房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)-方圓-展示頁(yè)
2025-01-29 17:54本頁(yè)面
【正文】 稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。應(yīng)納稅額計(jì)算公式： 應(yīng)納稅額＝營(yíng)業(yè)額 稅率。 內(nèi) 文 三、相關(guān)法規(guī)內(nèi)容介紹 三、相關(guān)法規(guī)內(nèi)容介紹 （一）營(yíng)業(yè)稅 《 中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例 》（ 摘錄） 第一條 在中華人民共和國(guó)境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為營(yíng)業(yè)稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納營(yíng)業(yè)稅。 例 3： 計(jì)算開發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)及企業(yè)所得稅 項(xiàng)目利潤(rùn)構(gòu)成表 項(xiàng)目 — 假設(shè)全部有合法的發(fā)票 比例 金額 經(jīng)營(yíng)收入 100, 經(jīng)營(yíng)成本（含建設(shè)成本和費(fèi)用、借款費(fèi)用、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)費(fèi)用） 65% 65, 經(jīng)營(yíng)毛利額 35% 35, 毛利率 35% 35% 營(yíng)業(yè)稅金及附加： 其中：營(yíng)業(yè)稅及附加 % 5, 土地增值稅 —— 清算 （已預(yù)交 2023萬(wàn)元） 假設(shè)為 % 4, 行政管理費(fèi)用 3% 3, 營(yíng)銷費(fèi)用 % 1, 利潤(rùn)總額 20% 20, 應(yīng)納稅所得額 20, 所得稅 （已預(yù)交 3750萬(wàn)元） 5, 凈利潤(rùn) 15% 15, 從項(xiàng)目利潤(rùn)表可以看出，在交樓的時(shí)候，如果銷售已達(dá)到了稅務(wù)部門要求清算土增稅的條件： 項(xiàng)目的清算土增稅為 4550萬(wàn)元，而預(yù)售階段只預(yù)交了2023萬(wàn)元，需要補(bǔ)交 2550萬(wàn)元。 稅收主要用于國(guó)防和軍隊(duì)建設(shè)、 國(guó)家 公務(wù)員工資發(fā)放、道路交通和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、科學(xué)研究、醫(yī)療衛(wèi)生防疫、文化教育、救災(zāi)賑濟(jì)、環(huán)境保護(hù)等領(lǐng)域。 ● 資源稅 —— 是指對(duì)在我國(guó)境內(nèi)從事 資源開發(fā) 的單位和 個(gè)人 征收的一類稅，我國(guó)現(xiàn)行稅制中資源稅、 土地增值稅 、耕地占用稅和 城鎮(zhèn)土地使用稅 都屬于資源稅。 ● 財(cái)產(chǎn)稅 —— 是指以納稅人所擁有或支配的財(cái)產(chǎn)為課稅對(duì)象的一類稅，包括房產(chǎn)稅、 契稅 、 車輛購(gòu)置稅 和車船使用稅等。 稅收按課程對(duì)象可以分以下幾類： 一、稅收基礎(chǔ)知識(shí) ● 所得稅 —— 也稱 收益稅 ，是指以各種所得額為課稅對(duì)象的一類稅，包括 企業(yè)所得稅 、 個(gè)人所得稅 等稅種。稅收必須借助法律形式進(jìn)行。房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn) 2023年 7月 一、稅收基礎(chǔ)知識(shí) （ 一）什么是稅收 （二）稅收的特征與分類 （三）稅收是如何產(chǎn)生的 二、房地產(chǎn)行業(yè)涉及的主要稅種及計(jì)算方法 （一）按開發(fā)流程介紹主要稅種及計(jì)算方法 （二）舉例說(shuō)明 三、相關(guān)法規(guī)內(nèi)容介紹 五、個(gè)人所得稅 （ 一）個(gè)人所得稅的法規(guī)介紹 （二）個(gè)人所得稅計(jì)稅的基本方法 （三）個(gè)人所得稅計(jì)算案例 （四）年終獎(jiǎng)介紹 四、房地產(chǎn)企業(yè)如何合理地交稅 （一）學(xué)習(xí)、掌握并執(zhí)行稅法的有關(guān)規(guī)定，規(guī)范財(cái)務(wù)行為 （二）優(yōu)化業(yè)務(wù)流程 一、稅收基礎(chǔ)知識(shí) 一、稅收基礎(chǔ)知識(shí) （一）什么是稅收？ 稅收是國(guó)家為滿足社會(huì)公共需要，憑借公共權(quán)力，按照法律所規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和程序，參與國(guó)民收入分配，強(qiáng)制地、無(wú)償?shù)厝〉秘?cái)政收入的一種方式。 