【正文】 消防系統(tǒng)：自動(dòng)噴淋噴霧系統(tǒng)，消火栓系統(tǒng)及建筑滅火器等滅火措施， 設(shè)有火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，包括感煙 /感溫探測器、火災(zāi)自 動(dòng)報(bào)警裝置、火 災(zāi)聯(lián)動(dòng)控制裝置 綜合點(diǎn)評(píng)： 東方銀座毗鄰東直門綜合交通樞紐，底商、寫字樓、公寓具備典型的投資特征。 39 案例 3：恒富廣場 （朝外代表性樓盤） 開 發(fā) 商：恒富房地產(chǎn)開發(fā)公司 承 建 商：住總集團(tuán) 位 置：東大橋東北角 交 通：新修朝陽北路起點(diǎn)，為工體主路入口 環(huán) 境：毗鄰 CBD 北 大門，門前為超大型街心花園 建筑面積： 10 余萬平米 建筑形式：聯(lián)體建筑 物業(yè)屬性：公寓、甲級(jí)寫字樓、底商（銀行） 寫 字 樓：地上 26 層， 90 余米標(biāo)高 價(jià) 格：公寓均價(jià) 13000 左右，寫字樓待定 車 位： 618 個(gè) 銷 售： 03 年上半年開盤 綜合點(diǎn)評(píng)： 恒富廣場對(duì)面即為華遠(yuǎn)集團(tuán) CBD 寫字樓項(xiàng)目尚都國際中心，與上述百強(qiáng)商貿(mào)中心、昆泰國際中心互成犄角之勢(shì)。 42 案例 5：華普聯(lián)邦大廈（ 東四代表性樓盤 ） 發(fā) 展 商：北京中地房地產(chǎn)開發(fā)公司 地理位置：東四十條橋西北角 物業(yè)屬性：外銷公寓商住、甲級(jí)寫字樓 建筑設(shè)計(jì)：加拿大科倫公司、北京建筑設(shè)計(jì)院 園林規(guī)劃：泛亞易道 施工單位：城建集團(tuán)五公司 代 理 商：世邦魏理仕 占地面積： 4 公頃 建筑面積： 26 萬平米，其中寫字樓建筑面積 16 萬平米 容 積 率： 建筑層數(shù)： 2 棟 25 層（公寓）； 2 棟 25 層塔樓聯(lián) 11 層板樓（寫字樓） 外 立 面： LowE 玻璃 區(qū)內(nèi)配套：數(shù)據(jù)中心、行政中心、高級(jí)行政俱樂部、會(huì)展中心 環(huán)球資訊電子視窗、電子觸摸式水牌、電梯預(yù)約系統(tǒng) 工 期： 20xx 年 1 月開工， 20xx 年 12 月入住 均 價(jià)： 20675；樓層差價(jià) 300，朝向差價(jià) 300 物業(yè)管理：戴德梁行 物業(yè)費(fèi) 元 /月 /平米 大 堂：挑空 4 層 米 客 群：以國內(nèi)外駐京辦事處為主 綜合點(diǎn)評(píng) ：位置 /產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，現(xiàn)房，進(jìn)一步細(xì)化了解其客群情況。 45 案例 7：尚都國際中心 開 發(fā) 商：北京市華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司 位 置：朝陽區(qū)東大橋路東側(cè) 建筑面積：約 30 萬平米 寫 字 樓：甲級(jí) 公 寓：高檔商務(wù)公寓 酒 店：產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店 底 商：獨(dú)具特色的商務(wù)及辦公 精品展示街 工 期：分三期開發(fā)建設(shè)，一期 20xx 年 12 月入住 戶 型：標(biāo)準(zhǔn)層面積在 2700 平米左右，單套面積在 100200 平米之間 特 色：建成后，將在 CBD 與使館區(qū)交匯處形成一個(gè)獨(dú)具華遠(yuǎn)品牌特色的綜合性國際商務(wù) MALL 配 套：大廈每 10 平米預(yù)留一個(gè)信息點(diǎn)及一個(gè)語音點(diǎn) 數(shù)據(jù)主干線采用光纖電纜，并提供 10M 到戶的公共以太網(wǎng)服務(wù)系統(tǒng) 綜合點(diǎn)評(píng) ：華遠(yuǎn)繼第一個(gè)項(xiàng)目海潤國際公寓大獲成功之后， CBD 尚都國際中心勢(shì)必成為其重塑品牌的重量級(jí)項(xiàng)目。 