【正文】 朝陽中路 資水會(huì)龍 桃花侖 大海塘 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2020 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機(jī)： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2020 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機(jī)： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 平均 租金元 /月 ．㎡ 3060 3080 未定 70120 4060 沿街售價(jià) 元 /㎡ 8000 12020 8000 12020 8000 15000 10000 15000 6000 11000 益陽小高層 住宅價(jià)格比較： 項(xiàng) 目 資水會(huì)龍 麗景雅苑 香江城 華盛花園 陽光 認(rèn)購(gòu)手續(xù)： ⑴ 、客戶攜帶身份證 （或營(yíng)業(yè)執(zhí)照）、定金（住宅 2 萬元，商鋪 5 萬元）到時(shí)代廣場(chǎng)銷售中心交納定金，并簽定《時(shí)代廣場(chǎng)預(yù)約書》和領(lǐng)取定金收 款收據(jù) ； ⑵ 、 客戶保管好 《時(shí)代廣場(chǎng)預(yù)約書》、定金收據(jù) ，在 簽定《商品房買賣合同》時(shí)， 一并出具。 躍層價(jià)格促銷： 送露臺(tái) 特殊層（有空中花園戶型）促銷： 送花園 優(yōu)惠重復(fù)： 當(dāng)優(yōu)惠重復(fù)時(shí)，以最大優(yōu)惠幅度為準(zhǔn)，不重復(fù)累加 （促銷活動(dòng)除外） 。 四、營(yíng)銷 周期安排： 根據(jù) “ 時(shí)代廣場(chǎng) ” 工程進(jìn)展要求，確定 2020 年 5 月 1 日正式開盤銷售，因此我們將銷售周期分階段安排如下（實(shí)際操作時(shí)可按實(shí)際進(jìn)度進(jìn)行調(diào)度）： A 準(zhǔn)備期（ — .15）： 籌備、裝修售樓部； 所有銷售資料、道具準(zhǔn)備到位（樓書、廣告 、模型等）； 銷售人員招聘； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2020 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機(jī)： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2020 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機(jī)： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 銷售人員培訓(xùn)； 銷售資料準(zhǔn)備； 法律文書、條款收集、整理； 策劃方案確定； 招商工作介入 ； 分戶價(jià)格表制定； 開工、認(rèn)購(gòu) 新聞稿件的準(zhǔn)備。 G 清盤銷售期（ － ） 住宅、商鋪進(jìn)入最后銷售階段； 物業(yè)公司接管小區(qū)； 陸續(xù)辦理入住手續(xù)； 結(jié)案工作。 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)達(dá)到總住宅量 40— 50%后，封盤（停止認(rèn)購(gòu)），積極準(zhǔn)備開盤銷售（包括開盤價(jià)格的上浮調(diào)整）。 B 認(rèn)購(gòu)期：（ － ） ， 完成住宅 4050%認(rèn)購(gòu)目標(biāo) 。 D 強(qiáng)銷期（ － .30） 開盤直接進(jìn)入強(qiáng)銷，銷售各區(qū)域同時(shí)推廣；此階段完成住宅 50%以上銷售率，沿朝陽路商鋪完成 30%認(rèn)購(gòu)、銷售率。 B、 商鋪 營(yíng)銷策略和 營(yíng)銷 階段計(jì)劃 B商鋪 營(yíng)銷思路： 先招商后銷售，確定 13 樓主要經(jīng)營(yíng)戶，根據(jù)引進(jìn)的經(jīng)營(yíng)戶的面積需要，確定 23 樓銷售面積劃分，力求做到帶著長(zhǎng)期房東找房客。 開盤： 正式開盤，按正式開盤價(jià)銷售，特殊情況另行處理，原則上除內(nèi)部認(rèn)購(gòu)客戶外， 銀行按揭客戶執(zhí)行 折 ，分期付款客戶執(zhí)行 折，中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2020 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機(jī)： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2020 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機(jī)： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 一次性付款客戶執(zhí)行 折 。 