【正文】 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)根據(jù)《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB 5011698）設(shè)置自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)。小廣場(chǎng)、草坪，宜選用桿燈照明，其高度在23米之間，亮度不小于20Lx。B、照明導(dǎo)線為BV450V/750V型絕緣導(dǎo)線，穿JDG、SC型鋼管沿墻及樓板暗敷，導(dǎo)線密集處沿金屬線槽敷設(shè)。滅火器:配置按《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》要求配置手提式磷酸銨鹽干粉滅火器。設(shè)計(jì)范圍設(shè)計(jì)范圍包括建筑紅線內(nèi)的室內(nèi)、外消防系統(tǒng)設(shè)計(jì)。管窟或管道井內(nèi)要預(yù)留管道固定卡固定管道。d，以創(chuàng)造出一個(gè)對(duì)城市有貢獻(xiàn)的背景為依據(jù)，在建筑空間層次和耐看的建筑細(xì)節(jié)上做好處理，避免成為城市的負(fù)面景觀，極力打造極品酒店。每棟總統(tǒng)級(jí)客房即為一個(gè)套間，每個(gè)套房面積為367㎡。項(xiàng)目采用外向與內(nèi)向的空間布局形式，外向北面是海景，南面是萬綠園園景，內(nèi)向以中央泳池以及庭院為景。包括酒店公共區(qū)套房、產(chǎn)權(quán)式客房、總統(tǒng)計(jì)套房，總客房數(shù)437間。項(xiàng)目涵蓋旅游、度假、購物和休閑功能，其核心項(xiàng)目是“美源游艇碼頭和酒店”。城市給水網(wǎng)絡(luò)以環(huán)狀為主，輔以支網(wǎng)，用水保證率高。地表主要為第四紀(jì)基性火山巖和第四系松散沉積物，呈較大面積分布，濱海以濱海臺(tái)階式地貌為主，西部以典型的火山地貌為主。裝飾精美典雅的客房，7家餐飲設(shè)施，3個(gè)酒吧，擁有室外溫泉池、5間私人別墅和8個(gè)理療間的雅致舒適的SPA中心，及各項(xiàng)娛樂休閑項(xiàng)目。由喜達(dá)屋管理的三亞喜來登度假酒店是目前海南經(jīng)營最好的酒店，也是喜達(dá)屋亞太地區(qū)最好的酒店，其他如三亞凱萊度假酒店業(yè)績(jī)也不俗。（3）酒店主題根據(jù)酒店資源的不同，可分為歷史主題、藝術(shù)文化主題、時(shí)尚體驗(yàn)主題、以及其他個(gè)性主題。海南房地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力在于與獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、獨(dú)一無二的熱帶亞熱帶氣候、優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境和海洋文化相結(jié)合，“概括起來就是‘生態(tài)為本、資源為形、文化為魂。%。%，%，有11個(gè)稅種實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)以上增長(zhǎng)；節(jié)能減排取得新成效，％，%，新增文明生態(tài)村170個(gè)，生態(tài)環(huán)境繼續(xù)保持一流水平。%。因此本項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)具有明顯的促進(jìn)作用。以提升地區(qū)整體旅游服務(wù)水平為目標(biāo)，建立從服務(wù)設(shè)施、標(biāo)志、環(huán)境、管理、服務(wù)質(zhì)量及評(píng)價(jià)等全過程的標(biāo)準(zhǔn)體系，滿足服務(wù)業(yè)國際化發(fā)展的需要，全面組織實(shí)施服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，創(chuàng)造一流的國際旅游度假環(huán)境。另一方面，以宜居地為基礎(chǔ)發(fā)展起來的家庭旅館，豐富了海南島的旅游接待設(shè)施層次。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性，推進(jìn)城市開發(fā)建設(shè)根據(jù)國際旅游島的建設(shè)要求，海南要著力打造商貿(mào)服務(wù)業(yè)，這充分說明了商貿(mào)及休閑娛樂業(yè)在未來的?？