A 類 —— 傳媒機(jī)構(gòu)、文化傳播公司、廣告發(fā)布公司、廣告藝術(shù)公司、廣告設(shè)計(jì)公司 、印刷公司、公關(guān)活動(dòng)公司、 圖文信息公司、影視文化公司、培訓(xùn)教育機(jī)構(gòu)、圖書機(jī)構(gòu)、家具設(shè)計(jì)公司、雜志社等； B 類 —— 貿(mào)易公司、商貿(mào)進(jìn)出口公司、旅游公司、國際貨運(yùn)代理公司、經(jīng)貿(mào)、工貿(mào)公司、航空公 司、海洋運(yùn)輸公司、銷售（汽車、醫(yī)藥、涂料、照明等）公司 50 C 類 —— 投資管理公司、咨詢服務(wù)公司、律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)事務(wù)所、駐京辦事處（市級(jí)）、 中介服務(wù)公司、顧問公司、環(huán)保類公司 D 類 —— 服務(wù)行業(yè)的品牌公司，如食品、酒業(yè)、保健、體育等，娛樂行業(yè)機(jī)構(gòu) E 類 —— 電子商務(wù)公司、軟件高科技公司、通信公司、網(wǎng)絡(luò)公司 F 類 —— 證券金融系統(tǒng)、 商會(huì)組織、出國留學(xué)組織等 G 類 —— 裝修公司、裝飾公司及其他 職 業(yè) ： 國有、集體及股份制企事業(yè)單位法人，私營、民營、三資企業(yè)主為主，兼顧少部分外籍服務(wù)型公司； 文化 /年齡 ： 大學(xué)?？瞥潭?居高，其次是大專文化與大學(xué)本科不分上下； 2835 歲為主， 3545 歲為輔； 辦公情況 ： 企事業(yè)單位人員及地緣性客戶現(xiàn)辦公面積 50130 平米居多；單元套間 5060 平米的傳統(tǒng)寫字樓（非大開間）主要以事業(yè)單位為主；私營企業(yè)的中小型公司大多集中在 130160 平米的商住公寓或純寫字樓，以三居為主，商住公寓部分為自屬投資購買所得，純寫字樓多為租賃； 51 收入水平 ： 公司每月純利潤在 5 萬 — 80 萬之間，其中以 1015萬元居多； 購房情況 ： 絕大多數(shù)為首次置業(yè)購買辦公樓， 60%以上將在一個(gè)月內(nèi)購買本項(xiàng)目； 20%以上 1— 3 個(gè)月決定購買；交通位置 是購房首要因素，第二是物業(yè)形象與戶型大小合理，第三是價(jià)位便宜（包括首付 /月供 /物業(yè)費(fèi)），第四辦公環(huán)境與配套并重（如停車位 /員工餐廳 /空調(diào)），第五技術(shù)指標(biāo)（使用率 /層高）及物業(yè)管理 實(shí)際上相互比例相差甚微，可以作為同層面同時(shí)考慮的五大因素； 區(qū)域分布 ： 工作區(qū)域東城區(qū)將占到 50%左右，朝陽區(qū)占 30%左右，西城區(qū)及其他 20%； 支付能力 ：首付 1030 萬元將會(huì)過半，其中以 20 余萬者居多；月還款能力在 6000— 1 萬元為主； 購房目的 ： 70%以上為自己辦公；另有部分投資客購買后轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)售。因?yàn)橐陨纤信e商住項(xiàng)目的可類比標(biāo)準(zhǔn)，大多數(shù)為建筑綜合體。 —— 本案精裝房起價(jià) 10100 元 /平米，均價(jià) 10400 元 /平米，最高價(jià)為 10800 元 /平米。 