【正文】 % 45% 60%高端 中高端 總體 平層 錯層 躍式 復(fù)式 別墅類 高端 中高端 總體 （ %） （ %） （ %） 接受單價在 2600元以上 ， 即中高端客戶 （ 樣本量＝ 26） ；接受單價在 2800元以上 ，即高端客戶 （ 樣本量＝ 12） 。 Total － － － 企事業(yè)單位 （ %） 醫(yī)生 （ %） 公務(wù)員 （ %） （ %） 樓盤 （ %） 教師 （ %） 6%10%25%53%20%% 20% 40% 60%平層錯層躍式復(fù)式別墅類 自由業(yè) （ %） 2023/2/14 交房時的裝修需求情況 僅提供衛(wèi)生間及廚房的統(tǒng)一裝修是調(diào)查的客戶對裝修情況最為突出的要求 ， 比例達到 34％ ， 另外的一些客戶對裝修的要求較為分散 ， 全面統(tǒng)一簡單裝修為 25％ ， 提供菜單式裝修的比例為 23％ ， 不需要任何裝修為 18％ 。 另外承受 2025萬元的客戶比例為 8％ ， 承受 25萬元以上總價的客戶只有 7％ 的比例 。 2023/2/14 若有購買的可能，希望的住宅類型 Total － － － － － － － － 企事業(yè)單位 （ %） 醫(yī)生 （ %） 公務(wù)員 （ %） （ %） 樓盤 （ %） 教師 （ %） 1%3%3%5%7%18%42%28%% 20% 40% 60%普通多層無電梯 多層帶電梯 34層的花園洋房 23層聯(lián)排或別墅 精品點式塔樓 板式小高層 (712層 ) 高層塔樓 高層板樓 自由業(yè) （ %） 有可能在本區(qū)域內(nèi)購買住宅的消費者 ， 42％ 的消費者還是選擇呼市現(xiàn)有最多類型的普通多層無電梯住宅 ， 28％ 的消費者選擇多層帶電梯的住宅 ， 另外選擇 34層花園洋房的比例也達到 18％ 的比例 。 購房的最主要目的 2023/2/14 選擇購買位置上主要看重的因素 Total 2%2%6%15%16%18%25%30%40%52%42%% 20% 40% 60%環(huán)境空氣景觀好 交通方便 距工作單位近 中小學(xué)周邊，方便子女就學(xué) 大學(xué)集中區(qū)內(nèi)，文化氛圍好 距父母居住地近 位于市區(qū)中心，生活方便 升值潛力 成熟社區(qū) 距原居住地近 其他 － － － － － － － 企事業(yè)單位 （ %） 醫(yī)生 （ %） 公務(wù)員 （ %） （ %） 樓盤 （ %） 教師 （ %） 自由業(yè) （ %） 數(shù)據(jù)表明客戶選擇購房地點主要考慮的因素是環(huán)境空氣景觀好 ， 另外對交通方便和距工作單位距離也非?？粗?， 這說明呼和浩特作為一個中等城市 ， 人們比較習慣于近距離的工作或生活 。 2023/2/14 項目地段與地塊分析總結(jié) 小結(jié)： 區(qū)域發(fā)展與地位 ：城市發(fā)展將加強區(qū)域城市中心地位，區(qū)域有條件發(fā)展成為市中心的 中高檔居住區(qū)，區(qū)域商業(yè)可以體現(xiàn)娛樂、休閑特色。 2023/2/14 項目地塊分析 地塊與周邊建筑關(guān)系 項目地塊周邊現(xiàn)有建筑物比較密集 ， 且功能用途 、 檔次和建筑風格各不相同 ， 對項目 會造成不利影響 。 2023/2/14 項目地塊分析 5層住宅 元和小區(qū)地塊 烏 蘭 察 布 東 路 世紀新元酒店 干部管理學(xué)院 社會主義學(xué)院 制藥廠宿舍 榮勝大廈 中星花園 2023/2/14 項目地塊分析 項目地塊概況 項目地塊位于呼和浩特市賽罕區(qū)烏蘭察布路中段 （ 原呼市第二制藥廠地塊 ） ， 相鄰世 紀新元酒店 。項目地塊有 5路、 53路和 54路公交車抵達，但公交路線的交通輻射區(qū) 域比較有限。 烏蘭察布東路 的拓寬改造將改善項目周邊交通和商業(yè)環(huán)境。 