房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)-方圓-文庫吧在線文庫
【正文】 土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以下簡稱納稅人），應(yīng)依照本條例繳納土地增值稅。 （二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時，自購建材費用是否重復(fù)計算扣除項目。 三、相關(guān)法規(guī)內(nèi)容介紹 （三）企業(yè)所得稅 《 中華人民共和國企業(yè)所得稅法 》 （ 摘錄） 第八條 企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準予在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。 （三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。 例 4： 公司沒有按規(guī)定取得合法、有效憑證對稅收的影響 項目利潤構(gòu)成表 假設(shè)全部有合法的發(fā)票并支付 假設(shè)發(fā)生不合規(guī)的成本費用 比例 金額 金額 不規(guī)范行為 /備注 經(jīng)營收入 100, 100, 經(jīng)營成本（含建設(shè)成本和費用、借款費用、項目現(xiàn)場費用） 65% 65, 65, 支付的工程款沒有發(fā)票3000萬 支付給總包工程款 10000萬與和結(jié)算金額 9500萬不符 經(jīng)營毛利額 35% 35, 35, 毛利率 35% 35% 35% 營業(yè)稅金及附加： 其中：營業(yè)稅及附加 % 5, 5, 土地增值稅 —— 清算 假設(shè) 4, 4, 行政管理費用 3% 3, 3, 支付宣傳費 50萬沒有發(fā)票 報銷行政費 60萬沒有發(fā)票 營銷費用 % 1, 1, 利潤總額 20% 20, 20, 應(yīng)納稅所得額 20, 23, =20235+3000+500+50+60 所得稅（ 25%） 5, 5, 凈利潤 15% 15, 14, 四、房地產(chǎn)企業(yè)如何合理地交稅 （一）學習、掌握并執(zhí)行稅法的相關(guān)規(guī)定，規(guī)范財務(wù)行為 根據(jù)上述例子可見，在沒有發(fā)票的情況下多交了企業(yè)所得稅 。 四、房地產(chǎn)企業(yè)如何合理地交稅 （二）優(yōu)化業(yè)務(wù)流程 為規(guī)避因未付足工程款而多交所得稅的情況，要注意： 一是要盡量保證收入與成本費用支付相匹配，樓款已100%收齊了，成本支付至少要支付至 95%； 二是在款項不能全部支付的情況下，也要爭取在不超出結(jié)算總額的情況下，先把稅款支付給總包單位，將9750萬元的發(fā)票取回來，款項在后期再安排付款，這樣可以達到規(guī)避多交企業(yè)所得稅的情況。 內(nèi) 文 五、個人所得稅 五、個人所得稅 （一）個人所得稅的法規(guī)介紹 個人所得稅，是對個人（自然人）取得的各項應(yīng)稅所得征收的一種稅。 第 3項、稿酬所得 —— 是指個人因其作品以圖書、報紙形式出版、發(fā)表而取得的所得。 五、個人所得稅 （一）個人所得稅的法規(guī)介紹 第三類：個體工商戶生產(chǎn)、經(jīng)營取得的所得，包括： 第 9項、個體工商戶的生產(chǎn)、經(jīng)營所得 ，是指： 、手工業(yè)、建筑業(yè)、交通運輸業(yè)、商業(yè)、飲食業(yè)、服務(wù)業(yè)、修理業(yè)以及其他行業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營取得的所得 ，取得執(zhí)照，從事辦學、醫(yī)療、 咨詢以及其他有償服務(wù)活動取得的所得 、經(jīng)營取得的所得； 、經(jīng)營有關(guān)的各項應(yīng)納稅所得。對于這些服務(wù)，由于設(shè)計師約定收取的是稅后收益，因此設(shè)計院為個人所得稅代扣義務(wù)人。 一次性獎金也包括年終加薪、實行年薪制和績效工資辦法的企業(yè)根據(jù)考核情況兌現(xiàn)的年薪和績效工資。 