【正文】 等方式尋求投資回報(bào) 房地產(chǎn)生產(chǎn)投資大 二、 房地產(chǎn)業(yè) ? 房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理以及維修、裝飾、服務(wù)等多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的具有高附加值的綜合產(chǎn)業(yè)。 – 促進(jìn)家用電器、家具等民用工業(yè)和旅游、園林、運(yùn)輸業(yè)、商業(yè)、服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)的繁榮發(fā)展。在商品生產(chǎn)和商品交換的發(fā)展過(guò)程中產(chǎn)生了貨幣，金融是商品貨幣關(guān)系發(fā)展的產(chǎn)物。 四、房地產(chǎn)金融的特點(diǎn) ? 1．融通資金量大 ? 無(wú)論是房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資金，還是個(gè)人的消費(fèi)購(gòu)房款，都會(huì)遇到使用支出的集中性和來(lái)源積累的長(zhǎng)期性、分散性的矛盾，為了解決這一矛盾，需要房地產(chǎn)金融市場(chǎng)為企業(yè)或個(gè)人進(jìn)行大量的融資。例如，戰(zhàn)后美國(guó)政府規(guī)定住宅貸款利率不能提高，由政府貼息，并把住宅貸款的償還期延長(zhǎng)到 30年。而且房地產(chǎn)業(yè)涉及面廣，經(jīng)濟(jì)關(guān)系復(fù)雜，巨額的資金要分別以貨幣資金、開(kāi)發(fā)建設(shè)資金、商品資金等形態(tài)同時(shí)存在于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)不同階段。 ? 隨著房地產(chǎn)業(yè)存量搞活、增量發(fā)展，金融業(yè)介入房地產(chǎn)領(lǐng)域的范圍逐漸擴(kuò)大，居民個(gè)人通過(guò)辦理住房抵押貸款來(lái)購(gòu)買商品房得到進(jìn)一步推廣。 ? 。 ? ? 5．房地產(chǎn)證券化。因?yàn)橘Y金交易和一般商品買賣不同，必須借助于金融契約的形式，如商業(yè)票據(jù)、房地產(chǎn)金融債券、房地產(chǎn)抵押債券、房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)所發(fā)行的股票，以及未到期的住房存款單和住房抵押貸款契約等，這些都是可以用于交易的金融工具。上述貨款通常采取抵押貸款的形式。有些國(guó)家只允許專門的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)；有些國(guó)家不設(shè)專門的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，而由一般的商業(yè)銀行兼營(yíng)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)；而大多數(shù)國(guó)家則是由專門的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)和一般金融機(jī)構(gòu)共同經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。也不鋪設(shè)網(wǎng)點(diǎn)。 住宅信用合作社 ? 住宅信用合作社又稱住宅合作社，是指由居民自愿組織起來(lái)的一種不以盈利為目標(biāo)的互助合作性公益團(tuán)體。 ? 住宅合作社的內(nèi)部關(guān)系由其章程規(guī)定，實(shí)行民主管理、社務(wù)公開(kāi)、財(cái)務(wù)公開(kāi)、入社自愿、退社自由的原則。商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸部由此產(chǎn)生。同時(shí)，房地產(chǎn)信貸部門還實(shí)行單獨(dú)繳稅，就地完稅，即房地產(chǎn)信貸部應(yīng)當(dāng)在當(dāng)?shù)剞k理稅務(wù)登記并照章納稅，而不實(shí)行商業(yè)銀行統(tǒng)一納稅的管理體制。此外，二級(jí)抵押機(jī)構(gòu)開(kāi)始出現(xiàn)（二級(jí)抵押機(jī)構(gòu)旨在解決一級(jí)金融機(jī)構(gòu)不對(duì)稱的問(wèn)題，為一級(jí)機(jī)構(gòu)提供貸款）。 ? 房地產(chǎn)金融方面的研究集中在：房地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)證券、房地產(chǎn)信托、住房資金融通等。 ? 3．恢復(fù)時(shí)期 ? 1978年，我國(guó)投資體制和金融體制開(kāi)始一系列的重大改革，城鎮(zhèn)住房制度也開(kāi)始進(jìn)行改革，提出了住房商品化的觀念。 