中原_福州申發(fā)大廈商業(yè)項(xiàng)目營銷定位建議方案_65p_xxxx-wenkub
2023-03-12 15:20:38 本頁面
【正文】 2700 38875 — — B1地（進(jìn)出口銀行） 40811 ≦ 3000 37811 — — B2地塊（交通運(yùn)輸） 36518 ≦ 3000 — 33518 — C1地塊（許金祥 ） 47265 ≦ 3000 — 44265 — C2地塊（保羅投資） 54850 ≦ 3500 — 51350 — 合計(jì) 超 90萬方 — — 超 19萬方 超 42萬方 近 22萬方 近 5萬方 Focus3:周邊未來商務(wù)辦公體量超出 42萬方，同類競爭產(chǎn)品激烈 ,從產(chǎn)品自身出發(fā)將無特色優(yōu)勢 Focus4:地塊地價(jià)無優(yōu)勢 ,并非最貴也非最便宜 ,因此在未來銷售方面面臨一定壓力 Focus 5: 申發(fā)集團(tuán)有限公司是一家專業(yè)以軸瓦軸承研發(fā)生產(chǎn)為主導(dǎo)的企業(yè)，在福州房地產(chǎn)這塊，屬第一次涉及，并無品牌效應(yīng)，需要時(shí)間沉淀。 北： 臨鰲峰路，冷凍廠 項(xiàng)目四至分析 ?未來 5－ 10年，寫字樓供應(yīng)量龐大； ?隨著區(qū)域內(nèi)各地塊的開發(fā)，在未來將 產(chǎn)生同類競爭威脅 ?閩江兩岸大量寫字樓的開發(fā)，也將 在未來市場分流出大部分客群 ?地塊處于鰲峰路及萬達(dá)廣場交匯處，交通通達(dá)性好 ?地塊方正，易于規(guī)劃 ?項(xiàng)目周邊可利用資源多，有萬達(dá)廣場、公共景觀通廊及閩江江景 ?退讓較多，地塊可利用的實(shí)際面積較小 ?尊重規(guī)劃，地塊可建設(shè)的樓宇規(guī)模偏小 ?所處區(qū)域，仍在培育與發(fā)展中，尚未成熟 ?東部新城的建設(shè)及政府對金融街規(guī)劃，未來區(qū)域潛力巨大 ?地鐵四號(hào)線的規(guī)劃，將助推區(qū)域交通全面升級(jí) 項(xiàng)目 SWOT分析 未來，在金融街競爭激烈的格局中，我們要想脫穎而出。 因此，我們可以在完善寫字樓產(chǎn)品本身，花更少的資金，給項(xiàng)目注入特色與個(gè)性，賦予產(chǎn)品靈魂，也能在未來區(qū)域的整體寫字樓中，更具備識(shí)別性。 項(xiàng)目自身現(xiàn)狀總結(jié) 本項(xiàng)目并不能享受一線江景資源 金融街幾個(gè)地塊中并不是最高的項(xiàng)目 周邊未來同類競爭產(chǎn)品激烈 ,從產(chǎn)品自身出發(fā)將無多大優(yōu)勢 地塊地價(jià) ,并非最貴也非最便宜 ,因此在未來銷售方面面臨一定壓力 申發(fā)企業(yè)第一次進(jìn)軍房地產(chǎn)并無品牌效應(yīng) 如果，提升產(chǎn)品硬件？ 縱觀，國內(nèi)一線城市的寫字樓大多追逐于產(chǎn)品硬件品質(zhì)的提升，以此吸引客戶！ 第一代 50年代中蘇混合寫字樓，功能簡單、自我封閉，類似住宅 第二代 80年代仿國際標(biāo)準(zhǔn)辦公樓，滿足基本功能，不重視空間布置、環(huán)保和智能化 第三代 90年代，除滿足基本功能，還考慮空間分割和智能化 第四代 20世紀(jì)， 考慮客戶需求， 綠色環(huán)保，提高舒適度、智能化和物管水平 第五代 純自然生態(tài)寫字樓，以客戶需求為導(dǎo)向， 強(qiáng)調(diào)人性化，智能化、環(huán)保節(jié)能化、專業(yè)化向國際水準(zhǔn)看齊 第四代 現(xiàn)在進(jìn)行時(shí) 趨勢 如果，提升產(chǎn)品附加值？ 根據(jù)目前寫字樓發(fā)展趨勢，提升產(chǎn)品附加值，可在智能化、生態(tài)環(huán)保、專業(yè)化等方面下功夫 …… Q1:成本投入大 Q2:科技日新月異，易被淘汰 Q3:競爭同質(zhì)，無法脫穎而出 問題 項(xiàng)目無法產(chǎn)生強(qiáng)勢的綜合競爭力 但是 出路一： 提升硬件 出路二： 提升附加值 我們的出路？？？ 重新審視，項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體特性與所屬的區(qū)域 —— 有思想 有品味 高資（知） 客戶檔案 目標(biāo)客戶特征 —— 高資（知）階層，具有實(shí)現(xiàn)自身文化品味的需求 根據(jù)馬斯洛需求層次理論， 高資（知）客戶群體，需求已處于高級(jí)階段，其具有實(shí)現(xiàn)自身文化品位的需求。 綜述 平衡點(diǎn) 出發(fā)點(diǎn) —— ?花更少的資金投入打造項(xiàng)目特色； ?賦予產(chǎn)品靈魂，使項(xiàng)目具有強(qiáng)烈的識(shí)別性； ?一炮打響開發(fā)商品牌。 ?
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