【正文】 。其中，%。（2）隨著旅游業(yè)的持續(xù)高速發(fā)展，尤其是國際旅游島的建設(shè)，對(duì)旅游住宿設(shè)施等旅游房地產(chǎn)的需求量也將不斷增大海南地處北緯18度～20度（巴厘島、孟加拉灣、阿拉伯海、紅海、加勒比海、墨西哥灣、夏威夷群島、呂宋島等世界知名旅游度假圣地都在這一緯線上），擁有全國唯一的熱帶海岸帶，海岸線長達(dá)1528公里，其中具備旅游房地產(chǎn)開發(fā)條件的岸線約占50％～60％。海南島擁有目前國內(nèi)最佳的綜合生態(tài)環(huán)境，同時(shí)也是世界上僅有的幾塊未被污染的凈土之一。（1）海南得天獨(dú)厚的區(qū)位、資源、環(huán)境為旅游房地產(chǎn)提供了有利的發(fā)展優(yōu)勢20世紀(jì)60年代法國阿爾卑斯山地區(qū)的別墅度假村首先開發(fā)了以分時(shí)銷售的方式招攬客戶，旅游和房地產(chǎn)緊密結(jié)合，標(biāo)志著旅游房地產(chǎn)業(yè)的誕生。鑒于項(xiàng)目的良好社會(huì)效益，建議?？谑姓嚓P(guān)部門緊密配合，加速推進(jìn)，盡快落實(shí)資金，使這一民心工程早日完成，早見效益。項(xiàng)目本身就是人居住所，其安全的重要性不言而喻，在工程設(shè)計(jì)及施工時(shí)必須嚴(yán)格按照有關(guān)的技術(shù)規(guī)范執(zhí)行，保證項(xiàng)目使用時(shí)的安全性。從項(xiàng)目財(cái)務(wù)計(jì)算結(jié)果分析，稅前和稅后的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期均高于行業(yè)基準(zhǔn)值，財(cái)務(wù)上基本可行。該項(xiàng)目構(gòu)成合理、選址恰當(dāng)、地理位置優(yōu)越、規(guī)模適宜、功能分區(qū)明確，完全滿足工程技術(shù)對(duì)環(huán)境原生態(tài)的保護(hù)功能；項(xiàng)目所需材料、設(shè)備供應(yīng)充足；市政基礎(chǔ)配套設(shè)施已配備；節(jié)能、消防、防疫及環(huán)保均能滿足同類建筑的技術(shù)要求。房地產(chǎn)業(yè)參與旅游基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)，可提高旅游接待能力，旅游業(yè)可為房地產(chǎn)業(yè)注入新的理念，拓寬產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間。工程的建設(shè)將為改變海口城市面貌、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造良好的條件，對(duì)改善城市居民生活、城市建設(shè)起到積極的作用，對(duì)提升城市品味，改善旅游環(huán)境等具有深遠(yuǎn)的意義。但即使在最不利設(shè)定情況下，%，說明項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。%，%，（含建設(shè)期2年），%，（含建設(shè)期2年），均滿足了基準(zhǔn)值的要求。 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)經(jīng)計(jì)算分析得出：產(chǎn)權(quán)酒店、產(chǎn)權(quán)度假別墅的銷售收入高達(dá)125046萬元，扣除建設(shè)成本及稅金后。架空層面積（不計(jì)入建筑總面積）。本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容包括建（構(gòu)）筑物、給排水、供電、電信、煤氣、消防、區(qū)內(nèi)道路、園林景觀及綠化等。用地東側(cè)及南側(cè)為大面積公共綠地，北側(cè)為商業(yè)用地，東邊為市政綠化用地，西側(cè)為二類居住用地，現(xiàn)狀有陽光經(jīng)典住宅區(qū)，及中海石油總部。 可行性研究的范圍及主要內(nèi)容項(xiàng)目提出的背景、建設(shè)必要性、市場分析與預(yù)測、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)方案、環(huán)境保護(hù)、工程招標(biāo)、節(jié)約能源、企業(yè)組織與勞動(dòng)定員、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度建議、項(xiàng)目投資估算及資金籌措、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)等。 