【正文】 。 2023/1/222023/1/222023/1/222023/1/22 楊柳散和風，青山澹吾慮。 2023年 1月 2023/1/222023/1/222023/1/221/22/2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/1/222023/1/222023/1/22Sunday, January 22, 2023 1知人者智，自知者明。 2023/1/222023/1/222023/1/222023/1/221/22/2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 1月 22日星期日 2023/1/222023/1/222023/1/22 1比不了得就不比，得不到的就不要。 商業(yè)按傳統(tǒng)模式開發(fā)銷售，測算利潤約為 8608萬元 ，去掉住宅最后的實際投入，僅商業(yè)實際產出的利潤總額約為 7237萬元 。 4）沿馬曹河道路 200萬。據(jù)了解，兩家酒店平時的入住率在 60%80%，節(jié)假日入住率幾乎 100%，年平均入住率概算在 80%左右。 6）露天場地、道路及綠化 150萬。 7）廁所一座 200平方米。終合美學、藝術、建筑、文學等多一學科理念，以大自然景觀為基礎，進一步親和 “ 人與自然 ” 的主題，體現(xiàn)回歸自然、反撲歸真。 在景觀環(huán)境營造中強調異域風情的體現(xiàn)，表現(xiàn)為小品、綠化、水景等元素的結合。 戶型 面積（ M2） 所占比例 建筑面積 （ M2） 產品形態(tài) 消費類型 二房 80~90 25% 12500 多層 鄉(xiāng)鎮(zhèn)農民首次購房 新婚型 養(yǎng)老型 小三房 90~100 45% 20230 舒適三房 110~120 20% 10000 大三房 130~145 10% 5000 合計 100% 50000 —— —— 產品規(guī)劃 產品規(guī)劃和環(huán)境規(guī)劃 C、第三步：規(guī)劃建設商業(yè)街，占地 50畝，預計總建面積為 4萬平方米（最好能提前在第二步前啟動）。同時按合肥的遠景規(guī)劃， 2023年合肥城市人口將達到 530萬，那時合肥將從二線城市向一線城市邁進，經(jīng)濟的發(fā)展和變革，對省會經(jīng)濟圈的拉動和影響將是巨大的！ 合肥宏觀環(huán)境分析 PART 3 產品啟示錄 一、產品定位 二、產品規(guī)劃和環(huán)境規(guī)劃 三、配套建議 一、產品定位 定位原則：消費決定定位 新婚型消費 針對該類客源年齡層較低、有求新求意識、對新事物接受度高、對房產區(qū)域概念相對模湖，但對總價敏感度高，支付能力有限、功能要求齊全等消費特點。 據(jù)了解，隨著經(jīng)濟迅速發(fā)展，居民收入增長，消費結構升級明顯，汽車消費被有力拉動。 2023年城市居民人均可支配收入 15591元，增長 %；農民人均純收入 5368元，增長 %。 小結： 通過對湯池鎮(zhèn)的宏觀環(huán)境分析，對項目內的住宅開發(fā)有強力的支撐背景和市場潛力！ 湯池宏觀環(huán)境分析 二、合肥宏觀環(huán)境分析 城市綜合經(jīng)濟實力 2023年合肥市地區(qū)生產總值 ，比上年增長 ％。 項目的開發(fā)理念與定位 項目整體定位： PART 2 市場啟示錄 一、湯池宏觀環(huán)境分析 二、合肥宏觀環(huán)境分析 一、湯池宏觀環(huán)境分析 城鎮(zhèn)經(jīng)濟實力蒸蒸日上 2023年度全鎮(zhèn)實現(xiàn)招商引資 ，財政收入 752萬元，分別占年計劃 118%、117%，較 06年增長 20%、 37%；全年實現(xiàn) ，較 06年增長 %；完成固定資產投入 ；農民人均純收入 3510元，較 06年增加 552元；人口自然增長率 ‰ 。 因此從最為直觀 、 簡單的角度來看 ，房地產開發(fā)的功能具備旅游地產的含義 ， 即依托相關的旅游景點 、 休閑度假設施為城市居民提供一個能夠度假和短期休閑放松的居所 。