣： 主打高附加值、買(mǎi)一層送一層、超大露臺(tái) 短信推廣 戶外 T牌 傳單 DM 別墅級(jí)生活體驗(yàn)：利用樣板房進(jìn)行生活體驗(yàn) 銷(xiāo)售執(zhí)行 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 目標(biāo)下的營(yíng)銷(xiāo)策略 ?“ 多元化細(xì)分產(chǎn)品 ” 的產(chǎn)品線布局 ?針對(duì)細(xì)分產(chǎn)品，發(fā)揮價(jià)格杠桿作用，消化剩余產(chǎn)品 ?“ 老帶新 ” 營(yíng)銷(xiāo)是尾盤(pán)消化的重點(diǎn)渠道 ?良好的氛圍與展示，可以有效促進(jìn)銷(xiāo)售 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 發(fā) 現(xiàn) 問(wèn) 題 上門(mén)量不足 缺乏展示 產(chǎn)品存在缺陷 客戶口碑下降 客戶心理價(jià)位下降 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。征收物業(yè)稅后，現(xiàn)行的房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)中的各種稅費(fèi)將隨之取消 ，其主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款， 稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。 ? 三個(gè)項(xiàng)目均位于中堂鎮(zhèn)中心片區(qū)，項(xiàng)目類(lèi)型均為商住洋房，上門(mén)客戶趨于一致，市場(chǎng)均價(jià)相差不大；可判斷 08年上半年仍是三個(gè)樓盤(pán)共分中堂片區(qū)市場(chǎng)。 ? 在學(xué)歷方面，主要以大專(zhuān)以上學(xué)歷為主，占 60％，高中學(xué)歷占 30％左右 ? 客戶家庭多為三口之家，年齡分布在 2540歲之間。 客戶分析 上門(mén)客戶分析 朋友介紹作為低成本營(yíng)銷(xiāo)渠道，成為本項(xiàng)目客戶上門(mén)的主要認(rèn)知途徑，其次是途徑因此必須注重項(xiàng)目圍墻的包裝展示； 短信也是上門(mén)客戶認(rèn)知的重要途徑之一； 展場(chǎng)與戶外廣告沒(méi)有取得較好的效果， 上門(mén)客戶中中堂客戶比重最大，其次是新塘、麻涌與萬(wàn)江客戶。 2023年的莞都國(guó)際花城 客戶分析 銷(xiāo)售分析 市場(chǎng)分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2023年月均銷(xiāo)售量為 47套，成單率約為 30％ 但新政實(shí)施后月銷(xiāo)售量下降到約 20套 ,成單率下跌到 20％ 目前存貨與未來(lái)增量主要為樓王及高附加值復(fù)式產(chǎn)品，產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)鮮明 但戶型設(shè)計(jì)不為客戶認(rèn)可，總價(jià)過(guò)高，客戶難以接受 剩余貨量較大，產(chǎn)品細(xì)分明確，營(yíng)銷(xiāo)針對(duì)性強(qiáng) 但無(wú)可避免，我們已是尾盤(pán)，且剩余產(chǎn)品缺陷較多 銷(xiāo)售分析小結(jié) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 點(diǎn)面結(jié)