【正文】 2023年 2月 13日星期一 下午 4時(shí) 13分 6秒 16:13: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 2023年 2月 13日星期一 4時(shí) 13分 6秒 16:13:0613 February 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 , February 13, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 :13:0616:13Feb2313Feb23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 階段營(yíng)銷組織節(jié)奏 1月 2月 日期 主推產(chǎn)品與貨量 一口價(jià)單位、送精裝修單位、頂層復(fù)式 銷售目標(biāo) 20套， 960萬(wàn)元 目標(biāo)上門量 按 20％的成單率，需要 100批上門量的支撐 主要?jiǎng)幼? 宣傳推廣 8號(hào)樓頂層復(fù)式、一口價(jià)單位推售 公務(wù)員、教師、醫(yī)生產(chǎn)品推介 短信廣告、樓體條幅、DM、電廣 短信廣告、樓體條幅、電梯間廣告、政府、學(xué)校公告欄、單張派發(fā)、電廣 營(yíng)銷活動(dòng) 巴西烤肉節(jié)、會(huì)所開放、賀歲電影月 現(xiàn)場(chǎng)包裝 春節(jié)氛圍包裝 電梯間“老帶新”獎(jiǎng)勵(lì)包裝 費(fèi)用預(yù)算 102023元 90000元 3月 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 路旗廣告： 更換路旗廣告，采取鮮艷明亮色調(diào)，吸引路過(guò)客戶眼球 推廣執(zhí)行 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。如：東莞書城、海雅百貨、車行、裝修公司、莞都國(guó)際花 城唐人街相對(duì)商業(yè)等 招募對(duì)象： 凡購(gòu)買綜藝集團(tuán)旗下房產(chǎn)的客戶、東莞書城大客戶 成立目的： 通過(guò)資源的整合，給與客戶實(shí)際性的利益與服務(wù)，形成品牌，促進(jìn)銷售 其他權(quán)益： 可免費(fèi)參加綜藝會(huì)舉辦的各種活動(dòng) 可優(yōu)先獲得綜藝集團(tuán)旗下的產(chǎn)品 信息 銷售執(zhí)行 綜 藝 會(huì) 編號(hào)： 0001 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 形式： 對(duì)剩余產(chǎn)品進(jìn)行多元化細(xì)分，在未來(lái)的營(yíng)銷中，形成階段主推產(chǎn)品，以組團(tuán)的形式逐步推廣 目的： 可以消除項(xiàng)目處于尾盤，剩余貨量較小較差的觀點(diǎn) 產(chǎn)品宣傳中具備亮點(diǎn)與賣點(diǎn)，增加產(chǎn)品的吸引力 組團(tuán)細(xì)分： 一口價(jià)特惠單位：除 6號(hào)樓以外其他樓棟剩余產(chǎn)品 26套 中央樓王珍藏單位： 6號(hào)樓剩余產(chǎn)品約 50套 送精裝修豪華單位：約 11套 高附加值頂層復(fù)式單位： 46套 銷售執(zhí)行 組團(tuán)概念營(yíng)銷 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 缺乏展示 ?園林不能及時(shí)完工，展示不足 ?沒(méi)有看樓通道，客戶缺乏體驗(yàn) ?樣板房缺乏維護(hù) ?現(xiàn)場(chǎng)包裝不足，氣氛較冷 ?會(huì)所沒(méi)有完全利用 問(wèn)題 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 政策分析與預(yù)期 稅收、金融、戶口等一系列政策的出臺(tái)實(shí)施，本質(zhì)上是為了限制投資者的購(gòu)房需求，加大炒房成本，最終平抑房?jī)r(jià)。 市場(chǎng)分析 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目 產(chǎn)品與貨量 銷售情況 08年貨量 賣點(diǎn) 莞都國(guó)際花城 主力產(chǎn)品 136165平米三房、四房，共計(jì)約 1022套 實(shí)收均價(jià)： 4300元 /平米；目前累計(jì)銷售率約 85%；新政后月平均銷售量為 20套 /月 約 170套 社區(qū)規(guī)模大；南 北通透戶型； 南國(guó)雅苑 主力產(chǎn)品為 70平米二房，110平米三房，共計(jì)120套 實(shí)收均價(jià) 4100元 /平米；目前累計(jì)銷售率為 31%；新政后月平均銷售量為 6套 /月 約 560套 面積與戶型適合中堂市場(chǎng)需求 東港城 主力產(chǎn)品為 110平米左右三房、 80平米左右二房，共計(jì)約 172套 實(shí)收均價(jià) 4500元 /平米；目前累計(jì)銷售率約為 35%；新政后月平均消化量約為 8套 /月 約 300套 周邊配套齊全，社區(qū)展示充足 南峰時(shí)代廣場(chǎng) 主力產(chǎn)品 80平米二房、 110平米三房 均價(jià) 4000元 /平米；目前一期已售磬 約 300套 麻涌唯一在售項(xiàng)目，可看江景，戶型實(shí)用 總計(jì) 約 1330套 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 客戶大部分以自住為置業(yè)目的，并且大部分為第一次置業(yè)，這與中堂房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚有關(guān)系。 