稅收是國(guó)家籌集財(cái)政收入的主要方式。 一、稅收基礎(chǔ)知識(shí) （二）稅收的特征與分類 特征：稅收作為政府籌集財(cái)政收入的一種規(guī)范形式，具有區(qū)別于其他財(cái)政收入形式的特點(diǎn)，稅收特征可以概括為 強(qiáng)制性 、 無(wú)償性 和 固定性 。 ● 流轉(zhuǎn)稅 —— 是以 商品生產(chǎn)流轉(zhuǎn)額 和非生產(chǎn)流轉(zhuǎn)額為課稅對(duì)象征收的一類稅，包括增值稅、 消費(fèi)稅 、 營(yíng)業(yè)稅 和 關(guān)稅 等稅種。 ● 行為稅 —— 是指以納稅人的某些特定行為為課稅對(duì)象的一類稅，我國(guó)現(xiàn)行稅制中的 城市維護(hù)建設(shè)稅 、 印花稅 、屠宰稅都屬于 行為稅 。 一、稅收基礎(chǔ)知識(shí) （三）稅收是如何產(chǎn)生的？ 稅是在銷售環(huán)節(jié)及利益分配過(guò)程中產(chǎn)生的，銷售主體、內(nèi)容、地域、方式以及利益等方式的不同產(chǎn)生不同的稅收。 內(nèi) 文 二、房地產(chǎn)行業(yè)涉及的主要稅種及計(jì)算方法 二、房地產(chǎn)行業(yè)涉及的主要稅種及計(jì)算方法 （一）按開發(fā)流程介紹主要稅種及計(jì)算方法 拿地 預(yù)售前 稅種 稅率 計(jì)稅依據(jù) 繳納時(shí)間 契稅 3% 土地受讓款 簽訂土地轉(zhuǎn)讓協(xié) 議后 10天內(nèi) 土地使用稅 各地區(qū)不一樣， 南沙區(qū)： 4元 /平方米 實(shí)際占用面積 每年 印花稅 ‰ 土地受讓款 簽訂合同 預(yù)售階段 稅種 稅率 計(jì)稅依據(jù) 繳納時(shí)間 營(yíng)業(yè)稅 5% 房屋銷售收入 、 出租收入 自預(yù)售開始按月繳納 城建稅 7% 營(yíng)業(yè)稅 自預(yù)售開始按月繳納 教育費(fèi)附加 3% 營(yíng)業(yè)稅 自預(yù)售開始按月繳納 地方教育附加 2% 營(yíng)業(yè)稅 自預(yù)售開始按月繳納 防洪費(fèi) 1‰ 房屋銷售收入 、 出租收入 自預(yù)售開始按月繳納 價(jià)格調(diào)節(jié)基金 1% 營(yíng)業(yè)稅 自預(yù)售開始按月繳納 土地增值稅 預(yù)繳：普通住宅 2%、 非普通住宅及寫字樓 3%、 別墅 、 商鋪及車位 4% 房屋銷售收入 自預(yù)售開始按月繳納 企業(yè)所得稅 （ 預(yù)交 ） 25% 銷售收入 *稅法預(yù)計(jì)利潤(rùn)率 每月 印花稅 ‰ 房屋銷售收入 簽訂合同 交樓后 稅種 稅率 計(jì)稅依據(jù) 繳納時(shí)間 土地增值稅 清算： 30%60% 稅法確定的增值額 達(dá)到清算條件（ 如銷售比例達(dá)85%以上時(shí) ） 房產(chǎn)稅 自有房產(chǎn)出租： 12% 出租收入 每年 自有房產(chǎn)自用： % 自有房產(chǎn)的原值*70% 企業(yè)所得稅 25% 應(yīng) 納 稅 所 得 額（ 應(yīng)稅收入減計(jì)稅成本 ） 每季預(yù)繳 ， 每年清繳 二、房地產(chǎn)行業(yè)涉及的主要稅種及計(jì)算方法 （二）舉例說(shuō)明 拿地 預(yù)售前 例 1：公司拍得一塊地， 30000M2，價(jià)格 10000萬(wàn)，如何交稅？ （ 1） 契稅 = 10000 * 3% = 300萬(wàn)（次） （ 2） 土地使用稅 = 30000M2 * 4元 /M2 = 12萬(wàn)（每年，至取得預(yù)售證止） （ 3） 印花稅 = 10000萬(wàn) * ‰ = 5 萬(wàn)元（次） 二、房地產(chǎn)行業(yè)涉及的主要稅種及計(jì)算方法 預(yù)售階段 （ 1） 營(yíng)業(yè)稅及附加 = 100,000 * % = 5,700萬(wàn)元 （ 2） 土增稅（預(yù)交、普通住宅） = 100,000 * 2% = 2,000萬(wàn)元 （ 3） 所得稅（預(yù)交） = 100,000 * 15%預(yù)計(jì)利潤(rùn)率 * 稅率 25% = 3,750萬(wàn) （ 4） 印花稅 = 100,000 * ‰ = 50 萬(wàn) 預(yù)售階段稅款合計(jì) = 5700+2023+3750+50 = 11500萬(wàn) 例 2： 公司預(yù)售房屋，收到樓款 100,000萬(wàn)，如何交稅？ 二、房地產(chǎn)行業(yè)涉及的主要稅種及計(jì)算方法 交樓后 —— 計(jì)算整個(gè)項(xiàng)目的收益情況，清繳土增稅、企業(yè)所得稅 預(yù)征方式適用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前取得的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入，一般預(yù)算率較低，待該項(xiàng)目結(jié)算后再進(jìn)行清算，稅款
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