【正文】 樓宇； ◇ 純粹辦公型物業(yè)：住宅及公建立項(xiàng)的純粹辦公高檔樓宇。 10 項(xiàng)目核心區(qū)域價(jià)值 ◇ 信息環(huán)境 —— 周邊政治、經(jīng)濟(jì)、文化、教育、科技資源豐富， 20 多個(gè)國家部委、 100 多個(gè)廳局單位，以及一大批國家級科研機(jī)構(gòu)，擁有十分豐富的信息資源； ◇ 區(qū)位環(huán)境 —— 市場繁榮發(fā)達(dá)，城市現(xiàn)代化程度高，基礎(chǔ)設(shè)施條件好，土地開發(fā)價(jià)值更高，可以使入駐商家形象得到巨大提升；周邊在建寫字樓初具規(guī)模，東二環(huán)已形成新一輪的商務(wù)辦公鏈；北京核心市區(qū)的門戶概念；皇 城概念； ◇ 人文環(huán)境 —— 從十五規(guī)劃看出，本案所處區(qū)位毗鄰雍和宮文化旅游區(qū)，是以古都風(fēng)貌為特色的傳統(tǒng)文化旅游區(qū)。寫字樓較為集中，且以租賃為主。 ◇ 四環(huán)環(huán)線住宅普遍熱銷，熱點(diǎn)區(qū)域壓價(jià)一浪高過一浪；三環(huán)環(huán)線項(xiàng)目逐漸商住赤化，綜合體建筑受到青睞；二環(huán)環(huán)線首先受到拆遷影響，東二環(huán)辦公商務(wù) 鏈率先形成； 20xx 年前，辦公型物業(yè)將變得更為純粹。 但必須確保運(yùn)行推廣的每一步都必須叫響 —— 非同凡響。 一、市場環(huán)境及區(qū)域價(jià)值 5 市場綜合走勢 ◇ 0 05 兩年是北京房地產(chǎn)市場的供應(yīng)高峰期，大盤化整為零，中小樓盤做成精品以對抗供量風(fēng)險(xiǎn)；房價(jià)穩(wěn)中趨降，性價(jià)比全面提升； ◇ 50006000 元 /平米的城市住宅需求成為主流，商住公寓逐漸被新商務(wù)公寓 所取代， 投資型樓盤繼續(xù)面臨現(xiàn)房低租市場， 甲級寫字樓與高檔公寓租金售價(jià)普遍下跌； ◇ 13 號線、地鐵 5 號線、開至通州的 1 號線、朝陽北路等城市交通格局的變化直接帶動房地產(chǎn)市場格局大變化，多熱點(diǎn)項(xiàng)目頻出，競爭進(jìn)入白熱化； ◇ 40 萬平米以上的大盤項(xiàng)目首先進(jìn)入品牌化提升時(shí)代，房產(chǎn)消費(fèi)的理性化發(fā)展拉低投資開發(fā)利潤；綜合素質(zhì)成為項(xiàng)目競爭關(guān)鍵； ◇ 泛 CBD 進(jìn)入實(shí)質(zhì)性拼殺階段，客戶游移現(xiàn)象明顯；亞運(yùn)村交通瓶頸短期內(nèi)不會改觀，相對制約亞運(yùn)板塊房市售價(jià)；中關(guān)村甲級寫字樓集體出現(xiàn)泡沫，空置率大幅提高； 6 ◇ 10 余平米至 40 余平 米的超小戶型將被市場無情淘汰， 50 余平米至 130平米的中小戶型持續(xù)熱銷；兩室兩廳兩衛(wèi)的戶型較難被市場接受；寫字樓與公寓、住宅 大戶型空置率普遍增高； ◇ 社區(qū)商業(yè)街與社區(qū)商業(yè)繼續(xù)火爆，成為一些項(xiàng)目帶動樓盤整體銷售的法寶。 7 區(qū)域市場 ◇ 周邊 和平里北小街 及東直門海運(yùn)倉段拆遷片區(qū)，將出現(xiàn)部分臨街寫字樓供量，如現(xiàn)已整售的華冠麗景寫字樓等；是本案的地緣性競爭區(qū)域；一墻之隔的正陽大廈及項(xiàng)目對面的雍和家園二期（如住宅將不考慮其競爭）將是本案的第一個(gè)案競爭； ◇和平里大社區(qū) 20xx 年前全部拆遷完畢，屆時(shí) 100 萬平米的住宅體量亦將有部分綜合體建筑入市；如和平新城二期后期將打造成商住產(chǎn)品；由于拆遷規(guī)模大，拆遷難度較大，于本案不會構(gòu)成直面競爭，我部將一直關(guān)注其動態(tài)； ◇ 