【正文】 地產(chǎn)企業(yè)所得稅的主要方面 （一）收入方面（ 5個(gè)收入類型） 預(yù)售收入 預(yù)售收入結(jié)轉(zhuǎn)為實(shí)際銷售收入 現(xiàn)房銷售收入 預(yù)租收入 規(guī)同銷售收入 （二）成本費(fèi)用方面 六大扣除原則（結(jié)合新所得稅法的扣除原則） 14項(xiàng)扣除項(xiàng)目 即將出臺(tái)的的計(jì)稅成本扣除觃則 新所得稅法涉及到地產(chǎn)企業(yè)的期間費(fèi)用支出 第二部分：收入方面解讀 一、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題 (預(yù)售收入） 31號(hào)文件原文：（ 5個(gè)要點(diǎn)） 開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采取 ①預(yù)售方式銷售 的，其預(yù)售收入先按 ②預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率 分季 (或月 )計(jì)算出當(dāng)期毛利額， ③扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及附加 后再計(jì)入當(dāng)期 ④應(yīng)納稅所得額 ，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算 ⑤計(jì)稅成本后 再行調(diào)整。 第二部分：收入方面解讀 一、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題 （一）預(yù)售收入的含義（三層含義） 預(yù)售收入丌區(qū)分合法收入和非法收入。如果排除第一種情況，是否有利息支出，如果是免利息借款，可能會(huì)遭遇到關(guān)聯(lián)方交易調(diào)整，責(zé)令代扣代繳個(gè)人所得稅，但這并不是絕對(duì)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 國(guó)稅函 〔 2023〕 172號(hào) 案例： 拆遷房的產(chǎn)權(quán)調(diào)換在預(yù)售階段是否按照全額計(jì)稅 （稽查報(bào)告原文） ？ 問題：營(yíng)業(yè)稅是否為權(quán)責(zé)發(fā)生制？（存在爭(zhēng)訌）國(guó)稅函 〔 2023]768號(hào) 個(gè)人訃為也是收付實(shí)現(xiàn)制，因?yàn)?《 營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 》 第 28條觃定：納稅人 銷售丌勱產(chǎn)戒者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，采取預(yù)收款方式，其納稅義務(wù)時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。 1000萬 15％－ － 80＝ （萬） 第二部分：收入方面解讀 一、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題 （二）預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率 總局當(dāng)時(shí)用預(yù)計(jì)利潤(rùn)的刜衷。 第二部分：收入方面解讀 一、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題 新所得稅法的規(guī)定 （ 1)國(guó)稅函 【 2023】 299號(hào) （ 2)季度申報(bào)表的填列 （ 3)總局網(wǎng)上答疑 第二部分：收入方面解讀 一、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題 （四）計(jì)入當(dāng)期的應(yīng)納稅所得額 31號(hào)文件將預(yù)售收入納稅表述為“應(yīng)納稅所得額”，意義重大，并丏暗藏殺機(jī)。 形成的虧損是丌能退 。 國(guó)家稅務(wù)總局針對(duì)地產(chǎn)企業(yè)即將出臺(tái) 計(jì)稅成本觃則 。 ④ 該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入毖利額不其預(yù)售收入毖利額乊間的差額，計(jì)入完工年度的應(yīng)納稅所得額。 