【正文】 25客房數(shù)間437綠地率％停車數(shù)輛353地上35個,地下318個表52 酒店分項指標項目單位數(shù)量備注總建筑面積㎡按照酒店管理公司對該項目定位于特色精品度假酒店的項目指標標準（一）酒店總客房數(shù)套437其中套間間57產(chǎn)權(quán)式套間間372總統(tǒng)級套間間8酒店客房總面積㎡18100（二）酒店配套總面積㎡其中餐飲㎡大堂㎡580會議室㎡康體㎡服務(wù)設(shè)施㎡14050（三）公共區(qū)面積㎡15242（1）《旅館建筑設(shè)計規(guī)范》（JGJ6290）；（2）《民用建筑設(shè)計通則》（GB 503522005）；（3）《住宅設(shè)計規(guī)范》（GB 500962006）；（4）《汽車庫建筑設(shè)計規(guī)范》（JGJ 1001998）；（5）《人民防空地下室設(shè)計規(guī)范》（GB 500382005）；（6）國家和地方現(xiàn)行的其它標準和規(guī)范。庭院空間層次豐富，主景觀軸線上設(shè)計不同標高的景觀及泳池平臺，酒店園林中下沉庭院與樓間庭院相結(jié)合。酒店所有公共區(qū)及客房區(qū)均圍繞地塊中部的中心泳池區(qū)排布。包括酒店大堂及大堂吧、餐飲、會議、康體、娛樂等。 項目定位本項目位于核心濱海區(qū)的商業(yè)副中心，外向北面是海景，南面是萬綠園園景，區(qū)位優(yōu)勢突出。其建成后，將成為南中國乃至東北亞最富吸引力的大型熱帶旅游度假社區(qū)，也可為?？谑忻窈蛷V大游客提供齊全而優(yōu)質(zhì)的生活服務(wù)。施工中所需的裝飾材料、燈具等也均可在國內(nèi)購買。本項目建設(shè)區(qū)域內(nèi)的市政配套設(shè)施成熟，可由城市供水管網(wǎng)直接引入建設(shè)和生活用水，水量、水質(zhì)、水壓均有保證。開通穿越瓊州海峽的粵海鐵路通道，東線快速鐵路也正在建設(shè)中，鐵路環(huán)島貫通，并通過輪渡把海南與大陸聯(lián)系在一起。全市地貌基本分為北部濱海平原區(qū)，中部沿江階地區(qū)，東部、南部臺地區(qū)，西部熔巖臺地區(qū)。地區(qū)明顯受熱帶季風的影響，冬季為東北風，夏季為東南風，臺風一般在七至十一月份偏多，常年主導風向為東北風?；▓@房2000?？诿酪曃逶禄ǜ郀柗蚨燃倬频晡挥诤？谑袇^(qū)西部西海岸；酒店客房均坐享高爾夫球景觀及180度全海景景觀，有“家外之家，賓至如歸”之感受。主要酒店情況一覽表酒店名稱概況酒店房型價格?？诮鸷０读_頓大酒店造形新穎，氣勢恢宏，富麗典雅的大堂為東南亞之最，為海南省最著名的酒店之一。二是價廉物美的經(jīng)濟型酒店。價格是影響消費者購買決策的主要因素，因此，應(yīng)用價格這個因素努力現(xiàn)在酒店的市場，取舍經(jīng)營目標中的客源，并采取靈活多變的價格政策，吸引目標市場中的各戶，從而在同行業(yè)競爭中穩(wěn)操勝券是非常重要的。（4）特定的文化主題使入住的客人能夠感受到特有的內(nèi)涵和尊貴感，并帶來特有體驗。當今酒店市場競爭激烈，各酒店品牌在競爭中一味攀比豪華，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重?！币院蠛Ｄ系姆康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展將充分發(fā)揮優(yōu)勢，體現(xiàn)生態(tài)宜居特色——加大力度開發(fā)建設(shè)旅游風情小鎮(zhèn)?！?