【正文】 約定合理收取費用，做到收費與服務相適應，定向業(yè)主各使用人公布費用使用情況。物業(yè)公司要指導業(yè)主正確使用設施設備，養(yǎng)活人為損壞，以房屋及設備要及時維修各養(yǎng)護，消滅隱患，保證正常使用。小區(qū)管理的環(huán)境效益主要 是指通過好的小區(qū)物業(yè)管理，來提高小區(qū)整體環(huán)境質量，使人們有一個整潔、優(yōu)美、安寧、舒適的居住環(huán)境，有利于人們修身養(yǎng)性和身心健康。（5）嚴格內部文件資料的保密制度，需保密文件及區(qū)域必須加密，確保文件的安全。（2）從規(guī)劃設計到工程竣工的全部工程技術維修資料，物業(yè)構成的方方面面資源都要進行資料收集。五、 負責統(tǒng)一管理公司的發(fā)票和收據(jù)。并做到報表數(shù)字真實，計算準確，內容完整，說明清楚。二、 對發(fā)生的每一項經(jīng)濟業(yè)務必須審核其發(fā)生時取得的原始憑單的合法性、真實性、完整性、合規(guī)性，并根據(jù)審核無誤的原始憑證填制記帳憑證。嚴格檢查督導下屬。 ②檢查下屬崗位紀律及精神狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)不良現(xiàn)象立即糾正。（2）電梯司梯人員操作安全管理 為了確保電梯的安全運行，司梯人員均持證上崗。6在智能化管理上加強各方面工作7超前性、創(chuàng)造性、全方位地實行共管式服務。4運用現(xiàn)代化管理手段，實現(xiàn)辦公管理自動化。ISO9001用于證實組織具有提供滿足顧客要求和適用法規(guī)要求的產(chǎn)品的能力，目的在于增進顧客滿意。它與公司其他各部門協(xié)同合作，共同推動公司的正常運作和持續(xù)發(fā)展。 有針對性地實施《物業(yè)人員培訓方案》。利潤分享計劃通常一年實施一次。 第二部分 管理方式和運作程序（一）組織架構的設置本項目位專業(yè)商場，根據(jù)實際運作的要求和運作模式的要求適合于采用直線矩形模式。財務管理 根據(jù)委托合同的約定合理收取費用，做到收費與服務相適應，定向業(yè)主各使用人公布費用使用情況。物業(yè)公司要指導業(yè)主正確使用設施設備，養(yǎng)活人為損壞，以房屋及設備要及時維修各養(yǎng)護，消滅隱患，保證正常使用。項目定位：從項目所處的地理位置以及小區(qū)的設計及售價可以看出該小區(qū)是一個集中高檔于一身的小區(qū)。（二）客戶服務需求分析更須特別注意保安工作，使用戶能有一個舒適及安全的居住環(huán)境，不需為家居安全而擔憂，增加住戶的歸屬感。項目既有傳統(tǒng)的小高層和高層產(chǎn)品，還規(guī)劃了品質很高的電梯洋房產(chǎn)品，面積為50140平米，該項目將經(jīng)典的新古典主義建筑，“三段式”設計手法典雅厚重的材質、莊重的色調與建筑細節(jié)完美融合。實行園封閉式園區(qū)管理，24小時保安巡崗，并安裝智能化無死角監(jiān)控系統(tǒng)，令生活安適無憂。（三）可行性研究與項目定位項目臨近北環(huán)城路，出行方便，周邊公交線路較多。 4．項目威脅隨著長春市房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展與完善，長春市物業(yè)服務企業(yè)規(guī)模參差不齊，競爭對手不斷涌入，市場定位： 目前項目周邊缺乏高端住宅產(chǎn)品，未來幾年內，中冶安全管理 住宅小區(qū)安全管理的目標是保障小區(qū)安全與安寧，主要、包括治安管理和消防管理。（五）物業(yè)服務模式本項目物業(yè)的主要功能在于本項目物業(yè)服務的主要形式實質是居住小區(qū)管理，即為廣大業(yè)主創(chuàng)造更加舒心、放心、安心的生活環(huán)境。企業(yè)經(jīng)營管理層對企業(yè)效率起著決定性的作用，因而也是企業(yè)激勵的主要對象。在具體企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中，實際上就是指除經(jīng)營管理層以外的所有人員。設主管1人，水電、土建、機電三個專業(yè)的工人每個2種3人。該部門設置會計3名，出納2名。而且顧客也會對我們更加地信任和支持。