诔鞘薪?jīng)濟(jì)發(fā)展中占據(jù)的重要地位。海口地處熱帶濱海，熱帶資源呈現(xiàn)多樣性，富于海濱自然特色風(fēng)光景觀。旅游業(yè)是海南的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，國際旅游島建設(shè)目標(biāo)的提出更確定了海南旅游業(yè)的國際化發(fā)展方向。據(jù)統(tǒng)計(jì)，%。本項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作已基本就緒，應(yīng)盡快進(jìn)行初步設(shè)計(jì)等后續(xù)工作，使項(xiàng)目順利進(jìn)行。 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表表12 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)量單位數(shù)量備注1項(xiàng)目總投資萬元2銷售收入萬元1395273銷售稅金及附加萬元營業(yè)稅及附加萬元土地增值稅萬元4利潤(rùn)總額萬元5所得稅萬元6財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%稅前7財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元71299稅前8投資凈利率%9投資利稅率%10資本金利潤(rùn)率%11投資回收期年稅前12盈虧平衡點(diǎn)%13項(xiàng)目建設(shè)期年2 結(jié)論及建議?？跒?號(hào)項(xiàng)目的建設(shè)將更有力推動(dòng)?？诼糜螛I(yè)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。包括L型連棟酒店公共區(qū)套房1棟、7層產(chǎn)權(quán)式客房4棟、3層總統(tǒng)計(jì)套房8棟，總客房數(shù)437間。項(xiàng)目東側(cè)及南側(cè)是萬綠園，北側(cè)為美源第二時(shí)間酒吧街及規(guī)劃中的七星級(jí)度假酒店，西側(cè)為中海石油公司及美源游艇碼頭。酒店正常經(jīng)營時(shí), 年收入高達(dá)14481萬元，項(xiàng)目正常達(dá)產(chǎn)年稅前利潤(rùn)總額為1423萬元。本項(xiàng)目的建設(shè)符合國家、海南省、海口市相關(guān)政策、法規(guī)、?？谑谐鞘锌傮w發(fā)展規(guī)劃。上世紀(jì)初，地中海沿岸開發(fā)了大量海濱別墅，這就是旅游房地產(chǎn)的初期形式——旅游景觀房地產(chǎn)。也就是說，在未來12年時(shí)間內(nèi)，海南省需要新建旅游住宿酒店客房大約8萬～10萬間。近年來，我省旅游業(yè)蓬勃發(fā)展，作為旅游業(yè)發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)和接待服務(wù)基地的酒店業(yè)，也呈現(xiàn)出前所未有的飛速發(fā)函勢(shì)頭。地處海南島北部，北瀕瓊州海峽，隔18海里與廣東省海安鎮(zhèn)相望；東面與文昌市相鄰；南面與文昌市、定安縣接壤，西面鄰接澄邁縣。隨著旅游業(yè)的持續(xù)高速發(fā)展，尤其是國際旅游島的建設(shè)，對(duì)旅游住宿設(shè)施等旅游房地產(chǎn)的需求量也將不斷增大，2007年海南旅游接待人數(shù)1845萬人次，比上年增長(zhǎng)約13%；2008年雖然受四川汶川特大地震、免簽證和落地簽證暫停等因素的影響，海南全年接待旅游過夜人數(shù)仍達(dá)2060萬人次，同比增長(zhǎng)12%；2009年全年共接待過夜游客2250萬人次，同比增長(zhǎng)9%。本項(xiàng)目為新建項(xiàng)目，是?？谑姓w開發(fā)建設(shè)的有機(jī)組成部分，項(xiàng)目建設(shè)能有效地改善項(xiàng)目區(qū)用地混亂、公用設(shè)施不配套的現(xiàn)狀，是一項(xiàng)為民謀利造福的民心工程，有利于提升城市形象，促進(jìn)城市的全面開發(fā)建設(shè)及健康發(fā)展。結(jié)合海南資源、環(huán)境、區(qū)位等優(yōu)勢(shì)，積極發(fā)展觀光旅游、休閑度假旅游、會(huì)展旅游、生態(tài)旅游、冬季陽光旅游、溫泉康體旅游、鄉(xiāng)村旅游等，形成系統(tǒng)化、主題化、多樣化、差異化的旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)體系，滿足國內(nèi)和國際不同游客的需要。