五、個人所得稅 （四）年終獎介紹 ● 年終獎的 6個盲區(qū) 由于個人所得稅稅率有七檔，每個臨界點與平衡點之間形成了6個 “ 盲區(qū) ” 。 如果沒有這個規(guī)定，這筆獎金的應(yīng)交稅金 =120230 *45% 13505 =40495元 五、個人所得稅 （四）年終獎介紹 ● 常見問題 如果同一個人同月在兩個企業(yè)都取得了年終一次性獎金，納稅人在自行申報時，是否可以將這兩項獎金合并計算繳納個人所得稅，享受一次性獎金的政策 ? 根據(jù) 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個人取得全年一次性獎金等計算征收個人所得稅方法問題的通知 》 (國稅發(fā) [2023]9號 )第三條規(guī)定：“ 在一個納稅年度內(nèi)，對每一個納稅人，該計稅辦法只允許采用一次 ” 。 則：營業(yè)稅金及附加 = X * 5% *（ 1 + 7% + 3% + 2%） = %X 個人所得稅 =（ X– %X） *（ 1– 20%） *40% 7000 = 7000 X – %X – （ – 7000） = Y， 推出： X = （ Y – 7000） / 即本例中，合同約定金額（稅前）應(yīng)為： （ 100000 – 7000） / = 計算應(yīng)交稅金： 營業(yè)稅金及附加 = * % = 個人所得稅 =（ – ） *（ 1– 20%） *40% 7000 = 稅后金額 = – – = 100000元 五、個人所得稅 （三）個人所得稅計算案例 第二步： 在簽訂合同后，設(shè)計院負有為設(shè)計師代扣代繳相關(guān)稅費的義務(wù)，因此，設(shè)計院應(yīng)憑服務(wù)合同、設(shè)計師的身份證復(fù)印件、開票申請表到稅務(wù)機關(guān)開具發(fā)票，繳納稅費。一次收入畸高的，實行加成征收。利息是指個人的存款利息、貨款利息和購買各中種債券的利息。 在中國境內(nèi)無住所又不居住或者無住所而在境內(nèi)居住不滿一年的個人，從中國境內(nèi)取得的所得，依照本法規(guī)定繳納個人所得稅。 稅收不是由財務(wù)人員計算出來的，而是由企業(yè)的經(jīng)營活動流程決定的 ，有怎樣的經(jīng)營流程就產(chǎn)生怎樣的稅收結(jié)果， 業(yè)務(wù)部門產(chǎn)生稅收，財務(wù)部門反映和繳納稅收 。 四、房地產(chǎn)企業(yè)如何合理地交稅 （二）優(yōu)化業(yè)務(wù)流程 ● 架構(gòu)設(shè)置 財務(wù)部門、銷售部門和人力行政部門人員的工資及費用不能列入項目現(xiàn)場管理費用開支（建造成本），無法列入土增稅的扣除額，所以，不要將法務(wù)部門、開發(fā)部門、司機、成控招標部門的同事等列到上述部門的編制中。當合同價格與最終結(jié)算價格變動較大時，需要有補充協(xié)議； ●取得相應(yīng)的合法憑據(jù)，包括發(fā)票、行政事業(yè)收據(jù)等； ●有付款記錄； ●發(fā)生的成本費用需要與工程決算報告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符。 《 中華人民共和國稅收征收管理法 》 （ 摘錄） 第十九條 納稅人、扣繳義務(wù)人按照有關(guān)法律、行政法規(guī)和國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門的規(guī)定設(shè)置賬簿，根據(jù)合法、有效憑證記賬，進行核算。 三、相關(guān)法規(guī)內(nèi)容介紹 （三）企業(yè)所得稅 《 中華人民共和國企業(yè)所得稅法 》 （ 摘錄） 第一條 在中華人民共和國境內(nèi)，企業(yè)和其他取得收入的組織（以下統(tǒng)稱企業(yè)）為企業(yè)所得稅的納稅人，依照本法的規(guī)定繳納企業(yè)所得稅。 （二）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算： ，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例
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