南面是有 1000多年人文歷史的古城，是歷史資源。 ◆米鎮(zhèn)從建鎮(zhèn)一開始就非常重視環(huán)保，注意不斷增加綠色空間。首先由政府投資從農民手中將這一帶的土地買下來，然后交給開發(fā)公司去建設。 凱恩斯，２０世紀７０年代前曾是一個名不見經(jīng)傳的小村莊。 項目分析與解讀 因此我們認為：從對項目用地及其周邊環(huán)境的初步分析來看 ， 項目具備打造 “ 旅游地產 ”的基本要素和潛質 ， “ 旅游地產 ” 應當成為項目開發(fā)的第一層切入點 。當?shù)卣?“ 十一五 ” 計劃和 2023年遠景規(guī)劃中已將旅游業(yè)列為新興支柱產業(yè)優(yōu)先發(fā)展，并提供最優(yōu)惠的旅游投資政策。 PART 1 項目啟示錄 一、項目分析與解讀 二、發(fā)達國家造鎮(zhèn)啟示 三、國內典型造鎮(zhèn)啟示 四、項目的開發(fā)理念以及定位 一、項目分析與解讀 項目概況 ◆ 項目地塊位于廬江縣湯池鎮(zhèn)馬槽河西岸，與金孔雀渡假村隔河相望； ◆項目用地依山傍水，呈不規(guī)則形狀，總用地面積 350畝，現(xiàn)基本為自然水系、農田、植被覆蓋和鄉(xiāng)鎮(zhèn)村落； ◆從區(qū)位上看，項目位于廬江縣湯池鎮(zhèn)區(qū)內，距合肥市駱崗機場僅 50公里，省道軍二路橫穿湯池東西，國道合安高速、滬蓉高速、合銅高速和在建的合黃杭高速公路均于軍二路串聯(lián)。合九鐵路也自湯池東側與京九鐵路連接。 其開發(fā)的主要目的在于依托古文化和溫泉文化 ， 已經(jīng)建設和正在建設了金孔雀溫泉旅游渡假村 、 萬振逍遙別院酒店 、 國軒溫泉旅游渡假村等 ， 并將結合旅游 、 休閑 、 度假等產業(yè)平臺 ， 標榜 “ 溫泉之都 、 風情小鎮(zhèn) ” 品牌 ， 創(chuàng)建生態(tài)型文化產業(yè)示范基地 。 項目分析與解讀 當然 ， 作為地產開發(fā)項目 ， 其也存在一定的弊端和缺陷： ◆ 按照現(xiàn)有旅游景點規(guī)劃，缺乏必要的體驗和互動環(huán)節(jié)，缺乏能夠讓游客停留的聚焦點。由于當?shù)卣婵茖W的規(guī)劃和有序開發(fā)，如今，已成為英國聞名遐邇的經(jīng)濟重鎮(zhèn)。城鎮(zhèn)初具規(guī)模后，地方發(fā)展部門將開發(fā)后的土地和房屋出售給公司或個人，收回國家投資。環(huán)境監(jiān)察部門對開發(fā)和建設單位進行嚴格監(jiān)督。 ◆作為松江新城核心區(qū)之一，由英國阿特金斯公司規(guī)劃設計的泰晤士小鎮(zhèn)有取舍地移植了英國泰晤士河邊小鎮(zhèn)的規(guī)劃理念與建筑風貌，追求 “ 人與自然和諧共存 ” 的美好場景。 項目開發(fā)理念： 鑒于前面所確定的“依托山水資源、挖掘人文價值、凸顯風情小鎮(zhèn)化生活模式的地產開發(fā)項目”的整體項目開發(fā)的定性。 城鎮(zhèn)建設日新月異 規(guī)劃起點高。經(jīng)濟總量占全省比重為 ％，比上年提高 。城鄉(xiāng)居民收入差距由 2023年的 ： 1縮小為 2023年的 ： 1。 2023年底，全市私家車保有量突破 9萬輛，同比增長 27． 9％。打造貼進其消費需求的住宅產品。 B、第二步：建設規(guī)劃中的酒店、相依林改造、沿馬槽河道路建設，占地近 200畝，其中酒店預計總建面積為 8000平方米。 產品規(guī)劃和環(huán)境規(guī)劃 風格二：德式風情 產品規(guī)劃和環(huán)境規(guī)劃 此類建筑立面體現(xiàn)了德式建筑的簡約風格，在建材運用中結合面磚、涂料，在色彩應用中較注重美學及細部營造，較好地體現(xiàn)了建筑的尊貴觀。 移步換景、花豐葉茂，具有西方歐式建筑樂園的高雅大方、又有美觀氣派的皇家風范，體現(xiàn)古今借鑒、中西結合的精神，突出集商貿、游覽、娛樂、休閑、鍛煉為一體的現(xiàn)代化酒店渡假村風貌。 8）儲存庫建筑面積 300 平