【正文】 容積率：一期 綠化率：一期 75%/二期 50% 裝修狀況：毛坯 規(guī)劃：一期獨棟別墅： 101套 /二期：獨棟 17套 /雙拼 26套 /三聯(lián) 9套， 主力戶型面積：聯(lián)排雙拼： 200220平米 /獨棟別墅 270360平米 獨棟別墅花園面積配比： 6001500平米，主力在 6001000平米之間； 主力價格區(qū)間： 100254萬（聯(lián)排雙拼： 80150萬 /獨棟： 150220萬） 銷售情況：一期銷售率超過 85%，二期銷售率為 30%左右，其中 雙拼、聯(lián)排別墅銷售情況較差 。 哈爾濱市別墅市場 未來消費能力分析和預測 哈市房地產(chǎn)總體銷售情況以及住宅郊區(qū)化、邊緣化趨勢 ? 近 5年來，哈爾濱商品房銷售面積一直以較快速度增長， 2023年達到 ，同比增長 31%。 營 銷 推 廣 策 劃 書 目 錄 營銷市場分析 項目 SWOT分析 營銷戰(zhàn)略與市場定位 營銷推廣策略 廣告推廣策略 公司簡介 營銷市場分析 宏觀市場情況 2023年到 2023年，中國經(jīng)濟將保持 8%左右的增長速度， 2023年到 2023年，年均經(jīng)濟增長速度將保持 7％左右。 ? 近 5年來，哈爾濱市二環(huán)以內(nèi)中心城區(qū)銷售價格平均增幅達到 12%左右，高于二環(huán)以外區(qū)域平均 56%的價格增長幅度，將推動哈爾濱市住宅市場的郊區(qū)化、邊緣化趨勢； ? 郊區(qū)化趨勢的三個衍生后果：低端客戶群向城市邊緣區(qū)域轉(zhuǎn)移 /推動高端住宅價格不斷上升 /提高消費者對于郊區(qū)別墅產(chǎn)品的價格承受能力。 綜合評價： 別墅社區(qū)會所在建筑語言的運用方面與別墅建筑追求統(tǒng)一和協(xié)調(diào)，視覺風格的純粹化和文化特征的標示功能更加突出； 從開發(fā)順序方面，別墅 /景觀 /會所等各類設施有序開發(fā)，較快形成了濃郁的成熟別墅區(qū)的味道； 戶型設計方面，功能分區(qū)和空間安排比較合理，情趣空間元素使用充分。 世茂翡冷翠項目分析核心結論： 聯(lián)排別墅達到 100萬以上的高總價區(qū)間；獨棟別墅達到 250萬以上的高總價區(qū)間；其消化速度顯著下降；同時遇水則貴，親水則靈，水系的私有化原則，景觀資源的私有化原則將對克服銷售價格抗性起到至關重要的作用。其中在中心區(qū)擁有高檔公寓的占 90%以上。目前 ， 就學 、 購物相對不便利 。 全獨棟庭院別墅，客戶層次接近，利于塑造獨特的社區(qū)文化氛圍。 營銷戰(zhàn)略與市場定位 房地產(chǎn)市場發(fā)展到今天已由原來的買住所到買產(chǎn)品規(guī)劃 ， 到買景觀環(huán)境已經(jīng)升級為購買生活方式這一更高的居住理念 ， 尤其是別墅項目更加尤為珍貴 ！ 自從泛地產(chǎn)和復合地產(chǎn)概念的推出至今 ， 房地產(chǎn)已不是簡單原來居住空間的升級換代 ， 不僅只是居住面積的簡單擴大 ， 而是上升為生活品質(zhì)的層面 ， 如環(huán)境生態(tài)的升級 、 建筑生態(tài)的升級 、人文生態(tài)的升級 。 營銷戰(zhàn)略 贏得戰(zhàn)爭！贏得市場競爭優(yōu)勢！贏得客戶！我們著重提升項目的人文與生活內(nèi)涵。貴在借 力使力。加之未來區(qū)域良好的發(fā)展 規(guī)劃，升值潛力可望可及。 策略性定價，攻克個別滯銷單體。 全面提高兩個案場的接待水平。 廣告推廣策略 現(xiàn)場廣告 客戶公關活動 路演公關活動 新聞傳播 工地包裝 售樓處 樣板間 名片 /手提袋 /其它 戶型圖 海報 /樓書 /客通 戰(zhàn)術保障二：促銷計劃 戰(zhàn)術保障一：工程進度 廣告策略 公共關系 展賣空間 銷售道具 短信廣告 DM廣告 平面廣告 部分為重點使用戰(zhàn)術及渠道 注 網(wǎng)絡廣告 戶外廣告 推廣組合與保障體系 與消費者的核心需求高度契合 產(chǎn)品對核心有力支持 與競爭品牌具有強烈的差異性 品牌 核心 目標客群 產(chǎn)品 競爭品牌 形象定位策略 廣告策略 通過市場分析、項目分析和數(shù)據(jù)統(tǒng)籌，可以看出別墅項目推廣渠道和廣告投入的趨向與普通住宅、高檔公寓是截然不同的，如圖： 戶外30%報紙35%電臺13%網(wǎng)絡15%電視3%雜志2%直投2%戶外 報紙 電臺 網(wǎng)絡 電視 雜志 直投戶外55%報紙10%電臺2%網(wǎng)絡5%電視13%雜志8%直投7%戶外 報紙 電臺 網(wǎng)絡 電視 雜志 直投普通住宅、高檔公寓 別墅類項目 本項目將以此作為媒體投放的重要依據(jù)進行市場攻擊 廣告策略 媒體選擇 根據(jù)本項目的個性特點、區(qū)域市場特性和各媒體廣告效果，選用媒體分為 主要媒體 、 輔助媒體 、 配合媒體 三種類型。 廣告策略 媒體選擇 廣告策略 媒體選擇 輔助媒體 — 直投 特 點：目標客群明確，費用較低，針對性強。 19:39:5519:39:5519:392/8/2023 7:39:55 PM ? 1以我獨沈久，愧君相見頻。 下午 7時 39分 55秒 下午 7時 39分 19:39: ? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 2023年 2月 下午 7時 39分 :39February 8, 2023 ? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 :39:5519:39:55February 8, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 下午 7時 39分 :39February 8, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 下午 7時 39分 55秒 下午 7時 39分 19:39: ? 楊柳散和風，青山澹吾慮。 19:39:5519:39:5519:392/8/2023 7:39:55 PM ? 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 19:39:5519:39:5519:39Wednesday, February 8, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 選擇策略：豪華車友會、歐美同學會、航空貴賓卡客戶、 銀行貴賓卡客戶。兩種廣告 形式結合運用，才能形成立體攻擊效果。 全面提高現(xiàn)場營銷人員的經(jīng)驗和素質(zhì)，建立一套符合別墅項目營銷需要的專業(yè)隊伍。 在不同的銷售