56 （ 3）價(jià)格定位 通過朝外板塊、東四商圈、東直門商務(wù)區(qū)及地緣性項(xiàng)目、三環(huán)沿線和其他可類比近 60 個(gè)項(xiàng)目的深入廣泛市調(diào)，結(jié)合各項(xiàng)目成交客戶對(duì)本案的價(jià)格可接受度調(diào)查，從可行性市場定位角度價(jià)格建議如下： ◇ 目標(biāo)均價(jià) 9250 元 /平米 （毛坯），力爭達(dá)到 9500 元 /平米； 精裝修目標(biāo)均價(jià) 10250 元 /平米，力爭達(dá)到 10500 元 /平米； ◇ 毛坯房 全程均價(jià) 9035 元 /平米 ，精裝房全程均價(jià) 10035 元 /平 米；略低于市場均價(jià) 200 元 /平米，以更快實(shí)現(xiàn)銷售短平快； ◇ 本案屬 812 層小高層辦公樓，層差拉價(jià)不宜不高。西點(diǎn) 西長安街西四環(huán)五棵松 7500 長安街物業(yè) 天行建國際商務(wù)華園 西長安街西三環(huán)公主墳 9000 長安街物業(yè) 財(cái)智中心 中關(guān)村北四環(huán)保福寺橋 9000 中關(guān)村 金隅科技中心 中關(guān)村上地三街 9 號(hào) 8000 起價(jià) 5800 中關(guān)村 方圓大廈 中關(guān)村 9500 中關(guān)村 青云當(dāng)代科技大廈 中關(guān)村 8680 中關(guān)村 摩碼大廈 東四環(huán)金臺(tái)路 8600 寫字樓立項(xiàng) 佳境天城 望京中環(huán)南路 8800 現(xiàn)房 9500 號(hào)稱甲級(jí) 55 ◇ 二環(huán)環(huán)線可類比寫字樓項(xiàng)目平均均價(jià)為 元 /平米；其他可類比寫字樓項(xiàng)目平均均價(jià)為 元 /平米；以上共 19 個(gè)可類比寫字樓項(xiàng)目， 平均均價(jià)為 元 /平米 。由于采用了無梁樓板結(jié)構(gòu)，使其建安成本相應(yīng)較高，經(jīng)調(diào)查， 最關(guān)鍵的是不少購買高檔寫字樓的客戶較青睞中軸路的項(xiàng)目，是本案的地緣性競爭對(duì)手。 給水系統(tǒng)：雙路供水， 24 小時(shí)不間斷，分高、中兩個(gè)系統(tǒng)，均采用變頻供水。 設(shè) 計(jì) 方：英國著名設(shè)計(jì)院 物業(yè)管理：加拿大著名物業(yè)管理公司 均 價(jià)：預(yù)計(jì)商務(wù)公寓 13000 以上，寫字樓待定 占 地： 公頃，南側(cè)交通樞紐建設(shè)用地 公頃 建筑面積： 萬平米，地上 萬平米 交通樞紐：總建面 萬平米，發(fā)車站臺(tái) 20 個(gè)，商業(yè) 萬平米 環(huán) 境： 3 萬平米地上 5 米空中花園，南區(qū)綠化 萬平米，北區(qū) 萬平米，綠化率 37% 交通區(qū)位：東直門交通樞紐中心 寫 字 樓：兩棟 150 米高國際甲級(jí)智能雙塔寫字樓， 共 萬平米 地 下： 平米，地下三層交通樞紐， 萬平米配套設(shè)施 會(huì)議中心： 萬平米 展覽商業(yè)：商場、超市、娛樂中心、健身俱樂部等，共 萬平米 酒 店：六星級(jí)酒店 萬平米 車 位： 1： 1，共 3618 個(gè)，車庫 萬平米 工程進(jìn)度：原計(jì)劃 20xx 年底正式施工， 20xx 年完工，現(xiàn)推遲 41 綜合點(diǎn)評(píng) ： 東華廣場之寫字樓對(duì)于本案是近距離潛在競爭對(duì)手。 38 案例 2：百強(qiáng)商貿(mào)中心（ 東四代 表性樓盤 ） 開 發(fā) 商：凱恒房地產(chǎn)公司（澳門房地產(chǎn)公司投資） 設(shè) 計(jì) 方：北京建筑設(shè)計(jì)研究院 承 建 商：住總集團(tuán) 位 置：位居朝陽門西南角 設(shè)計(jì)特點(diǎn)：豪華氣派歐式挑高門廊設(shè)計(jì) 建筑面積：共 40 萬平米 一 期： 12 萬平米，甲級(jí)寫字樓、商場、五星級(jí)酒店及部分公建 寫 字 樓：共 22 層，大堂挑高 6 米 商 場： 1— 5 層挑空，辦公、商場電梯分區(qū) 工 期： 20xx 年 7 月計(jì)劃封頂， 04 年春節(jié)交房 綜合點(diǎn)評(píng)： 百強(qiáng)商貿(mào)中心為二環(huán)內(nèi)的大盤項(xiàng)目。 