【正文】 2023/2/14 能接受的物業(yè)管理費 自由業(yè) （ %） 33%48%17%1%1%% 20% 40% 60%Total － － － － － － － 企事業(yè)單位 （ %） 醫(yī)生 （ %） 公務員 （ %） （ %） 樓盤 （ %） 教師 （ %） ～ ～ ～ ～ 消費者都希望物業(yè)管理費用越少越好，因此他們選擇的物業(yè)管理費用集中在 ， 元 /月 .平方米的物業(yè)費基本是客戶接受的最高額度，如果超出這個費用被市場接受起來將非常困難。對使用率的關注度也較高。 2023/2/14 不打算購買的主要原因 Total － － － － － － － － － 企事業(yè)單位 （ %） 醫(yī)生 （ %） 公務員 （ %） （ %） 樓盤 （ %） 教師 （ %） 4%8%12%16%20%34%28%% 20% 40% 60%小規(guī)模 .高容積率 周邊的環(huán)境較差 居住環(huán)境嘈雜 距工作地點太遠 生活不方便 價格無法承受 升值潛力小 自由業(yè) （ %） 社區(qū)規(guī)模小和高容積將會成為客戶購買此地區(qū)項目的主要心里障礙 ， 比例為 34％ ， 而阻礙的主要人群最可能是大學教師和企事業(yè)單位集團內(nèi)部員工 。 2023/2/14 最可能購買住宅的區(qū)域 Total 2%3%53%48%% 20% 40% 60%新城區(qū)賽罕區(qū)回民區(qū)玉泉區(qū) － － － － － 企事業(yè)單位 （ %） 醫(yī)生 （ %） 公務員 （ %） （ %） 樓盤 （ %） 教師 （ %） 自由業(yè) （ %） 本次調(diào)查客戶在選擇購買住宅區(qū)域時主要選擇新城區(qū)和賽罕區(qū) ， 這與本次選取的樣本分布區(qū)域不無關系 。 地塊優(yōu)勢 ：處在中高檔居住區(qū)成熟的大學東路與新華大街之間，有利于中高檔居住區(qū) 打造；城市中心的位臵與生活配套，具有較大優(yōu)勢。 2023/2/14 項目地塊分析 南向的制藥廠宿舍局限了項目樓群的采光和觀景 ， 降低了項目 （ 尤其是最南面一幢 樓的 18層 ） 的居住品質(zhì) 。 烏蘭察布路規(guī)劃紅線 30米 。 2023/2/14 項目區(qū)域分析 區(qū)域商業(yè)環(huán)境 烏蘭察布東路商業(yè)物業(yè)檔次層次不齊 ， 但門類齊全 。處在大學 東路和新華大街城市核心主干道之間，并有長樂宮一帶商業(yè)配套環(huán)境的帶動， 利于中 高檔居住區(qū)打造 。 消費特征： 居民收入逐年增長，消費性支出也日益增多，呼市消費者購房考察周期長， 對經(jīng)濟性、地緣性比較看重，住宅底商比較受到呼市投資者歡迎。對多數(shù)消費者來說，使用率降低、管理費用增加都 會影響其購買決定。 呼市居民每人每月平均消費能力變化曲線5830200400600800100012001998年 1999年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年平均每人每月可支配收入 平均每人每月消費性支出2023/2/14 呼市城市消費能力分析 呼和浩特的城鄉(xiāng)居民儲蓄存款額也是逐年增加， 2023年全市城鄉(xiāng)居民儲蓄存款總額達 ，人均儲蓄額達到 14901元。呼市城市規(guī)模擴大，中心 地帶的居住人群會越來越傾向于選擇距離較近、交通成本較低的居住區(qū)。 2023/2/14 ? 第四代住宅開發(fā)： 小區(qū)環(huán)境整體有所改善，物業(yè)品質(zhì)也有很大提升，規(guī)劃等有了一定的 改善，建筑形式開始逐步豐富，不僅有多層形式、也有小高層形式和情景洋房，門窗等 建材也比較好，采光通風等都有了比較大的提高，如金宇文苑、學府康都、新希望家園， 情景洋房有濱海新城一期等，但整體規(guī)劃理念還沒有突破，缺乏對新的生活模式的引進 和引導。