【正文】 批國際金融投資商、地產(chǎn)開發(fā)商、酒店投資管理機(jī)構(gòu)紛紛介入旅游業(yè)、休閑度假業(yè)，旅游與房地產(chǎn)的結(jié)合模式也隨著旅游房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展得到不斷的豐富和創(chuàng)新。項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)來自社會(huì)適應(yīng)性風(fēng)險(xiǎn)和技術(shù)與管理風(fēng)險(xiǎn)。從項(xiàng)目本身建設(shè)條件來看，項(xiàng)目已具備建設(shè)的必要條件，并能達(dá)到或超過目前國內(nèi)同類建筑的建設(shè)水平。海南的旅游房地產(chǎn)發(fā)展正在迎來新的發(fā)展機(jī)遇——房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀、資源條件、市場需求及國際旅游島建設(shè)的客觀要求。說明項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益和投資效果較好，具有較強(qiáng)的盈利能力。 項(xiàng)目總投資及資金籌措 。項(xiàng)目緊鄰海岸線，東邊是觀海東路，南邊是紅棉路，西邊是觀海西路。 可行性研究的范圍及主要內(nèi)容項(xiàng)目提出的背景、建設(shè)必要性、市場分析與預(yù)測、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)方案、環(huán)境保護(hù)、工程招標(biāo)、節(jié)約能源、企業(yè)組織與勞動(dòng)定員、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度建議、項(xiàng)目投資估算及資金籌措、財(cái)務(wù)評價(jià)等。本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容包括建（構(gòu)）筑物、給排水、供電、電信、煤氣、消防、區(qū)內(nèi)道路、園林景觀及綠化等。 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)經(jīng)計(jì)算分析得出：產(chǎn)權(quán)酒店、產(chǎn)權(quán)度假別墅的銷售收入高達(dá)125046萬元，扣除建設(shè)成本及稅金后。但即使在最不利設(shè)定情況下，%，說明項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。房地產(chǎn)業(yè)參與旅游基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)，可提高旅游接待能力，旅游業(yè)可為房地產(chǎn)業(yè)注入新的理念，拓寬產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間。從項(xiàng)目財(cái)務(wù)計(jì)算結(jié)果分析，稅前和稅后的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期均高于行業(yè)基準(zhǔn)值，財(cái)務(wù)上基本可行。鑒于項(xiàng)目的良好社會(huì)效益，建議?？谑姓嚓P(guān)部門緊密配合，加速推進(jìn)，盡快落實(shí)資金，使這一民心工程早日完成，早見效益。（1）海南得天獨(dú)厚的區(qū)位、資源、環(huán)境為旅游房地產(chǎn)提供了有利的發(fā)展優(yōu)勢（2）隨著旅游業(yè)的持續(xù)高速發(fā)展，尤其是國際旅游島的建設(shè)，對旅游住宿設(shè)施等旅游房地產(chǎn)的需求量也將不斷增大優(yōu)越的自然條件及寬松的政策必然會(huì)帶來海南旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展，這將加快完善了海南的基礎(chǔ)設(shè)施的開發(fā)和建設(shè)，為旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了良好的前提條件。3）隨著消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化及國際旅游島建設(shè)的逐步推進(jìn)，游客對以酒店為代表的旅游地產(chǎn)需求檔次也將不斷提高在海南旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展一片大好的前景下，隨著海南國際旅游島建設(shè)的逐步開展，政策的大力扶持、資金的不斷涌入、軟硬件設(shè)施的不斷完善，為海南的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來了巨大的機(jī)遇，特別是對作為旅游業(yè)發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)和接待服務(wù)基地的酒店業(yè)顯著的拉動(dòng)作用將日趨顯現(xiàn)。