區(qū)域?qū)傩?： 租售型甲級(jí)寫字樓區(qū)域成熟度最高，周邊星級(jí)酒店、購物飲食、娛樂休閑設(shè)施齊全，辦公氛圍濃郁，市區(qū)板塊特征最為明顯。 31 ◇ 典型特例 天玉銘座 67173355 開 發(fā) 商：北京中天億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 位 置：東二環(huán)光明橋 建筑面積： 2 萬余平米 平層面積： 20xx 余平米 戶 型： 100— 300 余平米 使 用 率： 70% 現(xiàn) 均 價(jià)： 9200 裝 修：毛坯 外 立 面：外墻高級(jí)鋁板幕墻和高檔中空雙層隔音保溫玻璃 大 堂： 凈高 米 ，吸引天花吊頂 衛(wèi) 生 間： 私人衛(wèi)生間 +公共男女衛(wèi)生間 信 息 點(diǎn)： 5 平米一個(gè) 配 置：中央空調(diào) 特 點(diǎn)： 生態(tài)平臺(tái) 系 統(tǒng)： 辦公自動(dòng)化、樓宇綜合布控、保安綜合布控、消防報(bào)警布控、停車管理布控 綜合點(diǎn)評(píng) ： 天玉大廈從最初的 8000 元均價(jià)漲至現(xiàn)今的 9200，并且最近有大單成交，與其綜合性價(jià)比優(yōu)勢(shì)密不可分。除地段優(yōu)勢(shì)之外，產(chǎn)品面最主要的賣點(diǎn)是生態(tài)、個(gè)性、職能、知本，最顯著的優(yōu)勢(shì)為適合中關(guān)村中小企業(yè)辦公的低價(jià)（包含靈活的按揭方式）中小戶型。 —— 下附：可借鑒及競爭項(xiàng)目綜合 市調(diào)一覽表 項(xiàng)目 名稱 位置 交通 物業(yè)性質(zhì) 規(guī)模 ㎡ 高度 M 層數(shù) 建筑 結(jié)構(gòu) 標(biāo)準(zhǔn)層 層高 M 凈高 M 標(biāo)準(zhǔn)層 面積㎡ 底商 車位 地上 地下 樓層 面積㎡ 數(shù)量 價(jià)格 后現(xiàn) 代城 東四環(huán)百子灣橋西南側(cè) 商住立項(xiàng) 81000 41 14 2 框剪 2034 地上 2 4100 300 10 萬 住邦 20xx 東四環(huán)慈云寺橋東南側(cè) 商住立項(xiàng) 63200 68 20 3 框剪 2620 地上 2 5400 優(yōu)士閣 東 三環(huán)和廣渠門外大街交匯點(diǎn)處 公寓立項(xiàng) 40580 78 26 3 框剪 1236 地上 2 3300 財(cái)智中心 62578899 北四環(huán)保福寺橋東北角200 米 公寓立項(xiàng) 48570 82 20 3 框剪 2103 地上 2 3526 左岸公社 62657788 海淀圖書城對(duì)面 寫字樓 70000 63 15 3 框剪 3． 7 3— 3． 5 3000 地上 16 20xx0 500 未定 金隅 嘉業(yè) 框剪 量子 銀座 北三環(huán) 知春路大運(yùn)村公寓內(nèi) 公寓立項(xiàng) 23600 80 局部90 22 1 框剪 1279 無 無 摩碼 大廈 朝陽北路金葉大廈西 公寓立項(xiàng) 21000 60 22 1 框剪 2． 9 2． 7 800 地上一層 600 130 售 14萬 租 400 24 項(xiàng)目名稱 電梯 配套設(shè)施 底商 空調(diào)系統(tǒng) 保安系統(tǒng) 消防系統(tǒng) 網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 裝修 品牌 數(shù)量 租金 元 售價(jià)元 風(fēng)格 價(jià)格 元 /㎡ 后現(xiàn)代城OFFICE 合資三菱 3 觀 6 客 商場、餐飲、娛樂 未定 8000 中央空調(diào) 24 小時(shí) 閉路 電