【正文】 0元 /平米） 銷(xiāo)售率： 60% 綜合評(píng)價(jià)： 建筑精細(xì)度較高； 社區(qū)內(nèi)僅有千平米級(jí)的中心園林景觀；建筑風(fēng)格水平較平庸。 新湖別墅項(xiàng)目分析核心結(jié)論 規(guī)劃設(shè)計(jì)比較優(yōu)良的別墅項(xiàng)目 ， 在主力總價(jià)控制在 200萬(wàn)元左右 ， 能夠獲得 7080套 /年的規(guī)?；俣?。 哈爾濱市別墅市場(chǎng)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)能力總體較低，但孕育著在近期內(nèi)產(chǎn)品快速升級(jí)的因素； 2023年獨(dú)棟別墅市場(chǎng)的供給量將非常小，有利于上京國(guó)際項(xiàng)目的快速消化。 良好的周邊自然環(huán)境，對(duì)產(chǎn)品的塑造形成有力保障。 物業(yè)管理服務(wù)有待提高 。 建筑密度 、 容積率略高 。 從市場(chǎng)需求的角度 ， 應(yīng)該不僅是客戶(hù)買(mǎi)得起的問(wèn)題 ，而是值不值得買(mǎi) 、 擁有它是否可以很體面的問(wèn)題 。提高戶(hù)戶(hù)間的私密性，同時(shí)營(yíng)造良好社區(qū)環(huán)境 通過(guò)貼心管家式的物業(yè)服務(wù)理念，營(yíng)造良好的社區(qū)鄰里氛圍，并設(shè)立社區(qū)班車(chē)，提供接送服務(wù)。體現(xiàn)身份感和歸屬感 運(yùn)動(dòng)： 借助周邊現(xiàn)有的社交場(chǎng)所，如滑雪場(chǎng)館、高爾夫球場(chǎng)、球類(lèi) 場(chǎng)館等體育、休閑及運(yùn)動(dòng)設(shè)施，開(kāi)發(fā)有利于社區(qū)品牌的關(guān)聯(lián) 活動(dòng)。人文休閑 根據(jù)實(shí)際的銷(xiāo)售情況，拉升價(jià)格。 營(yíng)銷(xiāo)改進(jìn)策略 ? 擴(kuò)大營(yíng)銷(xiāo)區(qū)域，從哈爾濱擴(kuò)展到黑龍江主要大城市，從黑龍江擴(kuò)展到全國(guó)。 廣告策略 媒體選擇 主要媒體：平面媒體 雜志 ? 特 點(diǎn)：目標(biāo)針對(duì)性強(qiáng)，閱讀率高，持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)， 印刷精致。 輔助活動(dòng) — 公關(guān)活動(dòng) 特 點(diǎn)：分為品牌形象的推廣和擴(kuò)大營(yíng)銷(xiāo)層面的推廣。 :39:5519:39:55February 8, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 :39:5519:39Feb238Feb23 ? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿(mǎn)，留一份不足，可得無(wú)限完美。 , February 8, 2023 ? 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話(huà)。 2023年 2月 8日星期三 7時(shí) 39分 55秒 19:39:558 February 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 。 2023年 2月 8日星期三 7時(shí) 39分 55秒 19:39:558 February 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線(xiàn)向前。 , February 8, 2023 ? 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 ? 運(yùn)用策略：全省媒體與地方媒體并用的原則 ? 選擇策略：全省性頻道為主，地區(qū)頻道為輔 輔助媒體 — 報(bào)紙 特 點(diǎn)：覆蓋面廣，時(shí)效性強(qiáng)，反應(yīng)及時(shí)，印 象深刻 運(yùn)用策略：選擇大眾性媒體推廣，多種媒體結(jié) 合，軟硬結(jié)合，建立項(xiàng)目的鮮明形象。 營(yíng)銷(xiāo)軟件功能 ? 強(qiáng)調(diào)人與人溝通的過(guò)程中，由滿(mǎn)足、尊重產(chǎn)生信賴(lài)、認(rèn)可 ? 由銷(xiāo)售全過(guò)程體現(xiàn)的專(zhuān)業(yè)、誠(chéng)懇的力量，推動(dòng)選擇 ? 建立品牌 /客戶(hù)的回路式溝通與完善體系 ? 提高簽單率，有效促成銷(xiāo)售 ? 將文化貫穿于銷(xiāo)售全過(guò) 程 營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍的培訓(xùn)、管理及監(jiān)控體系 ? 營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍的全程培訓(xùn)體系 ? 營(yíng)銷(xiāo)人員銷(xiāo)售標(biāo)準(zhǔn)化操作體系 ? 營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍日常管理體系 ? 