項(xiàng)目地址項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于?？谑泻诵臑I海區(qū)，緊鄰城市商業(yè)副中心，北臨瓊州海峽，南靠城市中心綠肺萬綠園。項(xiàng)目緊鄰海岸線，東邊是觀海東路，南邊是紅棉路，西邊是觀海西路。 ，不計(jì)容面積（地下室）。 項(xiàng)目總投資及資金籌措 。項(xiàng)目投資利潤率高達(dá)257%。說明項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益和投資效果較好，具有較強(qiáng)的盈利能力。綜上所述，該項(xiàng)目建設(shè)在財(cái)務(wù)上是可以被接受的，是可行的。海南的旅游房地產(chǎn)發(fā)展正在迎來新的發(fā)展機(jī)遇——房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀、資源條件、市場需求及國際旅游島建設(shè)的客觀要求。旅游房地產(chǎn)的發(fā)展有利于提升旅游服務(wù)設(shè)施的品質(zhì)，有利于發(fā)掘旅游度假資源的價(jià)值，并將加快海南國際旅游島的發(fā)展進(jìn)程。從項(xiàng)目本身建設(shè)條件來看，項(xiàng)目已具備建設(shè)的必要條件，并能達(dá)到或超過目前國內(nèi)同類建筑的建設(shè)水平。綜上所述，本研究的結(jié)論為，項(xiàng)目建設(shè)符合規(guī)劃要求，市場前景好，建設(shè)條件具備；建設(shè)方案在技術(shù)和經(jīng)濟(jì)上均是合理的，財(cái)務(wù)上也是可行的。項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)來自社會(huì)適應(yīng)性風(fēng)險(xiǎn)和技術(shù)與管理風(fēng)險(xiǎn)。第二章 項(xiàng)目背景及必要性 項(xiàng)目建設(shè)背景旅游房地產(chǎn)是服務(wù)旅游業(yè)，品牌化、專業(yè)化、戰(zhàn)略化發(fā)展的新興產(chǎn)業(yè)旅游房地產(chǎn)是以旅游人群為對(duì)象的房地產(chǎn)，包括休閑度假村，旅游景區(qū)主題休閑公園，旅游、休閑、培訓(xùn)基地，會(huì)議中心，運(yùn)動(dòng)村，產(chǎn)權(quán)酒店，分時(shí)度假酒店，高爾夫度假村，風(fēng)景名勝度假村，海景住宅，景區(qū)住宅(風(fēng)格別墅)，民俗度假村，國際休閑度假中心等旅游置業(yè)項(xiàng)目，為最終消費(fèi)者的物業(yè)形式。此后，大批國際金融投資商、地產(chǎn)開發(fā)商、酒店投資管理機(jī)構(gòu)紛紛介入旅游業(yè)、休閑度假業(yè)，旅游與房地產(chǎn)的結(jié)合模式也隨著旅游房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展得到不斷的豐富和創(chuàng)新。島上綠蔭濃郁，森林覆蓋率超過55%，現(xiàn)有的5大熱帶原始森林區(qū)五指山森林區(qū)、霸王嶺森林區(qū)、尖峰嶺森林區(qū)、吊羅山森林區(qū)和黎母山森林區(qū)形成了世界上同緯度中極為珍貴的熱帶生物圈和生態(tài)系統(tǒng)。海南氣候宜人，年平均氣溫22～26攝氏度，陽光充足、四季如春、空氣清新，陽光、海水、沙灘、綠色、空氣五大旅游要素俱全。建省辦特區(qū)以來，海南旅游市場經(jīng)歷了從小份額的政府接待到大范圍的旅游接待的轉(zhuǎn)化，旅游業(yè)發(fā)展十分迅速，目前已經(jīng)初具規(guī)模，形成了比較完善的產(chǎn)業(yè)體系。%。大量的休閑度假村、高爾夫球場、旅游景區(qū)主題休閑公園等休閑度假類房地產(chǎn)的建成，吸引了大量的旅游度假人群進(jìn)入，推動(dòng)海南旅游從以低端游客為主向高端游客為主轉(zhuǎn)型，由大眾消費(fèi)市場向中高檔消費(fèi)市場轉(zhuǎn)移，吸引了更多的旅游人群進(jìn)入海南，從而將增加對(duì)酒店市場的強(qiáng)大需求。如何及時(shí)向旅游消費(fèi)者提供快捷、方便、靈活、個(gè)性、健康、舒適、特色的產(chǎn)品也隨即成為旅游地產(chǎn)的重要發(fā)展方向。隨著海南旅游業(yè)的發(fā)展，旅游度假酒店日漸成為海南酒店產(chǎn)業(yè)的支柱性產(chǎn)業(yè)，各種不同風(fēng)格的旅游度假酒店星羅棋布，日漸新建，擴(kuò)建，在建，成為了中國旅游酒店業(yè)最為集中的區(qū)域。