今年冠海集團(tuán)、三 全房地產(chǎn)開發(fā)公司于 太陽宮 地區(qū)累計(jì)將有 220 萬平米的住宅供量入市，甲級寫字樓、酒店式商住公寓將分化本案部分客群；受國門概念及地鐵 13 號線促動，今年太陽宮將成為本案主要競爭區(qū)域； ◇東直門 交通商務(wù)圈競爭個(gè)案較多，如目前資金擱置的 60 萬平米東華廣場（綜合體），陽光都市三期（甲級寫字樓），當(dāng)代萬國城甲級寫字樓，元嘉國際（鈦度）（部分寫字樓）、東華廣場二期（甲級寫字樓）等；是為本案的第一競爭區(qū)域； 8 ◇朝外板塊 東大橋路打通后，新盤迭出，如 20 萬平米昆泰國際中心（綜合體）、東黎廣場公司朝外項(xiàng)目（酒店式商住公寓）、佳匯 中心（寫字樓）、恒富廣場（綜合體）、怡景園三期（甲級寫字樓），華遠(yuǎn)集團(tuán)的尚都國際中心等，成為本案輔助競爭區(qū)域； ◇ 安貞橋至太陽宮橋 東北三環(huán)沿線 ，供量以商住產(chǎn)品居多。出售的可借鑒性項(xiàng)目諸如杰寶公寓及世紀(jì)莊園等周期拉得較長，且此區(qū)域土地供量較少，作為本項(xiàng)目的輔助競爭區(qū)域。包括雍和宮、國子監(jiān)、地毯地區(qū)的規(guī)劃建設(shè)。 —— 本案屬于純 辦公型物業(yè) 。 產(chǎn) 品 ：建筑形式以塔樓為主，追求高容積率，建筑風(fēng)格都市感強(qiáng)烈。 購房目的 ：自住和投資并重。 項(xiàng)目名稱 總規(guī)模 總套數(shù) 開盤時(shí)間 銷售率 月銷售速度 東方銀座 16 萬平米 602 戶 02 年 3 月 4 棟公寓出售 2/3 平均 30 套 當(dāng)代萬國城 260萬平米 前期 800套 01 年 3 月 已售 600 套 20 套左右 雍和家園 萬平米 544 戶 01 年 售罄 不足 10 戶 華冠麗景 100 萬平米 前期 400戶 01 年 一二三期住宅售完，寫字樓整售 30 套以上 市場變化 ：新項(xiàng)目及潛在項(xiàng)目供給巨大，后期競爭壓力加大； 16 同時(shí)高端產(chǎn)品租售率普遍下跌，投資者較為謹(jǐn)慎； 競爭對手分布更為散化，競爭面擴(kuò)大。 典型項(xiàng)目 ： 散化競爭物業(yè) ：后現(xiàn)代城后 office、天玉銘座、摩碼大廈、住邦 20xx 等 可借鑒性物業(yè) ：國英 1 號、金隅嘉業(yè)中心、財(cái)智中心、左岸公社、商筑、量子銀座等 市場定位 ：以住宅公建立項(xiàng)的純商務(wù)樓或高檔寫字樓 定位在現(xiàn)代或后現(xiàn)代風(fēng)格的新生代寫字樓 以低首付 /投資型辦公的中小戶型為主導(dǎo) 部分典型在售物業(yè)概況 19 項(xiàng)目名稱 地理位置 總規(guī)模 萬平米 總套數(shù) （套） 容積率 建筑形式 戶型（平米） 起價(jià) /均價(jià) （元 /平米） 裝修 標(biāo)準(zhǔn) 入住時(shí)間 后現(xiàn)代城 東四環(huán)百子灣西南 60 萬平米 500 3 左右 連塔 105200300平米 7000 元 500元 /平米 04年 5 月 住邦20xx 東四環(huán)慈云寺橋東南側(cè) 6 萬平米 300 余套 標(biāo)準(zhǔn)層2620 塔樓 130 平米 9000 毛坯房 03年 5 月 天玉銘座 東耳環(huán)光明橋 2 萬余平米 每層20xx平米 塔樓 100— 300 余平米 8009200 毛坯 03 年下半年 摩碼大廈 朝陽北路金葉大廈西 萬平米 標(biāo)準(zhǔn)層 800平米 塔樓 