1986年，以提租補(bǔ)貼為特征的住房改革在煙臺(tái)、蚌埠等城市試點(diǎn)，為配合提租發(fā)券的改革，辦好相應(yīng)的結(jié)算和住宅貸款等工作，實(shí)現(xiàn)多渠道、多層次籌集和融通住房資金的目的，煙臺(tái)和蚌埠兩市于 1987年開(kāi)始組建住房?jī)?chǔ)蓄銀行，煙臺(tái)和蚌埠兩家住房?jī)?chǔ)蓄銀行相繼成立，并承擔(dān)了當(dāng)?shù)氐姆扛慕鹑跇I(yè)務(wù)。銀行的房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)有了調(diào)整，重點(diǎn)支持城市一般性經(jīng)濟(jì)適用房地產(chǎn)項(xiàng)目以及職工住房抵押貸款和商品房抵押貸款。為此，中國(guó)人民銀行于 1998年 5月頒布了 《 個(gè)人住房貸款管理辦法 》 ，對(duì)暫行辦法進(jìn)行了補(bǔ)充，對(duì)個(gè)人住房貸款的對(duì)象和條件、程序、期限和利率、擔(dān)保、房屋保險(xiǎn)以及抵押物和質(zhì)押物的處分等方面作了詳細(xì)的規(guī)定。這就要求房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)主體不斷加強(qiáng)營(yíng)銷，加速金融創(chuàng)新的速度，使房地產(chǎn)金融工具多樣化以滿足不同的市場(chǎng)需求。 ? 房地產(chǎn)金融是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、流通和消費(fèi)過(guò)程中，通過(guò)貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動(dòng)的總稱。 ? 我國(guó)的房地產(chǎn)金融大概經(jīng)歷了起步時(shí)期、停滯萎縮時(shí)期、恢復(fù)時(shí)期、調(diào)整發(fā)展時(shí)期和規(guī)范發(fā)展時(shí)期等五個(gè)階段。 ? 房地產(chǎn)金融市場(chǎng)融資主體、融資中介和市場(chǎng)金融工具等三個(gè)基本要素組成。 ? 3．網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)金融服務(wù)將給房地產(chǎn)金融帶來(lái)重大變革 以互聯(lián)網(wǎng)為基礎(chǔ)的電子商務(wù)是信息時(shí)代商務(wù)運(yùn)作的模式，隨著計(jì)算機(jī)和互聯(lián)網(wǎng)在我國(guó)的普及和推廣，房地產(chǎn)金融業(yè)將會(huì)發(fā)生重要大的變革，它將促使房地產(chǎn)金融業(yè)在服務(wù)手段、經(jīng)營(yíng)方式、服務(wù)功能和服務(wù)時(shí)空上發(fā)生重大變化。 ? （ 二 ） 我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展展望 ? 1．房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新加速，金融工具多樣化 ? 隨著我國(guó)住房市場(chǎng)的不斷擴(kuò)大，目前的金融工具不足以滿足市場(chǎng)需求。 1997年 4月30日，中國(guó)人民銀行頒布了 《 個(gè)人住房擔(dān)保貸款管理試行辦法 》 ，這是我國(guó)建國(guó)后第一個(gè)可以適用于全國(guó)的有關(guān)房地產(chǎn)金融方面的部門規(guī)章。 ” 從此，以住房金融為代表的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)得到進(jìn)一步的發(fā)展。中國(guó)建設(shè)銀行上海、石家莊、東北三省和山東等地分支行還試辦了與住宅建設(shè)存款結(jié)合的住宅貸款業(yè)務(wù)，貸款對(duì)象是難以單獨(dú)建房的企事業(yè)單位。不少銀行都介入房地產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和從事與房地產(chǎn)有關(guān)的貸款等業(yè)務(wù)。 ? 為了解決發(fā)展中的國(guó)家的住房問(wèn)題，住房融資問(wèn)題靠世界銀行聯(lián)盟（ world bank ally）幫助發(fā)放貸款。同時(shí)，在美國(guó)出現(xiàn)了住房節(jié)儉會(huì)。其次，由于房地產(chǎn)信貸部是地方政府委托商業(yè)銀行成立的，因此它還必須接受地方政府的領(lǐng)導(dǎo)，在住房基金管理、信貸投向和利潤(rùn)分配等方面，執(zhí)行地方政府的有關(guān)政策。 （ 2）兼營(yíng)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu) ? 