由此可見，本項(xiàng)目的上馬將有利于推進(jìn)國際旅游島建設(shè)，有利于?？谑猩鐣?huì)經(jīng)濟(jì)布局的調(diào)整。初步核算，%。%，%，%。藥谷二期、獅子嶺一期基礎(chǔ)設(shè)施基本完成，海馬第三工廠和30萬箱紅塔卷煙易地技改、椰島保健酒易地?cái)U(kuò)建等一批重點(diǎn)項(xiàng)目加快建設(shè)，英利一期100兆瓦多晶硅太陽能電池順利投產(chǎn)。” ?？诿鞴獯缶频暧邢薰镜匿N售總監(jiān)李志青先生說，海南旅游地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展深深吸引了他，酒店業(yè)作為旅游地產(chǎn)的重要組成部分，也將迎來更好的發(fā)展機(jī)遇，特別是作為旅游地產(chǎn)的重要組成的高端產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)業(yè)，將獲得長(zhǎng)足的發(fā)展。當(dāng)今酒店市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，各酒店品牌在競(jìng)爭(zhēng)中一味攀比豪華，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重。價(jià)格是影響消費(fèi)者購買決策的主要因素，因此，應(yīng)用價(jià)格這個(gè)因素努力現(xiàn)在酒店的市場(chǎng)，取舍經(jīng)營目標(biāo)中的客源，并采取靈活多變的價(jià)格政策，吸引目標(biāo)市場(chǎng)中的各戶，從而在同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中穩(wěn)操勝券是非常重要的。主要酒店情況一覽表酒店名稱概況酒店房型價(jià)格?？诮鸷０读_頓大酒店造形新穎，氣勢(shì)恢宏，富麗典雅的大堂為東南亞之最，為海南省最著名的酒店之一。地區(qū)明顯受熱帶季風(fēng)的影響，冬季為東北風(fēng)，夏季為東南風(fēng)，臺(tái)風(fēng)一般在七至十一月份偏多，常年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|北風(fēng)。開通穿越瓊州海峽的粵海鐵路通道，東線快速鐵路也正在建設(shè)中，鐵路環(huán)島貫通，并通過輪渡把海南與大陸聯(lián)系在一起。施工中所需的裝飾材料、燈具等也均可在國內(nèi)購買。 項(xiàng)目定位本項(xiàng)目位于核心濱海區(qū)的商業(yè)副中心，外向北面是海景，南面是萬綠園園景，區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出。酒店所有公共區(qū)及客房區(qū)均圍繞地塊中部的中心泳池區(qū)排布。. 5主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表51 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（總指標(biāo)）項(xiàng)目單位數(shù)量備注總用地面積㎡總建筑面積㎡其中計(jì)容積率建筑面積㎡酒店客房面積㎡酒店配套面積㎡不計(jì)容積率建筑面積地下室面積㎡其中 地下人防面積㎡架空層面積（不計(jì)入總建筑面積）㎡建筑基地總面積㎡12734道路廣場(chǎng)總面積㎡8730綠地總面積㎡容積率建筑密度％25客房數(shù)間437綠地率％停車數(shù)輛353地上35個(gè),地下318個(gè)表52 酒店分項(xiàng)指標(biāo)項(xiàng)目單位數(shù)量備注總建筑面積㎡按照酒店管理公司對(duì)該項(xiàng)目定位于特色精品度假酒店的項(xiàng)目指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)（一）酒店總客房數(shù)套437其中套間間57產(chǎn)權(quán)式套間間372總統(tǒng)級(jí)套間間8酒店客房總面積㎡18100（二）酒店配套總面積㎡其中餐飲㎡大堂㎡580會(huì)議室㎡康體㎡服務(wù)設(shè)施㎡14050（三）公共區(qū)面積㎡15242（1）《旅館建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ6290）；（2）《民用建筑設(shè)計(jì)通則》（GB 503522005）；（3）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB 500962006）；（4）《汽車庫建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ 1001998）；（5）《人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB 500382005）；（6）國家和地方現(xiàn)行的其它標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。