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應向 精細化開發(fā)模式 轉變，以市場需求制定開發(fā)策略，降低開發(fā)風險。 ? 城市 形成向東、向南發(fā)展的格局 。 2023/2/14 呼市人口狀況分析 呼市總人口數(shù)變化圖（單位：萬人）1982002022042062082102122142161998年 1999年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年呼市近年人口增長曲線6420246810121998年 1999年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年年內(nèi)人口自然增長率 年內(nèi)人口機械增長率城市人口總量增加為房地產(chǎn)創(chuàng)造了市場需求。 鑒于 對市場狀況的全面了解和分析 ， 我公司從購房者的需求出發(fā) ， 迎合呼 市一部分購房者對財富與智慧不懈追求的人生理念 。 2023/2/14 匯報要點 需求調(diào)查 ：呼市消費群地緣性強 ， 對位臵 、 距離比較重視 ， 項目 周邊 ， 烏蘭察布東路沿線 、 長樂宮和東影南街一帶 ， 內(nèi)大 、 內(nèi)蒙醫(yī) 院 、 師大等大學東路沿線單位都會為項目提供相對比較確定的客戶 群；根據(jù)問卷調(diào)查 ， 接受高總價的客戶比例較低；一居 、 二居和三居 戶型銷售較好 ， 四居以上的大戶型銷售狀況不佳 。新生活 】 ① 內(nèi)蒙古元和集團 《 元和小區(qū) 》 項目前期策劃匯報 提案送呈：內(nèi)蒙古元和集團 提案單位：聯(lián)合創(chuàng)展 (中國 ) 地產(chǎn)運營機構 提案密級： AAAA 提案時間：公元二 00六年三月 2023/2/14 匯報要點 宏觀背景 ： 經(jīng)濟發(fā)展 底子 薄 ， 但增長速度快； 城市中心聚集度下 降 ， 城市中心的聚集力量并不顯著 ；城市將向東 、 向南發(fā)展； 住宅產(chǎn) 品的開發(fā)從市中心向外圍滲透 ；產(chǎn)品形式正向多元化方向發(fā)展；高層 住宅的認可度有所提升；小戶型認可度提高 ， 需求主要集中在賽罕區(qū) 城市中心地帶；產(chǎn)品和營銷推廣方式尚有創(chuàng)新空間 。 并由此引導一種城市中心生 活的新方式 。這是 城市化進程的表征 。 2023/2/14 呼市城市發(fā)展結構 ? 根據(jù)城市經(jīng)濟學以及城市地理學方面研究，當人均 GDP達到 2500美元時，城市郊區(qū)化發(fā)展開始現(xiàn)；達到 4000美元時，郊區(qū)化發(fā)展顯著，而在之前，城市的發(fā)展主要表現(xiàn)為城市的聚集作用。 2023/2/14 呼市房地產(chǎn)市場分析 呼市近年房地產(chǎn)投資額及增速 億元 億元 億元 億元 億元 億元 億元%%%% %%% 億元 億元 億元 億元 億元 億元 億元 億元 億元1999年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年%%%%%%%房地產(chǎn)投資額 同比增長速度呼市房地產(chǎn)在經(jīng)歷高速發(fā)展后，從 2023年起，開始趨向穩(wěn)定， 投資增幅趨緩 。住宅產(chǎn)品形 式經(jīng)歷了以下一些發(fā)展過程 —— 呼市住宅市場發(fā)展歷程和未來走勢 ?