【正文】 達(dá) 75%以上。本案的建設(shè)將會(huì)彌補(bǔ)現(xiàn)階段商業(yè)氛圍不足的情況威脅 Threaten 以靈活穩(wěn)健的套型組合滿足客戶需求，規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)?仙林、地鐵 2號(hào)線以西商業(yè)項(xiàng)目對項(xiàng)目將產(chǎn)生客戶分流?區(qū)域未來供應(yīng)量較大252。n 從收入來看，被訪者家庭收入主要集中在 48萬元（ 46%），總體收入水平相對不高。n 截至 2023年末，南京市城鎮(zhèn)住戶每百戶的家用汽車擁有量為。 項(xiàng)目名稱 建筑面積 總住戶 總?cè)丝谀蠟碃I 82萬方 17962 48000百水家園 1508 4526百水芊城社區(qū)（含百水家園） 400000芝嘉花園 25萬方 2602 8008紫園 15萬方 543 1737天泓山莊 23萬方 2500 7500海軍醫(yī)地塊 約 2023 6000合計(jì) 27115 469771南灣營紫園百水家園芝嘉花園天泓山莊海軍醫(yī)地塊太陽城天悅花園 本案科研院所： 江蘇省農(nóng)科院、南京植物研究所、南京農(nóng)業(yè)機(jī)械化研究所共計(jì) 4個(gè) ；科技、軟件企業(yè)： 三寶科技、鋼加集團(tuán)、信天游實(shí)業(yè)、凱米科技、網(wǎng)商科技等共計(jì)101個(gè) ；企事業(yè)單位： 立力煤礦機(jī)械公司、輕工機(jī)械集團(tuán)順通公司、南土儀有限公司、中山園林建設(shè)有限公司、中山陵經(jīng)貿(mào)公司、中山陵旅游公司共計(jì) 32個(gè)；駐街部隊(duì)： 臨汾旅（ 179師）、 73688部隊(duì)、 73698部隊(duì)、 83115部隊(duì)、 73096部隊(duì)等共計(jì) 12個(gè) ；學(xué)校： 南京師范、南京郵電大學(xué)、南京財(cái)經(jīng)大學(xué)、南京理工大學(xué)、南京農(nóng)業(yè)大學(xué)、南京體育學(xué)院共計(jì)院校 24所 ；住宅小區(qū)： 天弘山莊、百水芊城、南灣營、東郊小鎮(zhèn)、麒麟山莊、共計(jì) 21余個(gè) ； 南京理工大學(xué)馬群中學(xué)輕工機(jī)械集團(tuán)順通公司 立力煤礦公司鐘山學(xué)院交通技師學(xué)院馬群科技園 西村靶場 83115部隊(duì) 73096部隊(duì) 軍區(qū)司令部農(nóng)場 南京技師學(xué)院徐莊軟件園南京農(nóng)業(yè)大學(xué)73688部隊(duì)、 73698部隊(duì)65411部隊(duì)、 73061部隊(duì) 南京工程職業(yè)學(xué)校南京師范本案雁鳴山莊 仙居雅苑項(xiàng)目周邊主要企事業(yè)單位分布圖（周邊 5公里范圍內(nèi)）n 南京立體交通優(yōu)勢明顯， 顯著擴(kuò)大了城市的地位以及對外經(jīng)濟(jì)文化等輻射的范圍。 2023年，城市建設(shè)用地 ， 2050年，城市人口 80萬。級(jí)別 數(shù)量 名稱市級(jí)商業(yè)中心 2個(gè) 新街口、河西（規(guī)劃建設(shè)中）市級(jí)副商業(yè)中心主城 3個(gè) 湖南路、夫子廟、火車南站新區(qū) 3個(gè) 江寧、浦口、仙林地區(qū)級(jí)副商業(yè)中心主城 10個(gè)中央門、邁皋橋、熱河路、中保村、江東門、瑞金路、安德門、石門坎、 孝陵衛(wèi) 、河西南部新區(qū) 17個(gè) 江寧、浦口、仙林大城東板塊商業(yè)屬于空白區(qū)，潛力巨大資料來源：南京市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃（ 2023—2023)街道人口將由現(xiàn)在的 近 47萬人。 庫存：主要集中在城中、江寧、浦口和河西 （分別占全市總量的 24%、 22%、 15%和 15%，合計(jì)約 76%，其中仙林和河?xùn)|僅占 1%和 2%）商業(yè)市場成交主要集中在 江寧和奧體新區(qū)域n從規(guī)劃來看，城市擴(kuò)張帶動(dòng)商業(yè)布局更新， 商業(yè)資源分布明顯偏向于城市中部和西部 。 月度變化：上市量有所反復(fù)，成交量穩(wěn)步攀升 （上市量來看， 27月份逐月走高；從成交量來看，基本呈現(xiàn)出穩(wěn)步攀升的態(tài)勢）216。 