房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成ppt講義-文庫吧資料
2025-01-08 04:12本頁面
【正文】 房屋建筑安裝工程造價(jià)一般占項(xiàng)目總支出的 4055％，因地域差異比例數(shù)也不盡相同。做好室外管網(wǎng)綜合，最好 一溝多用 ，降低成本。此外，綠化施工選擇合適的栽植季節(jié)對招標(biāo)成本及成活率影響巨大。 第四部分 房屋建筑安裝工程費(fèi)用 (4)景觀環(huán)境工程一般為項(xiàng)目總支出的 35％，其成本應(yīng)同項(xiàng)目的定位關(guān)聯(lián)，也與項(xiàng)目所處的地域環(huán)境有關(guān)。當(dāng)然，這些設(shè)計(jì)配套，是規(guī)劃定位和經(jīng)營決策的內(nèi)容，本文不作太多研討。 (2)區(qū)內(nèi)配套應(yīng)堅(jiān)持在不影響產(chǎn)品品質(zhì)定位及與其它競爭樓盤體現(xiàn)差異化（獨(dú)特性）的前提下，盡量做到精簡配套，同時(shí)考慮配套項(xiàng)目的可經(jīng)營管理性，為項(xiàng)目后期的物業(yè)經(jīng)營運(yùn)作打好基礎(chǔ)；配套也包括社區(qū)規(guī)劃配套，也應(yīng)考慮其適應(yīng)性。 第四部分 房屋建筑安裝工程費(fèi)用 第四部分 房屋建筑安裝工程費(fèi)用 室外附屬工程費(fèi)用的確定主要考慮以下幾點(diǎn)： (1)社區(qū)管網(wǎng)費(fèi)用對于一些中檔樓盤社區(qū)一般為項(xiàng)目總支出的 6％左右。 毛坯房交工的項(xiàng)目裝修工程費(fèi)包括主要外墻飾面 (找平層 +保溫層 +面層 )、內(nèi)墻及頂棚抹灰、樓地面、單元門、入戶門、外窗、雨棚、電梯廳 (走廊 )、單元門廳的精裝修等。 第四部分 房屋建筑安裝工程費(fèi)用 Ⅲ 室外附屬工程費(fèi)用：指項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的小區(qū)內(nèi)、建筑安裝工程施工圖預(yù)算項(xiàng)目之外的道路、供電、供水、供氣、供熱、排污、排洪、通訊、照明、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)用，紅線外 2m與大市政接口的費(fèi)用，以及向水、電、氣、熱、通訊等大市政公司交納的費(fèi)用。 ⑧ 采暖安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的水暖、汽暖等供熱設(shè)施安裝費(fèi)。 ⑥ 消防安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的自動(dòng)噴灑、消防栓、消防報(bào)警系統(tǒng)等消防設(shè)施安裝費(fèi)。 ④ 電梯安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的電梯及其安裝、調(diào)試費(fèi)。 ② 電訊 (弱電 )安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的通訊、保安監(jiān)視、有線電視系統(tǒng)等電訊設(shè)施安裝費(fèi)。 ﹡ 有甲供材料的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料費(fèi)。 房屋建筑安裝工程費(fèi)用 Ⅰ 土建工程費(fèi)用 Ⅱ 水電安裝工程費(fèi) Ⅲ 室外附屬工程費(fèi)用 供電工程 供水工程 供氣工程 排污工程 景觀綠化工程 熱力工程 Ⅳ 裝修工程 Ⅴ 監(jiān)理費(fèi)用 第四部分 房屋建筑安裝工程費(fèi)用 第四部分 房屋建筑安裝工程費(fèi)用 Ⅰ 土建工程費(fèi)用主要由以下三項(xiàng)費(fèi)用組成： ﹡ 基礎(chǔ)工程費(fèi)：土石方、樁基、降水支護(hù)工程費(fèi)，基礎(chǔ)處理費(fèi)、樁基咨詢費(fèi)。同時(shí)，隨著政府職能的轉(zhuǎn)變，許多規(guī)費(fèi)由硬性指標(biāo)轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌稣{(diào)控，開發(fā)商應(yīng)確保既符合政府政策要求，又滿足項(xiàng)目開發(fā)利益。對前期工程費(fèi)用的確定主要考慮以下幾點(diǎn)： (1)“三通一平”和臨時(shí)設(shè)施費(fèi)應(yīng)根據(jù)實(shí)際估算，并結(jié)合實(shí)際狀況充分發(fā)揮臨時(shí)設(shè)施對項(xiàng)目建設(shè)的相對永久性，從而相對降低開發(fā)成本。 第三部分 前期工程費(fèi)用 前期費(fèi)用一般由開發(fā)部和設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)控制。 文物勘察費(fèi)用 14/m2；地質(zhì)勘察按進(jìn)尺長度多層 3040元 /m，高層 5060元 /m ◆ “三通一平”費(fèi)：臨水費(fèi)、臨電費(fèi)、道路 ◆ 臨時(shí)設(shè)施費(fèi)：工地甲方臨時(shí)辦公室，臨時(shí)場地占用費(fèi)，以及沿紅線周圍設(shè)置的臨時(shí)圍墻、圍欄等設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、裝飾等費(fèi)用。 ◆ 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：項(xiàng)目立項(xiàng)后的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)費(fèi)、管線設(shè)計(jì)費(fèi)、專項(xiàng)設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)，規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)，方案評審費(fèi)等。主要包括以下內(nèi)容： ◆ 項(xiàng)目整體性報(bào)批報(bào)建費(fèi)： 項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報(bào)批費(fèi)。開發(fā)企業(yè)在與政府協(xié)商時(shí)應(yīng)充分利用政策優(yōu)勢，并針對性地對項(xiàng)目所涉及的各項(xiàng)市政大配套進(jìn)行實(shí)際調(diào)研，對管線的增容、道路的拓寬、公建的配套應(yīng)作充分估計(jì)，避免市政大配套項(xiàng)目不能滿足項(xiàng)目要求。拆遷工作可以由政府完成也可委托專業(yè)拆遷公司，但應(yīng)注意其必須滿足項(xiàng)目開發(fā)用地的時(shí)間要求，其費(fèi)用可參照近期類似項(xiàng)目。因此，開發(fā)商必須因勢利導(dǎo)、有力把握，不給后期項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作留下隱患。 第二部分 土地獲取費(fèi)用 對土地的確定應(yīng)充分考慮開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)和升值空間 (土地溢價(jià) )，其成本的確定應(yīng)包含： (1)土地征用費(fèi) 土地出讓金可參考政府近期類似地塊的出讓金，并結(jié)合其位置及周邊狀況、建筑容積率等進(jìn)行修正估算。但需要有“高素質(zhì)”的拆遷工作人員，否則若拆遷工作不力，出現(xiàn)幾個(gè)“釘
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