海南旅游房地產(chǎn)已成為國內(nèi)知名房地產(chǎn)企業(yè)投資的熱土，萬科、富力、雅居樂、魯能、新世界、中信、華潤、國信、雨潤等知名企業(yè)紛紛進(jìn)入，開發(fā)建設(shè)了一批濱海居住區(qū)、旅游度假酒店、高爾夫球場、游艇設(shè)施、主題公園等旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目。05′，東經(jīng)110176。海口自北宋開埠以來，已有近千年的歷史。其中，旅游業(yè)保持較快增長，增長10%。也就是說，在未來12年時(shí)間內(nèi)，海南省需要新建旅游住宿酒店客房大約8萬～10萬間。項(xiàng)目涵蓋旅游、度假、購物和休閑功能，其核心項(xiàng)目是“美源游艇碼頭和酒店”。希爾頓、喜來登、萬豪等13家國外頂級管理公司已進(jìn)入海南，全省四、五星級飯店外籍管理人員占到25%以上。一是加快旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，形成一批國際水準(zhǔn)的旅游重點(diǎn)景區(qū)、大型旅游項(xiàng)目和旅游綜合服務(wù)設(shè)施。五是完善綜合服務(wù)體系，創(chuàng)造國際化的旅游度假環(huán)境。例如，旅游經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)了旅游地產(chǎn)的發(fā)展，大量島外人士進(jìn)入島內(nèi)定居。房地產(chǎn)業(yè)具有較大的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以帶動(dòng)和促進(jìn)建筑業(yè)、建材業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)等行業(yè)的發(fā)展，建筑業(yè)和建材業(yè)的發(fā)展又涉及到機(jī)械、鋼鐵、石油等幾十個(gè)工業(yè)部門的發(fā)展。第三章 市場分析與預(yù)測2010年，海南省認(rèn)真貫徹執(zhí)行國家的各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策措施，按照省委、省政府的一系列決策部署，緊緊抓住國際旅游島建設(shè)上升為國家戰(zhàn)略這一重大機(jī)遇，進(jìn)一步推進(jìn)改革開放，著力轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式和加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，開創(chuàng)了科學(xué)發(fā)展新局面。房地產(chǎn)開發(fā)投資迅猛增長，成為拉動(dòng)投資增長的主導(dǎo)力量。狠抓項(xiàng)目擴(kuò)大投資促發(fā)展，東環(huán)鐵路、金海160萬噸造紙一期、100兆瓦多晶硅太陽能電池一期、中航特玻一期、80萬噸甲醇、威隆船舶、華盛水泥三期、海馬10萬臺(tái)發(fā)動(dòng)機(jī)技改、海南生態(tài)軟件園一期、?？诰C合保稅區(qū)、省人民醫(yī)院擴(kuò)建一期、省文化藝術(shù)中心等一批項(xiàng)目建成投產(chǎn)；大廣壩二期、海南會(huì)展中心、解放軍總醫(yī)院海南分院、昌江核電、海南電網(wǎng)建設(shè)與改造、?？谥镣筒咚俟贰⑷齺喞@城公路、三亞灣新城、洋浦港區(qū)深水航道及岸灘整治工程、海南生態(tài)軟件園、三亞海棠灣旅游酒店建設(shè)等重點(diǎn)項(xiàng)目，神州半島、石梅灣、銅鼓嶺、海棠灣等開發(fā)區(qū)，一大批旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目等加快建設(shè)，以及各市縣保障性住房大規(guī)模開工建設(shè)，促進(jìn)了投資快速增長。預(yù)計(jì)全年GDP完成577億元，%，；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成350億元，增長26%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn)327億元，%；城市居民人均可支配收入達(dá)到16456元，農(nóng)民人均純收入達(dá)到6151元，分別增長8%和9%。