人防工程平時(shí)作為地下停車庫使用。地下室主要用作停車場(chǎng)和機(jī)電設(shè)備房間。為防止噪音。（4）本項(xiàng)工程用內(nèi)排水系統(tǒng)，室內(nèi)通過陽臺(tái)雨水地漏、雨水斗管地漏收集后，排至室外的雨水井，再通過管與井相連排至市政雨水排水系統(tǒng)。在消防泵房?jī)?nèi)設(shè)室內(nèi)消火栓泵為系統(tǒng)加壓供水，室內(nèi)消火栓系統(tǒng)豎向不分區(qū)。當(dāng)市電停，且無火災(zāi)時(shí)，發(fā)電機(jī)還可滿足電梯及酒店公共走道應(yīng)急照明的用電。因此光源選用顯色較好的金屬鹵化物燈，燈桿高度宜在2M以下。有線電視設(shè)計(jì)項(xiàng)目?jī)?nèi)設(shè)計(jì)1個(gè)電信光節(jié)點(diǎn)（電信機(jī)房?jī)?nèi)），機(jī)房?jī)?nèi)預(yù)留建筑面積30~40平方米，有線電視接入當(dāng)?shù)厥姓W(wǎng)絡(luò)。明敷時(shí)于鋼。 電信工程設(shè)計(jì)市話、數(shù)據(jù)業(yè)務(wù)及有線電視終端容量預(yù)測(cè)（1）預(yù)測(cè)指標(biāo) 各類型建筑電話主線指標(biāo)如下： 用地性質(zhì) 市話指標(biāo) 數(shù)據(jù)點(diǎn) 有線電視 標(biāo)準(zhǔn)客房 1線／套 1點(diǎn)／套 1點(diǎn)／套 落院式套房 2線／套 2點(diǎn)／套 2點(diǎn)／套后勤、辦公配套 ／線 1人／點(diǎn) 4人／點(diǎn) （2）根據(jù)上述市話指標(biāo)計(jì)算出本項(xiàng)目市話需求量為500線，數(shù)據(jù)業(yè)務(wù)量為500點(diǎn)，有線電視終端需求量為350。 C、照明燈具的控制方式采用光控、時(shí)控和手控三種控制方式。變配電室內(nèi)設(shè)3臺(tái)干式變壓器，單臺(tái)容量為1000KVA。在室外消防給水環(huán)狀管網(wǎng)上沿消防車道設(shè)數(shù)支室外消火栓，間距不大于120米，供室外消防用水。（3）各廚房在水盤附近先設(shè)置器具隔油器，再排入室外匯合。4）。設(shè)計(jì)地震分組為第一組。㎡，主要作為戰(zhàn)時(shí)人防工程、地下車庫、存儲(chǔ)設(shè)備用房等，㎡，㎡，停車位318個(gè)。項(xiàng)目三面看海，環(huán)境優(yōu)美，以水作為景觀主元素設(shè)置中心泳池，將其上下各庭院景觀串聯(lián)在一起，形成以水景為主，園景為輔的空間景觀帶，實(shí)現(xiàn)安全而寧靜的度假酒店活動(dòng)空間。項(xiàng)目規(guī)劃地塊為東北——西南向非規(guī)則長(zhǎng)方形，項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)采用“一線三區(qū)”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)。觀海西路與紅棉路交叉，向南延伸與濱海大道相接。區(qū)域內(nèi)通訊與市政通訊網(wǎng)相聯(lián)，為中國移動(dòng)、中國電信、中國聯(lián)通三家公司的無線通訊覆蓋；有限通訊可由中國電信公司通訊電纜接入，通訊線路以地下管道為主，輔以架空線路，市話普及率60％以上，長(zhǎng)途業(yè)務(wù)線路達(dá)9，030路，無線尋呼總?cè)萘窟_(dá)11萬戶，通訊線路暢通。貨運(yùn)可直接通往國內(nèi)沿海沿江各主要城市，并可通往新加坡、日本和香港等國家與地區(qū)。海口市地處低緯度熱帶北緣，屬于熱帶海洋氣候，春季溫暖少雨多旱，夏季高溫多雨，秋季濕涼多臺(tái)風(fēng)暴雨，冬季干旱時(shí)有冷氣流侵襲帶有陣寒。