【正文】 三月 2101:53:2023:53Mar2130Mar211越是無能的人，越喜 歡 挑剔 別 人的 錯 兒。 三月 21三月 2101:53:2023:53:20March 30, 20231他 鄉(xiāng) 生白 發(fā) ，舊國 見 青山。從少則幾十人的高端活動，到多則上千人的大型慶典。2023年 8月 —2023 年 2月，在建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司、中房協(xié)的大力支持下，宋非女士發(fā)起 “ 地產(chǎn)新十年關(guān)鍵競爭力考察 ” 活動并親自帶隊調(diào)研了4大區(qū)域、 18個城市的房地產(chǎn)市場，走訪了 80家具有良好成長性的優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)，就區(qū)域發(fā)展、產(chǎn)業(yè)升級、主題地產(chǎn)、項目運(yùn)營、企業(yè)發(fā)展等與調(diào)研企業(yè)高層進(jìn)行了深入交流，采擷到大量行業(yè)百強(qiáng)市場化發(fā)展進(jìn)程中的實戰(zhàn)案例，其務(wù)實的工作作風(fēng)、深厚的理論功底贏得了建設(shè)部領(lǐng)導(dǎo)的高度肯定和參訪企業(yè)的廣泛贊譽(yù)。地標(biāo)充分利用項目低覆蓋率帶來的空間，特別是項目中央廣場 ，設(shè)置一些主題設(shè)施，使其成為本項目獨(dú)特的標(biāo)志和吸引力，使中央廣場成為一個人流磁場。如果平面動線中不得已出現(xiàn)射線，此處必須設(shè)置垂直通道，且要個性化。提示：導(dǎo)示牌結(jié)合通道的寬窄變化，效果會更佳正大廣場變化和有序：這是一個動線的設(shè)計理念，其實在處理曲和直、寬和窄的問題時，就已經(jīng)體現(xiàn)了這個理念。和諧我們還想象了 ……l環(huán)境是和諧的，建筑與空間，人與設(shè)施形成一個和諧的生態(tài)環(huán)境；l功能是和諧的，豐富購物，多種餐飲、休閑、娛樂形式相互依賴， 和諧并存；l文化是和諧的，東方與西方，國內(nèi)與國外，經(jīng)典與時尚，共創(chuàng)一個 和諧的社區(qū)文化；l群體是和諧的，不同地域，不同年齡，不同職業(yè)，不同層次的人們 聚集在一起。 針對家庭人群的生活服務(wù)類業(yè)態(tài)， 是未來中國商業(yè)發(fā)展的重要方向，也廣受新興區(qū)域商業(yè)項目歡迎。周遍環(huán)境較差，商業(yè)范圍弱167。南京酒店式 (LOFT)公寓客群特征分析1. 城東目前商業(yè)處于一個原始的狀態(tài)， 50萬人口的可輻射規(guī)模具備存在建設(shè)一個區(qū)域型商業(yè)中心市場機(jī)會。n80M2以上面積段主要集中在城中、河西的部分樓盤，如聚錦園、天正湖濱花園、中環(huán)國際廣場、四季仁恒等。n 地鐵將在今年 5月形成東南西北貫通全城， 本項目位于地鐵 2號線馬群站出口 。n區(qū)域副商業(yè)中心在大城東地區(qū)還沒有形成。 到訪旅客數(shù)量十年間平均升幅超過 15％ 。目前住宅已定位為南京頂級豪宅，如何立足于住宅項目這一定位，彌補(bǔ)住宅定位在附加值提升上的不足，是本項目商業(yè)部分開發(fā)、運(yùn)營的特殊使命。n外資商業(yè)進(jìn)入南京市已有數(shù)十家，如百貨業(yè)的金鷹、大洋，超市業(yè)的麥德龍、家樂福、沃爾瑪、易初蓮花等。 供求比：仙林、江寧、城北供小于求，形勢樂觀 （仙林雖然成交量不大，但是 09年新增供應(yīng)極低，全年供求比只有 ）216。 人均城市建設(shè)用地 。n40~50M2面積段在 09年一枝獨(dú)秀，中海凱旋門成交超過 1000套。此外，還有一部分購房者是自住投資皆有可能的，這部分人由于對購房目的認(rèn)識不清，因此，對物業(yè)的朝向和價格不十分敏感，是沖動型購房者。 區(qū)域現(xiàn)有項目的人群分流167。益智216。高檔的環(huán)境、高檔的產(chǎn)品和倡導(dǎo)的時尚理念，營造了高檔人群的聚集氛圍，最終促進(jìn)了中高端消費(fèi)。