通過住宅 低價(jià)格啟動(dòng)，并階段性上調(diào)，控制不同階段跟進(jìn)的客戶，實(shí)現(xiàn)開盤后迅速旺銷的局面，并促進(jìn)后續(xù)旺銷和拉動(dòng)商鋪銷售。 五、客戶定位（住宅、商業(yè)）： 由前述的客源分析，本案的客源是以 益陽市區(qū)客源為主、外地客源為輔，自用為主、投資為輔 。他們購(gòu)買小高層住宅一是追求生活品質(zhì)、注重景觀、服務(wù)和小區(qū)質(zhì)量；二是將好地段的好房子作為身份象征；三是攀比心理較為盛行，以此滿足虛榮心理。 ② 本案周邊的市場(chǎng)環(huán)境： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2020 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機(jī)： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2020 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機(jī)： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 朝陽街區(qū)經(jīng)過幾年來的發(fā)展，已經(jīng)形成酒店、餐飲、娛樂、休閑、購(gòu)物等多種業(yè)態(tài)既競(jìng)爭(zhēng)又共生的商業(yè)局面。高端客戶爭(zhēng)奪戰(zhàn)必然會(huì)越來越激烈； 益陽二級(jí)商圈（龍洲路、秀峰路等）商業(yè)開發(fā)供大于求，商業(yè) 大量空置， 勢(shì)必影響投資者 投資 本項(xiàng)目 商業(yè)的信心； 益陽缺乏一定數(shù)量的投資型客戶，給本項(xiàng)目商業(yè)部分的銷售帶來很大壓力。 （三） 、 項(xiàng)目機(jī)會(huì) （ O） ： 城市南移，行政中心、服務(wù)中心、休閑中心南移；新區(qū)的高起點(diǎn) 規(guī)劃，造就了一個(gè)全新的生活、居住、金融、商業(yè)區(qū)。 步行 10 分鐘，可達(dá)位于項(xiàng)目 南側(cè)奧林匹克公園和項(xiàng)目東側(cè)高爾夫球場(chǎng) —— 益陽 兩大主題公園近在咫尺。為主體三層、局部四層結(jié)構(gòu)；住宅共 4 幢，為 15— 17 層框架結(jié)構(gòu)，建筑面積 31980 米 178。 四、分析總結(jié)： ① 未來 12 年內(nèi)，小高層項(xiàng)目、大盤景觀項(xiàng)目將繼續(xù)引領(lǐng)益陽住宅品質(zhì)提升； ② 商業(yè)房產(chǎn)發(fā)展缺乏足夠的消費(fèi)基礎(chǔ)，總體低迷的狀況短時(shí)期內(nèi)不會(huì)改變，但主要商業(yè)中心供應(yīng)緊張的局面仍將持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間； ③ 小高層住宅目前在益陽屬于剛剛新起的稀缺產(chǎn)品，具有相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)需求空間，雖然有部分項(xiàng)目在陸續(xù)開盤、認(rèn)購(gòu)，但由 于總體品質(zhì)不高，存在明顯的缺陷和不足，因此部分樓盤銷售業(yè)績(jī)不是十分看好； ④ 在目前開始認(rèn)購(gòu)的幾個(gè)小高層住宅中，都存在明顯的缺陷和不足。 益陽第一居 五星級(jí)的家 富貴階層專屬領(lǐng)地 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2020 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機(jī)： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2020 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機(jī)： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 廣 告 電視欄目贊助 ； 活動(dòng)贊助； 報(bào)紙。馨庭院 均 價(jià) 2020 元 1500 元 1700 元 1350 元 1600 元 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2020 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機(jī)： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2020 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機(jī)： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 樓層加價(jià) 每層加 30 頂層躍 1800 每層加 3080 每層加 2050 每層加 50100 銷售狀況 認(rèn)購(gòu) 50% 多層交付 認(rèn)購(gòu)不足20% 剩余少量住宅未公開發(fā)售。