【正文】 南北江濱的建設(shè)，跨烏龍江各橋開通 市場環(huán)境分析 思考二：大勢決定大市，“新岸”機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存！ 23 第一圈層為二環(huán)以內(nèi)，主要是以小規(guī)模高層住宅為主。 ?政府對囤積土地的督促開發(fā) 。今后 5年福州將再建南嶼和南通2個新的文教城區(qū)。 重新定義南嶼片區(qū) 2023年 3月 9日星期一下午 5點(diǎn)，項目組成員對項目進(jìn)行初步診斷和分析，第一次頭腦激蕩 …… 南嶼新城分析 這是一個 高品質(zhì)的人文居住新城片區(qū) ！ 13萬人 . 、配套生活區(qū)、研發(fā)區(qū)、綜合開發(fā)區(qū)、安臵區(qū)以及綠地景觀系統(tǒng) . . “加速” . . 南嶼新城在大學(xué)城南端 316324國道連接線南側(cè)和西側(cè)，總建設(shè)用地為 ，發(fā)展人口規(guī)模 13萬，其中在校生 4～ 5萬人。 地塊西側(cè)為 117縣道，本項目將來交通將會比較便捷。而本項目卻是完全私有得天獨(dú)厚的天然湖資源，以及旗山資源。 景觀：得天獨(dú)厚的南香湖景觀資源，湖面大而寬，最窄處 20米，最寬處 80米。 4 土地的氣質(zhì) 區(qū)域的潛質(zhì) 項目的價值 形象體系 產(chǎn)品體系 客戶體系 項目的定位 2023年 3月 7日星期三上午十點(diǎn)，中原地產(chǎn)三盛南香 湖項目組成員一行 6人，沿著浦上路驅(qū)車前往項目地 塊勘察， 25分鐘后，我們到達(dá)項目地塊現(xiàn)場 …… 7 那天天氣比較冷 ,但當(dāng)我們來到這片土地時，呈現(xiàn)在我們眼前的是 ,郁郁蔥蔥的小草展現(xiàn)出勃勃生機(jī) , 成排的鴨子在湖中嬉戲玩耍 , 長期生活在都市森林中的我們許久不曾邂逅的綠野風(fēng)光和青草味道 ,頓覺身上的每個毛孔開始舒暢的呼吸 ,同時 ,三盛同事的熱情介紹更加感染了我們 …… 我們似乎感覺到，這里將是一片不尋常的土地，將會發(fā)生令世人側(cè)目的奇跡 …… 從土地的氣質(zhì)的作為切入點(diǎn) 地形：河道將用地分成南北兩地塊，南北地塊總用地面積為204595平方米。河道面積?？梢杂^旗山山景。可謂依山伴水，有天有地。 基地研究 項目位置 生活配套：嚴(yán)重缺乏，未來主要依賴于項目本身以及周邊項目提供生活配套，所以本項目在規(guī)劃中需要進(jìn)行重點(diǎn)考慮。在規(guī)劃時根據(jù)南嶼新城的地理位置和地理條件，規(guī)劃形成三片功能區(qū)，即一是環(huán)繞虎秀山山體公園形成校園及配套生活區(qū)；二是圍繞嶺兜山建成的創(chuàng)業(yè)研發(fā)區(qū)；三是在福廈高速第二通道以東至大樟溪區(qū)域形成一個江濱高尚居住區(qū)。作為福州今后的新城區(qū)，南嶼和南通將定位為：依托上街大學(xué)城，發(fā)展成為福州市重要的 文化教育基地 ，人口規(guī)模為 30萬人，這是繼上街大學(xué)城之后的又一福州文教區(qū)。 ?政策對市場的影響平穩(wěn)過渡，開發(fā)商信心增強(qiáng)。 第二圈層：三環(huán)路以內(nèi)，江景、公園景觀的高層住宅和洋房、雙拼、疊拼相結(jié)合。 宗地 2023掛 5號地塊，出讓面積 199691平方米，樓面地價 /平方米。 項目名稱 項目規(guī)模 項目容積率 拿地時間 樓面地價（元 /平方米） 本項目 300畝 2023年 6月 約為 653 正祥林語墅 680畝 2023年 5月 約為 670 豐業(yè)投資項目 2023年 6月 約為 715 陽光地產(chǎn)項目 298畝 2023年 6月 約為 724 新拍賣 4宗地 共約 730畝 均為 2023年 12月 13191730 挑戰(zhàn) 30 思考三：新岸區(qū)是否具備吸引力？ 