【正文】 :07:1023:07:10February 11, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 下午 11時(shí) 7分 :07February 11, 2023 ? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 下午 11時(shí) 7分 10秒 下午 11時(shí) 7分 23:07: ? 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 23:07:1023:07:1023:072/11/2023 11:07:10 PM ? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 對(duì) 于前者，也有兩種處理方法：一種即是將其分割成矩形和三 角形，分別計(jì)算然后加總；另一種方法是先將其近似看作矩 形地，按其高度查深度百分率表，代入深度修正公式計(jì)算， 然后根據(jù)臨街邊的長(zhǎng)短情況進(jìn)行加價(jià)或減價(jià)修正，長(zhǎng)邊為臨 街邊則進(jìn)行加價(jià)修正，短邊為臨街邊則進(jìn)行減價(jià)修正。 (2)對(duì)于寬度和深度大致均衡的不規(guī)則形地，如圖中的 b， 承認(rèn)其現(xiàn)實(shí)的臨街寬度，并以其“面積／寬度”作為其臨街深 度，查深度百分率表后按規(guī)則的矩形地來計(jì)算。人民路的路線價(jià)為 20萬元 / m2謝池巷的路線價(jià)為 10萬元 / m2，試計(jì)算這地塊的土地單價(jià)和總價(jià)。 ? 制作深度指數(shù)表 (深度價(jià)格修正率表 ) ? 原則：地塊的各部分價(jià)格隨離街道的程度而有逆減的趨勢(shì)，即深度愈深，接近性愈差，價(jià)格也就愈低。 ? 例如，某個(gè)路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街土地的臨街深度大多為18m，則標(biāo)準(zhǔn)深度應(yīng)設(shè)定為 18m；如果臨街深度普遍為 25m，則標(biāo)準(zhǔn)深度應(yīng)設(shè)定為 25m。 因此標(biāo)準(zhǔn)深度也就是臨街土地最有效利用的深度 。 ? 個(gè)別因素：面積大小 、 形狀 、 基礎(chǔ)設(shè)施完備程度 、土地平整程度 、 地勢(shì) 、 地質(zhì)水文狀況等 。 ? ? 3. 傳統(tǒng)方法中投資利息和開發(fā)利潤(rùn)都單獨(dú)顯現(xiàn)出來，在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中這兩項(xiàng)都不單獨(dú)顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中。 ? 折現(xiàn)率、利率、貼現(xiàn)率和收益率的關(guān)系： ? 折現(xiàn)率不是利率，也不是貼現(xiàn)率，而是收益率。開工建設(shè) 2年，總的建造成本為6000萬元，第一年投入 40%，第二年投入 60%(均勻投入 )，專業(yè)費(fèi)用為建造成本的 6%，利息率為 %，成本利潤(rùn)率 20%，辦公樓正常銷售價(jià)格為每平方米14000元，銷售時(shí)間半年 (均勻銷售 )，折現(xiàn)率為 15%，銷售費(fèi)用為銷售收入的 2%，銷售稅費(fèi)為銷售收入的 %。將該成片荒地開發(fā)成 五通一平 熟地的開發(fā)成木、管理費(fèi)用等經(jīng)測(cè)算為 /平方公里 。預(yù)售時(shí)，租售期與開發(fā)期有重合；在租憑的情況下，租售期通常到開發(fā)未完成的房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束為止。 ? ⑶ 籌資費(fèi)用 ： 指房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。 ? 建筑物成本：前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用。評(píng)估測(cè)算該地塊 2023年 8月 31日的價(jià)格?？傆玫孛娣e 9092平方米，容積率為 ，總建筑面積為 。 ? 四、假設(shè)開發(fā)法的基本公式 土地價(jià)格 =房地產(chǎn)預(yù)期銷售收入 — 土地開發(fā)費(fèi)用 － 建筑物成本 — 期間費(fèi)用 — 稅金 — 正常利潤(rùn) 簡(jiǎn)化公式： 土地價(jià)格 =房地產(chǎn)預(yù)期銷售收入 — 除土地價(jià)格以外的房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本 — 稅費(fèi) — 正常利潤(rùn) 2023/2/11 ? 五、公式中各項(xiàng)的求取 ? 房地產(chǎn)價(jià)值 (房地產(chǎn)預(yù)期銷售收入 ) ? 通過預(yù)測(cè)來求取，一般采用比較法，對(duì)于收益性的房地產(chǎn)也可采用收益法。 ? 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) ：包括物業(yè)管理用房、健身場(chǎng)所、停車場(chǎng)、綠化等不能單獨(dú)出售的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。 