山東莒南縣天橋路商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃定位報(bào)告-110p-xxxx-wenkub
2024-10-25 16 本頁(yè)面
【正文】 意及最不滿意的地方 前往商場(chǎng)所搭乘的交通工具 選擇消費(fèi)購(gòu)物地點(diǎn)的考慮因素 對(duì)本項(xiàng)目相關(guān)規(guī)劃的評(píng)價(jià)程度、及期望值 消費(fèi)者對(duì)各種商場(chǎng)主題概念的看法 消費(fèi)者的背景資料及其工作地點(diǎn) 消費(fèi)者日常出行范圍和喜好 潛在的需求及對(duì)各類業(yè)態(tài)的未來(lái)消費(fèi)比例,消費(fèi)者前往商圈消費(fèi)購(gòu)物的頻密程度,根據(jù)對(duì)莒南商業(yè)老街的消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果顯示：消費(fèi)者前往商圈消費(fèi)購(gòu)物的頻度一般。故目前在莒南縣城區(qū)范圍內(nèi)只可能存活1個(gè)商業(yè)中心。,本案須知的人口分布收入等資料分析及其趨勢(shì),未來(lái)人口發(fā)展、遷移及收入水平,由于莒南這幾年人口增長(zhǎng)率一直都是不高，人口大量外流。各類專業(yè)技術(shù)人員15021萬(wàn)人，其中：中級(jí)職稱以上人員5247人。其中第一產(chǎn)業(yè)人數(shù)10.6萬(wàn)人，第二產(chǎn)業(yè)人數(shù)11.65萬(wàn)人。,本案SWOT分析,劣勢(shì)w 1.目前周遍整體環(huán)境不夠理想 2.第一商圈無(wú)商業(yè)氛圍 3.莒南整體商業(yè)體量供過(guò)于求 4.項(xiàng)目屬當(dāng)?shù)厣虡I(yè)的端點(diǎn),人氣不足,威脅T 1.大規(guī)模商業(yè)項(xiàng)目按常規(guī)啟動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)較大， 需要豐富的商業(yè)操作經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行創(chuàng)新。西關(guān)現(xiàn)有農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)條件極為簡(jiǎn)陋，連鎖超市尚未起步，還未實(shí)現(xiàn)“約3萬(wàn)人口或1～2個(gè)街道擁有一個(gè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)”、“居民小區(qū)商業(yè)服務(wù)半徑約500米”等莒南主城區(qū)的商業(yè)布局要求。房屋施工面積達(dá)42.04萬(wàn)平方米，新開(kāi)工面積22.12萬(wàn)平方米；竣工面積21.09萬(wàn)平方米。,莒南的發(fā)展規(guī)劃期限與用地范圍,規(guī)劃期限： 近期：2004~2010年 遠(yuǎn)期：2011~2020年 遠(yuǎn)景：21世紀(jì)中葉,城市規(guī)劃用地范圍： 其范圍北至日東高速公路，東到連云港、南、西以臨沂河?xùn)|為界，總面積約215平方公里。,莒南人口,2005年末總?cè)丝诮?0萬(wàn)人， 人口出生率5.94‰， 死亡率9.0‰， 人口自然增長(zhǎng)率－3.06‰。但是在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中仍存在著一些問(wèn)題和困難。,莒南縣轄18處鄉(xiāng)鎮(zhèn)（16鎮(zhèn)2鄉(xiāng)），759個(gè)行政村，99萬(wàn)人；總面積1752平方公里，109萬(wàn)畝耕地，其中丘陵、山地占71%，平原占29%?，F(xiàn)已形成以輕工、紡織、化工、機(jī)械、建材、食品、工藝美術(shù)等產(chǎn)業(yè)為骨干，以福瑞集團(tuán)、宇達(dá)集團(tuán)、路克士集團(tuán)、春園集團(tuán)等十二家省以上大中型企業(yè)為代表的門(mén)類比較齊全的工業(yè)體系。