營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍目標(biāo)、報(bào)表考核管理體系 ? 營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍周 /月總結(jié)分析系統(tǒng) ? 營(yíng)銷(xiāo)人員銷(xiāo)售考核、激勵(lì)、淘汰體系 項(xiàng)目小組 制 銷(xiāo)售 —— 推廣 —— 監(jiān)控快速反應(yīng)體系設(shè)計(jì) ? 推廣標(biāo)準(zhǔn)化溝通體系 (SPSS) ? 銷(xiāo)售 —— 推廣日常溝通交流體系 ? 銷(xiāo)售 —— 推廣報(bào)表 /目標(biāo)相互監(jiān)控體系 ? 銷(xiāo)售 —— 推廣相互交流討論分析 ? 銷(xiāo)售調(diào)查問(wèn)卷統(tǒng)計(jì)體系 (SPSS) ? 專(zhuān)案項(xiàng)目組的設(shè)立 銷(xiāo)售人員業(yè)務(wù)能力培訓(xùn)重點(diǎn) 對(duì)周邊環(huán)境、市場(chǎng)有清醒的認(rèn)識(shí)； 初期具備基本的專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)知識(shí)； 對(duì)項(xiàng)目有深入的理解和認(rèn)識(shí)； 掌握化解各類(lèi)問(wèn)題的技巧及說(shuō)辭； 具備良好的溝通和表達(dá)能力； 能夠熟練進(jìn)行專(zhuān)業(yè)、規(guī)范的業(yè)務(wù)操作流程； 具有親和、敬業(yè)、訓(xùn)練有素的外在形象； 能夠切合實(shí)際的推行價(jià)格折扣銷(xiāo)控策略。 兩個(gè)案場(chǎng)之間設(shè)立看房直通車(chē)。 以單體在社區(qū)內(nèi)所處位置、景觀、交通便捷性等因素為基礎(chǔ)定價(jià)，拉大價(jià)差，引導(dǎo)銷(xiāo)售，迅速銷(xiāo)售推出量體。 投資： 區(qū)域未來(lái)發(fā)展的前瞻性可預(yù)期。 營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略 通過(guò)對(duì)上述資源的善加利用，加之產(chǎn)品本身強(qiáng)大的內(nèi)涵訴求，最終形成本項(xiàng)目的六大推廣訴求主題，形成本項(xiàng)目強(qiáng)大的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力！ 價(jià)值體現(xiàn) 人文 運(yùn)動(dòng) 生活 安全 投資 快樂(lè) 營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略 六大訴求之體現(xiàn) 人文： 借助本案目前的知名度和美譽(yù)度，良好的社區(qū)配套服務(wù)設(shè)施 增強(qiáng)鄰里互動(dòng)規(guī)劃理念，塑造獨(dú)特的社區(qū)人文環(huán)境。 本項(xiàng)目具有的價(jià)值 “凡奇上京國(guó)際” 市場(chǎng)地位 自然環(huán)境優(yōu)勢(shì) 產(chǎn)品規(guī)劃優(yōu)勢(shì) 建筑細(xì)節(jié)優(yōu)勢(shì) 社區(qū)會(huì)所、配套優(yōu)勢(shì) 品牌價(jià)值 人文價(jià)值 產(chǎn)品價(jià)值 產(chǎn)品價(jià)值 產(chǎn)品附加價(jià)值 可以看出，本項(xiàng)目具有的品牌及產(chǎn)品價(jià)值可以滿(mǎn)足市場(chǎng)需求，恰恰應(yīng)進(jìn)一步提升別墅應(yīng)具備的人文生活價(jià)值（氛圍營(yíng)造）！從而增加未來(lái)的投資價(jià)值。 大門(mén)主入口略顯局促 。 區(qū)域內(nèi)多為多年尾盤(pán)銷(xiāo)售項(xiàng)目，社區(qū)規(guī)劃、外立面、硬件配置等，與本案不可同日而語(yǔ)，對(duì)客戶(hù)的吸引力較差，使本案脫穎而出的勝算機(jī)會(huì)加大。 優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目 SWOT分析 劣勢(shì)： 區(qū)域小環(huán)境商業(yè)配套不足 ， 生活便利性有待提高 。 別墅市場(chǎng)需求特點(diǎn) —客戶(hù)群劃分 獨(dú)棟：購(gòu)買(mǎi)人群年齡在 3545歲之間的約占53%， 4555歲的約占 24%。 項(xiàng)目劣勢(shì)： ?在大社區(qū)功能分區(qū)中，處于高層住宅環(huán)抱之中，私密性較差； ?社區(qū)容積率相對(duì)較高； ?局部建筑細(xì)節(jié)尚需改進(jìn)。 別墅項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 市場(chǎng)現(xiàn)狀 獨(dú)棟別墅 重點(diǎn)項(xiàng)目 ? 新湖別墅 開(kāi)發(fā)商： 黑龍江新綠洲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 項(xiàng)目位置：呼蘭區(qū) 哈黑路與師大恒星學(xué)院交叉口處 占地面積： 71萬(wàn)平米