房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成ppt講義-文庫吧在線文庫
【正文】 第四部分 房屋建筑安裝工程費用 Ⅳ 裝修工程費：內(nèi)外墻、地板、門窗、廚潔具、電梯間、天 (頂 )蓬、雨蓬等的裝修費，有甲供材料的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料費。 (3)小區(qū)智能化的定位也應(yīng)堅持“寧精勿多、滿足基本所需”的原則，繁瑣的智能化系統(tǒng)的維護和運行費用將給物業(yè)經(jīng)營管理增加難度，而且技術(shù)折舊非常快。對建筑安裝工程費用的確定主要考慮以下幾點： 一、設(shè)計階段 設(shè)計階段的成本控制是工程造價控制的重要階段，其對建筑安裝工程造價的影響在 75％以上。成本控制人員應(yīng)對設(shè)計方案的結(jié)構(gòu)體系、基礎(chǔ)造型、平面布置進行成本分析，向建筑師提出建議，使設(shè)計方案不斷優(yōu)化。 第四部分 房屋建筑安裝工程費用 二、施工階段 在施工階段有些施工單位管理觀念落后，往往與開發(fā)商的管理理念及方法有差異，要想在這樣的環(huán)境中協(xié)作建造出優(yōu)質(zhì)的樓盤，開發(fā)商須在一些關(guān)鍵管理環(huán)節(jié)上建立嚴密而切實可行的管理措施，體現(xiàn)在成本管理上主要有以下三個方面應(yīng)予以加強： A）加強設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證的監(jiān)督和管理 施工階段的設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證是不可避免的，但應(yīng)處于一個嚴密 的管理控制體系之中。 上述材料采購的三種方式都應(yīng)在樣板、樣品認證制度、進場驗收確認制度監(jiān)控下才能投入使用。 第四部分 房屋建筑安裝工程費用 第五部分 公共配套設(shè)施費 第五部分 公共配套設(shè)施費 公共配套設(shè)施建設(shè)費用主要由以下五項費用組成： ◇ 人防設(shè)備工程費 人防設(shè)備工程費包括人防結(jié)構(gòu)及人防設(shè)備等。 (3) 財產(chǎn)保險費、勞動保險費、待業(yè)保險費、醫(yī)療保險費、失業(yè)保險費。 指企業(yè)為籌集開發(fā)經(jīng)營所需資金而發(fā)生的各項費用。在項目初期，首先是確定一個項目總體的投資估算即估算成本，然后在逐漸細化到成本目標的過程。在這一時期要搞好經(jīng)營策劃，究竟是選擇整體委托還是自銷、是出售還是租賃都要先做一個全面的比較。 (7) 壞賬損失及存貨盤虧、毀損損失。 ◇ 物業(yè)用房、會所、農(nóng)貿(mào)市場等 第六部分 管理費用 指企業(yè)行政、財務(wù)、人事等行政管理部門，為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。 第四部分 房屋建筑安裝工程費用 （二）二次復(fù)核、審計制 建立切實可行的二次復(fù)核、審計機制，可使結(jié)算工作處于受監(jiān)控狀態(tài)。 自行采購既起到成本控制作用又避免雙方結(jié)算時產(chǎn)生分歧，但會加大甲方的管理難度并占用甲方資金。 （ 6）加強設(shè)計質(zhì)量檢查監(jiān)督，減少設(shè)計變更費用。盡可能確定一個基本控制區(qū)間，充分利用好土地資源，并結(jié)合項目地形特點建造環(huán)境景觀，提高土地利用率。 (5)室外工程施工前，做好圖紙會審；在室外工程施工時，要注意各種管線盡可能集中一次開挖、鋪設(shè)，避免多次開挖造成過大損失。成本分析的主要重點應(yīng)是對市政大配套的一次網(wǎng)的供應(yīng)能力及區(qū)內(nèi)網(wǎng)站的設(shè)置進行了解、分析，做好估算。 ⑦ 天燃氣安裝工程費：主體工程內(nèi)的天燃氣管線等燃氣設(shè)施安裝費。 ﹡ 主體工程費：土建結(jié)構(gòu)工程費（含地下室部分），即主體鋼筋砼費用和砌體費用。 ◆ 預(yù)算編、審費：支付給造價事務(wù)所為項目編制或?qū)彶轭A(yù)算而發(fā)生的費用，一般為工程造價的 % ◆ 其它：包括擋光費、危房補償鑒定費、危房補償鑒定技術(shù)咨詢費等。 城市配套費均有具體規(guī)定，在某城市配套費在 120元/m2左右。比較而言，第一種方式因多數(shù)住戶需要原地回遷，在前期騰地時只需付少量的補償費、獎勵費或搬家費等，因此相對于購地而言，前期一次性投入的資金較少，而且因部分住戶回遷，剩余商品房減少，因此因銷售產(chǎn)生的營業(yè)稅額也相應(yīng)會減少。 銷售費用 第九部分 結(jié)束語 第一部分 房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成 開發(fā)產(chǎn)品成本核算應(yīng)視開發(fā)產(chǎn)品的具體情況，按制造成本法設(shè)置成本項目。 開發(fā) 成本 =土地獲取成本 +前期工程費 +房屋建安費用 +公共配套設(shè)施費 +管理費用 +財務(wù)費用 +銷售費用 7%45%2%4%4%4%土地獲取成本前期工程費房屋建安費用公共配套設(shè)施費管理費用財務(wù)費用銷售費用
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