因此，也使得益陽高檔物業(yè)價(jià)值猛增。 城市人口膨脹，為益陽住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供更大空間 。 本方案提請(qǐng)?zhí)彀怨绢I(lǐng)導(dǎo)討論會(huì)商，懇請(qǐng)?zhí)岢鲂拚庖姡_定后原則上即按此執(zhí)行。時(shí)代廣場(chǎng) 項(xiàng)目在益陽推廣的各個(gè)環(huán)節(jié) 做出詳細(xì)的、可操作的推廣、 銷售方案。 2020 年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá) 8291 元，增長(zhǎng) %。以麗景雅苑、華盛花園（公務(wù)員小區(qū)）為代表的大盤開發(fā)的誕生，拉動(dòng)了整個(gè)益陽房地產(chǎn)品位的提高。 二、住宅和商業(yè)現(xiàn)狀分析： 益陽 商業(yè)價(jià)格比較： 區(qū) 域 康富南路 朝陽中路 資水會(huì)龍 桃花侖 大海塘 平均 租金元 /月 ．㎡ 3060 3080 未定 70120 4060 沿街售價(jià) 元 /㎡ 8000 12020 8000 12020 8000 15000 10000 15000 7000 11000 小結(jié)：① 租賃價(jià)格偏低，與銷售價(jià)格不成比例； ② 朝陽路、 康富南路正在形成益陽新的商業(yè)中心； ③ 繁華商圈店鋪緊俏（如朝陽路、康富南路、桃花侖）；二級(jí)商圈大量空置，且租金低廉（如龍洲路、秀峰路）。 規(guī)模； 小區(qū)規(guī)劃； 周邊設(shè)施； 升值。 小高層 5 層以下等待對(duì)外發(fā)售 ；其余預(yù)定達(dá) 85% 價(jià) 格 4F 起價(jià)東 1986，西 1956，每層加價(jià) 20 30 元 ； 頂層 2386。 本案處于完善的生活圈中，規(guī)劃總占地 12156 米 178。 環(huán)境優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目所處的十字路口規(guī)劃的四個(gè)街心花園總面積約 10 萬平方米，成為本項(xiàng)目得天獨(dú)厚的城市公園。 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)： 外觀：三段式設(shè)計(jì)，色彩明亮大方，頂部造型現(xiàn)代感強(qiáng)； 戶型：坐北朝南、方正戶型；設(shè)計(jì)的 7 種戶型，變化出 38 種面積分割，選擇空間大。馨庭院”等小高層樓盤與本項(xiàng)目相比較，沒有明顯的優(yōu)勢(shì)可言，這為本項(xiàng)目的客戶累積提供了難得的機(jī)遇。 本案商業(yè)部分業(yè)態(tài)定位需要考慮的兩個(gè)問題： ① 現(xiàn)代人的多方位消費(fèi)需求 現(xiàn)代人的消費(fèi)需求已逐漸呈現(xiàn)多元化。 B 住宅定位分析： 根據(jù)分析，我們認(rèn)為 地段、環(huán)境、周邊公建配套 、項(xiàng)目未來前景等因素會(huì)成為吸引客戶、擊退競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的重要賣點(diǎn)；同時(shí)也是本項(xiàng)目大多數(shù)客戶追求的目標(biāo)。而 益陽的房?jī)r(jià)相對(duì)他們生活的大城市明顯偏低，在外地成功創(chuàng)業(yè)的益陽人回鄉(xiāng)置業(yè)，必然會(huì)購(gòu)買地段較好、景觀較好的、又能承受的起的高檔住宅。馨庭院 均 價(jià) 2020 元 1500 元 1780 元 1350 元 1600 元 樓層加價(jià) 每層加 30 頂層躍1800 每層加 3080 每層加 3080 每層加 50100 （二）影響定價(jià)主要因素 ： 升值因素、競(jìng)爭(zhēng)樓盤品質(zhì)因素、同區(qū)域租金因素、同區(qū)域價(jià)格因素。 認(rèn)購(gòu)客戶享受優(yōu)惠： 正式開盤前的預(yù)約認(rèn)購(gòu)，可以享受以下權(quán)利： A、銀行按揭客戶： ⑴ 、 折購(gòu)買本項(xiàng)目住宅； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2020 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機(jī)： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2020 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機(jī)： 158