海口明光大酒店有限公司的銷售總監(jiān)李志青先生說，海南旅游地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展深深吸引了他，酒店業(yè)作為旅游地產(chǎn)的重要組成部分，也將迎來更好的發(fā)展機遇，特別是作為旅游地產(chǎn)的重要組成的高端產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)業(yè)，將獲得長足的發(fā)展。增長10%。藥谷二期、獅子嶺一期基礎(chǔ)設(shè)施基本完成，海馬第三工廠和30萬箱紅塔卷煙易地技改、椰島保健酒易地擴建等一批重點項目加快建設(shè)，英利一期100兆瓦多晶硅太陽能電池順利投產(chǎn)。災(zāi)之年農(nóng)業(yè)仍保持平穩(wěn)增長。%，%，%。%。初步核算，%。本項目投資大，建設(shè)期較長，可向政府繳納大量稅費，對海口市的財政貢獻較大，顯示出其較為顯著的社會效益。由此可見，本項目的上馬將有利于推進國際旅游島建設(shè)，有利于?？谑猩鐣?jīng)濟布局的調(diào)整。隨著近年來海南形象在全國乃至世界知名度的提高，以及島外人士購房比例的不斷增加，海南逐漸成為全國人民的后花園和旅游度假的第二居住地。結(jié)合海南資源、環(huán)境、區(qū)位等優(yōu)勢，積極發(fā)展觀光旅游、休閑度假旅游、會展旅游、生態(tài)旅游、冬季陽光旅游、溫泉康體旅游、鄉(xiāng)村旅游等，形成系統(tǒng)化、主題化、多樣化、差異化的旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)體系，滿足國內(nèi)和國際不同游客的需要。如三亞有的住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)收集小區(qū)可出租經(jīng)營的房源，自辦或與別人聯(lián)營家庭旅館，讓房屋所有者、物業(yè)公司和旅館經(jīng)營者都有利可圖，房屋出租者既可免交物管費，還可得到出租房的一定租金，避免房屋的長期空置。本項目為新建項目，是海口市整體開發(fā)建設(shè)的有機組成部分，項目建設(shè)能有效地改善項目區(qū)用地混亂、公用設(shè)施不配套的現(xiàn)狀，是一項為民謀利造福的民心工程，有利于提升城市形象，促進城市的全面開發(fā)建設(shè)及健康發(fā)展。作為全國最高品質(zhì)的熱帶城市，海口市地理位置得天獨厚，空氣質(zhì)量世界一流，已成為最佳的人居之地，極具魅力的家居之所。隨著旅游業(yè)的持續(xù)高速發(fā)展，尤其是國際旅游島的建設(shè)，對旅游住宿設(shè)施等旅游房地產(chǎn)的需求量也將不斷增大，2007年海南旅游接待人數(shù)1845萬人次，比上年增長約13%；2008年雖然受四川汶川特大地震、免簽證和落地簽證暫停等因素的影響，海南全年接待旅游過夜人數(shù)仍達2060萬人次，同比增長12%；2009年全年共接待過夜游客2250萬人次，同比增長9%。?？谔幱谌A南經(jīng)濟開發(fā)帶的前沿位置，毗鄰港澳臺、東南亞，是連接大陸本土和東南亞的樞紐，對發(fā)展華南經(jīng)濟圈的區(qū)域合作和外向型經(jīng)濟有著得天獨厚的地理優(yōu)勢。地處海南島北部，北瀕瓊州海峽，隔18海里與廣東省海安鎮(zhèn)相望；東面與文昌市相鄰；南面與文昌市、定安縣接壤，西面鄰接澄邁縣。根據(jù)國際經(jīng)驗，著名旅游度假地的房地產(chǎn)發(fā)展，通常是與旅游發(fā)展結(jié)合在一起的，且旅游和房地產(chǎn)是海南國際旅游島營銷的重點產(chǎn)品。