【正文】 以下的小戶型單位為主。市場主要消化去年的剩余貨量，有待新項(xiàng)目的補(bǔ)充。借鑒酒店式服務(wù)和管理模式，提供細(xì)致、周全的家政服務(wù)與商務(wù)服務(wù)。 專注在售公寓情況 從酒店式公寓的分布來看，漸漸向商務(wù)及商業(yè)氛圍濃厚且成熟的天河、海珠兩區(qū)集中，尤其是珠江新城 CBD商務(wù)圈最為集中，琶洲商務(wù)圈的帶動下海珠區(qū)公寓市場將被看好。 專注公寓市場分析近年來，廣州公寓市場上出現(xiàn)前所未有的供求兩旺的局面，除了天河北和環(huán)市路這些傳統(tǒng)的商務(wù)辦公區(qū)外，也有琶洲、珠江新城、廣州大道北等其他寫字樓密集區(qū)域。 專注 寫字樓市場小結(jié)本區(qū)域商務(wù)辦公市場潛力異常龐大，出于市場對高端商務(wù)綜合物業(yè)的渴求，商旅復(fù)合型地產(chǎn)在未來市場更具備市場競爭力。成熟的配套服務(wù)使之構(gòu)筑成實(shí)用性能高、效率高的五星級商務(wù)酒店與甲級寫字樓。例如：環(huán)市路的 63層、天河北的中信、東山的電信廣場、越秀區(qū)的中華國際、珠江新城的東西塔。 專業(yè) 9中原地產(chǎn) 專注 隨著 CBD的打造，珠江新城以及體育中心版塊的成交客戶主要以金融銀行的企業(yè)為主，使得該區(qū)域的金融商務(wù)中心地位得以進(jìn)一步發(fā)展。 專注寫字樓市場綜述5中原地產(chǎn) 保華廣場項(xiàng)目營銷策劃方案廣東中原地產(chǎn)代理有限公司廣州江南房產(chǎn)有限公司 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專業(yè) 海珠區(qū)未來兩年缺乏新建寫字樓供應(yīng)，特別是交通以及配套成熟的地段 ?！　?0中原地產(chǎn) 甲級寫字樓市場中，爭 “高 ”標(biāo)榜地標(biāo)性物業(yè)能迅速建立市場地位，利用天生的優(yōu)勢成為市場的關(guān)注點(diǎn)。整個項(xiàng)目建筑包括六層地下室、六層裙樓及寫字樓和酒店 .酒 店 : 南塔，層高為 40層，建筑面積約 ， 酒店設(shè)計(jì)功能配套包括商務(wù)中心、商業(yè)廣場、咖啡廳、國際宴會及多功能廳、會議室、特色餐廳、精英會所、多功能健身中心、泳池、桑拿水療室、約 400多間客房；寫 字 樓 : 北塔，甲級寫字樓 ,層高為 36層，建筑面積約 米，寫字樓設(shè)計(jì)功能配套包括了精英會所及辦公室。 專業(yè) 專業(yè) 專業(yè) 專注公寓板塊分布及特點(diǎn)針對客戶群體分為以外資企業(yè)高層管理人員租住、大戶型為主的高檔次公寓和針對投資型客戶、小戶型為主的中高檔公寓。君玥公館 300 07年 10月越秀區(qū) 錦源國際公寓 624 06年 6月06年酒店式公寓供應(yīng)量已被大量消化，側(cè)面反映出廣州對酒店式公寓強(qiáng)勁的消化能力，以及繼續(xù)開發(fā)酒店式公寓的廣闊空間和良好市場預(yù)期。 專業(yè) 專業(yè) 0 07年如雨后春筍般拔地而起的新建酒店，從側(cè)面反映隨著廣交會、琶洲經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，粵港澳經(jīng)濟(jì)往來的加密，廣州對酒店業(yè)的強(qiáng)勁需求。