【正文】 集中在 各板塊中心地段，主要表現(xiàn)為區(qū)域商業(yè)中心、跟住宅區(qū)相對分離社區(qū)中心、各類專業(yè)市場和住宅的底層商鋪四大類 。 庫存：主要集中在城中、江寧、浦口和河西 （分別占全市總量的 24%、 22%、 15%和 15%，合計約 76%，其中仙林和河東僅占 1%和 2%）商業(yè)市場成交主要集中在 江寧和奧體新區(qū)域n從規(guī)劃來看，城市擴張帶動商業(yè)布局更新， 商業(yè)資源分布明顯偏向于城市中部和西部 。 2050年，城市人口 80萬。 項目名稱 建筑面積 總住戶 總人口南灣營 82萬方 17962 48000百水家園 1508 4526百水芊城社區(qū)（含百水家園） 400000芝嘉花園 25萬方 2602 8008紫園 15萬方 543 1737天泓山莊 23萬方 2500 7500海軍醫(yī)地塊 約 2023 6000合計 27115 469771南灣營紫園百水家園芝嘉花園天泓山莊海軍醫(yī)地塊太陽城天悅花園 本案科研院所： 江蘇省農科院、南京植物研究所、南京農業(yè)機械化研究所共計 4個 ；科技、軟件企業(yè)： 三寶科技、鋼加集團、信天游實業(yè)、凱米科技、網商科技等共計101個 ；企事業(yè)單位： 立力煤礦機械公司、輕工機械集團順通公司、南土儀有限公司、中山園林建設有限公司、中山陵經貿公司、中山陵旅游公司共計 32個；駐街部隊： 臨汾旅（ 179師）、 73688部隊、 73698部隊、 83115部隊、 73096部隊等共計 12個 ；學校： 南京師范、南京郵電大學、南京財經大學、南京理工大學、南京農業(yè)大學、南京體育學院共計院校 24所 ；住宅小區(qū)： 天弘山莊、百水芊城、南灣營、東郊小鎮(zhèn)、麒麟山莊、共計 21余個 ； 南京理工大學馬群中學輕工機械集團順通公司 立力煤礦公司鐘山學院交通技師學院馬群科技園 西村靶場 83115部隊 73096部隊 軍區(qū)司令部農場 南京技師學院徐莊軟件園南京農業(yè)大學73688部隊、 73698部隊65411部隊、 73061部隊 南京工程職業(yè)學校南京師范本案雁鳴山莊 仙居雅苑項目周邊主要企事業(yè)單位分布圖（周邊 5公里范圍內）n 南京立體交通優(yōu)勢明顯， 顯著擴大了城市的地位以及對外經濟文化等輻射的范圍。n 從收入來看，被訪者家庭收入主要集中在 48萬元（ 46%），總體收入水平相對不高。n80M2以下區(qū)間產品成交占比達 75%以上。南京酒店式公寓（含 LOFT）產品市場成交及產品特征20— 30歲 30— 40歲 40— 50歲 50— 60歲18% 66% 13% 3%酒店式公寓客群年齡段分析年齡在 30－ 40歲的客戶相對其他年齡段客戶較多，占總量的 %。30— 40㎡ 40— 50㎡ 50— 60㎡ 60— 70㎡24% 35% 27% 14%酒店式公寓客需求面積段分析從需求面積看， 30－ 50平方米之間的戶型最受歡迎，這部分客戶以投資為主 。依托項目特點，尋找項目發(fā)展機遇。 獨立性建筑體的經營弊端167。生活必需品216。