近年來，我省旅游業(yè)蓬勃發(fā)展，作為旅游業(yè)發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)和接待服務(wù)基地的酒店業(yè)，也呈現(xiàn)出前所未有的飛速發(fā)函勢頭。也就是說，在未來12年時間內(nèi)，海南省需要新建旅游住宿酒店客房大約8萬～10萬間。%。上世紀初，地中海沿岸開發(fā)了大量海濱別墅，這就是旅游房地產(chǎn)的初期形式——旅游景觀房地產(chǎn)。項目建設(shè)要堅持可持續(xù)發(fā)展模式，在項目的規(guī)劃、設(shè)計、施工和運營管理全周期，遵循資源節(jié)約環(huán)境友好的宗旨和理念。本項目的建設(shè)符合國家、海南省、?？谑邢嚓P(guān)政策、法規(guī)、海口市城市總體發(fā)展規(guī)劃。為海南打造“國際旅游島”起到積極的推進作用。酒店正常經(jīng)營時, 年收入高達14481萬元，項目正常達產(chǎn)年稅前利潤總額為1423萬元。包括酒店大堂及大堂吧、餐飲、會議、康體、娛樂等。項目東側(cè)及南側(cè)是萬綠園，北側(cè)為美源第二時間酒吧街及規(guī)劃中的七星級度假酒店，西側(cè)為中海石油公司及美源游艇碼頭。㎡，地塊為濱海填海區(qū)，土地條件為凈地，場地平整。包括L型連棟酒店公共區(qū)套房1棟、7層產(chǎn)權(quán)式客房4棟、3層總統(tǒng)計套房8棟，總客房數(shù)437間。說明項目經(jīng)濟效益和投資效果較好，具有較強的盈利能力。 經(jīng)濟指標匯總表表12 經(jīng)濟指標匯總表序號項目計量單位數(shù)量備注1項目總投資萬元2銷售收入萬元1395273銷售稅金及附加萬元營業(yè)稅及附加萬元土地增值稅萬元4利潤總額萬元5所得稅萬元6財務(wù)內(nèi)部收益率%稅前7財務(wù)凈現(xiàn)值萬元71299稅前8投資凈利率%9投資利稅率%10資本金利潤率%11投資回收期年稅前12盈虧平衡點%13項目建設(shè)期年2 結(jié)論及建議海口灣1號項目的建設(shè)將更有力推動?？诼糜螛I(yè)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。與此同時，國際旅游島的建設(shè)也將進一步推動海南旅游房地產(chǎn)的發(fā)展。本項目前期準備工作已基本就緒，應(yīng)盡快進行初步設(shè)計等后續(xù)工作，使項目順利進行。旅游房地產(chǎn)的發(fā)源地始于法國地中海沿岸。據(jù)統(tǒng)計，%。據(jù)《海南省旅游總體規(guī)劃》預測，到2020年，～。伴隨著海南旅游業(yè)的發(fā)展，旅游度假酒店日漸成為海南酒店產(chǎn)業(yè)的支柱性產(chǎn)業(yè)，各種不同風格的旅游度假酒店星羅棋布，日漸新建，擴建，在建，成為了中國旅游酒店業(yè)最為集中的區(qū)域。旅游業(yè)是海南的主導產(chǎn)業(yè)，國際旅游島建設(shè)目標的提出更確定了海南旅游業(yè)的國際化發(fā)展方向。41′。?？诘靥師釒I海，熱帶資源呈現(xiàn)多樣性，富于海濱自然特色風光景觀。?？谑惺形υ诓黄茐纳鷳B(tài)環(huán)境的前提下，科學規(guī)劃城市發(fā)展，適度開發(fā)建設(shè)，將旅游業(yè)及旅游房地產(chǎn)業(yè)作為海口的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一來發(fā)展，培育新的經(jīng)濟增長點。 項目建設(shè)的必要性，推進城市開發(fā)建設(shè)根據(jù)國際旅游島的建設(shè)要求，海南要著力打造商貿(mào)服務(wù)業(yè)，這充分說明了商貿(mào)及休閑娛樂業(yè)在未來的?？