時(shí)至今天亞運(yùn)、 CEPA以及 “泛珠三角 ”跨區(qū)域合作等眾多利好條件將催生廣州酒店發(fā)展的巨大商機(jī)。香格里拉酒店 天河路和天河 東 路交界粵海喜來登 天河路天河城廣 場 西塔品牌五星酒店主要集中在天河區(qū)，除琶洲外其余區(qū)域尚未有發(fā)展高端酒店物業(yè)的先天條件 ，然而現(xiàn)時(shí)海珠區(qū)的五星級酒店僅有香格里拉一間，酒店發(fā)展的空間相當(dāng)可觀。 酒店高端市場的空間還很大 ,走品牌營銷的道路是一種必然趨勢。 專注　在海珠區(qū)未來的空間布局中，提出了 “東部創(chuàng)業(yè)、西部宜居 ”及 “抑制房產(chǎn)、完善配套 ”的用地布局思想，東部布局重點(diǎn)在產(chǎn)業(yè)用地的預(yù)留與調(diào)整， 西部布局關(guān)鍵在宜居環(huán)境的營造與商業(yè)及配套設(shè)施的完善。 專注市場概況總結(jié)34中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注項(xiàng)目開發(fā)競爭策略針對該項(xiàng)目合適的開發(fā)模式，原因分析41中原地產(chǎn) 而項(xiàng)目 52層，高度與地段價(jià)值是其最突出的優(yōu)勢，這是項(xiàng)目成為標(biāo)志性建筑最大的支持點(diǎn)，即唯一性。 專注充分挖掘項(xiàng)目的四大價(jià)值點(diǎn)，以及各配套物業(yè)的各自的核心功能，實(shí)現(xiàn)一體化樓宇經(jīng)濟(jì)！47中原地產(chǎn) 地鐵上蓋物業(yè) ,周邊商業(yè)氛圍濃厚 ,商業(yè)的業(yè)態(tài)判斷與經(jīng)營方向選擇合理，將起到營造高檔次、具文化品味的項(xiàng)目形象 .甲級寫字樓 —— 成本 +形象貢獻(xiàn)者商業(yè) —— 形象＋利潤貢獻(xiàn)者公寓 —— 附加值貢獻(xiàn)者49中原地產(chǎn) 專業(yè) 金融類客戶 銀行客戶單一性購買面積大、具有良好的市場引導(dǎo)與號召能力。 專注需求關(guān)鍵要素排列重要程度 要 素 啟示點(diǎn)不可缺少? 寫字樓檔次、信息化、 24小 時(shí)辦 公、國 際級 物 業(yè) 管理、 標(biāo)志性建筑? 利用 “52層 ”的凌云高度和星 級 酒店的引入， 拉升寫字樓的形象及檔次，與本身甲 級 形象相匹配，有聚集效 應(yīng) 和 帶動 效 應(yīng)十分重要? 周 邊 高尚 現(xiàn) 代商 務(wù) 配套和國 際性的繁 華 氛 圍 、景 觀 、 綠 化、高檔次會 議 中心與接待中心、全 層 或 辦層購買 （ 250㎡以上）? 借助酒店管理的宴會 廳 、高 級 餐飲 、會所等配套 資 源，以及酒店式公寓的生活配套， 保 證 寫字樓國 際性的生活與工作方式； 滿 足高端客戶對 高檔次商 務(wù)場 所的要求普通 ? 普通商 業(yè) ? 有追求，但不苛刻忌 諱 點(diǎn) ? 雜 亂，大小公司混 雜 ? 保 證 高檔次的商 務(wù) 活 動環(huán) 境 高端客戶需求分析57中原地產(chǎn) 專注寫字樓產(chǎn)品垂直分布建議高層（ 25－ 29樓）：半層以上銷售 ,全層不做間隔 。 專業(yè) 專業(yè) 專業(yè) n 對設(shè)計(jì)師水平要求較高。 