【正文】 每周一次檢查評比 保持宿舍干凈整潔 四 工作例會（政治思想及職業(yè)道德教育，工作講評及分析） 每周一次 提高思想覺悟總結(jié)自身存在不足 五 《保安服務(wù)工作手冊》 每月一次培訓(xùn)考核 熟練掌握保安員崗位職責(zé)、操作規(guī)程、工作標(biāo)準(zhǔn) 六 保安服務(wù)的規(guī)章制度及相關(guān)法規(guī)政策 每月一次培訓(xùn)考核 熟悉相關(guān)法律常識，提升理論水平 七 《消防管理工作手冊》 每月一次培訓(xùn)考核 了解消防的基礎(chǔ)知識，救火的基本程序及各自 職責(zé) 八 突發(fā)事件的應(yīng)急處理，緊急集合演練 每季度一次 提高突發(fā)事件處理能力 九 消防實戰(zhàn)演習(xí)，傷員救護(hù)知識 每半年一次 提高消防實戰(zhàn)能力 （ 3）維修技工培訓(xùn)科目 序號 培訓(xùn)內(nèi)容 培訓(xùn)頻率 培訓(xùn)目標(biāo) 一 工作例會（政治思想及職業(yè)道德教育，工作講評及技術(shù)交流） 每月召開一次 提高思想覺悟，總結(jié)自身不足，提高技術(shù)水平 二 內(nèi)務(wù)管理 每月一次檢查 保持宿舍干凈整潔 三 《維修服務(wù)工作手冊》 《設(shè)備管理工作手冊》 《消防管理工作手冊》 每月一次培訓(xùn)考核 熟悉技工的崗位職責(zé)、操作規(guī)程、工作標(biāo)準(zhǔn)，掌握消防知識和設(shè)備管理知識 四 房屋維修方面的管理條例，房屋修繕標(biāo)準(zhǔn) 每季度一次培訓(xùn)考核 熟悉相關(guān)法律常識，提升理論水平 五 場館內(nèi)水、電、消防管道走向，設(shè)備設(shè)施特點，維修服務(wù)范圍 每季度一次培訓(xùn)考核 了解和熟悉場館狀況，提高工作效率 六 土建、機(jī)電、給排水等相關(guān)專業(yè)的基礎(chǔ)管理知識 每半年一次培訓(xùn)考核 提升技工綜合能力及素質(zhì) 七 設(shè)備及機(jī)具的操作演練和保養(yǎng)規(guī)程 每半年一次 培訓(xùn)和考核 檢驗技工實際操作能力 八 技術(shù)大比武 每年一次 綜合評比，提高技能 九 消防實戰(zhàn)演習(xí) (配合保安部 ) 每半年一次 提高消防實戰(zhàn)能力 （三）人員管理 量才錄用，培養(yǎng)提升 我們在用人機(jī)制上：重視管理人員的品德修養(yǎng)、工作能力以及在職培訓(xùn)：強(qiáng)調(diào)管理人員的一專多能和管理隊伍的年輕化、知識化。學(xué)會授權(quán)是我們對管理人員的基本要求。管理處主任及各項目經(jīng)理根據(jù)實際情況發(fā)出工作指令，并通過現(xiàn)場指導(dǎo)、工作例會、內(nèi)部電腦網(wǎng)絡(luò)等形式逐級向下傳達(dá)和執(zhí)行。 （一） 檔案制度建立與管理 主要思路 檔案資料分類：依據(jù)小區(qū)的具體情況，管理特點略有增減、各有側(cè)重。 （ 1）房屋本體和公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)目標(biāo) 我們對 美術(shù)館房屋本體和公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)的目標(biāo)是：保證房屋的使用功能和安全，維護(hù)房屋外觀完好，延長房屋使用壽命，充分發(fā)揮房屋的使用價值，實現(xiàn)物業(yè)的保值增值，房屋及配套設(shè)施完好率 99%以上，房屋零修、急修及時率為 100%，中大修工程質(zhì)量合格率為 100%，重大維修工程回訪率為 100%。 ? 管理重點之二：房屋地基、屋面、外墻、地下室以及門窗防水工程的維修養(yǎng)護(hù) 對策： 1)采取預(yù)防為主的計劃性維修保養(yǎng)和應(yīng)急修繕養(yǎng)護(hù)相結(jié)合的原則，定期對房屋和公用設(shè)施屋面 、外墻、地下室以及門窗防水工程的完好情況和防水性能等進(jìn)行針對性的檢查養(yǎng)護(hù)。 