常年最熱月為7月和8月，平均氣溫為25.5℃。,報(bào) 告 目 錄,市場(chǎng)調(diào)研 項(xiàng)目定位 業(yè)態(tài)規(guī)劃 建筑規(guī)劃 營(yíng)運(yùn)策略,=莒南宏觀及零售市場(chǎng)分析 =莒南商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)研究 =本案周邊條件特征調(diào)查及商圈確定 =本案競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 =終端消費(fèi)者市場(chǎng)研究 =零售商市場(chǎng)研究 =商戶訪談 =主力店招商顧問(wèn),市場(chǎng)調(diào)研,市場(chǎng)調(diào)研,財(cái)務(wù)分析,總體定位,建筑規(guī)劃,營(yíng)運(yùn)策略,一、莒南縣宏觀及零售市場(chǎng)分析,概論莒南縣20052010年各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指針及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) 概述莒南縣人口發(fā)展、就業(yè)、居住等基本狀況 概論產(chǎn)業(yè)發(fā)展及結(jié)構(gòu) 分析公共工程建設(shè)影響 了解政府興建之重大公共建設(shè)規(guī)劃內(nèi)容及完工日期 探討其對(duì)項(xiàng)目的影響 分析莒南縣居民消費(fèi)性支出情況 評(píng)估市場(chǎng)之各大主要購(gòu)物區(qū)現(xiàn)存零售店鋪規(guī)模、零售業(yè)績(jī)與租金,莒南簡(jiǎn)介－地理位置,南與新亞歐大陸橋東橋頭堡——江蘇省連云港市接壤，西與臨沂市河?xùn)|區(qū)毗鄰，北與日照市莒縣相接。 －菲利普項(xiàng)目營(yíng)銷策劃定位報(bào)告 （莒南縣天橋路科特勒－,前言,莒南縣位于山東省東南部魯蘇交界處，東與新興港城日照市相鄰，緊靠嵐山港，南與新亞歐大陸橋東橋頭堡——江蘇省連云港市接壤，西與臨沂市河?xùn)|區(qū)毗鄰，北與日照市莒縣相接。,莒南縣位于山東省東南部魯蘇交界處，東與新興港城日照市相鄰，緊靠嵐山港，,莒南簡(jiǎn)介－地理位置,莒南縣屬暖溫帶季風(fēng)區(qū)半濕潤(rùn)大陸性氣候，大陸度61.1%。 全縣總面積面積：1752平方公里，人口：99萬(wàn)人(2008年),莒南簡(jiǎn)介－歷史、旅游,莒南縣歷史悠久，地靈人杰，據(jù)考證，早在舊石器時(shí)期就有人類在這里繁衍生息。全縣各類企業(yè)發(fā)展到2000多家，有60多種產(chǎn)品分別獲市、省、部、國(guó)優(yōu)稱號(hào)，其中路克士牌運(yùn)動(dòng)鞋、福瑞牌味精、宇達(dá)牌墻地磚、玉皇牌花生油等獲省、市名牌產(chǎn)品稱號(hào)。全年國(guó)民生產(chǎn)總值 152.47億元。,財(cái)政收入,財(cái)政總收入超10億元，增長(zhǎng)25％，地方財(cái)政一般預(yù)算收入4.2億元，增長(zhǎng)28.6％,固定資產(chǎn)投資,全社會(huì)固定資產(chǎn)投資平穩(wěn)增長(zhǎng)。,城鎮(zhèn)居民人均可支配收入,2005年農(nóng)民人均純收入5405元，比上年增長(zhǎng)11.58%，農(nóng)民生活消費(fèi)支出3845元，比上年增長(zhǎng)15.29%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為12152元，比上年增長(zhǎng)15.17%，居民生活消費(fèi)支出8603元，比上年增長(zhǎng)11.95%；城鎮(zhèn)在崗職工平均工資15157元，比上年增長(zhǎng)18.6%。,城市布局結(jié)構(gòu)與功能分區(qū),規(guī)劃總體布局結(jié)構(gòu) 以“C”字性中心為骨架， 布局城市居住用地，形成 橫“T”字形的生活用地格局， 工業(yè)用地結(jié)合對(duì)外交通形成 南北兩翼，推動(dòng)城市的快速、 協(xié)調(diào)發(fā)展。 