專業(yè) 71中原地產(chǎn) 專業(yè) 專業(yè) 專業(yè) 專業(yè) 4060㎡的單間及一房戶型最為暢銷。 專注酒店式公寓戶型配比建議戶型 原規(guī)劃 中原建議建筑面積（㎡）單層套數(shù)（套） 所占比例建筑面積（㎡） 所占比例單間 60 12 60% 3540 60%兩房 107 4 20% 7580 10%三房 134 4 20% —— ——一房 —— —— —— 5055 30%備注：以上數(shù)據(jù)中，套內(nèi)面積由平面圖略算，建筑面積則以 70%的實(shí)用率估算得出。88中原地產(chǎn) 為長期在異地居住的商務(wù)人士以及旅行者提供高品質(zhì)的居所，被譽(yù)為宜居海外人士的最佳選擇。酒店大堂公寓及酒店分流電梯92中原地產(chǎn) 專注商業(yè)部分定位建議裙樓業(yè)態(tài)布局建議商家建議95中原地產(chǎn) 專業(yè) 專業(yè) 一卡通門禁系統(tǒng) 可視對講系統(tǒng)電視監(jiān)控系統(tǒng)必要展示 4：必要的安防智能化展示104中原地產(chǎn) 專業(yè) 形象先行，前景誘導(dǎo)在開售前樹立品牌形象，體現(xiàn)項(xiàng)目的產(chǎn)品優(yōu)勢與發(fā)展前景，制造廣泛輿論與社會效應(yīng)。 專業(yè) 專注整合資源，拓寬渠道在樹立形象的同時(shí)，利用雙方優(yōu)勢資源發(fā)掘?qū)嵙I家，發(fā)展關(guān)系戶，做好開售前的儲客準(zhǔn)備。117中原地產(chǎn) 專注積極儲客，銷控分流通過前期的形象宣傳推廣，作更為深入的客戶挖掘，并實(shí)施分類銷控的方法，提前分流實(shí)客，以保證開盤當(dāng)天的銷售業(yè)績。售樓部開放現(xiàn)場客戶接待。小客戶專場開盤當(dāng)天舉辦小客戶銷售專場，并以排隊(duì)選購的形式營造現(xiàn)場氣氛，全新推出其他樓層單位，引發(fā)小客戶搶購沖動銷控分流的操作手法121中原地產(chǎn) 專業(yè) 為項(xiàng)目拔高定位，也有一定的促進(jìn)作用。 專業(yè) 銷售現(xiàn)場舉辦活動130中原地產(chǎn) 132中原地產(chǎn) 專注科技類客戶行業(yè)雜志廣告投放行業(yè)協(xié)會推廣中原寫字客戶資料庫篩選行業(yè)協(xié)會的推廣、行業(yè)雜志的廣告投放，和 中原寫字樓的資料庫 中篩選出相關(guān)行業(yè)的客戶進(jìn)行推廣，可以對某起行業(yè)起到針對性的作用。 現(xiàn)場銷售工作建議項(xiàng)目開盤時(shí)間建議銷售工作流程137中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注216。 專注地鐵交通產(chǎn)品核心價(jià)值產(chǎn)品自身裝修品位商圈增值物業(yè)管理以軟硬件的投入，提升產(chǎn)品自身價(jià)值，著重宣傳戶型的實(shí)用性與人性化，別于市場上戶型雷同的產(chǎn)品。提升產(chǎn)品核心競爭力（ 賦予項(xiàng)目生命力 ） 通過地理位置、商圈價(jià)值、商業(yè)配套等先天資源優(yōu)勢，更直白體現(xiàn)產(chǎn)品的核心價(jià)值。結(jié)合中原二手網(wǎng)絡(luò)平臺及匯瀚銀行平臺，為客戶提供專業(yè)理財(cái)及房屋增值服務(wù)140中原地產(chǎn) 并緊跟著在 4月中旬，利用春交會的商機(jī)黃金時(shí)段，將本項(xiàng)目正式推出銷售市場，這將能為本項(xiàng)目帶來豐厚的收益回報(bào)。