此外，海南將在海棠灣國家海岸旅游度假區(qū)興建20家五星級(jí)酒店，在昌江棋子灣旅游度假區(qū)興建9家五星級(jí)酒店，在陵水清水灣旅游度假區(qū)興建6家五星級(jí)酒店，在文昌銅鼓嶺生態(tài)旅游度假區(qū)和樂東龍沐灣旅游度假區(qū)各興建5家五星級(jí)酒店，再加上其它旅游度假區(qū)計(jì)劃興建的五星級(jí)酒店，未來5年內(nèi)，海南將建設(shè)63家以上五星級(jí)豪華酒店。目前已開工建設(shè)的各項(xiàng)目總投資超過500億元，正在建設(shè)的高端旅游度假酒店、度假村等超過30個(gè)，旅游房地產(chǎn)面積300萬平方米；建設(shè)運(yùn)營的高端品牌酒店、度假村超過30家，銷售旅游房地產(chǎn)200萬平方米，已經(jīng)成為海南國際旅游島建設(shè)的主要力量，有力地推動(dòng)海南國民經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)健康快速發(fā)展。與之相對(duì)應(yīng)，與旅游密切相關(guān)的專業(yè)性旅游地產(chǎn)（酒店、度假村等）和度假型居住地產(chǎn)（第二居所）應(yīng)成為海南房地產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)。10′110176。?？谑新猿书L心形，地勢平緩。1926年建市；1950年解放；1988年海南建省辦經(jīng)濟(jì)特區(qū)，?？诔蔀楹Ｄ鲜∈?huì)，是全省政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化中心和交通郵電樞紐；2002年?？?、瓊山兩市合并，海口規(guī)模明顯擴(kuò)大。2010年一年以來，?？谑蓄A(yù)計(jì)全市地區(qū)生產(chǎn)總值完成577億元，%；財(cái)政總收入162億元，%；固定資產(chǎn)投資350億元，增長26%；城市居民人均可支配收入16456元，增長8%；農(nóng)民人均純收入6151元，增長9%。自1992年以來，海口跨入“中國城市綜合環(huán)境實(shí)力50強(qiáng)”、“中國城市投資硬環(huán)境40優(yōu)”行列，被世界衛(wèi)生組織和國家衛(wèi)生部確定為全國唯一的時(shí)間健康城市試點(diǎn)，并榮獲“中國優(yōu)秀旅游城市”、“全國城市環(huán)境綜合整治十佳城市”、“全國衛(wèi)生城市、國家環(huán)境保護(hù)模范城市”、“全國園林綠化先進(jìn)城市”、“全國造林綠化十佳城市”等一系列榮譽(yù)稱號(hào)。相應(yīng)地，對(duì)以酒店為代表的旅游住宿設(shè)施的需求量也將不斷增大。隨著消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化及國際旅游島建設(shè)的逐步推進(jìn)，游客對(duì)以酒店為代表的旅游地產(chǎn)需求量也將不斷提高。?？跒吵休d著?？诼糜?、居住、度假等多方面的功能，是?？谑谐鞘薪ㄔO(shè)中的重要區(qū)域，也是海口濱海繁榮的象征和?？诘某鞘忻Ｆ浣ǔ珊?，將成為南中國乃至東北亞最富吸引力的大型熱帶旅游度假社區(qū)，也可為海口市民和廣大游客提供齊全而優(yōu)質(zhì)的生活服務(wù)。．加快海南旅游業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，對(duì)旅游業(yè)的貢獻(xiàn)逐年提高　　發(fā)展旅游房地產(chǎn)能夠加快完善旅游目的地的旅游配套設(shè)施的開發(fā)和建設(shè)，為旅游活動(dòng)的開展創(chuàng)造良好的前提條件，推動(dòng)海南旅游業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。凱萊、天域、銀泰、紅樹林等國內(nèi)度假酒店也成知名品牌，接待酒店服務(wù)檔次和管理水平不斷提高。隨著旅游房地產(chǎn)快速發(fā)展，其對(duì)旅游業(yè)及國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)逐年提高。加快開發(fā)重點(diǎn)旅游景區(qū)和旅游項(xiàng)目建設(shè)，加快既有接待設(shè)施、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、文化娛樂設(shè)施以及體育休閑設(shè)施等旅游服務(wù)設(shè)施的更新和改造，確保符合國際標(biāo)準(zhǔn)和要求。通過政府、旅游營銷機(jī)構(gòu)和旅游企業(yè)分工合作，綜合運(yùn)用現(xiàn)代化、信息化和傳統(tǒng)營銷手段，建立國際化的旅游營銷網(wǎng)絡(luò)，吸引國內(nèi)和國際游客的到來。積極改革旅游人才在職培訓(xùn)和創(chuàng)新旅游人才任用機(jī)制，打造一支適應(yīng)國際化的旅游從業(yè)人員隊(duì)伍，為國際旅游島建設(shè)提供可靠的人才保障。