競爭 優(yōu)勢 整體 資源 區(qū)域 體量 人文 氛圍 區(qū)域 發(fā)展 競爭力因素 高端區(qū)域競爭力 板塊 區(qū)域指標(biāo) 景觀指標(biāo) 休閑指標(biāo) 配套指標(biāo) 發(fā)展指標(biāo) 影響指標(biāo) 五四北 新店 山景 /湖景 /八一水庫 森林公園 /八一水庫 配套缺乏 新興高尚片區(qū) 區(qū)域競爭 市中心 臺江 近距離江景 /江濱大道 濱江公園 醫(yī)院、學(xué)校 交通較好 典型居住區(qū) 土地缺乏 南江濱 閩江南岸 近距離江景 /江濱大道 濱江公園 學(xué)校 交通較好 典型高檔片區(qū) 地塊漸少 東江濱 東江濱一線 閩江景 /鼓山景 /海景 鼓山 /閩江 /海景 配套缺乏 新興高尚片區(qū) 區(qū)域競爭 金山 金山新區(qū) 江景 /公園景 金山公園 /烏龍江 配套缺乏 新興高尚片區(qū) 地塊漸少 上街 閩侯上街 江景 /部分高爾夫 高爾夫 /烏龍江 /大學(xué)城 目前公共交通缺乏 /配套缺乏/近大學(xué)城 早期發(fā)展豪宅片區(qū) 自行發(fā)展 南臺島 城南板塊 近距離海景 /江景 酒店 /人文 規(guī)劃中 未來交通樞紐中心 政府規(guī)劃 新岸區(qū) 南嶼板塊 江景 /湖景 /旗山景觀 /親旗山 生態(tài) /人文 /旗山 /萬佛寺 全新規(guī)劃 /近大學(xué)城 未來新高尚片區(qū) 時間 新岸區(qū)競爭力分析 ： 與烏龍江新岸區(qū)域最具競爭力是東江濱、南江濱、上街片區(qū)； ： 只有南臺島才可以相提并論，擁有大量可開發(fā)土地，但該區(qū)域受到政府遷移和交通樞紐建設(shè)利好的不確定性影響； ： 新岸生活區(qū)，未來人文居住新城片區(qū) ，集居住、文化、休閑于一體的居住新區(qū)； ： 一個全新的規(guī)劃片區(qū)，一個具備高潛力發(fā)展的片區(qū)，未來區(qū)域的規(guī)劃將優(yōu)于金山片區(qū)； ： 本項目在新岸區(qū)屬于第二、三個啟動項目，準(zhǔn)確和差異化定位有別于其他項目的競爭優(yōu)勢。 弱化配套，同時重點(diǎn)打造社區(qū)會所功能，提升項目品質(zhì) 地處閩 侯屬地 旗山資源 無法形成 獨(dú)享 配套嚴(yán)重 缺乏 項目定位主要難點(diǎn)的解決 39 項目定位的關(guān)鍵點(diǎn) 如何沖出片區(qū)產(chǎn)品類型同質(zhì)化？ 關(guān)鍵 1 關(guān)鍵 2 項目資源該以怎樣的次序整合？ 關(guān)鍵 3 消費(fèi)者的購買價值點(diǎn)如何釋放？ 關(guān)鍵 4 如何實(shí)現(xiàn)項目的最大價值？ 項目定位研究 40 項目定位關(guān)鍵點(diǎn)的思考 同質(zhì)化 ？ 功能主導(dǎo)型轉(zhuǎn)變?yōu)榍楦兄鲗?dǎo)型 思考 1 思考 2 景觀資源整合？ 真正擁有湖，觀山景 思考 3 消費(fèi)者？ 生相同，活有別 思考 4 最大價值？ 私家領(lǐng)島，提升價值 項目定位研究 41 讓我看看你的城市，我就能說出這個城市居民在文化上的追求是什么。 ?他們崇尚自然的和諧，因為那里有他們的精神家園； ?他們對文化類的活動有天生的執(zhí)著和熱愛 。 島 —— 湖將南北兩個地塊自然分割成兩個半島，增強(qiáng)了地塊的領(lǐng)地感。 ? 近水不如親水，將會所獨(dú)立成島，或者將會所局部可架空在水面上，讓會所感覺浮在胡湖中。 ,僅有的幾個樓盤徒有其表 !