房地產(chǎn)評(píng)估的成本法-文庫吧在線文庫
【正文】 出讓而取得的，出讓金為 20萬元 /畝，拆遷費(fèi) 30萬元 /畝，開發(fā)費(fèi) /平方公里，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投入開發(fā)費(fèi)占總開發(fā)費(fèi)的 40%，目前市場(chǎng)上地產(chǎn)開發(fā)的投資報(bào)酬率為 10%，銀行貸款利率為 6%，試評(píng)估該土地經(jīng)開發(fā)后的價(jià)格。課堂作業(yè)： 成本法運(yùn)用過程中有關(guān)稅費(fèi)計(jì)算p根據(jù)房地產(chǎn)從取得土地、安置補(bǔ)償、前期工程、建設(shè)施工直至建成銷售的全過程，逐步逐項(xiàng)確定必要成本、利息、利潤(rùn)、稅費(fèi)等并加總，從而得到估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。216。第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法39p估算土地取得成本252。房地產(chǎn)評(píng)估的成本法42注意房地產(chǎn)評(píng)估的成本法43216。其他銷售稅費(fèi)。兩者較為類似的都是對(duì)所得收益征稅，但 土地增值稅是屬于交易費(fèi)用的一種，是計(jì)入成本中的。第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法56u測(cè)算地產(chǎn)各種貶值地產(chǎn)年限 貶值率 =已使用年限 磚木結(jié)構(gòu)一等：生產(chǎn)用房 30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房 20年，非生產(chǎn)用房 40年；7第五章 會(huì)計(jì)上建筑物折舊額計(jì)算與估價(jià)值折舊額計(jì)算有何差別？67252。某建筑物建筑面積為 320m2，重置價(jià)為 2500元 /m2，耐用年限為 40年，已使用 7年，殘值率為 不同結(jié)構(gòu)類型房屋成新率評(píng)分修正系數(shù)庫如下：74第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法例題 第五章 試根據(jù)以上資料估算 2023年 5月底開發(fā)完成后出售土地的平均售價(jià)。可用成本法評(píng)估價(jià)格。=225元 /000=+第五章 以成本法評(píng)估 土地 的重置價(jià)格，除了在農(nóng)村地區(qū)、城鄉(xiāng)結(jié)合部、新開發(fā)地區(qū)以及舊城改造地區(qū)外，一般不宜采用。第五章 以及無需計(jì)算損耗的 新建房地產(chǎn) 。土地的價(jià)格主要由其 效用 決定，而非成本，因此成本法在評(píng)估土地價(jià)值時(shí)，其應(yīng)用范圍受到限制，尤其是 商業(yè)用地 。在房地產(chǎn)保險(xiǎn)（包括投保和理賠）及其他損害賠償中。主要適用于既不產(chǎn)生現(xiàn)金流（收益），又很少有交易案例的 公益性房地產(chǎn) ； 如學(xué)校、圖書館、體育場(chǎng)館、醫(yī)院、政府辦公樓、軍隊(duì)營(yíng)房、公園等公用、公益房地產(chǎn)， 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法90216。以成本法求取土地的重置價(jià)格時(shí)，還應(yīng)當(dāng) 注意 土地的剩余使用年限，并進(jìn)行年限修正。房地產(chǎn)評(píng)估的成本法87（相當(dāng)于無年限使用權(quán)價(jià)格）m2當(dāng)?shù)仡愃仆恋亻_發(fā)的增值收益率為 20% ，土地資本化率為 12% 。房地產(chǎn)評(píng)估的成本法80元；４．評(píng)價(jià)人員經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)勘察認(rèn)為該樓尚可使用６０年，計(jì)算成新率為（ 要求評(píng)估該房地產(chǎn)１９９７年７月的市價(jià)。V＝ 300000 80％ （ 1－ 10％）＝ 300000 72％＝216000（元） 某套住宅重新建造價(jià)為 300000元，經(jīng)對(duì)其結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備三大部分的各具體項(xiàng)目觀察，確定其成新率為 80％，但該住宅 廳小且暗，廚房和衛(wèi)生間均小，光線亦不足 ?？梢栽诔尚侣蚀_定的基礎(chǔ)作適當(dāng)減價(jià)修正。某鋼筋混凝土 5層框架樓房，經(jīng)評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)打分，結(jié)構(gòu)部分 80分，裝修部分 70分，設(shè)備部分 60分。 