【正文】 11日前 ， 完成一篇 1/3版硬廣設(shè)計(jì)； 8月 12日前 ， 完成一篇整版硬廣設(shè)計(jì)； 8月 15日前 ， 完成兩篇半版硬廣設(shè)計(jì) 。 ◇ 根據(jù)當(dāng)?shù)卣J(rèn)購需求 ， 當(dāng)時到北京來的客戶 ， 提供來回飛機(jī)票報銷優(yōu)惠政策 （ 可從折扣中剔除 ） 溫州市區(qū)房地產(chǎn)特征 ◇ 溫州市區(qū)商品房均價 6000— 7000元 /平米 ◇ 溫州市區(qū)分為三個區(qū)：鹿城區(qū) 、 龍灣區(qū) 、 甌江區(qū) ◇ 溫州財(cái)富分布較為平均 ， 農(nóng)民比市民更富有 ， 中領(lǐng)階層 3000元 /月 ， 房地產(chǎn)成為投資類別的主流 ◇ 能夠接受的北京高端產(chǎn)品首付款在 30— 50萬之間 ◇ 當(dāng)?shù)卣賳T直接或間接買房的也很多 ， 政府的帶動不容忽視 ◇ 餐飲 一天平均 500元 /桌 ， 1萬桌 500萬元消費(fèi)力 ◇ 溫州本地房地產(chǎn)項(xiàng)目很少打廣告 ， 由于更多的是投資型轉(zhuǎn)售買家 ， 開盤階段一兩次廣告就基本上清盤了 。 雖說影響較小 ， 但針對性很強(qiáng) ， 并自稱擁有全國性的溫州商會網(wǎng)絡(luò) 。通過萬豪個案，我也學(xué)到了一些東西，多謝大家批評指教。 —— 以上費(fèi)用總計(jì) 64． 25萬元，加上來回飛機(jī)、打車等費(fèi)用，總費(fèi)用不超過 67萬元。 溫州日報 —— 15萬份發(fā)行量 ， 周三房產(chǎn)專版 ， 商報和日報投遞渠道一致；辦刊 50多年 ，權(quán)威性較高 。 ◇ 溫州打車費(fèi)用申請 市內(nèi)打車白天 10元 ， 晚上 12元 ， 主要用于總監(jiān)批準(zhǔn)的工作所需樂清市包車兩部 ， 用于來回 5人分銷工作 ， 共 600元左右；瑞安市包車兩部 ， 用于來回 5人分銷工作；共 600元左右 ◇ 其他費(fèi)用申請 溫州市 王朝大酒店 、 樂清市喜來登大酒店 、 瑞安市陽光假日大酒 店 住宿及商務(wù)套房費(fèi)用申請； 三家酒店大堂場地租賃 、 門口條幅 、 指示牌 、 咖啡 、 茶水招待費(fèi) ；溫州都市報 、 晚報 、 日報 、 商報廣告費(fèi)； 5000份 DM（ 以現(xiàn)房實(shí)景圖及戶型為主 ） 印刷費(fèi)等 ， 祥見以下計(jì)劃表 。 備注： 8月 11日晚 ， 第一批劉旭濤 、 財(cái)務(wù)劉晶晶 、 胡皖瑩 、 劉姍 4人先行抵達(dá)； 8月14日晚童宇等 9人再行到達(dá)； 8月 22日只留劉旭濤 、 劉晶晶 、 童宇 、 高姍 4人 ， 其余回京； 8月 25日 剩余人等全部班師回京 。 造勢新聞投入： 5萬元 ， 大小新聞軟文計(jì)劃 1500字以上 6篇左右 硬廣整版投入：整版彩色規(guī)格： 33*23cm 版位： 2— 24版 刊例價： 85000元 指定 4版加收 10% 投放頻次： 4次 硬廣總價： 340000元 專場展示：通過朋友介紹關(guān)系爭取免費(fèi)運(yùn)用新聞大樓展廳 其他銷售工具：展板、宣傳單頁、樓書、認(rèn)購書等 ◇ 溫州異地銷售工作流程表： 8月 3日周日 劉旭濤溫州正式考察 8月 4日周一 劉旭濤溫州當(dāng)?shù)厝婵疾? 8月 5日周二 劉旭濤溫州當(dāng)?shù)乜疾炷贸霾僮鲌?zhí)行案并回京 8月 6— 9日 組織市場部人員準(zhǔn)備一切宣傳文件 、 銷售文件 新聞稿 、 廣告 、 軟文 、 展板之電子版提供 8月 10日周日 組織市場部銷售人員到達(dá)溫州 8月 11日 — 14日 溫州預(yù)熱造勢并正式發(fā)售 8月 16日周六 正式開盤 ， 并開始為期整整 8天的熱銷 8月 24日周日 全部班師回京 ◇ 異地費(fèi)用投入明細(xì) 共 6個人的來回火車票出差補(bǔ)助 6人吃飯租房住宿費(fèi)用補(bǔ)助 溫州晚報硬廣及軟文 新聞造勢的記者稿酬 有可能的專賣場租賃費(fèi)用 賣場展板制作費(fèi)用 銷售工具單張 、 樓書 、 認(rèn)購意向書的貨運(yùn)費(fèi) 8月 