相關(guān)雜志（如廣交會會刊、《Let’s go》）廣告的投放網(wǎng)絡(luò)廣告（發(fā)展商網(wǎng)站、項(xiàng)目網(wǎng)站、焦點(diǎn)網(wǎng)站及中原公司網(wǎng)站）相關(guān)雜志的廣告投放和網(wǎng)絡(luò)廣告可以向外地客進(jìn)行推廣，而 中原在各地的分公司 還可以借助建立起來的良好口碑推廣項(xiàng)目，并把所得客戶內(nèi)部轉(zhuǎn)介到廣州。 專業(yè) 同時(shí)對吸引在項(xiàng)目周邊居住、辦公和路過的人群起到相當(dāng)大的作用。 專注產(chǎn)品推介會項(xiàng)目公開發(fā)售前，在星級酒店租用場地，對關(guān)系戶及大客戶進(jìn)行項(xiàng)目形象的樹立、產(chǎn)品的介紹和前景的展示，篩選出有購買意向的客戶并首先進(jìn)行分流銷售。 專業(yè) 方案一124中原地產(chǎn) 2023年 4月中旬開盤策略四122中原地產(chǎn) 銷售人員登記來訪客戶資料，開展現(xiàn)場接待工作。 專注積極儲客、銷控分流之工作進(jìn)程與部署階段性工作目的吸納大小客戶 到場，完成分類（大客戶、小客戶分類安排）銷控計(jì)劃 ！2月形象廣告 DM直郵 宣傳單張夾報(bào)廣州日報(bào)羊城晚報(bào)南方都市報(bào)新快報(bào)文匯報(bào)雜志、廣交會刊制作項(xiàng)目手冊，現(xiàn)場參觀請柬， 針對海珠區(qū)及周邊專業(yè)市場、寫字樓、公寓客戶，通過海珠區(qū)郵局傳遞項(xiàng)目信息。216。 專注客戶資源整合、拓寬宣傳渠道深圳中原研究部 項(xiàng)目部物業(yè)部滙瀚按揭中心香港中原利用中原公司內(nèi)部各部門的資源與渠道，進(jìn)行廣泛的宣傳與客戶儲備中原公司資源整合116中原地產(chǎn) 113中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注216。 專注216。 專注展示： 項(xiàng)目現(xiàn)場的包裝展示指示牌、示范區(qū)與施工區(qū)的隔離墻的廣告展示、現(xiàn)場銷售包裝展示等，以提升項(xiàng)目形象和增加現(xiàn)場的銷售氛圍。 專注如何展現(xiàn)形象與品質(zhì)，突顯競爭優(yōu)勢？現(xiàn)場展示，以產(chǎn)品打動每一個到訪的客戶介紹現(xiàn)場之前應(yīng)該有其他準(zhǔn)備工作的建議，如廣告形象設(shè)計(jì)，物業(yè)公司等100中原地產(chǎn) 專業(yè) 專業(yè) 專注酒店部分建議酒店定位品牌酒店建議91中原地產(chǎn) 參考：盛雅服務(wù)公寓（天文苑） 盛雅服務(wù)公寓由 175套的全新單位組成，戶型從建筑面積 50多平方米的單間到 120多㎡的三房套房不等，所有戶型皆具備客廳、臥室、廚衛(wèi)，并配以冰箱、微波爐、炊具、餐具、電視、電話、寬帶網(wǎng)絡(luò)、電吹風(fēng)等日常家電。 專注引入知名服務(wù)機(jī)構(gòu)，提升產(chǎn)品價(jià)值雅思閣： 全球知名的新加坡酒店管理服務(wù)公司，在全球都有管理項(xiàng)目。 