房地產(chǎn)全程營銷策劃-產(chǎn)品定位與規(guī)劃解析-文庫吧在線文庫
【正文】 :25:42一月 21 楊 柳散和 風(fēng) ，青山澹吾 慮 。 一月 219:25 上午 一月 2109:25January 27, 20231 業(yè) 余生活要有意 義 ，不要越 軌 。 09:25:4209:25:4209:25Wednesday, January 27, 20231知人者智，自知者明。 27 一月 20239:25:42 上午 09:25:42一月 211楚塞三湘接， 荊門 九派通。 一月 219:25 上午 一月 2109:25January 27, 20231行 動 出成果，工作出 財 富。天璽概況（ 2）所在地：香港九龍柯士甸道西 1號建造周期： 2023年 2023年用途：高級住宅及酒店屋頂： 270米（ ）樓層數(shù)：住宅： 68層；酒店： 22層樓板面積： 2822039平方尺（ 262176平方米）一座頂級豪宅是如何建成的？市場定位全案分析營銷如何如何從市場的角度評價設(shè)計p 模擬計算價格p 土地價值最大化的選擇 例：容積率 3條件下的選擇靜夜四無 鄰 ，荒居舊 業(yè)貧 。? 找到了別墅客戶的特殊需求，為高端客戶提供類似別墅品質(zhì)及檔次的產(chǎn)品。名門 — 營銷策略分析（ 1）香港 但發(fā)展商并不滿足于此，近期在宣傳及加強樓盤素質(zhì)方面花了不少功夫，看來是要使 “名門 ”成為香港的超級豪宅。凱旋門 項目簡介（ 12）香港 開盤時間：開盤時間： 2023年年 4月月216。座座 數(shù)：數(shù)： 4座座216。凱旋門座落于機鐵九龍站上蓋，宏偉獨特的外型傲視維多利亞港兩岸，與對岸 88層高的國際金融中心互相輝映，今人感受超凡氣勢 。 凱旋門 項目簡介（ 1） ：216。指標(biāo)：戶均人口、客戶文化層次分布圖、成交總價分布圖、收入及首期與月供比較圖天氣：南北方的天氣不同，會直接反映在戶型面積以及結(jié)構(gòu)上政策因素：特別是贈送面積，各地有不同的政策戶型配比原則和評價標(biāo)準(zhǔn)?基于總體定位、市場、消費者、天氣等。戶型功能劃分及布局、開間尺度和贈送面積方式參見附錄 1：戶 型 產(chǎn)品價值分支 敏感點客戶敏感等級高 中 低戶型 功能劃分各個功能區(qū)間的實用性和完備性l 開間尺度主要功能區(qū)間的開間、進深比，空間的舒適性l 功能擺布功能區(qū)間單體內(nèi)的布局及實用性l 贈送面積贈送面積所占的總建面的比例及實用性l 朝向通風(fēng)采光、主要功能空間的朝向l 景觀主要功能區(qū)間的景觀面 l 戶型創(chuàng)新 l 交通組織 l 朝向開間尺度功能劃分 功能擺布交通組織創(chuàng)新贈送面積景觀*戶型價值點塑造 *精裝修智能化社區(qū)配套社區(qū)規(guī)劃 外立面公共空間建筑風(fēng)格園林戶型產(chǎn)品分支戶 型 配 比戶 型 評 價基于總體定位和發(fā)展戰(zhàn)略216。資源多價格高是趨勢，但有臨界點原來容積率做夠了。80 80140 150120 120核心筒廣州富力桃園廣州富力桃園單一產(chǎn)品一招制勝廣州富力桃園單一產(chǎn)品一招制勝別墅 +小高層離河一段距離先建別墅再沿河建小高層別墅 60萬澳幣 /套小高層 60萬澳幣 /套1棟別墅占地相當(dāng)于小戶型 45套1棟小高層銷售額相當(dāng)于 20棟別墅銷售額墨爾本海邊住宅區(qū)景觀優(yōu)先 ? 朝向優(yōu)先 ?廈門金域藍(lán)灣的規(guī)劃思考08. 03. 26Page 27AB湖邊水庫，100萬平米水面 五緣灣大橋朝向優(yōu)先，兼顧景觀。產(chǎn)品組合可以選擇：別墅、類別墅 +多層洋房別墅 +洋房 +高層別墅 +高層別墅： 15000元 /平米；多層洋房： 6000元 /平米；高層：5000元 /平米聯(lián)排別墅容積率 根據(jù)價值最大化原則別墅 +高層價值最大化n產(chǎn)品趨優(yōu)定位法n產(chǎn)品外立面設(shè)計向上一級靠攏從市場角度看設(shè)計深圳萬科城深圳萬科城以市場為導(dǎo)向的規(guī)劃設(shè)計北 珠 江36F36F36F36F32F26F16F11F4F 4F4F 4F 4F4F廣州中海藍(lán)灣 容積率： ；占地約 ㎡，總建筑面積約 10萬㎡ 會所4層疊 T11層小高層2636層高層游泳池A9A8A7A6 A5A4A3 A2A1用地進深大需獲得更多的景觀資源兩種基本產(chǎn)品結(jié)構(gòu)客戶價值：北面看江，景觀第一沿海限高超高層成本高讓更多的房子看到江景顯然曲線才是江景設(shè)計最大化的軸線，不是直線■ 底層架空層 7m高，保證景觀的延續(xù)及空氣流通；功能為泛會所。設(shè)計強排：在特定容積率下如何排布能實現(xiàn)項目最大價值。長沙金域藍(lán)灣項目 別墅 /平高層河景：7000元 /平高層非河景：5000元 /平瀏陽河瀏陽河廣州富力桃園單一產(chǎn)品一招制勝容積率 ；占地 33萬平米；總建筑面積 99萬平米位于廣州西邊，靠近鞋業(yè)市場，生意人多，老板們重風(fēng)水。地面步行系統(tǒng)，地下公交系統(tǒng)。例：某地塊當(dāng)只有一邊適合做商業(yè)，沿街長度為 A時，底商的進深一般是 12米，而營銷提出商業(yè)面積為 S=12米 3A ，這種時候如何處理？難道要建 3層商業(yè)嗎？規(guī)劃導(dǎo)則之 “固化配置 ”1：商業(yè)底商：商業(yè)商業(yè)和住宅的關(guān)系規(guī)劃提升產(chǎn)品力規(guī)劃形態(tài)決定盈余模式，單體選擇決定產(chǎn)品溢價客戶的準(zhǔn)確定位，客戶需求的準(zhǔn)確描述，設(shè)計方案的多方案比較分析（容積率分析），是決定項目成功與否的重要因素。周邊即將推出的戶型有幾類216。送面積的方式：戶內(nèi)雙層高； 送陽臺、露臺； 送地下室； 送花園； 送夾層43高： +形成的 ，面積一半送給 4樓，一半送給 3樓東莞 — 金眾 — 金域中央東莞 — 金眾 — 金域中央東莞 — 金眾 — 金域中央金域中央的附
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