3)做好外墻、金屬部件漆面的清潔和防損工作，并采取預(yù)防性養(yǎng)護(hù)等措施，減少大修次數(shù)，降低 維護(hù)成本。 4)加強(qiáng)對橡木等木質(zhì)墻面材料防潮、防白蟻的日常性養(yǎng)護(hù)和清潔衛(wèi)生工作。記錄《消火栓、噴淋系統(tǒng)測試記錄表》，《消防送風(fēng)、排煙系統(tǒng)測試記錄表》。 ? 每周一次對大廳內(nèi)照明、應(yīng)急照明燈具進(jìn)行巡檢， 保持照明燈具完好，照明開關(guān)完整無損，燈具飾品無殘缺。 每年一次 ? 疏通場館內(nèi)污水下水道，保持下水道暢通，同時檢查下水道出墻橫管有無變形、下沉及倒泛水。 每季一次 消防栓 ? 檢查樓道內(nèi)及室外消防栓應(yīng)無滴漏水或損壞。 高低配電系統(tǒng)維修養(yǎng)護(hù)計劃和標(biāo)準(zhǔn) 序號 保養(yǎng)周期 保養(yǎng)內(nèi)容 保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn) 1 日常保養(yǎng) 高低壓配電室清潔；檢查儀表、指示燈是否正常；檢查變壓器外觀、運(yùn)行溫度和噪音。 高壓配電柜內(nèi)外清潔無污物、變壓器表面清潔完好；線路連接緊固；母線排壓接良好，色標(biāo)清晰；變壓器和各元件各支路的絕緣良好，接地體接地良好。 給排水設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計劃和標(biāo)準(zhǔn) 序號 保養(yǎng)周期 保養(yǎng)內(nèi)容 保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn) 1 日常保養(yǎng) 檢查水泵外觀、運(yùn)行溫度、壓力和聲音；水泵、閥門和管道有無銹蝕和滲漏。 5 每年保養(yǎng) 清洗消防水管；測量水泵電機(jī)繞組的絕緣電阻；管道補(bǔ)漆。 5 每年保養(yǎng) 清洗煙感；全面檢測消防、樓宇自控和保安系統(tǒng)各種功能；室內(nèi)攝像頭云臺、電動閥、電磁閥和送風(fēng)閥加潤滑油。 4 每季保養(yǎng) 剎車皮檢查及更換；各軸承和機(jī)械部位加油；檢查及更換門腳膠；主纜磨損情況及張 力調(diào)整；檢查調(diào)整安全鉗間隙；清洗主付導(dǎo)軌；對重、轎廂與緩沖器距離檢查。在節(jié)日或有重大活動時，全體待命。 3)保持充沛精力，具有高度責(zé)任感、使命感及奉獻(xiàn)精神。 （ 3）車輛疏導(dǎo)工作要點 1)按 美術(shù)館車輛有關(guān)管理規(guī)定放行或禁行。 2)巡視范圍包括 美術(shù)館各層辦公區(qū)、設(shè)備機(jī)房、宿舍樓、各處通道等。同時，建立完善的管理制度，確保 美術(shù)館文明、有序的工作、學(xué)習(xí)、活動環(huán)境。 尊重意識：公共場合領(lǐng)導(dǎo)優(yōu)先、長者優(yōu)先、女士優(yōu)先，記住客人。 姿勢得體、優(yōu)美（站姿、走姿）。 請酒店資深專家培訓(xùn)服務(wù)人員服務(wù)技能。 服務(wù)要適度。 清潔衛(wèi)生： 頭：一天一洗。 規(guī)范化的人性管理 在嚴(yán)格規(guī)范管理的同時，配合做好車輛的防護(hù)工作，關(guān)注已停車輛，查看有無損壞、漏油、漏水情況，做好相關(guān)記錄，若出現(xiàn)損壞、漏油、漏水等，盡快與使用者聯(lián)系，減小損失。 5)巡視時有禮有節(jié)，認(rèn)真回答樓內(nèi)工作人員和其他物業(yè)使用人的詢問，熱情禮貌服務(wù)。 4)進(jìn)行車庫安全服務(wù)，停車就位，指揮規(guī)范，車輛停放整齊。 2)維持門口交通秩序，指揮和疏導(dǎo)進(jìn)出車輛，引導(dǎo)要及時，手勢要規(guī)范，態(tài)度要熱情。