在我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系下，兼營(yíng)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)主要是指商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司、信托投資公司、證券公司等金融機(jī)構(gòu)。 ? 早在上世紀(jì) 80年代中期，我國(guó)的一些城市中就出現(xiàn)了住房合作社。 ? 在總結(jié)煙臺(tái)和蚌埠住房?jī)?chǔ)蓄銀行運(yùn)行經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上， 2023年 10月，經(jīng)中國(guó)人民銀行批準(zhǔn)，德國(guó)施豪住房?jī)?chǔ)蓄銀行與中國(guó)建行合資成立中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行，注冊(cè)資本為 1． 5億元，建行和施豪銀行分別擁有其中75． 1%和 24． 9%的股份。同年蚌埠市住房?jī)?chǔ)蓄銀行也相繼成立。直接融資一般受到融資雙方在資金數(shù)量、時(shí)間、地點(diǎn)及范圍的限制，因此顯得不靈活，但直接融資對(duì)房地產(chǎn)業(yè)改善經(jīng)營(yíng)管理、提高經(jīng)濟(jì)效益具有很大的幫助。房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)指房地產(chǎn)融資工具的再交易和再流通市場(chǎng)，包括房地產(chǎn)金融中介機(jī)構(gòu)將持有的房地產(chǎn)貸款直接出售或以證券的形式轉(zhuǎn)讓給二級(jí)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)的交易及房地產(chǎn)有價(jià)證券的再轉(zhuǎn)讓交易。個(gè)人和家庭通過(guò)參加住房?jī)?chǔ)蓄存款或購(gòu)買房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上的各類有價(jià)證券而成為房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的資金供給者，或者為了購(gòu)、建、修住房向房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款而成為資金的需求者。 二、房地產(chǎn)金融學(xué)的內(nèi)容 ? ? 1．房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的組織體系和房地產(chǎn) ? 融資主體。首先，房地產(chǎn)業(yè)在生產(chǎn)與經(jīng)營(yíng)的各個(gè)階段，經(jīng)常出現(xiàn)大量資本閑置的狀態(tài)，而這些資金正好成為銀行重要的資金來(lái)源；其次，金融機(jī)構(gòu)將房地產(chǎn)業(yè)列為自己的服務(wù)對(duì)象，客觀上擴(kuò)大了貸款范圍，還在房地產(chǎn)領(lǐng)域恢復(fù)和發(fā)展金融服務(wù)，為金融服務(wù)增加新的內(nèi)容，這包括保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)開(kāi)辦房屋質(zhì)量保險(xiǎn)、自購(gòu)公用住房保險(xiǎn)、商品住房保險(xiǎn)以及住房抵押貸款保險(xiǎn)等新險(xiǎn)種；信托機(jī)構(gòu)承辦房地產(chǎn)租賃管理、代理房地產(chǎn)買賣，從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)等；再次，房地產(chǎn)抵押貸款證券化、房地產(chǎn)企業(yè)的上市融資、再融資以及債券發(fā)行等業(yè)務(wù)會(huì)增加金融交易工具促進(jìn)金融市場(chǎng)的成熟的完善。 ◆ 房地產(chǎn)的發(fā)展過(guò)程需要融資以外的其他金融手段的服務(wù) ? 金融業(yè)除了以融資方式支持房地產(chǎn)業(yè)外，還可以運(yùn)用多種金融工具，通過(guò)辦理結(jié)算、信托、保險(xiǎn)等業(yè)務(wù)，支持房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，促進(jìn)房地產(chǎn)商品的流通與消費(fèi)。其次，房地產(chǎn)作為抵押品時(shí)，不能移動(dòng)，不易分割，不方便交給債權(quán)人保管和處置。例如，美國(guó) 1945年住宅抵押貸款余額為 270億美元， 1960年增加到 1630元美元， 1979年則突破 1萬(wàn)億美元大關(guān)，相當(dāng)于戰(zhàn)后初期的 37倍。 ? （一）房產(chǎn)金融 房屋或建筑物在生產(chǎn)、流