③ 曲與直的變化可以改變動線的心理長度，過長的街區(qū)適當(dāng)?shù)脑黾忧?，可以產(chǎn)生避免街區(qū)過長的心理感覺。② 第二個部分是平面動線的一些主要轉(zhuǎn)角處或者主要交匯處。推廣策略定向競爭策略三 :推廣策略（三）定向推廣金網(wǎng)絡(luò)和招商積累了部分客戶資源，特別是一些大型商業(yè)項目的優(yōu)質(zhì)投資客戶資源，可以為項目快速招商提供保證。 服務(wù)體系112東北區(qū)域事業(yè)部華北區(qū)域事業(yè)部西北區(qū)域事業(yè)部華東區(qū)域事業(yè)部西南區(qū)域事業(yè)部華中區(qū)域事業(yè)部5大專業(yè)公司6大區(qū)域事業(yè)部16 城市作業(yè)1200名員工1000億銷售額1300萬平米銷售面積吉林長春沈陽北京 天津石家莊太原西安重慶成都 武漢長沙合肥業(yè)務(wù)覆蓋113KINVO – REPRIS【金網(wǎng)絡(luò)城市房地產(chǎn)項目信息系統(tǒng)】KINVO – KOA 【知識管理平臺】KINVO – GOLDGIS 【市場數(shù)據(jù)系統(tǒng)】KINVO – GoldenSurvey 【 購房消費(fèi)者研究體系】資源平臺114為開發(fā)商成就品牌為開發(fā)商成就品牌 !洞悉市場潮流及客戶需求，通過建筑提升價值、通過營銷創(chuàng)造價值，塑造項目品牌和發(fā)展商品牌，所代理項目榮獲各類專業(yè)獎項。成功案例：北京朝陽大悅城 華潤 .鳳凰城天津金茂廣場 成都華僑城 聯(lián)想融科資訊中心 NAGA上院百旺新城 金隅濱海森林莊園核心團(tuán)隊122 張 汶 金網(wǎng)絡(luò)商業(yè)管理公司推廣總監(jiān) 胡之薰 金網(wǎng)絡(luò)商業(yè)管理公司開發(fā)總監(jiān)曾任職中國遠(yuǎn)洋集團(tuán)、英特爾（中國）有限公司、北京融創(chuàng)公關(guān)顧問有限公司。 01:53:2023:53:2023:533/30/2023 1:53:20 AM1以我獨(dú)沈久，愧君相 見頻 。 1:53:20 上午 1:53 上午 01:53:20三月 21 楊 柳散和 風(fēng) ，青山澹吾 慮 。 三月 21三月 2101:53:2023:53:20March 30, 20231意志 堅 強(qiáng) 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 2023/3/30 1:53:2023:53:2030 March 20231做前，能 夠環(huán)視 四周；做 時 ，你只能或者最好沿著以腳 為 起點(diǎn)的射 線 向前。與各類演出公司、制作公司及演藝經(jīng)紀(jì)公司均有良好的合作關(guān)系。 REMM（聯(lián)美）集團(tuán)還是加利福尼亞州的一級土地開發(fā)商和投資方，在北加州著名的 Oroville湖邊，擁有將近二千英畝的度假區(qū)項目。 研討論壇類社會活動 因其豐富的立面肌理和視覺效果而聞名 。右圖：百聯(lián)西郊的平面射線動線處理辦法項目現(xiàn)有規(guī)劃方案分析垂直動線的思考垂直人流三部曲：形式、數(shù)量、地點(diǎn)n 垂直人流相對于平面人流，設(shè)置應(yīng)該相對簡單。意指人在室內(nèi)室外移動的點(diǎn) ,連合起來成為就成為動線。悅生活悅生活概念延伸悅生活， 運(yùn)用在商業(yè)地產(chǎn)中，更多強(qiáng)調(diào)體驗式消費(fèi)的升級，把購物行為概括成一種生活方式，作為商業(yè)模式，是把生活購物與精神享受進(jìn)行更親密的接駁， 實現(xiàn)購物的情景化和場所的消費(fèi)化，通過規(guī)劃，讓建筑成為情緒消費(fèi)的一部分。商業(yè)業(yè)態(tài)功能定位家 庭 服 務(wù) 型 購 物 中 心社會經(jīng)濟(jì)的改變，商業(yè)環(huán)境的改變，及至家庭結(jié)構(gòu)的改變，無不使得 “家庭 ”成為時下國內(nèi)購物中心全力爭取的目標(biāo)客戶。