全市商品房銷售額為2076元/平方米，其中：住宅銷售單價(jià)為1945元/平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售單價(jià)為3670元/平方米。 目前，莒南已有大量國(guó)外和地區(qū)的個(gè)項(xiàng)目進(jìn)市落戶，投資總額急速增長(zhǎng)，在此工作、學(xué)習(xí)、生活的人數(shù)已達(dá)數(shù)十萬(wàn)人，居住小區(qū)如雨后春筍日日新月異，其對(duì)區(qū)內(nèi)商業(yè)設(shè)施建設(shè)的需求十分旺盛。 2.本岸方圓200米內(nèi)有大型的商業(yè) 項(xiàng)目存在 3.附近大的城市房地產(chǎn)市場(chǎng)前景不夠明朗,機(jī)會(huì)0 1.莒南長(zhǎng)途汽車站離本案500米 2.城市商業(yè)改造偏重與東北 3.莒南板塊靠近嵐山港是臨沂未來(lái)城市發(fā)展的新興 城區(qū)，有相對(duì)獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)力支撐 4.舊城改造、拆遷而形成的巨大直接需求,優(yōu)勢(shì)Ｓ 1.莒南第一家大型購(gòu)物中心進(jìn)駐 2.——開(kāi)發(fā)商——房產(chǎn),——品牌效應(yīng) 3.根據(jù)調(diào)查分析，我們認(rèn)為會(huì)有五大人 流成為主要的消費(fèi)力 Ａ，周邊將來(lái)赤眉山公園吸引的人流 Ｃ，本項(xiàng)目所吸引的目的性消費(fèi)人流 D，附近商城步行街等所帶了 的群聚人流 Ｅ，旅游所帶來(lái)的人流,本案須知的人口分布收入等資料分析及其趨勢(shì),人口結(jié)構(gòu),2009年總?cè)丝?8.03萬(wàn)人，人口出生率7.21‰，死亡率4.06‰，人口自然增長(zhǎng)率3.15‰。第三產(chǎn)業(yè)人數(shù)7.84萬(wàn)人。,本案須知的人口分布收入等資料分析及其趨勢(shì),人均收支狀況,全市農(nóng)民人均純收入4844元，城鎮(zhèn)居民可支配收入10551元。所以預(yù)計(jì)未來(lái)幾年莒南市的人口將會(huì)減少。所以本案的商區(qū)商圈范圍應(yīng)該是整個(gè)莒南縣城區(qū),本案商圈內(nèi)的人口素質(zhì),本商圈內(nèi)居民可支配收入為10551元。抽樣100人中有45%的人一周0.5次去商圈購(gòu)物，48%的人一周去1次，只有7%的人一周去2次或2次以上去商圈購(gòu)物。最不滿意的地方為商品種類太少，檔次偏低，消費(fèi)環(huán)境較差，服務(wù)人員的服務(wù)態(tài)度不好等等。故本商業(yè)項(xiàng)目中的商品檔次應(yīng)定位為中檔偏上，以吸引句容的消費(fèi)者。其次是商品種類和檔次，最后為消費(fèi)環(huán)境和服務(wù)態(tài)度。,消費(fèi)者對(duì)各種商場(chǎng)主題概念的看法,根據(jù)對(duì)莒南商業(yè)老街的消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果顯示：由于莒南當(dāng)?shù)氐纳虉?chǎng)主題很少，消費(fèi)者對(duì)這個(gè)概念都不是十分了解。,潛在的需求及對(duì)各類業(yè)態(tài)的未來(lái)消費(fèi)比例,根據(jù)對(duì)莒南商業(yè)老街的消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果顯示：隨著莒南縣人民收入的提高，其可支配的收入亦相應(yīng)提升。他們喜歡去那些價(jià)格便宜的，商品種類較多的商場(chǎng)。,歸納對(duì)該本案的位置及地段意見(jiàn),根據(jù)對(duì)莒南商業(yè)老街的消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果顯示：消費(fèi)者普遍認(rèn)
外語(yǔ)相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1