n成交量同比增長：城南、城北、河西增幅最高n從分布區(qū)域來看，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目主要集中在 各板塊中心地段，主要表現(xiàn)為區(qū)域商業(yè)中心、跟住宅區(qū)相對分離社區(qū)中心、各類專業(yè)市場和住宅的底層商鋪四大類 。這印證了 市場還有很大的發(fā)展空間。n隨著外資商業(yè)的大舉進(jìn)入，今后的零售業(yè)競爭將會(huì)更加激烈，市場格局也會(huì)隨之調(diào)整和提升。南京市社會(huì)消費(fèi)品零售總額 (單位 :億元 )城市居民消費(fèi)水平指標(biāo)n2023年全年南京居民在外用膳價(jià)格上升 %，衣著漲幅 %。n2023年城鎮(zhèn)居民可支配收入突破 ，居民收入和消費(fèi)支出維持高速增長，位居江蘇省內(nèi)前列，僅次于蘇州和無錫。如萬達(dá)集團(tuán)、華潤置地、中糧置業(yè) ……….初始階段，第一個(gè)項(xiàng)目 項(xiàng)目運(yùn)作項(xiàng)目復(fù)制資本運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作軌跡是一個(gè)階梯式跨越性發(fā)展模式，從一個(gè)項(xiàng)目的辛苦運(yùn)作，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)到集團(tuán)一系列項(xiàng)目的復(fù)制發(fā)展，最終走向資本市場的發(fā)展道路。招商紫金山商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告招商紫金山項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展綜述招商紫金山項(xiàng)目商業(yè)部分的定位必須實(shí)現(xiàn)兩個(gè)目標(biāo) :第一、確保后期的運(yùn)營成功，實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的永續(xù)增值；第二、對住宅部分的定位提供有力支撐，提升住宅價(jià)值。需要的是集團(tuán)對于商業(yè)地產(chǎn)的信心和決心，以及對項(xiàng)目的期望程度。這反映了南京居民個(gè)人財(cái)富及消費(fèi)潛力增長強(qiáng)勁。 12月南京 CPI同比漲達(dá) %，預(yù)計(jì)今后物價(jià)水平仍將繼續(xù)上漲。消費(fèi)意愿逐漸改善，外商市場信心不斷提升南京零售業(yè)有龐大人口支持n在 2023年底，南京市常住人口已超過 800萬， 近 5年平均增長率達(dá)到 ％ 。南京居民消費(fèi)意愿增強(qiáng)，人口基數(shù)不斷加大n庫存：主要集中在城中、江寧、浦口和河西，其中城東板塊 僅占商業(yè)待售房源的 2%， 仙林板塊 僅占 1%。如城南的明發(fā)商業(yè)廣場、河西江東板塊的萬達(dá)廣場等；n2023年新增商業(yè)地產(chǎn)最密集的是河西商圈，尤其是以萬達(dá)為首的中部江東、南湖片區(qū)，和規(guī)劃中的奧體南部片區(qū)，呈現(xiàn) “ 數(shù)量多、體量大 ” 的特點(diǎn)；n政府商業(yè)規(guī)劃相對滯后，現(xiàn)有商業(yè)放量基本為開發(fā)商行為，且多以住宅配套商業(yè)為主，商業(yè)布局呈現(xiàn)出分散發(fā)展的趨勢；n目前市場空置量增加，空置面積主要匯集于住宅配套商業(yè)，集中商業(yè)則相對發(fā)展較好；n2023年城東板塊商業(yè)上市量僅 ，而成交則只有 。 成交量區(qū)域分布：江寧、河西占據(jù)半壁江山 （兩個(gè)區(qū)域銷售型商業(yè)的成交量分別占全市總量的 31%和 23%，合計(jì)占到 54%）216。 東部明顯不足，難以滿足城東環(huán)紫金山豪宅片區(qū)消費(fèi)需求。 項(xiàng)目區(qū)域城市人口分布與統(tǒng)計(jì)分析馬群片區(qū)主要項(xiàng)目概況仙林新市區(qū)城市規(guī)模規(guī)劃 人均城市建設(shè)用地 ； n 老寧杭路 2023底擴(kuò)建，主城到湯山全程十車道， 沿線馬群、麒麟、湯山將納入主城 。 馬群區(qū)域 為 城 東 交通的重要樞 紐 ， 擁 有大量的人流，商 業(yè)輻 射力 較 強(qiáng) ， 具備良好的商業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)與條件 ；項(xiàng)目區(qū)域未來交通完善，對未來人流形成一定保障12條公交線路地鐵 繞城公路滬寧高速京滬高速馬群客運(yùn)站項(xiàng)目交通樞紐項(xiàng)目周邊業(yè)態(tài)單一，以滿足基本居民生活為主項(xiàng)目周邊商業(yè)租金目前普遍較低基本在 2元 /日 /㎡水平馬群新街西面名稱 面積 樓層 年租金 日租金 備注東祥電玩 42 1 20230 其與關(guān)系戶好奇川菜館 80 12 55000 藥房 228 13 75000 朋友鄰家小灶 40 1 30000 金港小鎮(zhèn) 600 13 210000 餐飲馬群新街東千秀美場 72 1 70000 移動(dòng)通訊 36 1 27000 袋鼠皮鞋皮具 80 13 40000 一層營業(yè)面積 30平面。