客戶分析 進(jìn)線客戶分析 短信是進(jìn)線客戶的第一認(rèn)知途徑，其次是朋友介紹，戶外廣告也是進(jìn)線的重要方式之一。 貨量盤點(diǎn) 銷售分析 類別 套數(shù) 面積 (平米 ) 銷售金額 /預(yù)估金額(元 ) 比例 備注 已售貨量 852 305,094,322 % 目前存貨 100 54,047,266 % 剩余可售未售 單位 未來(lái)增量 70 9800 41,160,000 % 包括未售頂層復(fù)式、保留未售 合計(jì) 1022 110470 407,264,467 100% 2023年銷售主力主要集中在 6號(hào)樓與 4－ 10號(hào)樓頂層復(fù)式單位 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 銷售分析 1 2 3 5 4 6 7 8 9 10 3 4 6號(hào)樓 : 戶型 :136164㎡ 的三房 /四房 均價(jià) :4300元 /平米 中央樓王，南北通透，雙園林，大戶型 剩余產(chǎn)品與未來(lái)增量分布圖 ? 頂層復(fù)式 : ? 戶型 :124145㎡ 的三房 /四房 ? 均價(jià) :4300元 /平米 ? 附加值高，空間感與景觀好 剩余產(chǎn)品與未來(lái)增量產(chǎn)品均為大戶型，總價(jià)高產(chǎn)品 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 進(jìn)線客戶根據(jù)廣告投放區(qū)域，來(lái)源也不同。 ? 認(rèn)知途徑 分析說(shuō)明老帶新非常重要，而途經(jīng)、戶外、短信也是較重要的認(rèn)知途經(jīng)。 市場(chǎng)供量分析 市場(chǎng)分析 11 12 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 6 東港城： 172套，剩余約 110套 300套：三房、四房 南國(guó)雅園： 120套，剩余約 80套 560套：三房、四房 南峰時(shí)代廣場(chǎng)： 140套，二房、三房 160套：一房、二房、三房 莞都國(guó)際花城： 100套，三房、四房 50套：復(fù)式 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。目前政策的影響使投資者大部分推出東莞市場(chǎng)，樓市有價(jià)無(wú)市，而自住購(gòu)房用戶也處于觀望狀態(tài)，導(dǎo)致整體樓市頹靡，東莞市場(chǎng)開始降價(jià)，主要表現(xiàn)在 ? 萬(wàn)科地產(chǎn)集體降價(jià)，降價(jià)幅度 15％－ 20％，第一波降價(jià)迅速出貨； ? 時(shí)尚島、晶城等項(xiàng)目低價(jià)開盤，迅速出貨 ? 城區(qū)樓盤整體降價(jià)、新項(xiàng)目低價(jià)開盤，舊項(xiàng)目折扣較多，城區(qū)樓盤價(jià)格低至 5000元 /平米 新政后，客戶購(gòu)買熱情降低，中堂市場(chǎng)的月平均銷售量為 14套，市場(chǎng)均價(jià)約為 4000元 /平米。 產(chǎn)品存在缺陷 ?剩余產(chǎn)品以 136平米以上的三房、四房大戶型為主 ?6號(hào)樓 B戶型產(chǎn)品設(shè)計(jì)不合理，面積大，戶型不實(shí)用，實(shí)際并未實(shí)現(xiàn)南北通透 ?復(fù)式單位二層設(shè)計(jì)困難，存在部分黑房 ?小戶型單位面積太大，單價(jià)過(guò)高 問(wèn)題 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 一口價(jià)特惠營(yíng)銷 目的： 迅速消化處 6號(hào)樓以外平層產(chǎn)品，多渠 道銷售難點(diǎn)重點(diǎn)戶型，加快項(xiàng)目銷售 方式： 26套 6號(hào)樓以外平層產(chǎn)品，折扣約為 92 折； 每周推出 5套單位，以“本周特惠單 位”方式推出，推動(dòng)銷售 “公務(wù)員”優(yōu)惠月的方式推出，針對(duì) 公務(wù)員、教師、醫(yī)生等職業(yè) 推廣： 現(xiàn)場(chǎng)展板展示 短信傳播 政府、學(xué)校、醫(yī)院公務(wù)欄展示 專場(chǎng)推介會(huì) 銷售執(zhí)行 房間號(hào) 建筑面積 (㎡ ) 戶型 A5C804 四房 A5C604 四房 A9A901 三房 A9A1001 三房 A9A701 三房 A9A801 三房 A9A401 三房 A9B1001 三房