第一代住宅開發(fā)： 產(chǎn)品形式初期只是以一棟或幾棟多層住宅形式出現(xiàn)，住宅形式也是非常簡單的清水墻或普通涂料，門窗等建材也非常普通，基本無配套設施；一些零星的多層住宅目前仍是這樣的形式。 ? 產(chǎn)品形式正向多元化方向發(fā)展 產(chǎn)品出現(xiàn)了一定的差異化和多元化，個別項目中推出或規(guī)劃了別墅物業(yè)和高層物業(yè)，居 住群體出現(xiàn)了一定程度的分化。 2023/2/14 呼市城市消費能力分析 呼市的人均可支配收入也是呈現(xiàn)逐年增長的趨勢，在 2023年的時候突破了每人每月 1000元 的 界限，增長速度平穩(wěn)，顯示了較好勢頭。 ? 對項目長期慎重考察 房地產(chǎn)市場產(chǎn)品供應充足，而且市場中的產(chǎn)品本身也處于快速成之中，使得消費者從 有購房意向，到確定購買的決策時間一般較長。 2023/2/14 項目宏觀背景分析總結 小結： 宏觀經(jīng)濟： 經(jīng)濟發(fā)展底子薄，但增長速度快；城鎮(zhèn)居民可支配收入也呈現(xiàn)加速增長趨 勢。 2023/2/14 項目區(qū)域發(fā)展與區(qū)域地位 本案 2023/2/14 項目區(qū)域發(fā)展與區(qū)域地位 城市發(fā)展對區(qū)域的影響 隨著城市向東向南發(fā)展， 城市幾何中心向東南移動，地塊區(qū)域城市中心的地位將得到 強化 。 2023/2/14 項目區(qū)域分析 區(qū)域交通環(huán)境 相對于近一兩年中高檔住宅項目開發(fā)集中的大學東路，道路更為寬闊，但并非東西貫 穿城市的干道。 雖然具有良好的位臵以及城市配套優(yōu)勢 ， 由 于沒有好項目的帶動 ， 因此 中高檔居住區(qū)的地段價值發(fā)掘并不充分 。在烏蘭察布東路改造拓寬后，如能力 促政府 在地塊以東較近道路段設臵繞行線 ，對項目會更有利。 2023/2/14 地塊優(yōu)劣勢總結 地塊劣勢條件： ?地塊面積較小，難以形成大規(guī)模的居住社區(qū)； ?地塊東西南三面現(xiàn)有建筑物比較密集，采光和觀景視野受限制； ?西北角受世紀新元酒店限制，街面空間被壓縮； ?周邊破舊建筑物較多，建筑風格和色調(diào)沉悶，高空俯瞰景觀蒼白； ?與長樂宮一帶、新華大街沿線相比，地段價值處于劣勢； ?駕車從長樂宮抵達地塊，無法避免逆行，必須繞行。 2023/2/14 Total 1%2%9%10%55%44%% 20% 40% 60% 二次購房改善居住條件 首次置業(yè)滿足居住要求 出租獲取收益 體現(xiàn)身份與地位 經(jīng)商 其他 － － － － － － － － 企事業(yè)單位 （ %） 醫(yī)生 （ %） 公務員 （ %） （ %） 樓盤 （ %） 教師 （ %） 自由業(yè) （ %） 上圖顯示 ， 二次購房改善居住條件是本次調(diào)查的客戶比例最高的占到 55％ ， 其次以首次臵業(yè)滿足居住條件為目的也是本次調(diào)查的主要客戶群 ， 比例為 44％ ，另外有 10%的客戶以出租獲取受益為目的 。 2023/2/14 在本區(qū)域內(nèi)或附近買房的可能性 Total － － － 企事業(yè)單位 （ %） 醫(yī)生 （ %） 公務員 （ %） （ %） 樓盤 （ %） 教師 （ %） 4%17%40%10%29%% 20% 40% 60% 80%可能性相當大 可能性比較大 有一些可能性 可能性不大 不可能 自由業(yè) （ %） 消費者在本項目區(qū)域內(nèi)購買住宅的可能性相當大和比較大的比例為 39％ ， 選擇有一些可能的比例最高達 40％ ， 可能性不大和不可能的比例為 21％ 。 在此區(qū)域購置住宅可以承受的單價 Total 自由業(yè) （ %） － － － － － － － － － － 企事業(yè)單位 （ %） 醫(yī)生