，其單價也僅為住宅的 2/3左右，很多商業(yè)項目在銷售價值前期得不到體現(xiàn)的情況下，先期持有經(jīng)營的策略。n從產(chǎn)品亮點(diǎn)來看，目前南京酒店式公寓產(chǎn)品的競爭仍主要集中在地段和價格，在精裝標(biāo)準(zhǔn)及人性化功能家居等方面也有所發(fā)力。 馬群區(qū)域 為 城 東 交通的重要樞 紐 ， 擁 有大量的人流，商 業(yè)輻 射力 較 強(qiáng) ， 具備良好的商業(yè)發(fā)展機(jī)會與條件 ；項目區(qū)域未來交通完善，對未來人流形成一定保障12條公交線路地鐵 繞城公路滬寧高速京滬高速馬群客運(yùn)站項目交通樞紐項目周邊業(yè)態(tài)單一，以滿足基本居民生活為主項目周邊商業(yè)租金目前普遍較低基本在 2元 /日 /㎡水平馬群新街西面名稱 面積 樓層 年租金 日租金 備注東祥電玩 42 1 20230 其與關(guān)系戶好奇川菜館 80 12 55000 藥房 228 13 75000 朋友鄰家小灶 40 1 30000 金港小鎮(zhèn) 600 13 210000 餐飲馬群新街東千秀美場 72 1 70000 移動通訊 36 1 27000 袋鼠皮鞋皮具 80 13 40000 一層營業(yè)面積 30平面。 項目區(qū)域城市人口分布與統(tǒng)計分析馬群片區(qū)主要項目概況仙林新市區(qū)城市規(guī)模規(guī)劃 南京居民消費(fèi)意愿增強(qiáng)，人口基數(shù)不斷加大n庫存：主要集中在城中、江寧、浦口和河西，其中城東板塊 僅占商業(yè)待售房源的 2%， 仙林板塊 僅占 1%。需要的是集團(tuán)對于商業(yè)地產(chǎn)的信心和決心，以及對項目的期望程度。南京市社會消費(fèi)品零售總額 (單位 :億元 )城市居民消費(fèi)水平指標(biāo)n2023年全年南京居民在外用膳價格上升 %，衣著漲幅 %。 月度變化：上市量有所反復(fù)，成交量穩(wěn)步攀升 （上市量來看， 27月份逐月走高；從成交量來看，基本呈現(xiàn)出穩(wěn)步攀升的態(tài)勢）216。 2023年，城市建設(shè)用地 ， 本案的建設(shè)將會彌補(bǔ)現(xiàn)階段商業(yè)氛圍不足的情況威脅 Threaten 以靈活穩(wěn)健的套型組合滿足客戶需求，規(guī)避政策風(fēng)險?仙林、地鐵 2號線以西商業(yè)項目對項目將產(chǎn)生客戶分流?區(qū)域未來供應(yīng)量較大252。另外， 私營業(yè)主和企業(yè)高級管理人員，由于經(jīng)濟(jì)實力比較強(qiáng)，以投資為主 ，也占到了一定比例。167。娛樂216。業(yè)態(tài)定位專精悅生活購物中心通常集超市、專業(yè)店、專賣店等有店鋪零售業(yè)態(tài)與休閑、餐飲、娛樂服務(wù)等為一體的集合體。項目現(xiàn)有規(guī)劃方案分析平面動線沒有形成回路公寓公寓電影院項目現(xiàn)有規(guī)劃方案分析方向的改變沒有過渡方向的改變要有個過渡，我們不喜歡被強(qiáng)迫角度的處理：平面動線之內(nèi)，圓角優(yōu)于鈍角、鈍角優(yōu)于直角、銳角不要出現(xiàn)。觀光電梯和自動扶梯應(yīng)該是剛剛進(jìn)入商場的消費(fèi)者的所視景觀的一部分，同時使消費(fèi)者對如何向上走一目了然。搶按照規(guī)劃的業(yè)態(tài)，搶先引進(jìn)在南京還很少進(jìn)駐的知名商業(yè)品牌，每種商業(yè)業(yè)態(tài)都選取擇各自的領(lǐng)導(dǎo)品牌。 整合型服務(wù)整合型服務(wù) 不斷完善從土地咨詢開始，涵蓋市場研究、項目定位、產(chǎn)品策劃、融資招商、市場推廣、銷售執(zhí)行、物業(yè)管理直至資產(chǎn)管理的全品種技術(shù)服務(wù)鏈，構(gòu)建出一個全面、完整的房地產(chǎn)綜合服務(wù)平臺。成功實現(xiàn)項目前期定位向?qū)嶋H招商的穩(wěn)著陸。目前負(fù)責(zé)金網(wǎng)絡(luò)商業(yè)管理公司人力