【正文】 朝陽中路 資水會龍 桃花侖 大海塘 中管網(wǎng)房地產頻道 《 2020 版房地產企業(yè)管理大全》內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產頻道 《 2020 版房地產企業(yè)管理大全》內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 平均 租金元 /月 ．㎡ 3060 3080 未定 70120 4060 沿街售價 元 /㎡ 8000 12020 8000 12020 8000 15000 10000 15000 6000 11000 益陽小高層 住宅價格比較： 項 目 資水會龍 麗景雅苑 香江城 華盛花園 陽光 認購手續(xù)： ⑴ 、客戶攜帶身份證 （或營業(yè)執(zhí)照）、定金（住宅 2 萬元，商鋪 5 萬元）到時代廣場銷售中心交納定金，并簽定《時代廣場預約書》和領取定金收 款收據(jù) ； ⑵ 、 客戶保管好 《時代廣場預約書》、定金收據(jù) ，在 簽定《商品房買賣合同》時， 一并出具。 躍層價格促銷： 送露臺 特殊層（有空中花園戶型）促銷： 送花園 優(yōu)惠重復： 當優(yōu)惠重復時，以最大優(yōu)惠幅度為準，不重復累加 （促銷活動除外） 。 四、營銷 周期安排： 根據(jù) “ 時代廣場 ” 工程進展要求，確定 2020 年 5 月 1 日正式開盤銷售，因此我們將銷售周期分階段安排如下（實際操作時可按實際進度進行調度）： A 準備期（ — .15）： 籌備、裝修售樓部； 所有銷售資料、道具準備到位（樓書、廣告 、模型等）； 銷售人員招聘； 中管網(wǎng)房地產頻道 《 2020 版房地產企業(yè)管理大全》內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產頻道 《 2020 版房地產企業(yè)管理大全》內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 銷售人員培訓； 銷售資料準備； 法律文書、條款收集、整理； 策劃方案確定； 招商工作介入 ； 分戶價格表制定； 開工、認購 新聞稿件的準備。 G 清盤銷售期（ － ） 住宅、商鋪進入最后銷售階段； 物業(yè)公司接管小區(qū)； 陸續(xù)辦理入住手續(xù)； 結案工作。 內部認購達到總住宅量 40— 50%后，封盤（停止認購），積極準備開盤銷售（包括開盤價格的上浮調整）。 B 認購期：（ － ） ， 完成住宅 4050%認購目標 。 D 強銷期（ － .30） 開盤直接進入強銷，銷售各區(qū)域同時推廣；此階段完成住宅 50%以上銷售率，沿朝陽路商鋪完成 30%認購、銷售率。 B、 商鋪 營銷策略和 營銷 階段計劃 B商鋪 營銷思路： 先招商后銷售，確定 13 樓主要經營戶，根據(jù)引進的經營戶的面積需要，確定 23 樓銷售面積劃分，力求做到帶著長期房東找房客。 開盤： 正式開盤，按正式開盤價銷售，特殊情況另行處理，原則上除內部認購客戶外， 銀行按揭客戶執(zhí)行 折 ，分期付款客戶執(zhí)行 折，中管網(wǎng)房地產頻道 《 2020 版房地產企業(yè)管理大全》內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產頻道 《 2020 版房地產企業(yè)管理大全》內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 一次性付款客戶執(zhí)行 折 。 通過住宅 低價格啟動，并階段性上調，控制不同階段跟進的客戶，實現(xiàn)開盤后迅速旺銷的局面，并促進后續(xù)旺銷和拉動商鋪銷售。 五、客戶定位（住宅、商業(yè)）： 由前述的客源分析，本案的客源是以 益陽市區(qū)客源為主、外地客源為輔，自用為主、投資為輔 。他們購買小高層住宅一是追求生活品質、注重景觀、服務和小區(qū)質量；二是將好地段的好房子作為身份象征；三是攀比心理較為盛行，以此滿足虛榮心理。 ② 本案周邊的市場環(huán)境： 中管網(wǎng)房地產頻道 《 2020 版房地產企業(yè)管理大全》內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產頻道 《 2020 版房地產企業(yè)管理大全》內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 朝陽街區(qū)經過幾年來的發(fā)展，已經形成酒店、餐飲、娛樂、休閑、購物等多種業(yè)態(tài)既競爭又共生的商業(yè)局面。高端客戶爭奪戰(zhàn)必然會越來越激烈； 益陽二級商圈（龍洲路、秀峰路等）商業(yè)開發(fā)供大于求，商業(yè) 大量空置， 勢必影響投資者 投資 本項目 商業(yè)的信心； 益陽缺乏一定數(shù)量的投資型客戶，給本項目商業(yè)部分的銷售帶來很大壓力。 （三） 、 項目機會 （ O） ： 城市南移，行政中心、服務中心、休閑中心南移；新區(qū)的高起點 規(guī)劃，造就了一個全新的生活、居住、金融、商業(yè)區(qū)。 步行 10 分鐘，可達位于項目 南側奧林匹克公園和項目東側高爾夫球場 —— 益陽 兩大主題公園近在咫尺。為主體三層、局部四層結構；住宅共 4 幢，為 15— 17 層框架結構，建筑面積 31980 米 178。 