第三產(chǎn)業(yè)支撐作用突出。%，“十一五”%。肖路遙認(rèn)為，“旅游地產(chǎn)可以做到很專業(yè)的，尤其是海南，買來的房子租出去，讓酒店管理公司打理，輕松收回成本。到2015年，專業(yè)化旅游大房地產(chǎn)的主導(dǎo)功能初步顯現(xiàn)，度假型居住地產(chǎn)的蔓延式發(fā)展得到初步控制，商業(yè)及其他類型地產(chǎn)獲良好起步，海島型國際性度假居住地的品牌初步形成。在嚴(yán)格保護(hù)好海洋、海岸生態(tài)環(huán)境的前提下，在海岸線、海島適度發(fā)展高品質(zhì)觀光地產(chǎn)、休閑地產(chǎn)，讓消費(fèi)者充分體驗(yàn)海洋文化魅力，同時(shí)以此提升海南房地產(chǎn)的核心競爭力。細(xì)分市場已經(jīng)成為酒店產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必由之路，而別具風(fēng)格的“精品酒店”將會(huì)憑借著其特色和服務(wù)理念而贏得廣闊的發(fā)展空間。（2）精品酒店通過為客人安排多個(gè)貼身管家，提供專屬性的服務(wù)，客人感到親切和歸屬感，從中獲得家的體驗(yàn)，必將成為酒店的忠實(shí)顧客。近年來，國際酒店管理公司紛紛登陸海南。據(jù)海南省統(tǒng)計(jì)局的一項(xiàng)調(diào)查表明，%。酒店環(huán)境典雅、設(shè)施完善，下榻寰島泰得大酒店是?？谏虅?wù)、旅游的最佳選擇。周圍環(huán)境優(yōu)美，交通便捷。全市除石山鎮(zhèn)境內(nèi)的馬鞍嶺（）、舊州鎮(zhèn)境內(nèi)的舊州嶺（）、甲子鎮(zhèn)境內(nèi)的日曬嶺（171m）、永興鎮(zhèn)境內(nèi)的雷虎嶺（）等38個(gè)山丘較高外，絕大部分為海拔100m以下的臺(tái)地和平原。海口市現(xiàn)有?？谛阌⒏?、?？谛赂蹆蓚€(gè)主要港口，萬噸泊位4個(gè)、千噸泊位18個(gè)，開通?？诘綇V州、北海、湛江、海安和越南下龍灣等城市的定期客運(yùn)航線，以及通往新加坡、香港、深圳等城市的不定期客運(yùn)航線。 供水情況區(qū)域內(nèi)分地下水和地表水源，地下水源來自城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的承壓水層，地表水源來自市區(qū)的南渡江和松濤水庫，自來水普及率100％。項(xiàng)目建成后，將新建區(qū)域內(nèi)供配電系統(tǒng)。2003年6月，海口市政府委托4家國際知名規(guī)劃企業(yè)對?？诘暮诵臑I海區(qū)（當(dāng)時(shí)稱海口外灘）進(jìn)行規(guī)劃。項(xiàng)目緊鄰海岸線，東邊是觀海東路，南邊是紅棉路，西邊是觀海西路。其中酒店公共區(qū)建筑為1棟L型連棟建筑，主要建筑物5層，首層6m，第3～；公寓（產(chǎn)權(quán)）式酒店客房共4棟，均為7層建筑，首層為架空層，第2～6層為標(biāo)準(zhǔn)層，；總統(tǒng)級酒店客房共8棟，均為3層。充分協(xié)調(diào)經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、技術(shù)等方面的相互關(guān)系，深入細(xì)致地考慮基地內(nèi)建筑空間的組合、建筑風(fēng)格形式、景觀構(gòu)成以及配套服務(wù)設(shè)施等，將城市規(guī)劃控制與個(gè)性化、風(fēng)情化相結(jié)合，經(jīng)濟(jì)性與高品質(zhì)完美結(jié)合，使建筑與人相和諧。其中，項(xiàng)目主入口設(shè)置在地塊西南部主入廣場處的觀海路上，次主入口設(shè)置于地塊東北部的次入口廣場處。場地內(nèi)依人行系統(tǒng)為主，并結(jié)合市政道路設(shè)有環(huán)形消防車道。每間套房均設(shè)計(jì)有會(huì)客區(qū)、餐飲區(qū)、工作區(qū)和休息區(qū)，每間套房外側(cè)均設(shè)計(jì)觀海或觀園陽臺(tái)，做到視野開闊，體現(xiàn)海域風(fēng)情客房與園林景觀客房的魅力。地下室在地塊內(nèi)與地上建筑布局形態(tài)一致，設(shè)計(jì)為回形，中央泳池區(qū)下不布設(shè)地下室。樓梯和電梯作為每棟建筑的垂直交通組織通道的同時(shí)，部分樓梯兼作消防疏散通道。地震作用地震設(shè)防烈度為8度。（2）用水量本工程酒店綜合用水定額按1000L/床3）在水泵房內(nèi)設(shè)置一組變頻生活水泵。（4）供水工藝流程中水儲(chǔ)水池 中水水泵 用戶考慮太陽能熱水系統(tǒng)的設(shè)計(jì)。消防電梯井底部設(shè)排水泵，排至室外。