娛樂項目業(yè)態(tài)配比分析合理值預估（根據項目自身修正）業(yè)態(tài) 零售 餐飲 娛樂 服務比值 35% 30% 10% 25%業(yè)態(tài)配比分析業(yè)態(tài)樓層分布1 FB12 F3 F4 F大中型超市 +超市百貨 +大眾餐飲寵物商店、寵物醫(yī)院、家庭診所、屈臣氏超市其他主題商店（ TERK、小商業(yè)）銀行、星巴客、一茶一座、茶室、禪 SPA、美容美發(fā)（ 1+2）時尚主題餐廳、親子兒童區(qū)、有機健康生活館電影院、 KTV、電玩B2 停車場、設備用房、大賣場卸貨平臺1 F 寵物商店、寵物醫(yī)院、家庭診所、 屈臣氏超市其他主題商店（ TERK、小商業(yè)）服務類業(yè)態(tài)的配套功能 —— 規(guī)?；R全化2 F 銀行、 星巴客、一茶一座、茶室、禪 SPA、 美容美發(fā)（ 1+2）服務類業(yè)態(tài)的配套功能 —— 規(guī)模化、齊全化進一步強調餐飲類的多樣性、選擇性及生活性商務用餐、家庭聚餐、朋友聚會，全國著名連鎖品牌囊括3 F 時尚主題餐廳、親子兒童區(qū)、有機健康生活館規(guī)模性娛樂項目，強調娛樂功能綜合性 “ 全天候娛樂天地 ”4 F 電影院、 KTV、電玩商業(yè)與住宅不同，可實現(xiàn)顯著差異化別的機會相對較小。該服務功能是用來滿足消費者在精神層面上追求的各種 “ 生活方式 ” 的，也就是悅生活購物中心的靈魂所在。U LIFE紫金山悅生活時尚 +健康名流 +潮流企劃總綱領2023 紫金山 建議在 0 02 、 03區(qū)位設置出入口。項目現(xiàn)有規(guī)劃方案分析動線過于直板，展示不夠曲與直在店面昭示性方面的效果也不相同VS上圖：上海百聯(lián)又一城下圖：上海開元地中海商業(yè)廣場提示：店鋪具有好的展示性提示：店鋪的展示效果差店鋪不要藏起來，展示才有錢可賺項目現(xiàn)有規(guī)劃方案分析平面動線的其他思考統(tǒng)一即是乏味，我們更喜歡變化寬窄的變化：一個是主、次通道的不同寬度設置。n 數量指電梯的幾部等。③ 第三個部分是平面動線的端點處。再加上錯層的設計，形成連續(xù)的豎向界面 —— 簡單的模式形成豐富的立面肌理；相鄰單元的外墻顏色還不同，感覺很豐富uOFIS 公寓的每個單元都有自己的陽臺，面積從 30平米的單間到 70平米的小三房不等。定向利用金網絡和招商兩家公司的 客戶積累 ，直接實現(xiàn)主力店乃至小鋪位大部分的定向推廣和招商?！蓟顒幼谥肌?：規(guī)模創(chuàng)造倍贈效應。經典項目1152023年 、 2023年、 2023年、 2023年蟬聯(lián)由 國務院發(fā)展研究中心、清華大學房研所、搜房機構 聯(lián)合評定的中國房地產策劃代理綜合實力 TOP 10 2023年、 2023年、 2023年 由中國住交會機構、博鰲論壇 評定 CIHAF中國房地產綜合服務商 TOP 10中國房地產最佳全程顧問服務商2023～ 2023年， 連續(xù) 9年北京地產金牌 10 大代理行 ，位列 前前 3甲甲 企業(yè)榮譽116受人之托受人之托 忠人之事忠人之事提供自企業(yè)戰(zhàn)略研究、企業(yè)經營管理咨詢顧問、直至項目全程策劃銷售代理、后期物業(yè)管理及運營的 “ 一站式 ” 服務體系；先后為首創(chuàng)集團、中鐵地產、首開股份、光大地產、中信地產、北化地產、中房地產、城開地產、正大地產、羅頓股份提供企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略咨詢、項目全程策劃及代理等專業(yè)服務，與中國知名房地產品牌企業(yè)共同成長、成就業(yè)績 !合作伙伴117金網絡商業(yè)管理公司致力于商業(yè)地產的研究，為商業(yè)項目提供策劃、招商、運營以及資產管理等專業(yè)服務，通過精準的定位、專業(yè)的運營，實現(xiàn)業(yè)主商用物業(yè)的保值、增值。