50 平米 8600 毛坯 03 年 12月 市場定位 ： 針對中小型公司度身訂造的市區(qū)新生代辦公間 產(chǎn) 品 ： 以住 宅公建立項(xiàng)的高檔寫字樓，綜合實(shí)用價(jià)值較高 市場策略 ： 低單價(jià) +低總價(jià) +低首付 +低物業(yè)管理費(fèi) 短平快的投資型時(shí)機(jī)性樓盤 典型項(xiàng)目 主賣點(diǎn) 產(chǎn)品 住邦 20xx 備注： 2 期貯備入市 CBD 衛(wèi)城首席商務(wù)中心，準(zhǔn)現(xiàn)房 東四環(huán)朝陽路交叉熱點(diǎn) 現(xiàn)代派風(fēng)格的 5A 智能甲級寫字樓 國貿(mào)物業(yè)管理公司 近百萬平米開發(fā)規(guī)模，配套齊全 框架剪力強(qiáng)結(jié)構(gòu)，自由組合 樓高 68 米，區(qū)域地標(biāo)級建筑 分戶式中央空調(diào)，千兆以太網(wǎng) 70%凈使用率，大堂 9 米高 主力小戶型， 8 成 20 年按揭 主力客群 ：經(jīng)過第一次原始積累，公司得 到迅速發(fā)展，對辦公面積及 20 辦公物業(yè)形象要求均有所提升；從商住公寓向純商務(wù)辦公樓轉(zhuǎn)化的中小型發(fā)展企業(yè)； 部分投資客及居住辦公一體化的中小公司，以第三產(chǎn)業(yè)及服務(wù)業(yè)客群居多，兼顧投資轉(zhuǎn)售及出租。 a 實(shí)效概 念主義 —— 擯棄了前幾年以概念提升銷售力的泡沫炒作行為，注重從嶄新辦公方式塑造及項(xiàng)目于市場中的差異化地位贏得綜合眼球經(jīng)濟(jì)。 ☆ 財(cái)智中 心： 8 米挑高 800 平米的生態(tài)大堂及超 5A 辦公集成系統(tǒng)，以 78 平米的主力戶型在三個(gè)月時(shí)間結(jié)案。 項(xiàng)目名稱 總規(guī)模 （萬平米） 總套數(shù)（套） 開盤時(shí)間 銷售率 月銷售速度 （套 /月） 住邦 20xx 300 余套 20xx 年 9 月 90% 30 套以上 后現(xiàn)代城 8 500 余套 20xx 年 3 月 30 套以上 財(cái)智中心 300 套左右 20xx 年 6 月 100% 100 套 市場變化 ： 隨著新型商務(wù)辦公樓的熱銷，東西南北公建立項(xiàng)的寫字樓層出不窮，許多原先商住一體的公寓樓隨著市場的變化后期紛紛改為純粹商務(wù)樓。 6成 10 年 量子銀座 68 61 4． 80 4． 80 4． 50 / / / / 120 3/20xx 9/20xx / 摩碼大廈 77． 1 73 4 4 3． 6 8600 7800 8600 8900 50 5/20xx 12/20xx 一次性。南 —— 東二環(huán)光明橋天玉大廈 天行建國際商務(wù)花園不足一年零五個(gè)月的時(shí)間全部售罄，戶型稍大為其不足之外，營銷推廣不力使之相對拉長了銷售周期。 綜合點(diǎn)評 ： 住宅公建立項(xiàng)的高檔寫字樓熱銷的幾大因素可以歸納為：適合辦公氛圍的交通區(qū)位、現(xiàn)代辦公風(fēng)格的形象與氣質(zhì)、首付遞延 交付與低單價(jià)高按揭年限、自由組合小戶型、高使用率和凈高、可滿足發(fā)展的車位中央空調(diào)配設(shè)等六大要素。其突出的優(yōu)勢在于智能系統(tǒng)配套完備。如東三環(huán)沿 線的太陽宮區(qū)域、點(diǎn)狀分布的當(dāng)代萬國城、昆泰國際中心、怡景園三期、東環(huán)廣場二期等。與國際化、產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)境息息相關(guān)。