提供高標(biāo)準(zhǔn)商務(wù)硬件設(shè)施和酒店式管理服務(wù)，以高舒適度、高性價(jià)比、高附加植、高科技含量的產(chǎn)品定位提升項(xiàng)目投資價(jià)值。 專業(yè) 空調(diào)系統(tǒng)空調(diào)系統(tǒng)：辦公空間的空氣環(huán)境越來越成為置業(yè)關(guān)注焦點(diǎn)為配合企業(yè) 24小時(shí)辦公的需求，分戶計(jì)量 必不可少VAV變風(fēng)量、新風(fēng)系統(tǒng) 也將成就項(xiàng)目的高檔形象配空調(diào)圖片80中原地產(chǎn) 專業(yè) 建議大堂時(shí)尚簡約，寬敞明亮。n 晚上格外耀眼！我司建議：在原規(guī)劃：主要采用白色金屬豎向構(gòu)件和藍(lán)色玻璃兩色的基礎(chǔ)上，選用淺色玻璃。這是該建筑的最大特點(diǎn)，此百葉可根據(jù)太陽照射角度、風(fēng)力、天氣等因素自動調(diào)節(jié)角度，達(dá)到最佳的遮陽和景觀效果，也保證惡劣天氣條件下的結(jié)構(gòu)安全性。 專注珠江新城中國海關(guān)大廈、農(nóng)業(yè)銀行大廈都是此類設(shè)計(jì)古典式外觀設(shè)計(jì)n 有一定的特色，但屬于非主流外觀，不一定可以得到大多數(shù)人認(rèn)同。 專業(yè) n 外墻清洗方便，歷久常新。 專注寫字樓的外立面是物業(yè)的第一形象? 大型企業(yè)，尤其是外資企業(yè)更加注重辦公物業(yè)的識別性。另外，根據(jù)我司的多宗成交個案來看，選擇租買小戶型的企業(yè)，考慮到成本因素，和方便運(yùn)輸?shù)囊蛩?，多選擇低樓層。 專注寫字樓定位國際財(cái)富引擎 海珠第一地標(biāo)闡釋：一個依循商務(wù)海珠發(fā)展的城市地標(biāo)！（區(qū)域第一高樓，唯一性）一個匯聚城市財(cái)富夢想的商務(wù)標(biāo)桿?。敿壘C合平臺，標(biāo)桿性）一個專為精銳企業(yè)打造的財(cái)富堡壘?。ㄙI家扎堆追捧，增值性）客戶群分析 寫字樓定位 銷售策略 產(chǎn)品建議59中原地產(chǎn) 專注? 二手成交中主要是公司租售為主? 個人購買則會考慮正售的物業(yè)? 成交客戶主要涉及行業(yè)有 IT、高新科技、貿(mào)易、投資公司等隨著中心區(qū)各項(xiàng)配套的完善，琶洲成為唯一的 “廣交會 ”會館，琶洲經(jīng)濟(jì)圈的崛起海珠區(qū)寫字樓的份額將持續(xù)擴(kuò)大，而該區(qū)存量寫字樓欠缺的高端產(chǎn)品 中心區(qū)客戶群體分析 —— 二手市場客戶分析55中原地產(chǎn) 高端服務(wù)類客戶 廣州的高端顧問咨詢與服務(wù)類客戶數(shù)量多，檔次高，同時(shí)隨著未來廣州與香港經(jīng)濟(jì)的深入聯(lián)系，更多的香港專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)將進(jìn)入內(nèi)地市場，因此這些客戶群體寫字樓的要求也比較高，需求也十分旺盛。n 因此，建議可 相對壓縮公寓開發(fā)量，適應(yīng)增大酒店開發(fā)量 。 專注甲級寫字樓 高檔公寓高檔商業(yè)星級酒店促進(jìn)角色發(fā)揮 互動 各種物業(yè)的角色及功能定位 :酒店 —— 形象貢獻(xiàn)者超高層的星級酒店和超甲級寫字樓，無疑成為項(xiàng)目整體形象和檔次的代言。 專注