回頭客令大型綜合性飯店成為必要，因?yàn)閷?duì)回頭客而言，該看的地方都去過了，剩下的就是在大酒店里享受溫暖的陽光，潔凈的空氣和進(jìn)行各種休閑活動(dòng)，小酒店顯然難以滿足客人的這種需要。酒店產(chǎn)品價(jià)格的制定是否合理，將會(huì)對(duì)產(chǎn)品的銷售、利潤(rùn)及產(chǎn)品形象產(chǎn)生很大的影響?？梢姡Ｄ戏康禺a(chǎn)及旅游房地產(chǎn)發(fā)展前景良好，且潛力巨大。” 對(duì)于海南旅游地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿?，肖主任認(rèn)為：“海南的景色非常美，每年來觀光旅游的人非常多。預(yù)計(jì)第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值405億元，增長(zhǎng)17%。%，%快9個(gè)百分點(diǎn)，增速全國第一。整體經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)效益大幅提高，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)升級(jí)轉(zhuǎn)型，三次產(chǎn)業(yè)全面協(xié)調(diào)發(fā)展，投資和消費(fèi)需求增長(zhǎng)強(qiáng)勁，多項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速位居全國前茅，經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式出現(xiàn)積極轉(zhuǎn)變，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)出速度、結(jié)構(gòu)和效益同步提升的良好態(tài)勢(shì)，民生狀況明顯改善，是建省以來經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展最好的一年。據(jù)有關(guān)資料顯示，%，其中大部分來自島外。加快開發(fā)重點(diǎn)旅游景區(qū)和旅游項(xiàng)目建設(shè)，加快既有接待設(shè)施、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、文化娛樂設(shè)施以及體育休閑設(shè)施等旅游服務(wù)設(shè)施的更新和改造，確保符合國際標(biāo)準(zhǔn)和要求。其建成后，將成為南中國乃至東北亞最富吸引力的大型熱帶旅游度假社區(qū)，也可為?？谑忻窈蛷V大游客提供齊全而優(yōu)質(zhì)的生活服務(wù)。自1992年以來，?？诳缛搿爸袊鞘芯C合環(huán)境實(shí)力50強(qiáng)”、“中國城市投資硬環(huán)境40優(yōu)”行列，被世界衛(wèi)生組織和國家衛(wèi)生部確定為全國唯一的時(shí)間健康城市試點(diǎn)，并榮獲“中國優(yōu)秀旅游城市”、“全國城市環(huán)境綜合整治十佳城市”、“全國衛(wèi)生城市、國家環(huán)境保護(hù)模范城市”、“全國園林綠化先進(jìn)城市”、“全國造林綠化十佳城市”等一系列榮譽(yù)稱號(hào)。10′110176。隨著海南旅游業(yè)的發(fā)展，旅游度假酒店日漸成為海南酒店產(chǎn)業(yè)的支柱性產(chǎn)業(yè)，各種不同風(fēng)格的旅游度假酒店星羅棋布，日漸新建，擴(kuò)建，在建，成為了中國旅游酒店業(yè)最為集中的區(qū)域。大量的休閑度假村、高爾夫球場(chǎng)、旅游景區(qū)主題休閑公園等休閑度假類房地產(chǎn)的建成，吸引了大量的旅游度假人群進(jìn)入，推動(dòng)海南旅游從以低端游客為主向高端游客為主轉(zhuǎn)型，由大眾消費(fèi)市場(chǎng)向中高檔消費(fèi)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移，吸引了更多的旅游人群進(jìn)入海南，從而將增加對(duì)酒店市場(chǎng)的強(qiáng)大需求。第二章 項(xiàng)目背景及必要性 項(xiàng)目建設(shè)背景旅游房地產(chǎn)是服務(wù)旅游業(yè)，品牌化、專業(yè)化、戰(zhàn)略化發(fā)展的新興產(chǎn)業(yè)旅游房地產(chǎn)是以旅游人群為對(duì)象的房地產(chǎn)，包括休閑度假村，旅游景區(qū)主題休閑公園，旅游、休閑、培訓(xùn)基地，會(huì)議中心，運(yùn)動(dòng)村，產(chǎn)權(quán)酒店，