（5）管材與安裝：室內(nèi)采用PVC排水管粘接，PVC管采用每一層設(shè)置伸縮節(jié)。消火栓系統(tǒng)及自動(dòng)噴灑滅火系統(tǒng)（1）室外消火栓系統(tǒng)室外消火栓系統(tǒng)采用低壓給水系統(tǒng)。在屋頂層消防水箱間設(shè)消防水箱穩(wěn)壓（儲(chǔ)水量18m3）。10KV高壓部分采用單環(huán)網(wǎng)接線，再以放射形式饋至變壓器。 照明系統(tǒng)設(shè)計(jì)室內(nèi)照明（1）正常照明A、照明光源、燈具選擇，照明燈具的安裝及控制方式：各功能性用房照明設(shè)計(jì)和燈具的選型結(jié)合裝修和使用功能的特點(diǎn)，其照度標(biāo)準(zhǔn)按照國家照明規(guī)范的中高檔標(biāo)準(zhǔn)值。B、照明燈具采用高壓鈉燈或庭院燈，噴噴塑鋼桿，照明干線一般采用25平方毫米穿Ф50塑料管埋地敷設(shè)，過路處穿Ф70鍍鋅水煤氣管埋地敷設(shè)。旗桿照明：采用地?zé)粝蛏险丈?，使密封光束照亮每根旗桿。湖面照明：設(shè)置綠色的庭院燈，高度25米，多燈頭。電氣設(shè)備和防雷共用接地裝置，接地電阻不大于1歐姆。火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)線路采用阻燃導(dǎo)線，穿鋼管保護(hù)，沿樓板、墻面暗敷，并要求保護(hù)層厚度不少于3cm?；馂?zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)采用總線控制產(chǎn)品，其組成主要包括：火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警控制器、離子感煙深測器、手動(dòng)報(bào)警按鈕、火警電話插孔、消火栓按鈕、樓層燈光顯示器、有關(guān)防火閥、防排煙閥、消防電話、消防廣播等。通信管理（1）項(xiàng)目內(nèi)發(fā)展的市話線路、有線電視線路及其他各類通信線路包括移動(dòng)通信、數(shù)據(jù)通信等全部采用管道方式敷設(shè)，管道容量按各類通信網(wǎng)絡(luò)遠(yuǎn)期發(fā)展的需求確定。樁燈的高度應(yīng)為1m，內(nèi)有反光鏡，將燈光反射于地面。燈桿可選用白色或黑色。（2）疏散與應(yīng)急照明在主要客房走廊通過、設(shè)備用房、消防控制室、地下車庫及商場、電梯等梯和樓梯間等處設(shè)應(yīng)急照明，在疏散走道、安全出口處設(shè)疏散指示。（4）供電系統(tǒng)低壓配電系統(tǒng)采用TN S系統(tǒng)。 供電系統(tǒng)設(shè)計(jì)負(fù)荷等級消防設(shè)備、火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)等重要的設(shè)備、事故應(yīng)急照明、疏散及安全出口指示燈光系統(tǒng)按一級負(fù)荷供電，的一般電梯、生活水泵及地下排水泵等按二級負(fù)荷供電，雙電源末級自動(dòng)切換。系統(tǒng)由屋頂水箱穩(wěn)壓。消防用水量本工程同一火災(zāi)次數(shù)按1次考慮。小區(qū)道路側(cè)設(shè)置雨水口，收集道路面的雨水。輔助熱源采用空氣源熱泵。（4）管材：生活給水主干管、立管均采用襯塑鋼管，螺紋或法蘭連接；支管采用給水PPR管，同質(zhì)熔接。本工程最高日用水量約為800m3/d。地庫結(jié)構(gòu)主要為鋼筋混凝土板結(jié)構(gòu),地庫外墻采用密實(shí)防水混凝土筑造,在有需要時(shí)可在墻外加防水卷材以保證防水效果。建筑采用海灣式布局，用水系、綠化帶分割空間；層級分明的規(guī)劃設(shè)計(jì)，建筑高低錯(cuò)落，空間尺度宜人，外立面設(shè)計(jì)著重突出整體的層次感和空間表情；采用質(zhì)樸溫暖的色彩，使建筑外立面色彩明快，華麗而不張揚(yáng)，柔和的特殊材質(zhì)給人以踏實(shí)的感覺。地下停車的出入口，分別設(shè)置于項(xiàng)目區(qū)內(nèi)環(huán)路及城市市政道路，提供給酒店入住用戶靈活多樣的交通模式的選擇。室內(nèi)物理環(huán)境設(shè)計(jì)要點(diǎn)酒店室內(nèi)設(shè)計(jì)的目的是給顧客創(chuàng)造一個(gè)舒適的室內(nèi)環(huán)境，在滿足人體的舒適度的前提下給顧客以賓至如歸的感覺。平面功能布局設(shè)計(jì)A、酒店公共建筑酒店公共區(qū)建筑沿觀海西路平行布置，主體建筑設(shè)計(jì)為1棟5層連體建筑。庭院空間以泳池為視覺走廊中心，與院落式庭院空間互相滲透，半圍合的建筑布局具有很強(qiáng)的空間感和歸屬感。酒店公共區(qū)沿觀海西路平行布置，有利于組織交通和人流疏散。架空層面積（不計(jì)入建筑總面積）。