四、分析總結： ① 未來 12 年內，小高層項目、大盤景觀項目將繼續(xù)引領益陽住宅品質提升； ② 商業(yè)房產發(fā)展缺乏足夠的消費基礎，總體低迷的狀況短時期內不會改變，但主要商業(yè)中心供應緊張的局面仍將持續(xù)相當長的時間； ③ 小高層住宅目前在益陽屬于剛剛新起的稀缺產品，具有相當?shù)氖袌鲂枨罂臻g，雖然有部分項目在陸續(xù)開盤、認購，但由 于總體品質不高，存在明顯的缺陷和不足，因此部分樓盤銷售業(yè)績不是十分看好； ④ 在目前開始認購的幾個小高層住宅中，都存在明顯的缺陷和不足。 益陽第一居 五星級的家 富貴階層專屬領地 中管網(wǎng)房地產頻道 《 2020 版房地產企業(yè)管理大全》內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產頻道 《 2020 版房地產企業(yè)管理大全》內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 廣 告 電視欄目贊助 ； 活動贊助； 報紙。馨庭院 均 價 2020 元 1500 元 1700 元 1350 元 1600 元 中管網(wǎng)房地產頻道 《 2020 版房地產企業(yè)管理大全》內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產頻道 《 2020 版房地產企業(yè)管理大全》內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 樓層加價 每層加 30 頂層躍 1800 每層加 3080 每層加 2050 每層加 50100 銷售狀況 認購 50% 多層交付 認購不足20% 剩余少量住宅未公開發(fā)售。因此，也使得益陽高檔物業(yè)價值猛增。 城市人口膨脹，為益陽住宅產業(yè)發(fā)展提供更大空間 。 本方案提請?zhí)彀怨绢I導討論會商，懇請?zhí)岢鲂拚庖姡_定后原則上即按此執(zhí)行。時代廣場 項目在益陽推廣的各個環(huán)節(jié) 做出詳細的、可操作的推廣、 銷售方案。 2020 年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達 8291 元，增長 %。以麗景雅苑、華盛花園（公務員小區(qū)）為代表的大盤開發(fā)的誕生，拉動了整個益陽房地產品位的提高。 二、住宅和商業(yè)現(xiàn)狀分析： 益陽 商業(yè)價格比較： 區(qū) 域 康富南路 朝陽中路 資水會龍 桃花侖 大海塘 平均 租金元 /月 ．㎡ 3060 3080 未定 70120 4060 沿街售價 元 /㎡ 8000 12020 8000 12020 8000 15000 10000 15000 7000 11000 小結：① 租賃價格偏低，與銷售價格不成比例； ② 朝陽路、 康富南路正在形成益陽新的商業(yè)中心； ③ 繁華商圈店鋪緊俏（如朝陽路、康富南路、桃花侖）；二級商圈大量空置，且租金低廉（如龍洲路、秀峰路）。 規(guī)模； 小區(qū)規(guī)劃； 周邊設施； 升值。 小高層 5 層以下等待對外發(fā)售 ；其余預定達 85% 價 格 4F 起價東 1986，西 1956，每層加價 20 30 元 ； 頂層 2386。 本案處于完善的生活圈中，規(guī)劃總占地 12156 米 178。 環(huán)境優(yōu)勢： 項目所處的十字路口規(guī)劃的四個街心花園總面積約 10 萬平方米，成為本項目得天獨厚的城市公園。 產品優(yōu)勢： 外觀：三段式設計，色彩明亮大方，頂部造型現(xiàn)代感強； 戶型：坐北朝南、方正戶型；設計的 7 種戶型，變化出 38 種面積分割，選擇空間大。馨庭院”等小高層樓盤與本項目相比較，沒有明顯的優(yōu)勢可言，這為本項目的客戶累積提供了難得的機遇。 本案商業(yè)部分業(yè)態(tài)定位需要考慮的兩個問題： ① 現(xiàn)代人的多方位消費需求 現(xiàn)代人的消費需求已逐漸呈現(xiàn)多元化。 B 住宅定位分析： 根據(jù)分析，我們認為 地段、環(huán)境、周邊公建配套 、項目未來前景等因素會成為吸引客戶、擊退競爭對手的重要賣點；同時也是本項目大多數(shù)客戶追求的目標。而 益陽的房價相對他們生活的大城市明顯偏低，在外地成功創(chuàng)業(yè)的益陽人回鄉(xiāng)置業(yè)，必然會購買地段較好、景觀較好的、又能承受的起的高檔住宅。馨庭院 均 價 2020 元 1500 元 1780 元 1350 元 1600 元 樓層加價 每層加 30 頂層躍1800 每層加 3080 每層加 3080 每層加 50100 （二）影響定價主要因素 ： 升值因素、競爭樓盤品質因素、同區(qū)域租金因素、同區(qū)域價格因素。 認購客戶享受優(yōu)惠： 正式開盤前的預約認購，可以享受以下權利： A、銀行按揭客戶： ⑴ 、 折購買本項目住宅； 中管網(wǎng)房地產頻道 《 2020 版房地產企業(yè)管理大全》內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產頻道 《 2020 版房地產企業(yè)管理大全》內容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機： 158