項(xiàng)目所處區(qū)域目前主要 以本地居民及學(xué)生為主項(xiàng)目周邊環(huán)境 SWOT分析SWOT分析 優(yōu)勢 Strength 劣勢 Weak?位于仙西新城區(qū)，周邊居住人口不斷增加， 2023年將達(dá)到 88萬人?交通樞紐網(wǎng)發(fā)達(dá)，可達(dá)性強(qiáng)及覆蓋面廣，周邊地鐵、滬寧高鐵、客運(yùn)站，為典型交通樞紐?周邊目前商業(yè)氛圍不足?項(xiàng)目體量較小?外部自然環(huán)境較差機(jī)會(huì) Opportunity 以市場商業(yè)需求優(yōu)勢和自身形態(tài)優(yōu)勢，打消客戶疑慮?城市規(guī)劃，未來區(qū)域內(nèi)將成為大型工業(yè)園區(qū)、住宅集中區(qū)?區(qū)域商業(yè)規(guī)劃前景看好252。開放靈活的設(shè)計(jì)，業(yè)態(tài)豐富多彩，全功能生活體驗(yàn)中心252。 受供應(yīng)影響，除 60~70M2面積段外，其它面積段都有較大增幅。n從產(chǎn)品亮點(diǎn)來看，目前南京酒店式公寓產(chǎn)品的競爭仍主要集中在地段和價(jià)格，在精裝標(biāo)準(zhǔn)及人性化功能家居等方面也有所發(fā)力。 此年齡段的客戶已工作多年，有一定的收入。自住 投資 自住投資皆可 辦公 商住32% 26% 30% 9% 3%酒店式公寓用途分析從購房用途看出， 以純投資為目的的客戶占據(jù)相當(dāng)一部分的比例， 他們大多需要小面積，低總價(jià)，回報(bào)率高的物業(yè)。而選擇 50－ 70平方米房型的客戶較少，選擇此面積的客戶大多為自住或是商務(wù)客，他們需求相對較大的面積。，其單價(jià)也僅為住宅的 2/3左右，很多商業(yè)項(xiàng)目在銷售價(jià)值前期得不到體現(xiàn)的情況下，先期持有經(jīng)營的策略。商業(yè)的發(fā)展和規(guī)劃一定要立足核心商圈內(nèi)人口的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)需求。市場上優(yōu)質(zhì)品牌的引入，會(huì)在區(qū)域形成品牌升級(jí)的作用167。項(xiàng)目在規(guī)劃上存在諸多限制167。商業(yè)業(yè)態(tài)功能定位家 庭 服 務(wù) 型 購 物 中 心社會(huì)經(jīng)濟(jì)的改變，商業(yè)環(huán)境的改變，及至家庭結(jié)構(gòu)的改變，無不使得 “家庭 ”成為時(shí)下國內(nèi)購物中心全力爭取的目標(biāo)客戶。家庭品質(zhì)生活用品216。社交來自于兒童216。一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的創(chuàng)新更多是集中在細(xì)節(jié)方便以及業(yè)態(tài)的選擇與組合上。悅生活悅生活概念延伸悅生活， 運(yùn)用在商業(yè)地產(chǎn)中，更多強(qiáng)調(diào)體驗(yàn)式消費(fèi)的升級(jí)，把購物行為概括成一種生活方式，作為商業(yè)模式，是把生活購物與精神享受進(jìn)行更親密的接駁， 實(shí)現(xiàn)購物的情景化和場所的消費(fèi)化，通過規(guī)劃，讓建筑成為情緒消費(fèi)的一部分。說悅生活是一種全新的商業(yè)地產(chǎn)模式， 最創(chuàng)新的地方也就是將傳統(tǒng)的消費(fèi)模式向休閑的生活方式的傾斜和功能側(cè)重。 但其業(yè)態(tài)、業(yè)種的比例分配將更注重消費(fèi)者對生活方式的精神享受和追求，更注重商業(yè)的服務(wù)性和購物的舒適性。 悅生活價(jià)值和文化精神合一的感性描述廣告總精神：自由、和諧、共享Enjoy ……. 共賞；World …… 世界；SLOGAN自由、和諧、共享Enjoy the world價(jià)值和文化精神合一的感性描述自由、和諧、共享Enjoy the world自由我們這樣想象 ……l建筑是自由的，空間和環(huán)境設(shè)計(jì)；沒有拘束和壓抑的感覺；l消費(fèi)是自由的，飲食