泗陽商業(yè)項目定位報告-文庫吧在線文庫
【正文】 劃設計上建議秉承“城市休閑生活廣場”的理念，使得這處地標性建筑能夠成為泗陽的城市客廳，匯聚八方來客，引領泗陽商業(yè)。本建筑 2 層以上規(guī)劃設計六棟五層住宅建筑，規(guī)劃設計為一棟四個單元，一梯二戶，共 240戶，主力戶型以三房二廳二衛(wèi)和四房二廳二衛(wèi)，適當設置部分二房一廳一衛(wèi)，小區(qū)注重環(huán)境景觀設置， 給人有住在公園里面的感覺一樣。 定價說明： ① 預售證尚未辦理； ② 以價格競猜，吸引客戶的注意。 第五階段：尾盤期（封頂后至項目售完） 定價原則：乘勝追擊，完 成后期的銷售。本案的出現(xiàn)，將成為泗陽首座定位高尚且統(tǒng)一經(jīng)營管理商業(yè)物業(yè)，對城市的商業(yè)轟炸程度應該急劇殺傷力。 注：如果使用本案名，對招商要求會比較高。案 名讀起來，瑯瑯上口，概念新穎。 ① 時尚性（外觀設計的前瞻性和招商理念的新穎性） ② 舒適性（城市休閑廣場、一站式公園購物體驗） ③ 高貴性（建筑品質(zhì)和地段魅力，打造地標性建筑） ④ 生活性（高檔生活社區(qū)滿足消費者情感的需要） ⑤ 便利性（交通的便利，生活的便捷） 八、經(jīng)營管理定位： 建議本案采用商業(yè)經(jīng)營管理公司統(tǒng)一管理的 模式，所涉及到的專業(yè)性較高，因此管理成本也會相對高昂。 第三階段：強銷期（開盤到開盤后 2 個月） 定價原則：價格略升，保持旺銷態(tài)勢 定價說明： ① 從公開期的市場反映可為強銷期售價漲幅的制定提供參考。 （ 2）不宜將好的鋪位一窩蜂推出，應結合價格低開高走的策略，先以較有吸引力的價格推出位置相對較差的鋪位，再隨著市場的響應推出相對較好的鋪位，價格亦做相應提升。 設計方案： 本案所處地塊，需要設計一條規(guī)劃路芙蓉路，可以適當考慮規(guī)劃為步行街，這無形的便把項目一分為二，建議可以在兩棟樓中設計懸 空走廊，將兩棟樓結合起來，（也可以考慮將一層層高做高，將二層全部連接起來）。加上該項目良好的商業(yè)地段和 輻射能力，再輔之以適當?shù)氖袌鐾茝V其良性經(jīng)營的前景應可預見。在銷售上，極為有效的控制了單位面積，降低了鋪位總價。業(yè)態(tài)規(guī)劃上，以 大型賣場、電器賣場、中型購物中心、品牌專賣店、中型主題餐飲、休閑場所 等作為主要招商對象。 商鋪 投資者 目前，全國各地都有一些商業(yè)項目被外地投資客所追捧，經(jīng)過這幾年國家政策的洗禮，很多投資者，特別是浙江地區(qū)投資客逐步往三四線城市發(fā)展，如濰坊、成熟等地就有大量的外地投資者，泗陽保持著穩(wěn)定發(fā)展趨勢，必將吸引投資者前往進行投資。 綜上所述，該項目位于泗陽商業(yè)中心，良好的商圈條件和自身特性賦予其先天優(yōu)勢，但同時受購買力和市場環(huán)境、定位等不良因素的影響，也為其成功銷售帶來一定阻力。對本項目而言限制了部分業(yè)種的發(fā)揮，并對客群有一定的分流。成熟商圈，人流量大，購買力集中，具備良好的商業(yè)先天條件。此商城比中華廣場開業(yè)早一年，當時位置較好的區(qū)域銷售價格大約在 8000元 /平方米左右。 目前整個城市的消費水平不亞于經(jīng)濟相對發(fā)展的蘇南城市，但消費環(huán)境與蘇南地區(qū)相比還有一定差距，整體的環(huán)境水平和服務水平有待進一步提高。 2. 市區(qū)商業(yè)覆蓋率比較高，基本上住宅底層都為商鋪，包括大量私有住房也將一層改建為營業(yè)用房，大大小小的商店隨處可見。全市總人口為 萬人，泗陽屬于標準的內(nèi)陸型縣級城市。 二、泗陽商業(yè)概況 （一）商業(yè)地產(chǎn)特點 1. 泗陽樓盤的特征很好的印證了蘇北人求于安逸的消費習慣，往往是體現(xiàn)了實用的特點，幾乎所有的樓盤都是商住兩全， 2 層是商鋪， 2 層以上都是住宅； 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權歸原作者所有 ) 如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 , 不要隨意相信 . 請訪問 3722, 加入 可將此文 件 解密 2. 樓盤體量相對不大，均以小面積商鋪為主，開間多為 至 4 米，進深在 8 至 10米左右，在經(jīng)營管理過程中商品類型相對集中； 3. 近幾年隨著外地開發(fā)商進入泗陽市場，帶來了外地較為流行的建筑風格；（如鳳凰苑、泗水古城） 4. 同時隨著外地策劃代理公司的介入帶來了新的概念，所以近期有部分樓盤開始針對城市文化發(fā)展做文章，開始整合各方面資源，推出多功能的商業(yè)步行街，成為市區(qū)商鋪發(fā)展的一個新特點。 三、泗陽消費概況 2020年，全縣圍繞“六年振興規(guī)劃”，以“打造新興紡織木業(yè)基地，建設生態(tài)文化城市 ”為奮斗目標，以工業(yè)突破為第一方略，以招商引資為第一政績，狠抓 160項重點工作和“十大創(chuàng)建工程”建設，全力以赴加快工業(yè)化、城市化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、市場化進程，全縣經(jīng)濟社會呈現(xiàn)出穩(wěn)定發(fā)展、快速發(fā)展、和諧發(fā)展的良好態(tài)勢。 二、項目地塊分析 本案地處泗陽城市最中心地區(qū)，位于人民路和迎新路、泗中路之間，用地面積 23230平方米，占地面積 11780平方米，預計總建筑面積 43900平方米，其中商業(yè)面積 40400平方米，住宅面積 3500平方米。 振興商貿(mào)城 振興商貿(mào)城位于碧云商城后，沿振興路，此 商城為批發(fā)性質(zhì)的市場，經(jīng)營小商品，所用的鋪位都為 1 層，且商品的經(jīng)營檔次相對較低。 周邊商業(yè)已經(jīng)
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