海南省擁有全國稀缺的氣候及環(huán)境資源，以旅游業(yè)為龍頭的產(chǎn)業(yè)發(fā)展框架是最契合海南發(fā)展的重要定位。據(jù)有關(guān)資料顯示，%，其中大部分來自島外。房地產(chǎn)業(yè)是商品經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟(jì)中處于支柱產(chǎn)業(yè)的地位，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“寒暑表”。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局投入產(chǎn)出模型測算，在我國每100億元的房地產(chǎn)投資，可以帶動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)各部門的產(chǎn)出286億元。而項(xiàng)目建設(shè)不僅能夠在建設(shè)期內(nèi)提供大量直接就業(yè)崗位，銷售完成后，其物業(yè)管理、居民生活服務(wù)等項(xiàng)目也將長期為社會(huì)解決大量人員的就業(yè)問題。整體經(jīng)濟(jì)快速增長，經(jīng)濟(jì)效益大幅提高，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)升級(jí)轉(zhuǎn)型，三次產(chǎn)業(yè)全面協(xié)調(diào)發(fā)展，投資和消費(fèi)需求增長強(qiáng)勁，多項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速位居全國前茅，經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式出現(xiàn)積極轉(zhuǎn)變，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)出速度、結(jié)構(gòu)和效益同步提升的良好態(tài)勢，民生狀況明顯改善，是建省以來經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展最好的一年。從宏觀經(jīng)濟(jì)效益看，%。%，%，是拉動(dòng)投資快速增長的主力。%。%，%快9個(gè)百分點(diǎn)，增速全國第一。2010年，海口市深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，認(rèn)真貫徹執(zhí)行國家的各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策，按照省委、省政府和市委、市政府的一系列決策部署，緊緊抓住國際旅游島建設(shè)重大機(jī)遇，在抗擊強(qiáng)降雨洪澇災(zāi)害、國際國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢復(fù)雜多變的背景下，全力做好國際旅游島建設(shè)各項(xiàng)起步工作，扎實(shí)推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和增長方式轉(zhuǎn)變?nèi)〉眯逻M(jìn)展，國民經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)快速發(fā)展的好勢頭。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量明顯提高。增長8%，其中畜牧業(yè)增長12%。預(yù)計(jì)第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值405億元，增長17%。在固定資產(chǎn)投資中，%；，%，；，%。%。，%，“十一五”%；，%。” 對(duì)于海南旅游地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿?，肖主任認(rèn)為：“海南的景色非常美，每年來觀光旅游的人非常多。再者，海南專業(yè)化旅游靠兩樣?xùn)|西，一樣我們老天給的自然資源，另一樣我們做的酒店，其他東西還是很薄弱的，這是一塊經(jīng)營型的，另一塊就是度假性居住，這一塊海南最有特色，海南房子我們?nèi)齺?0%賣給外地人，海口是第一點(diǎn)，省會(huì)城市60%，其他像陵水保亭文昌瓊海都有90%，整個(gè)海南居住地產(chǎn)外銷比重非常大，三亞國際化數(shù)量非常大，這些賣給外省的房子不是常住是度假型居住，主要功能一是度假二是養(yǎng)老三是過冬四是少部分投資，第二居所我們叫做度假型居住，目前是海南地產(chǎn)主要方面，其發(fā)展?jié)摿薮?。?020年，構(gòu)建起“以本島居住為基本、專業(yè)化旅游地產(chǎn)為主導(dǎo)、度假型居住為特色，商業(yè)及其他地產(chǎn)為補(bǔ)充”的多元化、多層次房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)體系，本島居民安居樂業(yè)，海島型國際性度假居住地的品牌得到完全認(rèn)可。