2023/2/11 ? ? Ⅰ 前期 從取得待開發(fā)土地到施工開始的這段時(shí)間。（溫州土地抵押評(píng)估，利潤(rùn)率統(tǒng)一設(shè)定為 18%） 2023/2/11 ? ? (1)直接成本利潤(rùn)率 ? =開發(fā)利潤(rùn) /(土地取得成本 +開發(fā)成本 ) ? (2)投資利潤(rùn)率 =開發(fā)利潤(rùn) /(土地取得成本 +開發(fā)成本 +管理費(fèi)用 ) ? (3)成本利潤(rùn)率 ? =開發(fā)利潤(rùn) /(土地取得成本 +開發(fā)成本 +管理 ? 費(fèi)用 +銷售費(fèi)用 ) ? ? (4)銷售利潤(rùn)率 ? =開發(fā)利潤(rùn) /開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 (銷售收入 ) ? 稅費(fèi) 主要是購(gòu)買土地需要繳納的稅費(fèi)和銷售稅費(fèi)，分別為地價(jià)款和銷售收入的一定比例，溫州評(píng)估一般取 %。 ? ? 例 2. 某開發(fā)項(xiàng)目土地總面積 3萬平方米 ， 容積率為 ， 預(yù)計(jì)購(gòu)入土地后 ， 前期工作需要 1年時(shí)間 ， 前期工程費(fèi) 600萬元 ， 建設(shè)期 2年 ， 建造成本 1400元 /平方米 ， 第一年需投入 40%， 第二年需投入 60%(均勻投入 )， 建成后預(yù)計(jì)馬上能售出 ， 售價(jià)為 3000元 /平方米 ， 若利息率為 10%，專業(yè)費(fèi)為建造成本的 6%， 投資者要求的投資利潤(rùn)率為 25%， 稅率為銷售收入的 %?？紤]資金的時(shí)間價(jià)值可有如下兩種不同的方式： ? ①采用折現(xiàn)的方式，以下將這種方式下的假設(shè)開發(fā)法稱為現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，也稱之為動(dòng)態(tài)法； ? ②采用計(jì)算利息的方式，以下將這種方式下的假設(shè)開發(fā)法稱為傳統(tǒng)方法，也稱靜態(tài)法。商住樓預(yù)期銷售總收入 20230萬元，建成后售出 50%，半年后售出 30%，一年后售出 20%。 ? 基準(zhǔn)地價(jià)是按照城市土地級(jí)別或均質(zhì)地域分別評(píng)估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級(jí)別的土地使用權(quán)的平均價(jià)格。評(píng)估測(cè)算該地塊 2023年 9月 30日的價(jià)格。 通常一條街道上兩個(gè)十字路口之間的部分 ， 可視為便捷性大致相等 ， 一般劃為一個(gè)路線區(qū)段 。 具體要求： 商業(yè) 用地 街 道 標(biāo)準(zhǔn)深度 標(biāo)準(zhǔn)寬度 反例 ? 選取標(biāo)準(zhǔn)宗地的具體要求是： ? ①一面臨街； ? ②土地形狀為矩形； ? ③臨街深度為標(biāo)準(zhǔn)深度； ? ④臨街寬度為標(biāo)準(zhǔn)寬度 (可為同一路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地的臨街寬度的眾數(shù) )； ? ⑤臨街寬度與臨街深度比例適當(dāng)； ? ⑥用途為所在路線價(jià)區(qū)段具有代表性的用途； ? ⑦容積率為所在路線價(jià)區(qū)段具有代表性的容積率 (可為同一路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地的容積率的眾數(shù) )； ? ⑧其他方面，如土地使用年限、土地生熟程度等也應(yīng)具有代表性。問其單價(jià)和總價(jià)分別是多少？ 街 道 單價(jià) = u dv =8000 120% =9600元 /平方米 總價(jià) =u dv (f d) =9600 15 =(萬元 ) ? ? 例 某臨街深度 (即 100英尺 )、臨街寬度20m的矩形土地，總價(jià)為 。 ? 7. 三角形地的評(píng)估測(cè)算 ? 美國(guó)的評(píng)估方法 : 將任何一種三角形宗地都看成是直角三角形的組合。 宗地 A： 6000 110% 6 12=（萬元） （二）平行四邊形地 宗地 D：有兩種處理方法：一種是將其分割成矩形地和三角形地，分別求取其地價(jià)，再加總。 ? 則根據(jù)巴的摩爾法則，各宗土地的價(jià)格計(jì)算如下： A = 1000 50% 10=（萬元） B =1000 50 % 15= （萬元） C=1000 100% 20=2（萬元） 四三二一法則深度百分率修正表： ? （二）霍夫曼 —— 尼爾法則 例題： 一宗寬度為 50 英尺，深度為 90 英尺的臨街矩形土 地，假定路線價(jià)為 1000元，則根據(jù)霍夫曼 —— 尼爾法則， 該宗土地的價(jià)格為： 1000 94% 50= （萬元） ? （三）蘇馬斯法則 例題： 一宗土地的寬度為 50 英尺，深度為 115英尺，路線 價(jià)為 1000元，則根據(jù)蘇馬斯法則，該宗土地價(jià)格計(jì)算如下： 該宗土地的深度百分率 =104%+[(%)/10] 5 =% 該宗土地的價(jià)格總額 =1000 % 50 =（萬元） NoImag e? （四）哈柏法則 其理論是一宗土地的價(jià)格與其深度的平方根成正比，若標(biāo)準(zhǔn)深度為 100英尺，則各