泗陽(yáng)商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告-文庫(kù)吧在線(xiàn)文庫(kù)
【正文】 劃設(shè)計(jì)上建議秉承“城市休閑生活廣場(chǎng)”的理念，使得這處地標(biāo)性建筑能夠成為泗陽(yáng)的城市客廳，匯聚八方來(lái)客，引領(lǐng)泗陽(yáng)商業(yè)。本建筑 2 層以上規(guī)劃設(shè)計(jì)六棟五層住宅建筑，規(guī)劃設(shè)計(jì)為一棟四個(gè)單元，一梯二戶(hù)，共 240戶(hù)，主力戶(hù)型以三房二廳二衛(wèi)和四房二廳二衛(wèi)，適當(dāng)設(shè)置部分二房一廳一衛(wèi)，小區(qū)注重環(huán)境景觀設(shè)置， 給人有住在公園里面的感覺(jué)一樣。 定價(jià)說(shuō)明： ① 預(yù)售證尚未辦理； ② 以?xún)r(jià)格競(jìng)猜，吸引客戶(hù)的注意。 第五階段：尾盤(pán)期（封頂后至項(xiàng)目售完） 定價(jià)原則：乘勝追擊，完 成后期的銷(xiāo)售。本案的出現(xiàn)，將成為泗陽(yáng)首座定位高尚且統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理商業(yè)物業(yè)，對(duì)城市的商業(yè)轟炸程度應(yīng)該急劇殺傷力。 注：如果使用本案名，對(duì)招商要求會(huì)比較高。案 名讀起來(lái)，瑯瑯上口，概念新穎。 ① 時(shí)尚性（外觀設(shè)計(jì)的前瞻性和招商理念的新穎性） ② 舒適性（城市休閑廣場(chǎng)、一站式公園購(gòu)物體驗(yàn)） ③ 高貴性（建筑品質(zhì)和地段魅力，打造地標(biāo)性建筑） ④ 生活性（高檔生活社區(qū)滿(mǎn)足消費(fèi)者情感的需要） ⑤ 便利性（交通的便利，生活的便捷） 八、經(jīng)營(yíng)管理定位： 建議本案采用商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司統(tǒng)一管理的 模式，所涉及到的專(zhuān)業(yè)性較高，因此管理成本也會(huì)相對(duì)高昂。 第三階段：強(qiáng)銷(xiāo)期（開(kāi)盤(pán)到開(kāi)盤(pán)后 2 個(gè)月） 定價(jià)原則：價(jià)格略升，保持旺銷(xiāo)態(tài)勢(shì) 定價(jià)說(shuō)明： ① 從公開(kāi)期的市場(chǎng)反映可為強(qiáng)銷(xiāo)期售價(jià)漲幅的制定提供參考。 （ 2）不宜將好的鋪位一窩蜂推出，應(yīng)結(jié)合價(jià)格低開(kāi)高走的策略，先以較有吸引力的價(jià)格推出位置相對(duì)較差的鋪位，再隨著市場(chǎng)的響應(yīng)推出相對(duì)較好的鋪位，價(jià)格亦做相應(yīng)提升。 設(shè)計(jì)方案： 本案所處地塊，需要設(shè)計(jì)一條規(guī)劃路芙蓉路，可以適當(dāng)考慮規(guī)劃為步行街，這無(wú)形的便把項(xiàng)目一分為二，建議可以在兩棟樓中設(shè)計(jì)懸 空走廊，將兩棟樓結(jié)合起來(lái)，（也可以考慮將一層層高做高，將二層全部連接起來(lái)）。加上該項(xiàng)目良好的商業(yè)地段和 輻射能力，再輔之以適當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)推廣其良性經(jīng)營(yíng)的前景應(yīng)可預(yù)見(jiàn)。在銷(xiāo)售上，極為有效的控制了單位面積，降低了鋪位總價(jià)。業(yè)態(tài)規(guī)劃上，以 大型賣(mài)場(chǎng)、電器賣(mài)場(chǎng)、中型購(gòu)物中心、品牌專(zhuān)賣(mài)店、中型主題餐飲、休閑場(chǎng)所 等作為主要招商對(duì)象。 商鋪 投資者 目前，全國(guó)各地都有一些商業(yè)項(xiàng)目被外地投資客所追捧，經(jīng)過(guò)這幾年國(guó)家政策的洗禮，很多投資者，特別是浙江地區(qū)投資客逐步往三四線(xiàn)城市發(fā)展，如濰坊、成熟等地就有大量的外地投資者，泗陽(yáng)保持著穩(wěn)定發(fā)展趨勢(shì)，必將吸引投資者前往進(jìn)行投資。 