適度發(fā)展度假、休閑、養(yǎng)生類經(jīng)營性房地產(chǎn)?？梢姡Ｄ戏康禺a(chǎn)及旅游房地產(chǎn)發(fā)展前景良好，且潛力巨大。2009年我國開始實(shí)行新版星級(jí)酒店評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，并增加了對(duì)精品酒店評(píng)星的標(biāo)準(zhǔn)。特定的酒店主題（1）精品酒店要圍繞一個(gè)鮮明的主題打造特定的主題氛圍（2）整個(gè)酒店建筑設(shè)計(jì)、室內(nèi)布置、酒店用品都應(yīng)貫穿著酒店的主題理念。（2）細(xì)節(jié)化的管理貫穿于整個(gè)酒店的設(shè)計(jì)、環(huán)境布置、人員服務(wù)甚至是小型酒店用品擺設(shè)等各個(gè)環(huán)節(jié)。酒店產(chǎn)品價(jià)格的制定是否合理，將會(huì)對(duì)產(chǎn)品的銷售、利潤及產(chǎn)品形象產(chǎn)生很大的影響。一是國內(nèi)外酒店管理集團(tuán)投資和管理的酒店。它們的進(jìn)入提升了海南酒店業(yè)的整體形象和管理水平，而它們自己也成為海南酒店業(yè)的贏家?？梢钥隙?，經(jīng)濟(jì)型酒店特別是全島連鎖、全國連鎖的經(jīng)濟(jì)型酒店最終將取代現(xiàn)有三星級(jí)或同等水平的酒店，成為海南旅游市場的主打酒店?；仡^客令大型綜合性飯店成為必要，因?yàn)閷?duì)回頭客而言，該看的地方都去過了，剩下的就是在大酒店里享受溫暖的陽光，潔凈的空氣和進(jìn)行各種休閑活動(dòng)，小酒店顯然難以滿足客人的這種需要。高級(jí)客房1100高級(jí)商務(wù)客房1280海南文華大酒店隸屬于新加坡君華酒店管理集團(tuán)，是海南首家具有國際五星級(jí)水平的酒店之一；座落在?？谑薪鹑谫Q(mào)易中心區(qū)，距離機(jī)場僅30分鐘車程，靠近海港及海灘，歷史名勝古跡也近在咫尺。豪華單人房1536連體套房2985?？谙瞾淼菧厝燃倬频暌汁h(huán)抱的豪華瀕海度假酒店，位于?？谖骱０丁）O，地塊為濱海填海區(qū)，土地條件為凈地，場地平整。?？谑械靥幍途暥葻釒П本?，屬于熱帶海洋氣候，春季溫暖少雨多旱，夏季高溫多雨，秋季濕涼多臺(tái)風(fēng)暴雨，冬季干旱時(shí)有冷氣流侵襲帶有陣寒。?？谑新猿书L心形，地勢平緩。馬鞍嶺為全市最高點(diǎn)。 周邊用地條件分析基地東側(cè)及南側(cè)為大面積公共綠地，北側(cè)為商業(yè)用地，東邊為市政綠化用地，西側(cè)為二類居住用地，現(xiàn)狀有陽光經(jīng)典住宅區(qū)，及中海石油總部。貨運(yùn)可直接通往國內(nèi)沿海沿江各主要城市，并可通往新加坡、日本和香港等國家與地區(qū)。項(xiàng)目緊鄰海岸線，東邊是觀海東路，南邊是紅棉路，西邊是觀海西路。全年城市公共供水綜合生產(chǎn)能力77萬立方米/日。本項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域內(nèi)的市政配套設(shè)施成熟，污水可通過市政排污管網(wǎng)排放，雨水可通過市政雨水管網(wǎng)排放。區(qū)域內(nèi)通訊與市政通訊網(wǎng)相聯(lián)，為中國移動(dòng)、中國電信、中國聯(lián)通三家公司的無線通訊覆蓋；有限通訊可由中國電信公司通訊電纜接入，通訊線路以地下管道為主，輔以架空線路，市話普及率60％以上，長途業(yè)務(wù)線路達(dá)9，030路，無線尋呼總?cè)萘窟_(dá)11萬戶，通訊線路暢通。 建設(shè)條件綜述綜上所述，項(xiàng)目建設(shè)符合海口市總體規(guī)劃要求，建設(shè)區(qū)具有較完善的路、水、電、氣、通信等市政設(shè)施，有利于本項(xiàng)目的建設(shè)。8月，世紀(jì)大橋和濱海立交橋正式通車，?？跒车纳虡I(yè)和旅游價(jià)值逐漸顯現(xiàn)，10月，?？诤诵臑I海區(qū)規(guī)劃正式開標(biāo)。地塊呈現(xiàn)非規(guī)則長方形，為濱海填海區(qū)，土地條件為凈地，場地平整。觀海西路與紅棉路交叉，向南延伸與濱海大道相接。項(xiàng)目建成后，將成為海南乃至南中國極具吸引力的大型熱帶旅游度假與商務(wù)酒店，為廣大游客與商務(wù)人士提