第二部分：收入方面解讀 二、預(yù)售收入和實(shí)際銷售收入的結(jié)轉(zhuǎn) （一）實(shí)際填列申報(bào)表 問題 1：如果項(xiàng)目出現(xiàn)虧損，對(duì)亍項(xiàng)目公司的虧損將得丌到彌補(bǔ)，如何看待該問題？（古井貢事件） 聯(lián)系 《 企業(yè)所得稅法 》 的法人課稅制度。企業(yè)自房地產(chǎn)銷售開始，應(yīng)根據(jù)當(dāng)期實(shí)際房地產(chǎn)銷售收入、相關(guān)成本費(fèi)用，計(jì)算企業(yè)年度實(shí)際應(yīng)納稅額。代收費(fèi)用無論是否作為收入都不影響所得稅， 只是影響所得稅款的利息。 （ 3)稽查實(shí)踐中，發(fā)現(xiàn)不是代收費(fèi)用，而是假借代收的名義收費(fèi)，例如燃?xì)饨涌谫M(fèi)等，這些收入要納入應(yīng)納稅所得額，繳納企業(yè)所得稅。 現(xiàn)實(shí)生活中有傻傻的，提前付款的情況么？ 新所得稅法的規(guī)定（ 實(shí)施條例第 23條第一款），沒有提到提前付款的情形如何處理。 存在免租條款的情況下，如何確定租金收入？ 第二部分：收入方面解讀 六、視同銷售收入 開發(fā)企業(yè)將 ① 開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn) 或 ② 用于捐贈(zèng)、 ③贊助、 ④ 職工福利、 ⑤ 獎(jiǎng)勵(lì)、 ⑥ 對(duì)外投資、 ⑦ 分配給股東或投資人、 ⑧ 抵償債務(wù)、 ⑨ 換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。 （ 2）視同銷售沒有明文規(guī)定。 補(bǔ)稅： 600*33%= 198萬 罰款 1倍： 198萬 合計(jì)： 396萬 （ 2）稅罰款不補(bǔ)稅、無滯納金。 （三）查“其他應(yīng)付款”科目貸方。尤其是國(guó)地稅之間 （八）查“銀行存款”日記賬。是不是非法預(yù)售款項(xiàng)，假借老板個(gè)人賬戶； ② 個(gè)人所得稅關(guān)聯(lián)方調(diào)整。 第二部分：收入方面解讀 七、稅務(wù)機(jī)關(guān)是如何查預(yù)售收入和銷售收入的？（知己知彼篇） 第三步：實(shí)質(zhì)性稽查階段。 ①賬簿②資金③實(shí)地④相關(guān)部門四大類， 14種方法來檢查。 （ 2）混淆成本對(duì)象。（同期開發(fā)不同成本對(duì)象的利息分?jǐn)偅梢杂妙A(yù)算造價(jià)法，也可以用直接成本法） 預(yù)定售價(jià)法。2023年賣出 3000平米。 2023年：?jiǎn)挝还こ坛杀?=2023萬 /1萬平米 =2023元 \平米 銷售成本 =2023元 \平米 *3000平米 =600萬元 2023年：銷售成本 =2023元 \平米 *4000平米 =800萬元 新增成本兩次分?jǐn)偅? 第一次分?jǐn)偅杭追謹(jǐn)?50%=200萬元 第二次分?jǐn)偅阂咽鄯謹(jǐn)?=200247。 第三部分：計(jì)稅成本扣除 二、計(jì)稅成本檢查的常見問題 （一）合法扣稅憑證 發(fā)票： （ 1）假票一般情況下不允許扣除。 也就是說對(duì)于甲方供材業(yè)務(wù)，對(duì)于乙方來說，實(shí)際上屬于營(yíng)業(yè)稅的會(huì)計(jì)與稅收差異。因此稅收政策從乙方的角度來規(guī)定。 ?再次說明了，稅務(wù)并不反對(duì)甲方供材，否則這個(gè)文件就說不通。 ?在稽查過程中，發(fā)現(xiàn)有很多企業(yè)為了加大成本，增大巨額評(píng)估增值作為成本在稅前列支，少繳納稅款。 ?在國(guó)內(nèi)稅收管理中，一般是以票控稅，因此購(gòu)買方?jīng)]有取得發(fā)票，一般不允許稅前扣除，因?yàn)檫@很可能意味著銷售方或提供服勞務(wù)方隱瞞了收入。如果不能提供足夠證據(jù)，不允許稅前扣除。 第三部分：計(jì)稅成本扣除 二、計(jì)稅成本檢查的常見問題 （一）合法扣稅憑證 ?匯算清繳期滿后，未取得發(fā)票是否允許在稅前扣除？ ?一些文章經(jīng)常會(huì)提到國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)中移動(dòng)的國(guó)稅函[2023]847號(hào)文件第五條的規(guī)定，來說明可以追溯調(diào)整，但是畢竟該文件只針對(duì)中國(guó)移動(dòng)，并且只說了計(jì)提折舊一個(gè)方面，對(duì)于稅務(wù)機(jī)關(guān)的說服力不強(qiáng)。 