泗陽商業(yè)項目定位報告-文庫吧在線文庫
【正文】 ① 預售證尚未辦理；② 以價格競猜，吸引客戶的注意。第五階段：尾盤期（封頂后至項目售完）定價原則：乘勝追擊，完成后期的銷售。本案的出現(xiàn)，將成為泗陽首座定位高尚且統(tǒng)一經(jīng)營管理商業(yè)物業(yè)，對城市的商業(yè)轟炸程度應(yīng)該急劇殺傷力。注：如果使用本案名，對招商要求會比較高。案名讀起來，瑯瑯上口，概念新穎。① 時尚性（外觀設(shè)計的前瞻性和招商理念的新穎性）② 舒適性（城市休閑廣場、一站式公園購物體驗）③ 高貴性（建筑品質(zhì)和地段魅力，打造地標性建筑）④ 生活性（高檔生活社區(qū)滿足消費者情感的需要）⑤ 便利性（交通的便利，生活的便捷）八、經(jīng)營管理定位：建議本案采用商業(yè)經(jīng)營管理公司統(tǒng)一管理的模式，所涉及到的專業(yè)性較高，因此管理成本也會相對高昂。第三階段：強銷期（開盤到開盤后2個月）定價原則：價格略升，保持旺銷態(tài)勢定價說明：① 從公開期的市場反映可為強銷期售價漲幅的制定提供參考。（2）不宜將好的鋪位一窩蜂推出，應(yīng)結(jié)合價格低開高走的策略，先以較有吸引力的價格推出位置相對較差的鋪位，再隨著市場的響應(yīng)推出相對較好的鋪位，價格亦做相應(yīng)提升。設(shè)計方案：本案所處地塊，需要設(shè)計一條規(guī)劃路芙蓉路，可以適當考慮規(guī)劃為步行街，這無形的便把項目一分為二，建議可以在兩棟樓中設(shè)計懸空走廊，將兩棟樓結(jié)合起來，（也可以考慮將一層層高做高，將二層全部連接起來）。加上該項目良好的商業(yè)地段和輻射能力，再輔之以適當?shù)氖袌鐾茝V其良性經(jīng)營的前景應(yīng)可預見。在銷售上，極為有效的控制了單位面積，降低了鋪位總價。業(yè)態(tài)規(guī)劃上，以大型賣場、電器賣場、中型購物中心、品牌專賣店、中型主題餐飲、休閑場所等作為主要招商對象。目前，全國各地都有一些商業(yè)項目被外地投資客所追捧，經(jīng)過這幾年國家政策的洗禮，很多投資者，特別是浙江地區(qū)投資客逐步往三四線城市發(fā)展，如濰坊、成熟等地就有大量的外地投資者，泗陽保持著穩(wěn)定發(fā)展趨勢，必將吸引投資者前往進行投資。綜上所述，該項目位于泗陽商業(yè)中心，良好的商圈條件和自身特性賦予其先天優(yōu)勢，但同時受購買力和市場環(huán)境、定位等不良因素的影響，也為其成功銷售帶來一定阻力。對本項目而言限制了部分業(yè)種的發(fā)揮，并對客群有一定的分流。成熟商圈，人流量大，購買力集中，具備良好的商業(yè)先天條件。此商城比中華廣場開業(yè)早一年，當時位置較好的區(qū)域銷售價格大約在8000元/平方米左右。目前整個城市的消費水平不亞于經(jīng)濟相對發(fā)展的蘇南城市，但消費環(huán)境與蘇南地區(qū)相比還有一定差距，整體的環(huán)境水平和服務(wù)水平有待進一步提高。2. 市區(qū)商業(yè)覆蓋率比較高，基本上住宅底層都為商鋪，包括大量私有住房也將一層改建為營業(yè)用房，大大小小的商店隨處可見。泗陽屬于標準的內(nèi)陸型縣級城市。二、泗陽商業(yè)概況（一）商業(yè)地產(chǎn)特點1. 泗陽樓盤的特征很好的印證了蘇北人求于安逸的消費習慣，往往是體現(xiàn)了實用的特點，幾乎所有的樓盤都是商住兩全，2層是商鋪，2層以上都是住宅；2. 樓盤體量相對不大，均以小面積商鋪為主，進深在8至10米左右，在經(jīng)營管理過程中商品類型相對集中；3. 近幾年隨著外地開發(fā)商進入泗陽市場，帶來了外地較為流行的建筑風格；（如鳳凰苑、泗水古城） 4. 同時隨著外地策劃代理公司的介入帶來了新的概念，所以近期有部分樓盤開始針對城市文化發(fā)展做文章，開始整合各方面資源，推出多功能的商業(yè)步行街，成為市區(qū)商鋪發(fā)展的一個新特點。三、泗陽消費概況2005年，全縣圍繞“六年振興規(guī)劃”，以“打造新興紡織木業(yè)基地，建設(shè)生態(tài)文化城市”為奮斗目標，以工業(yè)突破為第一方略，以招商引資為第一政績，狠抓160項重點工作和“十大創(chuàng)建工程”建設(shè)，全力以赴加快工業(yè)化、城市化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、市場化進程，全縣經(jīng)濟社會呈現(xiàn)出穩(wěn)定發(fā)展、快速發(fā)展、和諧發(fā)展的良好態(tài)勢。二、項目地塊分析本案地處泗陽城市最中心地區(qū)，位于人民路和迎新路、泗中路之間，用地面積23230平方米，占地面積11780平方米，預計總建筑面積43900平方米，其中商業(yè)面積40400平方米，住宅面積3500平方米。振興商貿(mào)城振興商貿(mào)城位于碧云商城后，沿振興路，此
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