根據(jù)項(xiàng)目所在區(qū)域的海口核心濱海區(qū)規(guī)劃，本項(xiàng)目定位為特色精品酒店。 項(xiàng)目規(guī)劃用地與周邊條件分析項(xiàng)目規(guī)劃用地分析本項(xiàng)目用地為?？跒?901地塊，位于?？谑泻诵臑I海區(qū)，緊鄰城市商業(yè)副中心。原材料供應(yīng)有保障。，城區(qū)污水基本實(shí)現(xiàn)處理后達(dá)標(biāo)排放。項(xiàng)目地處海口市核心地段濱海區(qū)，緊鄰城市商業(yè)副中心，北臨瓊州海峽，南靠城市中心綠肺萬綠園。本項(xiàng)目為新建項(xiàng)目，地勢平坦，無不良地質(zhì)，地基承載力良好。根據(jù)《中國地表基本烈度區(qū)劃圖》所標(biāo)定?？谑锌拐鹪O(shè)防烈度為8度，本項(xiàng)目的建構(gòu)筑物應(yīng)按8度設(shè)防。豪華間1180蜜月沖浪房1460第四章 建設(shè)條件與場址項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于?？谑泻诵臑I海區(qū)，緊鄰城市商業(yè)副中心，北臨瓊州海峽，南靠城市中心綠肺萬綠園。部分客房可通過衛(wèi)星直接瀏覽全國15家期貨、證券市場同步交易行情。近年來的統(tǒng)計(jì)表明，目前來海南的境外游客只占全部游客的6%左右，而海南作為經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，商務(wù)客人本來就少，因此，來海南的游客仍將是普通游客為主。海南旅游酒店發(fā)展到今天，共有四種不同類型的經(jīng)營模式。細(xì)節(jié)化的管理模式（1）精品酒店與傳統(tǒng)星級酒店的區(qū)別主要體現(xiàn)在對細(xì)節(jié)的追求上。顧客在競爭中產(chǎn)生了審美疲勞，對傳統(tǒng)星級酒店逐漸失去新鮮感，且星級酒店難以滿足越來越多的顧客個(gè)性化的需求，個(gè)性化、概念化的酒店就成為酒店市場發(fā)展的必然產(chǎn)物。海南有獨(dú)特的椰風(fēng)海韻、熱帶雨林、黎苗文化等資源，借鑒國內(nèi)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)和模式，近期重點(diǎn)建設(shè)22個(gè)風(fēng)情各異的特色旅游小鎮(zhèn)，使之成為房地產(chǎn)的亮點(diǎn)、旅游的景點(diǎn)。當(dāng)前海南旅游地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀顯示，實(shí)際叫做專業(yè)經(jīng)營型旅游地產(chǎn)，在海南目前最突出就是酒店很發(fā)達(dá)，而且這個(gè)發(fā)達(dá)不光量包括層次上在市場上影響上在經(jīng)營上在全國走在前面，尤其三亞尤其亞龍灣應(yīng)該說開創(chuàng)中國度假酒店先河，和制定了中國度假酒店的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，而且度假酒店的建設(shè)正在如火如荼中，整個(gè)海南東海岸從文昌、瓊海、萬寧、陵水、三亞大量新的高星級酒店在規(guī)劃建設(shè)當(dāng)中。%。%，%。海口市積極抗擊洪澇災(zāi)害，千方百計(jì)迅速恢復(fù)災(zāi)后農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)了大災(zāi)之年農(nóng)業(yè)不減產(chǎn)、農(nóng)民不減收。這些關(guān)鍵項(xiàng)目的動(dòng)工和積極推進(jìn)，對穩(wěn)定海南當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)民生和支撐海南經(jīng)濟(jì)長遠(yuǎn)發(fā)展，都將發(fā)揮重要作用。其中，%；，%。在經(jīng)濟(jì)快速增長的同時(shí)，經(jīng)濟(jì)效益也大幅提高。同時(shí)，隨著?？谑谐鞘谢椒サ募涌?，大量勞動(dòng)力將從農(nóng)業(yè)、農(nóng)村中解放出來，其在城市的就業(yè)問題變得嚴(yán)峻。 強(qiáng)化地方財(cái)政、解決就業(yè)問題的需要目前我國房地產(chǎn)業(yè)已初步形成為一個(gè)開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)等多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的高附加值的綜合性產(chǎn)業(yè)。海南省建設(shè)國際旅游島，為海南房地產(chǎn)的發(fā)展開辟了一條寬闊的道路。三是加大旅游宣傳推介力度，形成國