國(guó)稅發(fā)[1997]191號(hào)文件 第五條規(guī)定，因此，肯定不允許在發(fā)票實(shí)際取得年度扣除，因?yàn)槿绻试S在發(fā)票取得年度扣除，就等于企業(yè)可以隨便的操縱稅款所屬年度。當(dāng)然，全國(guó)執(zhí)行不一，但是我認(rèn)為通過和稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，是可以扣除的。 第三部分：計(jì)稅成本扣除 二、計(jì)稅成本檢查的常見問題 （一）合法扣稅憑證 ?什么樣的評(píng)估報(bào)告可以在稅前扣除？ ?（ 2）接受投資的土地或者不動(dòng)產(chǎn)，以評(píng)估報(bào)告作為合法的扣稅憑證，是否可以在稅前扣除？ ?土地增值稅：① 財(cái)稅 [1995]48號(hào) 第一條：對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)， 暫免征收土地增值稅 。 ?二是 不能認(rèn)為材料發(fā)票不能列入成本。甲方取得了兩類發(fā)票。 ? 還有的地方讓甲方開具材料發(fā)票給乙方，乙方再全額按照8000萬元開具建筑安裝發(fā)票給甲方做為開發(fā)成本。 ? 第三部分：計(jì)稅成本扣除 二、計(jì)稅成本檢查的常見問題 （一）合法扣稅憑證 甲方供材基本模式 ： 例如，某房地產(chǎn)商自行購(gòu)買材料 5000萬元，同某建筑公司簽訂建筑安裝工程費(fèi) 3000萬元。 問題：稽查局查出了 3000萬元假票列支成本，如何處理 ? 案例第 36張幻燈片 第三部分：計(jì)稅成本扣除 二、計(jì)稅成本檢查的常見問題 （一）合法扣稅憑證 國(guó)稅發(fā) [2023]84號(hào)文件：納稅人申報(bào)的扣除要真實(shí)、合法。甲總可售面積為 1萬平米， 2023年已完工，截至 2023年底，甲成本對(duì)象共發(fā)生開發(fā)成本 2023萬元。 第三部分：計(jì)稅成本扣除 二、地產(chǎn)企業(yè)銷售成本計(jì)算流程 （六）計(jì)算銷售成本（ 1，注意配比結(jié)轉(zhuǎn)成本） 銷售成本 =已售面積 *單位工程成本 不能按照 80%預(yù)結(jié)轉(zhuǎn)成本。 （ 2）計(jì)稅成本辦法，可能將允許企業(yè)計(jì)提一部分配套設(shè)施成本。 第四，用平面圖到現(xiàn)場(chǎng)逐戶比對(duì)。 （十一）到銀行查按揭款情況。如果有利息支出發(fā)生，有可能在所得稅前不能得到有效的扣除。因此雖然確認(rèn)投資收益，對(duì)于居民企業(yè)間不用補(bǔ)稅了。（申報(bào)表附表四第 36行） （六）查傭金支付?；槿藛T查出隱瞞收入 600萬元？如何處理 查出隱瞞收入 500萬元，如何處理？ （ 1）內(nèi)資企業(yè) 國(guó)稅發(fā) [2023]56號(hào)文 第四條第五款 （ 2）外資企業(yè) 第二部分：收入方面解讀 七、稅務(wù)機(jī)關(guān)是如何查預(yù)售收入和銷售收入的？（知己知彼篇） 第一步：實(shí)地突擊 我們?cè)谑蹣翘幫ǔＷ魅虑? （ 1）以售樓人員名義，詢問個(gè)人銀行卡收取款項(xiàng)情況；（ 2）取得銷控表； （ 3）及時(shí)亮明身份，突擊售樓部經(jīng)理的微機(jī) 第二步：數(shù)據(jù)核對(duì) （ 1）責(zé)令提供發(fā)票購(gòu)領(lǐng)本、所有發(fā)票、收據(jù) （ 2）提供所有的銷售合同 （ 3）責(zé)令提供銷售臺(tái)賬 三項(xiàng)情況數(shù)據(jù)核對(duì)。（低價(jià)銷售） （ 3）工抵房抵銀行貸款本金或利息。 （ 1）折舊年限 （ 2）殘值率：① 國(guó)稅發(fā) [2023]70號(hào)第二條 ；② 國(guó)稅函[2023]883號(hào) ；③ 《 企業(yè)所得稅實(shí)施條例 》 59條第 3款 （ 3）應(yīng)當(dāng)按照 115萬，還是 100萬提取折舊呢？ 納稅調(diào)整項(xiàng)目（申報(bào)表填列 ），先調(diào)增，以后再調(diào)減。存在問題：橫向不配比 第二部分：收入方面解讀 五、預(yù)租收入 （二）租金收入 營(yíng)業(yè)稅（政策不明確） （ 1)依據(jù)營(yíng)業(yè)稅暫行條例，一次性確認(rèn)收入。 結(jié)論：代收款項(xiàng)屬于價(jià)外費(fèi)用，原則上應(yīng)當(dāng)繳納營(yíng)業(yè)稅！ 第二部分：收入方面解讀 四、銷售收入 ?（一）代收款項(xiàng)的處理 營(yíng)業(yè)稅 ?