城市發(fā)展： 城市中心聚集度下降，城市中心的聚集力量并不顯著；城市將向東、向南 發(fā)展；項目地區(qū)城市中心的地位將逐漸加強。同時，在項目環(huán)境、外觀等直觀的形 象沒有完成之前，項目銷售速度一般都非常緩慢，因此對于項目來說如何提早做出形 象，促進前期銷售是值得仔細推敲的問題。 歷年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入5830200400600800100012001998年 1999年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年2023/2/14 呼市城市消費能力分析 伴隨城市人均可支配收入的增加，是住宅價格的增加。 ? 高層住宅的認可度有所提升 國家收緊了土地政策，土地資源變得稀缺；國家限制了磚混結(jié)構(gòu)的使用，高層住宅和多 層住宅的建筑成本接近；城市夢想度的提升。 ?第二代住宅開發(fā)： 產(chǎn)品形式仍是幾棟多層住宅形式，建筑材料上開始使用一些鋁合金窗或塑鋼窗和 防盜門，開始設(shè)置一些臨街商業(yè)配套，如回民區(qū)部的金泉小區(qū)等；比第一代住宅開發(fā)有所改善，但 整體品質(zhì)沒有太大變化。 2023年，呼市房地產(chǎn)投資總額為 ，同比增長 %。 目前，呼市人均 GDP接近 4000美元，開始進入郊區(qū)化發(fā)展，加上城市中心聚集度低，政府部門強力促進，城市開始快速擴張 。 呼市三次產(chǎn)業(yè)占GDP比重 0%20%40%60%80%100%1998年 1999年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年第三產(chǎn)業(yè)在GDP中所占比重第二產(chǎn)業(yè)在GDP中所占比重第一產(chǎn)業(yè)在GDP中所占比重2023/2/14 呼市宏觀經(jīng)濟分析 呼市歷年人均G D P 變化( 單位：元)6964748984801108814720190092512632219050001000015000202302500030000350001998年 1999年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年雖然增長速度快，但與東部大城市相比，無論 GDP總量，還是人均 GDP，呼市仍然落后較多。 匯報要點 2023/2/14 開發(fā)策略建議 ：差異化戰(zhàn)略：尋找市場的空白點 ， 培育有潛力的市 場 ， 占駐市場的 “ 橋頭堡 ” ， 無論是在概念策劃還是產(chǎn)品形式上都要創(chuàng) 造唯一性 ， 實施 “ 人無我有 、 人有我精 、 人精我新 ” 的差異化營銷戰(zhàn)略； 全面領(lǐng)先戰(zhàn)略：將項目價值引爆建立在片區(qū)形象和地塊價值的全面提 升基礎(chǔ)之上 ， 同時強調(diào) 產(chǎn)品品質(zhì) 、 品級 、 品味 、 品價和品德 ， 賦予項 目更多的內(nèi)涵 ， 全面全程重視產(chǎn)品的策劃 、 營銷及后續(xù)服務(wù) ， 創(chuàng)造呼 市高端住宅的表率；品牌戰(zhàn)略：堅持 高附加值產(chǎn)品方向 ， 重視品牌的 力量 ， 從建設(shè)初始就把品牌營銷作為重要的工作 ， 用品質(zhì)和服務(wù)樹立 強勢品牌形象 ， 實現(xiàn)產(chǎn)品核心價值與豐富的社會資源完美融合 。 2023/2/14 匯報要點 地段分析 ： 處在中高檔居住區(qū)成熟的大學(xué)東路與新華大街之間 ， 有利于中高檔居住區(qū)打造；城市向東向南發(fā)展將加強區(qū)域城市中心地 位 ， 區(qū)域有條件發(fā)展成為市中心的中高檔居住區(qū) ， 但尚未形成中高檔 居住環(huán)境；地塊面積較小 ， 采光和景觀受周邊建筑物的擠壓；與長樂 宮一帶 、 新華大街沿線相比 ， 地段價值處于劣勢 。 