【正文】 適當修正 A B 街道 街道 C D E F H G 街道 街道 街道 ? 三、路線價法適用的對象和條件 ? 1. 適用對象 ? 主要適用于城市商業(yè)街道兩側(cè)土地的估價。如果不以臨街各宗土地的臨街深度的眾數(shù)為標準深度，由此制作的深度價格修正率表，將使以后多數(shù)土地價格的計算都要用深度價格修正率進行修正。其中就路線價與深度價格修正率兩者的對應(yīng)關(guān)系來說，在單獨深度價格修正率、累計深度價格修正率和平均深度價格修正率中，究竟應(yīng)采用哪一種，要根據(jù)所給路線價的含義來確定。其總價為多少？ 20230元 /平方米 60000元 /平方米 ? 分析：重疊價值估價法 ? (1) 確定分界線 ? 根據(jù)各街道的路線價在兩條街道路線價總價的比重來確定： ? 高價街影響深度 =高價街地價 /（高價街地價 + ? 低價街地價） X總深度 ? 前街影響深度 =6/(6+2) ? = ? （ 2）分別計算兩塊地價價格 V前 =u0 dv0 f d0 =60000 120% 20 =(萬元 ) V后 =u1 dv1 f (dd0) =20230 160% 20 =(萬元 ) (3) 總地價 =兩地地價之和 V= V前 + V后 = + =(萬元 ) ? 課前提問 ? 2023年真題： ? 一前后臨街、總深度為 50m的矩形宗地，其前街路線價為 5000元 /㎡ ，后街路線價為 3800元 /㎡ ．如果按重疊價值估價法，該宗地的前街影響深度為（ ） m． ? ? 不同類型的土地的價格計算： 單面臨街地 相臨兩面臨街地 街角地 雙面臨街地 三角形地 街 道 街 道 街 道 街 道 街 道 街 道 ? 街 道 三面臨街地 街 道 街 道 街 道 梯形地 不規(guī)則地 ? 例 6. 矩形街角地的價值計算 相臨兩面臨街地 街角地 街 道 街 道 一矩形街角地，正街路線價（單價）為 20230元 /m2，旁街路線價（單價）為 10000元 /m2，臨正街深度為，臨旁街深度為 。 ? 課堂練習(xí) ? ? 隨著土地離道路距離的增加，道路對土地利用價值影響為零時的深度稱為市街地的標準深度，而標準深度的連線被稱為里地線，里地線與道路之間的區(qū)域稱為臨街地或表地，里地線以外的區(qū)域被稱為里地。則： 宗地 C 的地價為： 6000x110%(1+10%)=（萬元） ? 宗地 E 的地價為： 6000x110%(110%)=（萬元） 平行邊垂直于街道的梯形近似于矩形，可以其中位線的 深度為臨街深度查深度百分率表，按矩形地計算。 23:07:1023:07:1023:07Saturday, February 11, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 23:07:1023:07:1023:072/11/2023 11:07:10 PM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 下午 11時 7分 10秒 下午 11時 7分 23:07: ? 楊柳散和風，青山澹吾慮。 2023年 2月 下午 11時 7分 :07February 11, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 23:07:1023:07:1023:07Saturday, February 11, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 2023年 2月 11日星期六 下午 11時 7分 10秒 23:07: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 2月 下午 11時 7分 :07February 11, 2023 ? 1行動出成果，工作出財富。 ? 謝 謝 :07:1023:0723::07 23:0723:07::07:10 2023年 2月 11日星期六 11時 7分 10秒 ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。另一種方法是將其近似地看作是矩形地，按其深度 12m 查深度百分率表，然后代入深度修正公式進行計算。 直角三角形地 底邊臨街三角形地 頂點臨街三角形地 矩形地地價 K 矩形地地價 （ 1K） K： 慎格爾三角形地價格百分率 ? 慎格爾三角形宗地價格百分率 ? 例：如下圖所示 ， 有三角形 ABC的一宗土地 ， 如果臨街深度 80英尺的一面臨街矩形土地的平均深度價格修正率為 116％ ， 臨街深度 80英尺的 慎格爾 三角形土地價格修正率為 63％ ， 試求該宗三角形 ABC土地的價格 。試根據(jù)四三二一法則，計算其相鄰臨街深度 (即 50英尺 )、臨街寬度 20m的矩形土地的總價。 ? 調(diào)查評估路線價 ? 采用市場法、成本法、收益法等估價方法，分別求其單位地價，然后求它們的平均單位地價，即該區(qū)段的路線價。 繁華區(qū)域可劃分為兩個甚至多個路線價區(qū)段 ， 欠繁華區(qū)域 ， 將多個十字路口之間的路段合并為一個路線區(qū)段 。 三、方法運用 ? ? 以下地塊有何特點？ A B 街道 街道 C D E F H G 街道 街道 街道 ? 任務(wù) 3 運用路線價法評估地價 一、概念 （ Unit Foot Appraisal Method）是對臨接特定街道，且接近性相等的城市土地，設(shè)定 標準深度 ，求取在該深度上若干土地的平均水平價格，此價格稱為路線價，然后據(jù)此路線價，再配合 深度指數(shù)表 ，計算出臨近同一街道的其他土地價格的一種估價方法。 ； 市建成區(qū)，城市內(nèi)的任何一個區(qū)域，應(yīng)有至少一種用途類型的基準地價； 價； ，是評估出的一定時期內(nèi)的價格。 ? 試求取開發(fā)商能承受的地價？ 2023/2/11 ? 八、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法的區(qū)別 ? 1. 對開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等的測算，在傳統(tǒng)方法中主要是根據(jù)估價時的房地產(chǎn)市場狀況作出的，即它們基本上是靜止在估價作業(yè)期時的數(shù)額；而在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，是模擬開發(fā)過程，預(yù)測他們在未來發(fā)生時所發(fā)生的數(shù)額，即要進行現(xiàn)金流量預(yù)測。 ? 2. 折現(xiàn)率 ? 折現(xiàn)率是指將未來有限期預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率。 ? 試用凈態(tài)法測算開發(fā)商能承受的地價 。 ? 六、假設(shè)開發(fā)法的運用 靜態(tài)法 （ 一 ） 假設(shè)開發(fā)法的操作步驟 ①調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況； ②選擇最佳的開發(fā)利用方式； ③估計開發(fā)經(jīng)營期； ④預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值； ⑤測算開發(fā)成本、管理費用、投資利息銷售費用、銷售稅費、開發(fā)利潤及投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔的稅費； ⑥進行具體計算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價值 2023/2/11 ? （二）實例運用 ? 例 1. P77 例 ? 有一成片荒地需要估價。 ? Ⅱ 建造期 從施工開始到開發(fā)完成的這段時間。 ? ? 3. 期間費用 ：管理費用、銷售費用和籌資費用 ? ⑴ 管理費用 ：監(jiān)理費、場地維護費等，一般按開發(fā)成本的 3%~5%估算。 2023/2/11 ? 開發(fā)成本 ? 土地開發(fā)費：完成土地 “三通一平 ”或 “七通一平 ”的費用和基礎(chǔ)設(shè)施費用。預(yù)計該項目建設(shè)期為 3年，其中建設(shè)前期時間為 1年，建成后預(yù)計一次性售出?，F(xiàn)銀行貸款年利率 6%。熟地則不計算。 ? ⑵ 銷售費用 ：通常按銷售收入的 1~5%。 ? Ⅲ 租售期 從開始租售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)，到將其全部租售完畢的時間。獲知該成片荒地的面積為 2平方公里，適宜進行 “ 五通一平 ” 的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓；可轉(zhuǎn)讓土地面