綜上所述，該項(xiàng)目位于泗陽(yáng)商業(yè)中心，良好的商圈條件和自身特性賦予其先天優(yōu)勢(shì)，但同時(shí)受購(gòu)買(mǎi)力和市場(chǎng)環(huán)境、定位等不良因素的影響，也為其成功銷(xiāo)售帶來(lái)一定阻力。對(duì)本項(xiàng)目而言限制了部分業(yè)種的發(fā)揮，并對(duì)客群有一定的分流。成熟商圈，人流量大，購(gòu)買(mǎi)力集中，具備良好的商業(yè)先天條件。此商城比中華廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)早一年，當(dāng)時(shí)位置較好的區(qū)域銷(xiāo)售價(jià)格大約在 8000元 /平方米左右。 目前整個(gè)城市的消費(fèi)水平不亞于經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)展的蘇南城市，但消費(fèi)環(huán)境與蘇南地區(qū)相比還有一定差距，整體的環(huán)境水平和服務(wù)水平有待進(jìn)一步提高。 2. 市區(qū)商業(yè)覆蓋率比較高，基本上住宅底層都為商鋪，包括大量私有住房也將一層改建為營(yíng)業(yè)用房，大大小小的商店隨處可見(jiàn)。全市總?cè)丝跒? 萬(wàn)人，泗陽(yáng)屬于標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)陸型縣級(jí)城市。 二、泗陽(yáng)商業(yè)概況 （一）商業(yè)地產(chǎn)特點(diǎn) 1. 泗陽(yáng)樓盤(pán)的特征很好的印證了蘇北人求于安逸的消費(fèi)習(xí)慣，往往是體現(xiàn)了實(shí)用的特點(diǎn)，幾乎所有的樓盤(pán)都是商住兩全， 2 層是商鋪， 2 層以上都是住宅； 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 , 不要隨意相信 . 請(qǐng)?jiān)L問(wèn) 3722, 加入 可將此文 件 解密 2. 樓盤(pán)體量相對(duì)不大，均以小面積商鋪為主，開(kāi)間多為 至 4 米，進(jìn)深在 8 至 10米左右，在經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中商品類(lèi)型相對(duì)集中； 3. 近幾年隨著外地開(kāi)發(fā)商進(jìn)入泗陽(yáng)市場(chǎng)，帶來(lái)了外地較為流行的建筑風(fēng)格；（如鳳凰苑、泗水古城） 4. 同時(shí)隨著外地策劃代理公司的介入帶來(lái)了新的概念，所以近期有部分樓盤(pán)開(kāi)始針對(duì)城市文化發(fā)展做文章，開(kāi)始整合各方面資源，推出多功能的商業(yè)步行街，成為市區(qū)商鋪發(fā)展的一個(gè)新特點(diǎn)。 三、泗陽(yáng)消費(fèi)概況 2020年，全縣圍繞“六年振興規(guī)劃”，以“打造新興紡織木業(yè)基地，建設(shè)生態(tài)文化城市 ”為奮斗目標(biāo)，以工業(yè)突破為第一方略，以招商引資為第一政績(jī)，狠抓 160項(xiàng)重點(diǎn)工作和“十大創(chuàng)建工程”建設(shè)，全力以赴加快工業(yè)化、城市化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、市場(chǎng)化進(jìn)程，全縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)呈現(xiàn)出穩(wěn)定發(fā)展、快速發(fā)展、和諧發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)。 二、項(xiàng)目地塊分析 本案地處泗陽(yáng)城市最中心地區(qū)，位于人民路和迎新路、泗中路之間，用地面積 23230平方米，占地面積 11780平方米，預(yù)計(jì)總建筑面積 43900平方米，其中商業(yè)面積 40400平方米，住宅面積 3500平方米。 振興商貿(mào)城 振興商貿(mào)城位于碧云商城后，沿振興路，此 商城為批發(fā)性質(zhì)的市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)小商品，所用的鋪位都為 1 層，且商品的經(jīng)營(yíng)檔次相對(duì)較低。 周邊商業(yè)已經(jīng)
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