房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成ppt講義-在線瀏覽
2025-02-05 04:12本頁(yè)面
【正文】 第三部分 前期工程費(fèi)用 指在取得土地開(kāi)發(fā)權(quán)之后、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期的籌建、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、 “三通一平”等前期費(fèi)用。如：人防工程建設(shè)費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金 (或墻改專項(xiàng)基金 )、教師住宅基金 (或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi) )、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等。 ◆ 勘測(cè)丈量費(fèi)：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測(cè)費(fèi)，日照測(cè)試費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、放線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等。 ◆ 預(yù)算編、審費(fèi)：支付給造價(jià)事務(wù)所為項(xiàng)目編制或?qū)彶轭A(yù)算而發(fā)生的費(fèi)用，一般為工程造價(jià)的 % ◆ 其它：包括擋光費(fèi)、危房補(bǔ)償鑒定費(fèi)、危房補(bǔ)償鑒定技術(shù)咨詢費(fèi)等。前期工程費(fèi)一般占項(xiàng)目總支出的 3％左右，但因各地實(shí)際收費(fèi)差異也有很大差別。 (2)前期工程費(fèi)用的其它費(fèi)用較為繁多，規(guī)定費(fèi)率與實(shí)際收費(fèi)有差異，開(kāi)發(fā)商應(yīng)注意同相關(guān)部門(mén)協(xié)調(diào)。 第三部分 前期工程費(fèi)用 第四部分 房屋建筑安裝工程費(fèi)用 房屋建筑安裝工程費(fèi)用主要由以下五項(xiàng)費(fèi)用組成： 總包合同的承包范圍一般包含下圖中土建工程費(fèi)用、水電安裝工程費(fèi)及部分裝修工程費(fèi)用 (粗裝飾部分 ) 。 ﹡ 主體工程費(fèi)：土建結(jié)構(gòu)工程費(fèi)（含地下室部分），即主體鋼筋砼費(fèi)用和砌體費(fèi)用。 Ⅱ 水電安裝工程費(fèi)用又主要由以下九項(xiàng)費(fèi)用組成，一般占房屋建安成本的 10%左右： ① 電氣 (強(qiáng)電 )安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的照明等電氣設(shè)施安裝費(fèi)，有甲供材料、設(shè)備的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費(fèi)。 ③ 給排水安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的上下水、熱水等給排水設(shè)施安裝費(fèi)。 ⑤ 空調(diào)安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的換熱站、冷凍站、風(fēng)機(jī)盤(pán)管控制、樓宇自控系統(tǒng)等空調(diào)設(shè)施安裝費(fèi)。 ⑦ 天燃?xì)獍惭b工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的天燃?xì)夤芫€等燃?xì)庠O(shè)施安裝費(fèi)。 ⑨ 上述各項(xiàng)如有甲供材料、設(shè)備，還應(yīng)分別包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費(fèi)。主要由以下七項(xiàng)費(fèi)用組成： ﹡ 供電工程 ： 高壓電纜、開(kāi)閉所、中心配、箱變、低壓電纜、樓宇箱、用戶箱、電表等 ﹡ 供水工程： 管道、閥門(mén)、檢查井、井蓋、水表、水箱等 ﹡ 供 (天燃 )氣工程： ﹡ 雨污水工程： 化糞池、管道、檢查井、雨水井、井蓋等 ﹡ 景觀工程： 中檔樓盤(pán)鋪裝及綠化按景觀面積 200～ 400元 /m2左右，按建筑面積計(jì)算 30～ 40元 /m2 ﹡ 熱力工程： 熱力交換站、管道 (保溫直埋管 )、檢查井、熱表等 ﹡ 樓宇智能化： 樓宇對(duì)講、監(jiān)控、周界防范、背景音樂(lè)、電子巡更、刀閘等 第四部分 房屋建筑安裝工程費(fèi)用 Ⅳ 裝修工程費(fèi)：內(nèi)外墻、地板、門(mén)窗、廚潔具、電梯間、天 (頂 )蓬、雨蓬等的裝修費(fèi)，有甲供材料的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料費(fèi)。 Ⅴ 工程監(jiān)理費(fèi)：指支付給聘請(qǐng)的項(xiàng)目或工程監(jiān)理單位的費(fèi)用，一般每 5～ 7元 /m2。成本分析的主要重點(diǎn)應(yīng)是對(duì)市政大配套的一次網(wǎng)的供應(yīng)能力及區(qū)內(nèi)網(wǎng)站的設(shè)置進(jìn)行了解、分析，做好估算。例如，住宅區(qū)能否不設(shè)通常的會(huì)所，而用商業(yè)街代替相應(yīng)的功能。 (3)小區(qū)智能化的定位也應(yīng)堅(jiān)持“寧精勿多、滿足基本所需”的原則，繁瑣的智能化系統(tǒng)的維護(hù)和運(yùn)行費(fèi)用將給物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理增加難度，而且技術(shù)折舊非常快。嚴(yán)格控制園林環(huán)境工程的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，水景做到面寬水淺，園林景觀在保證突出重點(diǎn)的情況下多做減法，提前進(jìn)行苗木的調(diào)研采購(gòu)工作，當(dāng)?shù)夭荒軡M足的可跨省市采購(gòu)，優(yōu)化苗木的品種、高度、胸徑和樹(shù)型等，有效控制成本。 (5)室外工程施工前，做好圖紙會(huì)審；在室外工程施工時(shí)，要注意各種管線盡可能集中一次開(kāi)挖、鋪設(shè)，避免多次開(kāi)挖造成過(guò)大損失。 (6)高低壓供電系統(tǒng)的費(fèi)用較高，要求項(xiàng)目所在公司充分利用政策規(guī)定，采取多種方式與供電部門(mén)協(xié)調(diào)關(guān)系，在供電外網(wǎng)設(shè)計(jì)時(shí)盡可能利用附近的變電所等資源、外網(wǎng)費(fèi)用政府負(fù)擔(dān)或幾家單位共同承擔(dān)等，合理降低該部分費(fèi)用 。對(duì)建筑安裝工程費(fèi)用的確定主要考慮以下幾點(diǎn)： 一、設(shè)計(jì)階段 設(shè)計(jì)階段的成本控制是工程造價(jià)控制的重要階段，其對(duì)建筑安裝工程造價(jià)的影響在 75％以上。主要方法和措施有： （ 1）根據(jù)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位特點(diǎn)確定合理的容積率。盡可能確定一個(gè)基本控制區(qū)間，充分利用好土地資源，并結(jié)合項(xiàng)目地形特點(diǎn)建造環(huán)境景觀，提高土地利用率。 （ 3）做好設(shè)計(jì)
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