來自日本、東環(huán)廣場、周邊項(xiàng)目如陽光都市的投資客群，大單成交迅速帶動了項(xiàng)目的整體銷售率。由于寫字樓體量較大，于 02 年下半年做前期論證時(shí)甑選了多 家顧問公司，最終認(rèn)為甲級寫字樓出售風(fēng)險(xiǎn)較大，決定改售為租，并尋求海外租賃方式。而 朝外板塊 從早期的東環(huán)廣場、聯(lián)合大廈、泛利大廈、豐聯(lián)大廈、昆泰大廈到近期的佳匯中心、人壽大廈， 已經(jīng)形成了較之 CBD、東直門更為成熟的朝外商圈， 且使館區(qū)涉外消費(fèi)氛圍獨(dú)具，從側(cè)面反映本案不能將戶型面積增大，價(jià)格檔次做高，以無謂擴(kuò)大強(qiáng)敵競爭面。 但由于以上原因使得該項(xiàng)目遲遲未能啟動。 43 案例 6：昆泰國際中心（ 朝外板塊代表性樓盤 ） 65995906/07/08 發(fā) 展 商：北京昆泰集團(tuán) 建筑設(shè)計(jì)：香港巴馬丹拿國際公司 代 理 商：上古經(jīng)紀(jì) 位 置：朝陽門外大街（原雅寶市場） 占 地： 3 萬平米 建筑面積： 20 萬平米 容 積 率： 綠化面積： 6736 平米 寫 字 樓：總建面 7 萬平米 均 價(jià)： 16000 元 /平米左右 工 期： 03 年 9 月正負(fù)零， 04 年 6 月封頂， 05 年下半年交房 標(biāo) 準(zhǔn) 層： 2900 平米 樓 高： 27 層，總高 106 米 外 立 面：北立面采用混合中空保溫玻璃幕墻，低輻射度（ lowE）中空玻璃降低噪音，建筑東南及西向采用鋁質(zhì)遮陽板，橫條型窗戶 大 堂： 270 平米，挑空 8 米 戶 型：躍層、錯(cuò)層、 LOFT 多樣套型 層 高： 米 底 商： 7000 平米環(huán)繞商業(yè)街 車 位： 1000 余個(gè) 配 套： 3000 平米溫泉會所、 5000 平米文化廣場，配獨(dú)立衛(wèi)生間、開飯式廚房、咖啡吧臺 電 梯： 12 部電梯，三菱或同等檔次品牌，最大載重量 1600KG， 44 最高速度設(shè)計(jì) 4 米 /秒 空調(diào)系統(tǒng)：中央空調(diào)主機(jī)采用特靈、約克或同檔次品牌，冬季空調(diào)供熱采用大市政熱；分區(qū)兩管制系統(tǒng)，高品質(zhì)新風(fēng)系統(tǒng) 消防系統(tǒng)：火災(zāi)自動報(bào)警系統(tǒng)通過運(yùn)用 CRT 系統(tǒng)進(jìn)行 火災(zāi)現(xiàn)場圖文顯示，公共區(qū)域設(shè)背景音樂，有事故發(fā)生時(shí)即為廣播系統(tǒng) 監(jiān)控系統(tǒng)：對地下停車場、寫字樓出入口、電梯轎廂、樓梯口、商業(yè)部分等主要場所布設(shè)攝像點(diǎn)監(jiān)控實(shí)時(shí)情況。 供氣系統(tǒng) ：利用朝外地區(qū)市政設(shè)施現(xiàn)狀，天然氣由朝外南輔路市政管線引入。首先對本案有競爭影響的是商務(wù) 公寓。 47 案例 9：東環(huán) 18 辦公大廈 開 發(fā) 商：北京嘉利恒德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 代 理 商：北京嘉和潤達(dá)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 位 置：東三環(huán)國貿(mào)南雙井橋 均 價(jià)： 16000 元左右 首 付： 80 萬元 月 供： 5 年按揭月供 15012 元 樓 高： 8 層，每層 6 戶 使 用 率： % 配 套： OA 配線系統(tǒng) 底 商： 12 層 戶 型： 3 層 1641 平米，