诔鞘薪?jīng)濟發(fā)展中占據(jù)的重要地位。在國際旅游島建設(shè)重點發(fā)展商貿(mào)及休閑娛樂業(yè)的背景下，其新穎別致的地中海西班牙式建筑形態(tài)、一流的商業(yè)經(jīng)營管理模式，必將給?？谑腥遮吚匣膫鹘y(tǒng)商業(yè)格局帶來新氣象、樹立新榜樣，大大提升該區(qū)域的商業(yè)檔次，改善當?shù)氐纳虡I(yè)形象。另一方面，以宜居地為基礎(chǔ)發(fā)展起來的家庭旅館，豐富了海南島的旅游接待設(shè)施層次。二是構(gòu)建具有特色優(yōu)勢的旅游精品景區(qū)，形成國際化的旅游產(chǎn)品體系。以提升地區(qū)整體旅游服務(wù)水平為目標，建立從服務(wù)設(shè)施、標志、環(huán)境、管理、服務(wù)質(zhì)量及評價等全過程的標準體系，滿足服務(wù)業(yè)國際化發(fā)展的需要，全面組織實施服務(wù)標準，創(chuàng)造一流的國際旅游度假環(huán)境。在這些外來居者中，不乏大量各行各業(yè)的專業(yè)人才及投資型人士，人群構(gòu)成的變化將促成一些新的產(chǎn)業(yè)形成，整個社會生產(chǎn)結(jié)構(gòu)也將隨之進行調(diào)整而形成新的社會經(jīng)濟布局。因此本項目的建設(shè)對當?shù)叵嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)具有明顯的促進作用。2010年，在國際旅游島建設(shè)上升為國家戰(zhàn)略的政策利好作用下，我省經(jīng)濟增長速度明顯加快，創(chuàng)下1994年以來新高，增速位居全國前茅。%。區(qū)域投資發(fā)生新變化，中部投資明顯加強。%，%，有11個稅種實現(xiàn)兩位數(shù)以上增長；節(jié)能減排取得新成效，％，%，新增文明生態(tài)村170個，生態(tài)環(huán)境繼續(xù)保持一流水平。其中，旅游業(yè)保持較快增長，增長10%。%。游客在自己的房子里會有家的感覺，定居下來的感覺和在外面跟團玩的感覺是完全不同的，這也是為什么大家都喜歡在海南旅游區(qū)買房子的原因，從中可以看出，海南的旅游地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Ψ浅４蟆：Ｄ戏康禺a(chǎn)的核心競爭力在于與獨特的區(qū)位優(yōu)勢、獨一無二的熱帶亞熱帶氣候、優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境和海洋文化相結(jié)合，“概括起來就是‘生態(tài)為本、資源為形、文化為魂?！”卷椖抗δ芏ㄎ粸樘厣肪频?。（3）酒店主題根據(jù)酒店資源的不同，可分為歷史主題、藝術(shù)文化主題、時尚體驗主題、以及其他個性主題。經(jīng)濟學家認為：人是講究經(jīng)濟效益的動物，人們無論要做什么樣的購買，都會首先對產(chǎn)品的價格作仔細、系統(tǒng)的評估和計算。由喜達屋管理的三亞喜來登度假酒店是目前海南經(jīng)營最好的酒店，也是喜達屋亞太地區(qū)最好的酒店，其他如三亞凱萊度假酒店業(yè)績也不俗。由于海南公共旅游設(shè)施極不完善，因此，大型酒店將具有很好的開發(fā)前景。裝飾精美典雅的客房，7家餐飲設(shè)施，3個酒吧，擁有室外溫泉池、5間私人別墅和8個理療間的雅致舒適的SPA中心，及各項娛樂休閑項目。全年日照時間長，輻射能量大，年平均日照時數(shù)2000h以上，太陽輻射量可達11~12萬卡； ℃，℃左右， ℃左右；年平均降水量1691mm。