原則上代收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)作為價(jià)外費(fèi)用繳納營(yíng)業(yè)稅 ,而不去區(qū)分是否開票或納入房?jī)r(jià)內(nèi) . （ 2）代收的維修基金征收營(yíng)業(yè)稅么？（ 國(guó)稅發(fā) [2023]69號(hào) ） （ 3）代收的契稅和印花稅是否繳納營(yíng)業(yè)稅？ （ 4）開發(fā)企業(yè)如何規(guī)避對(duì)代收費(fèi)用交納營(yíng)業(yè)稅？ ① 國(guó)稅發(fā) [1998]217號(hào) （建設(shè)部和總局協(xié)調(diào)的結(jié)果） ② 財(cái)稅 [2023]16號(hào)文件 第三條第十九款 ③國(guó)稅發(fā) 〔 1995]76號(hào) ④國(guó)稅函 〔 2023]908號(hào) （差額征稅） 第二部分：收入方面解讀 四、銷售收入 ?（一）代收款項(xiàng)的處理 土地增值稅 財(cái)稅 [1995]48號(hào)文件 第六條 對(duì)代收款項(xiàng)的總結(jié) 第二部分：收入方面解讀 四、銷售收入 ?（二）一次性全額收款方式 同其他企業(yè)相同。此時(shí)，收取的代收費(fèi)用不作為收入，將代收費(fèi)用繳納給有關(guān)部門的時(shí)候，也不能作為成本費(fèi)用扣除。 第二部分：收入方面解讀 三、完工標(biāo)準(zhǔn)問題 （二）三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的含義 稽查理念 （ 1)區(qū)分已完工和未完工。 （二）三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的含義 竣工證明是指“竣工驗(yàn)收備案表”， 房地產(chǎn)管理部門是指？ 稅務(wù)稽查如何判定實(shí)際投入使用？ 刜始產(chǎn)權(quán)證明是指“大房產(chǎn)證” 第二部分：收入方面解讀 三、完工標(biāo)準(zhǔn)問題 （二）三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的含義 為什么觃定三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，而丌是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)？（適用情形丌同） 三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)滿足一個(gè)即可訃定為完工 完工標(biāo)準(zhǔn)針對(duì)的 “成本對(duì)象” 而丌是整個(gè)項(xiàng)目。此時(shí)應(yīng)確定銷售收入 100萬元，而丌應(yīng)因其中 70萬元沒有收到而丌確定銷售收入。 因?yàn)?3％－ ％ 0,因此即使該企業(yè)沒有仸何其他的期間費(fèi)用，也是丌需要繳納企業(yè)所得稅的。 第二部分：收入方面解讀 一、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題 （五）計(jì)稅成本 首次提出了“計(jì)稅成本”的概念。國(guó)稅發(fā) 〔 1995〕 153號(hào)文件 內(nèi)資所得稅 無多退少補(bǔ)的過程 。 93年會(huì)計(jì)制度改革后，改為制造成本法，期間費(fèi)用是丌需要分配的。在制定 31號(hào)文件的時(shí)候，由亍制定了完工標(biāo)準(zhǔn)，本來要取消預(yù)售收入征稅觃定，由亍宏觀調(diào)控。如 大連規(guī)定 ；即使能扣除也將遭遇“資本弱化”調(diào)整問題。 吹牛是否納稅呢？ 案例： 2023年房地產(chǎn)稅務(wù)稽查過程中，某地產(chǎn)公司將預(yù)收款項(xiàng)打入老板個(gè)人賬戶，再以個(gè)人借款方式，將款項(xiàng)轉(zhuǎn)入企業(yè)賬簿。例如：稅務(wù)局蓋宿舍樓 （ 4)會(huì)員卡戒會(huì)員費(fèi) 山東某地產(chǎn)企業(yè)，搞所謂會(huì)員制售房，入會(huì)后繳納 2萬元會(huì)費(fèi)，以后可以抵頂房款?，F(xiàn)行稅收政策對(duì)關(guān)聯(lián)交易的應(yīng)對(duì)是： 將上下游企業(yè)所有的優(yōu)惠政策取消！ 軍轉(zhuǎn)干稅收優(yōu)惠政策（ 財(cái)稅 〔 2023]26號(hào)文件 ） 老少