保安員是外來客戶 美術(shù)館看到的第一印象點，作為保安人員，我公司要求其不但要負(fù)責(zé)日常安全防范事務(wù)，更要擔(dān)負(fù)起傳遞物業(yè)形象的責(zé)任，維 護(hù)、提升大工業(yè)區(qū)業(yè)主單位的形象。 保安隊伍的管理 （ 1）保安隊伍實行準(zhǔn)軍事化 管理，組織軍事體能、消防專業(yè)技能、車輛疏導(dǎo)指揮訓(xùn)練，部門、公司定期組織安保隊伍考核 (保安員訓(xùn)練安排見下頁 )。 2 每周保養(yǎng) 控制柜衛(wèi)生清理；清理機(jī)頂、門頭、風(fēng)扇；警鐘及對講機(jī)檢查試驗；檢查開關(guān)門動作；檢查各類安全開關(guān)和剎車限速裝置等。 2 每月保養(yǎng) 清潔攝像頭鏡面；清洗保安監(jiān) 控錄像機(jī)磁頭。 3 每月保養(yǎng) 消防水泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵、補(bǔ)壓泵進(jìn)行試運(yùn)行。 柴油、機(jī)油、冷卻水、電解液和電池電壓應(yīng)保持在標(biāo)準(zhǔn)量；風(fēng)扇皮帶松緊適宜；機(jī)組試運(yùn)行參數(shù)正常，無漏水漏油漏煙現(xiàn)象，無異常噪聲。 井道內(nèi)清潔干燥；電纜表面完好，標(biāo)號牌齊全，接地良好；各種控制箱應(yīng)完好、清潔，操作良好。 每年二次 ? 檢查消防報警按鈕完整無損，功能可靠。 每年一次 ? 檢查照明供電控制保護(hù)裝置功能是否正常。 ? 對樓面進(jìn)行巡查： 每季一次 a. 內(nèi)墻表面粉刷層無剝落，墻面磚平整不起殼、不遺缺，凡修補(bǔ)的粉刷層及面磚應(yīng)保持與原墻面色差、材質(zhì)一致，窗戶玻璃、五金配件完好； b. 各類標(biāo)牌齊全，標(biāo)識清晰，油漆無剝落、破損現(xiàn)象。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《 設(shè)備完好率月度統(tǒng)計表》交經(jīng)理審核后報公司主管部門。 第六章 共用設(shè)備、設(shè)施的建立與管理 （一）共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)的管理規(guī)定 供配電設(shè)備 a. 每日一次按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視配電房設(shè)備，并記錄《配電房巡視記錄表》； b. 配電房每周打掃一次，配電柜每月清潔一次。 3)做好材料特性的研究和技術(shù)貯備工作，掌握其技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和參數(shù)，包括材料 配比方案等。 3)加強(qiáng)建筑物使用和裝修的安全宣傳，嚴(yán)把裝修管理關(guān)，加強(qiáng)安全檢查，杜絕違章裝修。 （ 3）房屋管理的重點及對策 ? 管理重點之一：玻璃幕墻維修養(yǎng)護(hù) 幕墻玻璃碎裂、結(jié)構(gòu)膠老 化、五金件銹蝕乃至損壞、墜落等已屬涉及安全使用的嚴(yán)重質(zhì)量問題。原始資料包括：紙張、文字、卷宗、錄像帶、膠卷、照片、圖表等形式；電腦資料包括：電腦軟、硬盤儲存系統(tǒng)；做到各種檔案資料并重，互相補(bǔ)充，形成小區(qū)管理的無盲點網(wǎng)絡(luò)。 管理人員的績效考核將嚴(yán)格依照公司已建立并有效運(yùn)作的績效考核體系進(jìn)行考核。同時建立檢查和反饋制度，各級管理人員通過定期檢查，檢驗授權(quán)效果。 默契合作，充分授權(quán) 強(qiáng)調(diào)分工合作的工作態(tài)度。每位新入職員工必須接受為期一周的入職培訓(xùn)，內(nèi)容詳見《新員工公共培訓(xùn)科目》。 （ 2）有效運(yùn)用各種培訓(xùn)形式和方法，確保培訓(xùn)達(dá)到預(yù)期效果。 （ 7）機(jī)電工 ? 