有著多年商業(yè)項目招商運營管理工作經驗，熟悉商業(yè)定位和規(guī)劃、商業(yè)招商組織和執(zhí)行、商業(yè)運營及后期管理等，熟悉商業(yè)招商操作流程、招商渠道，熟悉國內外知名品牌（尤其購物中心類品牌及餐飲、娛樂、服務配套等品類），具有良好品牌資源和穩(wěn)定的商戶資源；有成功商業(yè)項目招商和經營管理經驗。具有 10年的公關活動策劃及運作經驗，熟悉公關活動的各個環(huán)節(jié)，擁有極強的活動策劃能力及執(zhí)行能力，并且擁有跨國項目運作經驗。成功案例：2023年中國風景名勝區(qū)二十五周年綜合成就展2023海口地產開發(fā)論壇202 202 2023三屆中國 CIHAF住交會策劃招商202 202 2023“牽手幸福 ”中國地產慈善晚宴202 2023北京 CBD國際商務節(jié) 中國城市論壇北京峰會 熊曉哲 金網絡商業(yè)管理公司綜合管理部經理西安交通大學管理學碩士，多年房地產開發(fā)與項目咨詢經驗，曾服務于 21世紀不動產中國總部等知名企業(yè)。 三月 2101:53:2023:53Mar2130Mar211故人江海 別 ，幾度隔山川。 01:53:2023:53:2023:533/30/2023 1:53:20 AM1成功就是日復一日那一點點小小努力的 積 累。 三月 21三月 21Tuesday, March 30, 2023 閱讀 一切好 書 如同和 過 去最杰出的人 談話 。 2023/3/30 1:53:2023:53:2030 March 20231一個人即使已登上 頂 峰，也仍要自 強 不息。 勝 人者有力，自 勝 者 強 。 30 三月 20231:53:20 上午 01:53:20三月 211楚塞三湘接， 荊門 九派通。 三月 211:53 上午 三月 2101:53March 30, 20231行 動 出成果，工作出 財 富。目前負責金網絡商業(yè)管理公司人力行政工作，為項目提供智力支持。策劃并執(zhí)行過活動類型有，政府公關類、慶典類、品牌營銷類、品牌聯(lián)合互動類、影視娛樂類、大型展覽展示類等。成功實現(xiàn)項目前期定位向實際招商的穩(wěn)著陸。Taylor先生于 1978年創(chuàng)建 REMM（聯(lián)美）房地產集團，主要經營美國西海岸的購物中心、寫字樓以及住宅型物業(yè)，客戶包括各大財團、退休基金以及國際投資商。 整合型服務整合型服務 不斷完善從土地咨詢開始，涵蓋市場研究、項目定位、產品策劃、融資招商、市場推廣、銷售執(zhí)行、物業(yè)管理直至資產管理的全品種技術服務鏈，構建出一個全面、完整的房地產綜合服務平臺。 針對本項目的特性以及所面臨的客戶群體來分析，我司有如下建議：主推 SP活動： （ 可根據不同的銷售階段做相應的調整）搶按照規(guī)劃的業(yè)態(tài)，搶先引進在南京還很少進駐的知名商業(yè)品牌，每種商業(yè)業(yè)態(tài)都選取擇各自的領導品牌。建筑形態(tài)及其風格參考建筑形態(tài)及其風格參考LOFT產品發(fā)展思考產品發(fā)展參考無錫瑞城國際社區(qū)馬賽公寓OFIS方塊公寓市場借鑒 —— 無錫瑞城國際社區(qū)馬賽公寓市場借鑒 —— 無錫瑞城國際社區(qū)馬賽公寓下層上層采用了 mini別墅概念，立體交叉式建筑設計，分上下層，建筑面積約 60㎡至