地表主要為第四紀基性火山巖和第四系松散沉積物，呈較大面積分布，濱海以濱海臺階式地貌為主，西部以典型的火山地貌為主。海口美蘭國際機場，是全國十大航空港之一，不僅開通了上百條國內(nèi)航線，而且逐步向外國航空公司開放。城市給水網(wǎng)絡(luò)以環(huán)狀為主，輔以支網(wǎng)，用水保證率高。 原材料供應(yīng)與保障本項目施工中所需的碎石、沙、水泥、鋼材、木材等在省內(nèi)均容易購得。項目涵蓋旅游、度假、購物和休閑功能，其核心項目是“美源游艇碼頭和酒店”。觀海東路向北接葫蘆島七星級度假酒店，且為必經(jīng)之路。包括酒店公共區(qū)套房、產(chǎn)權(quán)式客房、總統(tǒng)計套房，總客房數(shù)437間。順地塊中線從西南往東北向，以主入口廣場——中央泳池——次入口廣場等主要景觀節(jié)點構(gòu)成主景觀軸線；根據(jù)景觀軸線的串聯(lián)和建筑布局，建筑區(qū)域分為酒店公共區(qū)、公寓（產(chǎn)權(quán)）式酒店客房區(qū)、總統(tǒng)級酒店客房區(qū)。項目采用外向與內(nèi)向的空間布局形式，外向北面是海景，南面是萬綠園園景，內(nèi)向以中央泳池以及庭院為景。中心泳池不僅是中心景觀軸線，也是本項目的主要載體：椰林中、大樹下、散步棧道、景觀泳池、熱帶風格的木亭子……水岸邊的休閑度假體驗從此慢慢展開。每棟總統(tǒng)級客房即為一個套間，每個套房面積為367㎡。停車場通過地下與各個單體建筑直接連通，保證酒店入住戶停車與酒店單元之間的便捷聯(lián)系。以創(chuàng)造出一個對城市有貢獻的背景為依據(jù)，在建筑空間層次和耐看的建筑細節(jié)上做好處理，避免成為城市的負面景觀，極力打造極品酒店?？蚣芙Y(jié)構(gòu)，抗震等級2級；樓蓋結(jié)構(gòu)體系初步考慮采用雙向混凝土梁板體系；基礎(chǔ)型式待工程地質(zhì)勘探后確定。d，5）水管設(shè)計原則使各用水點的水壓不超過400Kpa。管窟或管道井內(nèi)要預留管道固定卡固定管道。室內(nèi)生活污水經(jīng)化糞池沉淀、廚房廢水經(jīng)隔油池沉淀后匯入室外總管，最終排入紅棉東路市政污水管網(wǎng)。設(shè)計范圍設(shè)計范圍包括建筑紅線內(nèi)的室內(nèi)、外消防系統(tǒng)設(shè)計。（2）室內(nèi)消火栓系統(tǒng)在屋頂最高處設(shè)消防水箱為室內(nèi)消火栓及自動噴淋系統(tǒng)穩(wěn)壓（儲水量18m3）。滅火器:配置按《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》要求配置手提式磷酸銨鹽干粉滅火器。柴油發(fā)電機組設(shè)1組410KW的柴油發(fā)電機組，消防水泵和生活水泵采用軟起動方式。B、照明導線為BV450V/750V型絕緣導線，穿JDG、SC型鋼管沿墻及樓板暗敷，導線密集處沿金屬線槽敷設(shè)。景觀照明景觀照明主要突出園林景觀效果，同時考慮節(jié)能。小廣場、草坪，宜選用桿燈照明，其高度在23米之間，亮度不小于20Lx。電信設(shè)計項目內(nèi)設(shè)計1個電信光節(jié)點（電信機房內(nèi)，設(shè)于2產(chǎn)權(quán)式客房樓地下層），電信機房預留建筑面積30~40平方米，通信業(yè)務(wù)由當?shù)仉娦啪痔峁?火災(zāi)自動報警系統(tǒng)根據(jù)《火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》（GB 5011698）設(shè)置自動