16日正式開盤活動的酒水、飲料、禮品、拍賣公證等費(fèi) ◇ 具體工作執(zhí)行配合 劉旭濤 —— 溫州市調(diào)考察 、 策劃報告 、 活動組織 、 新聞造勢 、 正式開盤 、 銷售推廣 、 整體監(jiān)控匯報總指揮 尹先生 —— 溫州晚報廣告部主任 ， 當(dāng)?shù)貭I銷推廣總協(xié)助 胡婉瑩 —— 溫州銷售文件 、 銷售人員管理培訓(xùn) 、 外地來回旅程 、 異地行政管理 、 異地發(fā)售效果監(jiān)測統(tǒng)計(jì) 、 客戶管理負(fù)責(zé)人 袁雪松 —— 溫州市場營銷推廣所需之所有電子文件 ， 北京廣告制作、 長途電話溝通監(jiān)督協(xié)調(diào)人 銷 售 —— 崔珣、范櫻花、王素云、李艷萍 北京區(qū) 工作配合略 第二部分 萬豪君天下溫州區(qū)實(shí)操案 （ 2023． 8． 11―― 8月 24） 前言 ◇ 從 8月 3日晚上 7： 55分一上飛機(jī) ， 就與同機(jī)的溫州人 （ 于北京投資購房 ， 兩位購買的是珠江竣景 ） 調(diào)查了解并成為朋友 ， 談到 11： 00點(diǎn)下飛機(jī)到溫州留下意向購房電話； ◇ 從當(dāng)晚 12點(diǎn)出酒店 ， 調(diào)查溫州夜生活的主力客群 （ 大老板 、 中大老板 、 中老板、 中小老板 、 小老板 ） 至凌晨 5點(diǎn) ， 70萬溫州人十分之一擁有 300萬元以上的購房能力 ， 300多萬存款的 35— 40歲溫州人占大多數(shù)； ◇ 從一天之內(nèi)認(rèn)識 “ 男人享受娛樂的城市 ” 之溫州市 ， 到一天之內(nèi)跑完轄區(qū)清一色電器 /服裝城非常富有的 “ 大老板集中營 ” 樂清市 ， 再到以塘下鎮(zhèn)為核心 “ 中小老板鞋襪聚集地 ” 的瑞安市之全面考察； ◇ 從溫州晚報、溫州都市報、溫州日報到溫州商報四家主力媒體 20余位負(fù)責(zé)人的全面深入了解，到超過 10位溫州本地人的房產(chǎn)投資客之當(dāng)面交談； ◇ 從 將軍大酒店 、 溫州飯店 、 國際大酒店 、 王朝大酒店 、 國貿(mào)大酒店 、 喜來登 大酒店 、 陽光假日大酒店 、 花園大酒店等 10余家四星級大酒店的了解 ， 到有 錢購房客群大多數(shù)不住家住星級酒店等 20多條 “ 怪現(xiàn)象 ” 的深刻體會； ◇ 從親身目睹上海不下 10家房地產(chǎn)項(xiàng)目在溫州星級酒店火熱發(fā)售 ， 到越南房地 產(chǎn)開發(fā)商 、 云南 、 山東青島及濰坊 、 河北房地產(chǎn) 、 大連 、 北京不下 3家 、 杭 州 、 東北等不下 10個城市的登陸搶灘； ◇ 從的的確確東方銀座 14萬元廣告費(fèi)賣了 16套房 ， 到御景園確確實(shí)實(shí) 1個多 月 50多萬廣告費(fèi)賣了 100多套房 ， 到莊勝百萬城兩個星期 40萬元廣告費(fèi)賣 了 50套房 ， 中關(guān)村科技貿(mào)易中心商鋪火熱發(fā)售；同時由于操盤人不力昆泰 項(xiàng)目 3天撤出溫州 ， 再到珠江竣景 1個月只賣不到 10套房 ， 再到南三環(huán)南曦 大廈只打了半版廣告幾乎賣了一棟樓； ◇ 從 8月 7日 5： 50分回北京 ， 一上飛機(jī)又碰到購買御景園的兩位客戶的深談 ， 到其留下電話主動將要介紹專門以投資炒家為主業(yè)的客戶 ， 最終發(fā)現(xiàn)北京至 溫州的航班 、 或溫州至北京的航班 ， 至少飛機(jī)上 30%以上的人與投資北京的房 有關(guān)； …… 小結(jié) 溫州是中國少有的 “ 老板城 ” ， 溫州人是中國少有的房地產(chǎn)投資聯(lián)合家。 上海是溫州人最喜愛的城市 ， 溫州外流近 70%民間房產(chǎn)投資中 ， 上海占 70%80%。 溫州購房行為借鑒性分析 ◇ 當(dāng)?shù)?—— 截至 2023年 5月底 ， 中國人民銀行溫州市中心分行辦公室公布：溫州民間儲蓄達(dá)到 982． 83億元；加上企事業(yè)單位存款 ， 在溫州閑置資金已達(dá) 1729億元 。 ◇ 備注：由于 2023年最近的一期溫州房展將在 11月初舉辦，為不坐等時機(jī)，待近日當(dāng)?shù)乜疾焱晔袌龊?，建議半個月之內(nèi)的促銷時間，