【正文】 等方式尋求投資回報 房地產(chǎn)生產(chǎn)投資大 二、 房地產(chǎn)業(yè) ? 房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾、服務等多種經(jīng)濟活動的具有高附加值的綜合產(chǎn)業(yè)。 – 促進家用電器、家具等民用工業(yè)和旅游、園林、運輸業(yè)、商業(yè)、服務業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)的繁榮發(fā)展。在商品生產(chǎn)和商品交換的發(fā)展過程中產(chǎn)生了貨幣，金融是商品貨幣關(guān)系發(fā)展的產(chǎn)物。 四、房地產(chǎn)金融的特點 ? 1．融通資金量大 ? 無論是房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營資金，還是個人的消費購房款，都會遇到使用支出的集中性和來源積累的長期性、分散性的矛盾，為了解決這一矛盾，需要房地產(chǎn)金融市場為企業(yè)或個人進行大量的融資。例如，戰(zhàn)后美國政府規(guī)定住宅貸款利率不能提高，由政府貼息，并把住宅貸款的償還期延長到 30年。而且房地產(chǎn)業(yè)涉及面廣，經(jīng)濟關(guān)系復雜，巨額的資金要分別以貨幣資金、開發(fā)建設資金、商品資金等形態(tài)同時存在于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的各個不同階段。 ? 隨著房地產(chǎn)業(yè)存量搞活、增量發(fā)展，金融業(yè)介入房地產(chǎn)領(lǐng)域的范圍逐漸擴大，居民個人通過辦理住房抵押貸款來購買商品房得到進一步推廣。 ? 。 ? ? 5．房地產(chǎn)證券化。因為資金交易和一般商品買賣不同，必須借助于金融契約的形式，如商業(yè)票據(jù)、房地產(chǎn)金融債券、房地產(chǎn)抵押債券、房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)金融機構(gòu)所發(fā)行的股票，以及未到期的住房存款單和住房抵押貸款契約等，這些都是可以用于交易的金融工具。上述貨款通常采取抵押貸款的形式。有些國家只允許專門的房地產(chǎn)金融機構(gòu)經(jīng)營房地產(chǎn)金融業(yè)務；有些國家不設專門的房地產(chǎn)金融機構(gòu)，而由一般的商業(yè)銀行兼營房地產(chǎn)金融業(yè)務；而大多數(shù)國家則是由專門的房地產(chǎn)金融機構(gòu)和一般金融機構(gòu)共同經(jīng)營房地產(chǎn)金融業(yè)務。也不鋪設網(wǎng)點。 住宅信用合作社 ? 住宅信用合作社又稱住宅合作社，是指由居民自愿組織起來的一種不以盈利為目標的互助合作性公益團體。 ? 住宅合作社的內(nèi)部關(guān)系由其章程規(guī)定，實行民主管理、社務公開、財務公開、入社自愿、退社自由的原則。商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸部由此產(chǎn)生。同時，房地產(chǎn)信貸部門還實行單獨繳稅，就地完稅，即房地產(chǎn)信貸部應當在當?shù)剞k理稅務登記并照章納稅，而不實行商業(yè)銀行統(tǒng)一納稅的管理體制。此外，二級抵押機構(gòu)開始出現(xiàn)（二級抵押機構(gòu)旨在解決一級金融機構(gòu)不對稱的問題，為一級機構(gòu)提供貸款）。 ? 房地產(chǎn)金融方面的研究集中在：房地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)證券、房地產(chǎn)信托、住房資金融通等。 ? 3．恢復時期 ? 1978年，我國投資體制和金融體制開始一系列的重大改革，城鎮(zhèn)住房制度也開始進行改革，提出了住房商品化的觀念。 1986年，以提租補貼為特征的住房改革在煙臺、蚌埠等城市試點，為配合提租發(fā)券的改革，辦好相應的結(jié)算和住宅貸款等工作，實現(xiàn)多渠道、多層次籌集和融通住房資金的目的，煙臺和蚌埠兩市于 1987年開始組建住房儲蓄銀行，煙臺和蚌埠兩家住房儲蓄銀行相繼成立，并承擔了當?shù)氐姆扛慕鹑跇I(yè)務。銀行的房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)有了調(diào)整，重點支持城市一般性經(jīng)濟適用房地產(chǎn)項目以及職工住房抵押貸款和商品房抵押貸款。為此，中國人民銀行于 1998年 5月頒布了 《 個人住房貸款管理辦法 》 ，對暫行辦法進行了補充，對個人住房貸款的對象和條件、程序、期限和利率、擔保、房屋保險以及抵押物和質(zhì)押物的處分等方面作了詳細的規(guī)定。這就要求房地產(chǎn)金融業(yè)務的經(jīng)營主體不斷加強營銷，加速金融創(chuàng)新的速度，使房地產(chǎn)金融工具多樣化以滿足不同的市場需求。 ? 房地產(chǎn)金融是在房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資、融資及相關(guān)金融服務的一系列金融活動的總稱。 ? 我國的房地產(chǎn)金融大概經(jīng)歷了起步時期、停滯萎縮時期、恢復時期、調(diào)整發(fā)展時期和規(guī)范發(fā)展時期等五個階段。 ? 房地產(chǎn)金融市場融資主體、融資中介和市場金融工具等三個基本要素組成。 ? 3．網(wǎng)絡房地產(chǎn)金融服務將給房地產(chǎn)金融帶來重大變革 以互聯(lián)網(wǎng)為基礎的電子商務是信息時代商務運作的模式，隨著計算機和互聯(lián)網(wǎng)在我國的普及和推廣，房地產(chǎn)金融業(yè)將會發(fā)生重要大的變革，它將促使房地產(chǎn)金融業(yè)在服務手段、經(jīng)營方式、服務功能和服務時空上發(fā)生重大變化。 ? （ 二 ） 我國房地產(chǎn)金融發(fā)展展望 ? 1．房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新加速，金融工具多樣化 ? 隨著我國住房市場的不斷擴大，目前的金融工具不足以滿足市場需求。 1997年 4月30日，中國人民銀行頒布了 《 個人住房擔保貸款管理試行辦法 》 ，這是我國建國后第一個可以適用于全國的有關(guān)房地產(chǎn)金融方面的部門規(guī)章。 ” 從此，以住房金融為代表的房地產(chǎn)金融業(yè)務得到進一步的發(fā)展。中國建設銀行上海、石家莊、東北三省和山東等地分支行還試辦了與住宅建設存款結(jié)合的住宅貸款業(yè)務，貸款對象是難以單獨建房的企事業(yè)單位。不少銀行都介入房地產(chǎn)的投資開發(fā)經(jīng)營和從事與房地產(chǎn)有關(guān)的貸款等業(yè)務。 ? 為了解決發(fā)展中的國家的住房問題，住房融資問題靠世界銀行聯(lián)盟（ world bank ally）幫助發(fā)放貸款。同時，在美國出現(xiàn)了住房節(jié)儉會。其次，由于房地產(chǎn)信貸部是地方政府委托商業(yè)銀行成立的，因此它還必須接受地方政府的領(lǐng)導，在住房基金管理、信貸投向和利潤分配等方面，執(zhí)行地方政府的有關(guān)政策。 （ 2）兼營房地產(chǎn)金融業(yè)務的機構(gòu) ? 在我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)金融機構(gòu)體系下，兼營房地產(chǎn)金融業(yè)務的機構(gòu)主要是指商業(yè)銀行、保險公司、信托投資公司、證券公司等金融機構(gòu)。 ? 早在上世紀 80年代中期，我國的一些城市中就出現(xiàn)了住房合作社。 ? 在總結(jié)煙臺和蚌埠住房儲蓄銀行運行經(jīng)驗的基礎上， 2023年 10月，經(jīng)中國人民銀行批準，德國施豪住房儲蓄銀行與中國建行合資成立中德住房儲蓄銀行，注冊資本為 1． 5億元，建行和施豪銀行分別擁有其中75． 1%和 24． 9%的股份。同年蚌埠市住房儲蓄銀行也相繼成立。直接融資一般受到融資雙方在資金數(shù)量、時間、地點及范圍的限制，因此顯得不靈活，但直接融資對房地產(chǎn)業(yè)改善經(jīng)營管理、提高經(jīng)濟效益具有很大的幫助。房地產(chǎn)金融二級市場指房地產(chǎn)融資工具的再交易和再流通市場，包括房地產(chǎn)金融中介機構(gòu)將持有的房地產(chǎn)貸款直接出售或以證券的形式轉(zhuǎn)讓給二級市場機構(gòu)的交易及房地產(chǎn)有價證券的再轉(zhuǎn)讓交易。個人和家庭通過參加住房儲蓄存款或購買房地產(chǎn)金融市場上的各類有價證券而成為房地產(chǎn)金融市場的資金供給者，或者為了購、建、修住房向房地產(chǎn)金融機構(gòu)申請貸款而成為資金的需求者。 二、房地產(chǎn)金融學的內(nèi)容 ? ? 1．房地產(chǎn)金融機構(gòu)的組織體系和房地產(chǎn) ? 融資主體。首先，房地產(chǎn)業(yè)在生產(chǎn)與經(jīng)營的各個階段，經(jīng)常出現(xiàn)大量資本閑置的狀態(tài)，而這些資金正好成為銀行重要的資金來源；其次，金融機構(gòu)將房地產(chǎn)業(yè)列為自己的服務對象，客觀上擴大了貸款范圍，還在房地產(chǎn)領(lǐng)域恢復和發(fā)展金融服務，為金融服務增加新的內(nèi)容，這包括保險機構(gòu)開辦房屋質(zhì)量保險、自購公用住房保險、商品住房保險以及住房抵押貸款保險等新險種；信托機構(gòu)承辦房地產(chǎn)租賃管理、代理房地產(chǎn)買賣，從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務等；再次，房地產(chǎn)抵押貸款證券化、房地產(chǎn)企業(yè)的上市融資、再融資以及債券發(fā)行等業(yè)務會增加金融交易工具促進金融市場的成熟的完善。 ◆ 房地產(chǎn)的發(fā)展過程需要融資以外的其他金融手段的服務 ? 金融業(yè)除了以融資方式支持房地產(chǎn)業(yè)外，還可以運用多種金融工具，通過辦理結(jié)算、信托、保險等業(yè)務，支持房地產(chǎn)的開發(fā)，促進房地產(chǎn)商品的流通與消費。其次，房地產(chǎn)作為抵押品時，不能移動，不易分割，不方便交給債權(quán)人保管和處置。例如，美國 1945年住宅抵押貸款余額為 270億美元， 1960年增加到 1630元美元， 1979年則突破 1萬億美元大關(guān)，相當于戰(zhàn)后初期的 37倍。 ? （一）房產(chǎn)金融 房屋或建筑物在生產(chǎn)、流