對主管負(fù)責(zé)，執(zhí)行管理處各項規(guī)定和制度； ? 負(fù)責(zé)變配電系統(tǒng)的運(yùn)行管理和維修保養(yǎng)； ? 負(fù)責(zé)高、低壓配電設(shè)備，變壓器，機(jī)房配電及控制設(shè)備，公共區(qū)域電氣設(shè)備的維修保養(yǎng)及故障檢修； ? 負(fù)責(zé)給排水、消防設(shè)備動力電源的正常供給； ? 認(rèn)真鉆研技術(shù)，熟練掌握電氣設(shè)備的原理及實際操作與維修技術(shù)，做到判斷故障快捷準(zhǔn)確，處理迅速及時； ? 按時按質(zhì)保量完成設(shè)備檢修工作； ? 定期巡視電氣設(shè)備，密切注意其運(yùn)行情況，正確抄錄各項數(shù)據(jù)，并填寫好巡視、運(yùn)行、維 修、保養(yǎng)記錄； （ 8）保安員 ? 對主管負(fù)責(zé)，服從上級命令； ? 重要出入口設(shè)置保安固定門崗 24 小時值班。 ? 負(fù)責(zé)編制每日的《工作日報》，并向公司上報。 ? 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與物業(yè)行政主管部門、地方有關(guān)管理部門及有關(guān)專業(yè)公司之間的關(guān)系。第二層次為溝通、提升、企業(yè)文化體系，滿足員工的精神需求。 主 任 綜合管理部 機(jī)電部 保 安 部 環(huán)境部 （ 1） 外部管理體制 政府主管部門 物業(yè)管理公司 （ 2）管理處組織管理架構(gòu) 根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同，設(shè)立 美術(shù)館管理處，財務(wù)實行獨立核算。為此，我們倡導(dǎo)和強(qiáng)調(diào)開放式的管理服務(wù)，即：我們通過要求其按時公布財務(wù)帳目、定期提交“管理報告”、組織“管理處開放 日”活動、公布管理處主管人員的聯(lián)系電話等措施，自覺接受業(yè)主的監(jiān)督。在 美術(shù)館物業(yè)管理的實施過程中，我們將一如既往地推行IS09002，以期在為客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的過程中不偏離既定的軌道。 運(yùn)用現(xiàn)代科技手段，“三防”結(jié)合，確保安全。二是“培訓(xùn)關(guān)”，我們公司每年都要針對不同的人員分別制訂出詳細(xì)的培訓(xùn)計劃，要求大家有現(xiàn)代的物業(yè)管理意識，為業(yè)主服務(wù)的意識，都要 做到一專多能，每年的培訓(xùn)考核成績都要作為職務(wù)晉升和年終獎勵的重要依據(jù)。 五、開標(biāo)一覽表 工程名稱 本項目月收費單價 單位 備注 深圳市 美術(shù)館物業(yè)管理 元 /月 注： 本項目收費單價：內(nèi)容應(yīng)包括招標(biāo)文件中所規(guī)定的所有服務(wù)項目； 本項目總收費：指招標(biāo)文件 中所規(guī)定的所有服務(wù)項目合同期內(nèi)全年的總報價，此報價作為投標(biāo)方的投標(biāo)總價。 代理人： 性別： 男 年齡： 聯(lián)系電話： 手機(jī)： 身份證號碼： 職務(wù)： 項目經(jīng)理 投標(biāo)人： 深圳市 理有限公司 法定代表人： 授權(quán)委托日期： 2020 年 11 月 3 日 三、投標(biāo)函 致： 深圳市中邦國際招標(biāo)有限公司 （招標(biāo)機(jī)構(gòu)名稱） 根據(jù)已收到貴方的招標(biāo)編號為 C 2F01 的 深圳市 物業(yè)管理 項目的招標(biāo)文件，遵照《中華人民共和國政府采購法》和《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)政府采購條例》等有關(guān)規(guī)定，我單位經(jīng)考察現(xiàn)場和 研究上述招標(biāo)文件的投標(biāo)須知、合同條