4％。折舊方法不同181。房地產(chǎn)評(píng)估的成本法65第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法非生產(chǎn)用房的耐用年限和殘值率鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)： 3鋼結(jié)構(gòu)：生產(chǎn)用房 70年，受腐蝕的生產(chǎn)用房 50年，非生產(chǎn)用房 80年；實(shí)際估算中，通常經(jīng)過分析、測(cè)算和修正，得出新建筑物每平方米建筑面積的標(biāo)準(zhǔn)造價(jià)，再乘以待估建筑物的總面積。這里主要是估算建筑物的重置成本?？刹捎?房地分估 的方式? 銷售費(fèi)用。即開發(fā)商取得土地后，將建筑工程全部委托給建筑商施工，開發(fā)商應(yīng)付給建筑商的全部費(fèi)用。應(yīng)以規(guī)劃部門批準(zhǔn)的管線綜合圖為依據(jù)。p第五章 第五章 勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)n試評(píng)估土地的價(jià)格。28? 開發(fā)利潤(rùn)通常按一定基數(shù)和相應(yīng)的利潤(rùn)率來計(jì)算：? 直接成本利潤(rùn)率 （計(jì)算基數(shù) =取得成本和開發(fā)成本）? 成本利潤(rùn)率 （計(jì)算基數(shù)：取得成本 +開發(fā)成本 +管理費(fèi)用 +投資利息 +銷售費(fèi)用）? 銷售利潤(rùn)率 （計(jì)算基數(shù)：開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的銷售價(jià)格）29第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法p土地增值收益的確定教育費(fèi)附加以各單位和個(gè)人實(shí)際交納的增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅的稅額為計(jì)征依據(jù)，教育費(fèi)附加率為 3％，一般月末提取，次月初交納。 第五章 營(yíng)業(yè)稅l納稅人：轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人。房地產(chǎn)評(píng)估的成本法21? 解：土地取得費(fèi)用的利息第五章 示例 1被拆遷單位和個(gè)體工商戶停產(chǎn)、停業(yè)期間損失補(bǔ)助費(fèi)。被拆除房屋及附屬物補(bǔ)償費(fèi)。第五章 房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) (此處指農(nóng)村房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)，其構(gòu)成參見城市房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) )。p支付給政府的土地使用權(quán)出讓金。毛地： 指已完成土地使用 批準(zhǔn)手續(xù) (包括土地使用權(quán)出讓手續(xù) )， 具有 三通 (通道路和臨時(shí)水、電 )或者條件更完備的基礎(chǔ)設(shè)施，但 未 進(jìn)行拆遷的可用于建筑的土地。包括填海造田、開山造田、征用農(nóng)用地后進(jìn)行 “幾通一平 ”支出等開發(fā)的土地及在城市舊城區(qū)改造等開發(fā)的土地。成本逼近法是求取評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日的 重新構(gòu)建價(jià)格 ，然后 扣除損耗，以此估算房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。u本章教學(xué)目的 ：要求熟練運(yùn)用成本逼近發(fā)的基本原理和方法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格。3第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法u含義新開發(fā)土地房地產(chǎn)評(píng)估的成本法9216。支付給政府的土地使用權(quán)出讓金。p安置補(bǔ)助費(fèi) (包括勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)、超轉(zhuǎn)人員生活補(bǔ)助費(fèi)等 )。p購(gòu)建拆遷安置用房費(fèi)。第五章 n公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)指學(xué)校、圖書館、幼兒園
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1