2023/2/14 匯報要點 市場供應(yīng) ：城市東 、 南部住宅項目較集中 ， 而且多在主要道路 兩側(cè)；本案面臨的競爭包括城市邊緣的大盤項目 、 城市中心的中高檔 項目 、 地塊周邊的小型項目等 ， 另外城市聚集度低造成可開發(fā)用地分 布廣泛 、 零散 ， 也為潛在競爭項目出現(xiàn)預(yù)留了空間 。 匯報要點 2023/2/14 營銷策略建議 ：對于本項目而言 ， 由其區(qū)位 、 規(guī)模及開發(fā)周期 決定了這個項目必然是一個短平快的項目 ， 如何在短時間培育出成 熟有效的市場是這個項目定位的關(guān)鍵要素和首要解決的問題 。 2023年呼市人均 GDP為 25126元， 2023年預(yù)計將達到 32219元。 ? 城市發(fā)展受到聚集力作用弱，受到擴散力作用強，在目前情況下，一方面會降低城市土地利用的經(jīng)濟性，同時也會 削弱城市中心的向心力 。 2023/2/14 呼市房地產(chǎn)市場分析 1 9 9 9 —2 0 0 5 年呼市房地產(chǎn)指數(shù)10010415719317724039789111 1091591321451524761 661211371581410501001502002503003504004501999年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年施工面積 竣工面積 銷售面積到 2023年 12月末，呼市商品空置面積 ，同比增長 %， 空置房屋面積增加，市場競爭將更加激烈 。 ?第三代住宅開發(fā)： 開始注重綜合小區(qū)建設(shè)，小區(qū)內(nèi)部有一些幼兒園、車庫、商業(yè)等配套設(shè)施，小區(qū) 環(huán)境有一定程度的改善，開始有物業(yè)管理，與第一代、第二代住宅開發(fā)有了很大的提高，但由于開 發(fā)比較早，產(chǎn)品仍是多層住宅形式，戶型設(shè)計等還比較落后、配套等已經(jīng)落后；如芳汀花園、人和 小區(qū)等。 2023/2/14 呼市房地產(chǎn)市場發(fā)展總體特點 ? 小戶型認可度提高，主要集中城市中心地帶 城市夢想度提升：小戶型住宅主要出現(xiàn)在城市夢想度高的區(qū)域。從人均消費性支出及與可支配 收入的差值，也可看出購房對月供的承受能力。 2023/2/14 呼市城市居民消費特征 ? 經(jīng)濟性考慮 即使是中高端項目的消費者，在關(guān)注居住環(huán)境體現(xiàn)自身價值、關(guān)注居住舒適性的同時， 經(jīng)濟性仍然是其考慮的重要因素。 房地產(chǎn)市場： 住宅產(chǎn)品的開發(fā)向市中心外圍滲透；產(chǎn)品形式正向多元化方向發(fā)展；高 層住宅的認可度有所提升，小戶型認可度提高，需求主要集中在賽罕區(qū)城市中心地帶； 推廣方式相對單一，尚有創(chuàng)新空間；市場規(guī)模不斷擴大，銷售疲軟，空臵面積有顯著 增長。 2023/2/14 項目區(qū)域發(fā)展與區(qū)域地位 區(qū)域居住地位 賽罕區(qū)尤其是大學(xué)東路沿線中高檔住宅興起，在事實上形成中高檔居住區(qū)?？傮w來說， 項目區(qū)域交通十分方便 。 土地面積 。 西北向的 世紀新元酒店不但減少了項目可以利用的臨街面 ， 也對于項目打造風格統(tǒng)一 的 、 高品質(zhì)的商業(yè)街區(qū)施加了不利影響 。 區(qū)域印象 ：交通方便，商業(yè)氛圍濃厚，但尚未形成高檔居住環(huán)境。 本項目周邊的生活配套比較完善 ， 應(yīng)盡量利用這些資源 ， 來提升本項目的價值 。 2023/2/14 如有購買的可能，考慮的因素 Total