實施措施1治安管理上運用現(xiàn)代科技手段“三防”結合，確保安全。裝修完畢，物業(yè)服務企業(yè)應組織驗收，合格后將退還裝修押金及保證金。(3)加強對乘梯人員的安全管理 制定電梯乘梯人員安全使用乘梯的警示牌，懸掛于乘客經(jīng)過的顯眼位置。 ⑤審閱運行報表，掌握所屬系統(tǒng)當天能耗狀況，發(fā)現(xiàn)異常，分析原因，及時杜絕浪費現(xiàn)象。 （8）掌握科技發(fā)展動態(tài)，認真推廣新技術，改造不合理的設備，完善設施和施工遺留的缺陷；對所屬系統(tǒng)的重大改造工程參與設計，提出與原系統(tǒng)匹配的可行方案。四、 要按照規(guī)定設置總帳、明細帳、日記帳。八、 協(xié)助管理處完成其它日常工作。不得挪用公款，不得出借公司帳戶。3．資料歸檔管理（1）擬采用原始檔案和電腦檔案雙軌制進行資料的歸檔管理。（二）檔案資料分類1．接管移交檔案資料名 稱資 料 內 容工程建筑產(chǎn)權資料、項目批文、用地批文、投資許可證、施工許可證工程技術資料、總平面圖、開竣工報告、圖紙會審報告、工程預決算、通知及技術核算單： (a).單晶體建筑、結構、竣工圖 (b).消防、燃氣、智能化等工程及地下管網(wǎng)竣工圖、消防、燃氣竣工驗收證明書、水泥等主要材料的質量保證書、構配件的鑒定合格證書、供電、電梯、消防、智能化等設備的檢驗合格證書及其設備技術資料、混凝土試塊、試壓報告（智能化設備）2．管理處自建檔案資料物業(yè)資料.客戶資料（合同、入住通知單、管理公約、裝修申請、驗房表、費用托收協(xié)議等）日常管理資料裝修資料（附圖紙）.維修資料c. 維修回訪記錄治安管理資料、交接班記錄、值班記錄、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)錄像帶、緊急事件處理記錄設備管理資料員工管理資料、入職表格培訓資料客戶反饋資料、統(tǒng)計記錄行政文件資料、通知、通報等文件 第七部分 物業(yè)服務內容與要求一、住宅小區(qū)物業(yè)管理的目標和內容住宅小區(qū)物業(yè)管理是指在住宅小區(qū)范圍內，以住宅房屋為主體的各類房屋建筑物及其設備、公共建筑及其他公用基礎設施為基本對象，以提供全面服務為中心任務的管理活動的總稱。相反，當物業(yè)管理達不到人們的要求各期望時，人們就會產(chǎn)生一種煩燥、討厭等心態(tài)。安全管理 住宅小區(qū)安全管理的目標是保障小區(qū)安全與安寧，主要、包括治安管理和消防管理。二、住宅小區(qū)物業(yè)管理的要求住宅小區(qū)物業(yè)管理目標的實現(xiàn)，需要政府行政主管部門、住宅小區(qū)居民、業(yè)主委員會和小區(qū)住宅物業(yè)管理企業(yè)各方共同的努力，特別是住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)工作的努力。無違反規(guī)劃私亂搭建現(xiàn)象。設備良好，運行正常，無事故隱患，保養(yǎng)、檢修制度完備。（2）供水、供電、通訊、照明設備齊全，工作正常。居民日常生活所需商業(yè)網(wǎng)點管理有序，無亂設攤點、廣告牌，亂貼、亂畫現(xiàn)象。小區(qū)內有娛樂場所和設施，管理單位定期組織開展健康有益的社區(qū)文化活動。第八部分 工作計劃：1．與開發(fā)商簽定物業(yè)服務合同，物業(yè)工作全面啟動（簽約前一個月管理處入住管理現(xiàn)場）。12247。5．設置小區(qū)內各種功能標識（計劃1周內完成）6．迎接業(yè)主入住的各項準備工作，從第一家業(yè)主的當天起，全部承諾的服務項目全面啟動（與其他各項工作同步進行）。建立財務管理公開、監(jiān)督制度。危及住戶安全設有明顯標志各防范措施。〈五〉綠化管理小區(qū)公共綠地、庭院綠地和道路兩側綠地合理分布，花壇、草木、建筑小品配置得當。消防系統(tǒng)設備完好無損，可隨時啟用。房租、水、電、氣、等和和費用，實行便民紡一代繳，收繳率達98%以上。要運用計算機等現(xiàn)代管理手段，進行科學管理。綜合管理 物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)小區(qū)情況，開展的一些物業(yè)租賃業(yè)務，有償性綜合經(jīng)營服務，創(chuàng)