【正文】 際化的營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)。這一做法，既提高了海南旅游接待能力，也給游客帶來(lái)更多樣化和個(gè)性化的選擇。本項(xiàng)目作為近期?？谑泻诵臑I海區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中規(guī)模較大的項(xiàng)目，是海口整體開(kāi)發(fā)的有機(jī)組成部分，其建設(shè)對(duì)?？诮?jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要的意義，能有效促進(jìn)?？谛乱惠嗛_(kāi)發(fā)和快速發(fā)展。?？谑袑?duì)外海、陸、空交通發(fā)達(dá)，打造高品質(zhì)的城市面貌，從定位、品牌、規(guī)劃到基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、招商引資等，?？谑形?、市政府都傾注了最高的熱情、全新的概念和高端的標(biāo)準(zhǔn)。今后，隨著國(guó)際旅游島建設(shè)的推進(jìn)、相關(guān)入境旅游政策的不斷優(yōu)化及政府宣傳力度的加大，可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)10～20年海南的旅游接待人數(shù)仍將保持較快的增長(zhǎng)。在市委、市政府的領(lǐng)導(dǎo)下，?？谑幸钥茖W(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，緊緊圍繞經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的目標(biāo)，面對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中不利因素增加和經(jīng)濟(jì)環(huán)境趨于嚴(yán)峻等諸多不利因素的影響，沉著應(yīng)對(duì)，振奮精神，搶抓發(fā)展機(jī)遇，使近年來(lái)?？谑锌傮w經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)的發(fā)展勢(shì)頭。海口市東起大致坡鎮(zhèn)老村，西至西秀鎮(zhèn)撥南存，；南起大致坡鎮(zhèn)五車(chē)上村，北至大海。因此，海南房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展應(yīng)服務(wù)于旅游業(yè)的發(fā)展，從旅游視角思考，房地產(chǎn)的發(fā)展應(yīng)成為海南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要指導(dǎo)思想。從1995年海南首家五星級(jí)酒店海口寰島泰得大酒店?duì)I業(yè)以來(lái)，截至2010年9月，海南共有星級(jí)酒店237家，其中五星級(jí)酒店21家、四星級(jí)酒店 56家、三星級(jí)酒店110家、二星級(jí)酒店40家、一星級(jí)酒店10家，尚未評(píng)定的具五星級(jí)酒店近20家，已基本建立起包括高、中、低不同檔次，適應(yīng)不同客戶(hù)群的酒店業(yè)體系。目前，海南旅游主要客源地人口超過(guò)3億，國(guó)內(nèi)中高端消費(fèi)階層已形成相當(dāng)規(guī)模，其消費(fèi)結(jié)構(gòu)已發(fā)生明顯變化，住房、汽車(chē)、旅游度假以及代表生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的旅游新業(yè)態(tài)等消費(fèi)熱點(diǎn)繼續(xù)升溫，消費(fèi)需求更趨向多元化、個(gè)性化、品質(zhì)化，使得旅游目的地及其旅游企業(yè)靠單一產(chǎn)品、同質(zhì)化產(chǎn)品已經(jīng)不能滿足現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)需求。其中，%。海南地處北緯18度～20度（巴厘島、孟加拉灣、阿拉伯海、紅海、加勒比海、墨西哥灣、夏威夷群島、呂宋島等世界知名旅游度假圣地都在這一緯線上），擁有全國(guó)唯一的熱帶海岸帶，海岸線長(zhǎng)達(dá)1528公里，其中具備旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)條件的岸線約占50％～60％。海南島擁有目前國(guó)內(nèi)最佳的綜合生態(tài)環(huán)境，同時(shí)也是世界上僅有的幾塊未被污染的凈土之一。20世紀(jì)60年代法國(guó)阿爾卑斯山地區(qū)的別墅度假村首先開(kāi)發(fā)了以分時(shí)銷(xiāo)售的方式招攬客戶(hù)，旅游和房地產(chǎn)緊密結(jié)合，標(biāo)志著旅游房地產(chǎn)業(yè)的誕生。項(xiàng)目本身就是人居住所，其安全的重要性不言而喻，在工程設(shè)計(jì)及施工時(shí)必須嚴(yán)格按照有關(guān)的技術(shù)規(guī)范執(zhí)行，保證項(xiàng)目使用時(shí)的安全性。該項(xiàng)目構(gòu)成合理、選址恰當(dāng)、地理位置優(yōu)越、規(guī)模適宜、功能分區(qū)明確，完全滿足工程技術(shù)對(duì)環(huán)境原生態(tài)的保護(hù)功能；項(xiàng)目所需材料、設(shè)備供應(yīng)充足；市政基礎(chǔ)配套設(shè)施已配備；節(jié)能、消防、防疫及環(huán)保均能滿足同類(lèi)建筑的技術(shù)要求。工程的建設(shè)將為改變海口城市面貌、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造良好的條件，對(duì)改善城市居民生活、城市建設(shè)起到積極的作用，對(duì)提升城市品味，改善旅游環(huán)境等具有深遠(yuǎn)的意義。%，%，（含建設(shè)期2年），%，（含建設(shè)期2年），均滿足了基準(zhǔn)值的要求。架空層面積（不計(jì)入建筑總面積）。用地東側(cè)及南側(cè)為大面積公共綠地，北側(cè)為商業(yè)用地，東邊為市政綠化用地，西側(cè)為二類(lèi)居住用地，現(xiàn)狀有陽(yáng)光經(jīng)典住宅區(qū)，及中海石油總部。 項(xiàng)目地址項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于?？谑泻诵臑I海區(qū)，緊鄰城市商業(yè)副中心，北臨瓊州海峽，南靠城市中心綠肺萬(wàn)綠園。 ，不計(jì)容面積（地下室）。項(xiàng)目投資利潤(rùn)率高達(dá)257%。綜上所述，該項(xiàng)目建設(shè)在財(cái)務(wù)上是可以被接受的，是可行的。旅游房地產(chǎn)的發(fā)展有利于提升旅游服務(wù)設(shè)施的品質(zhì)，有利于發(fā)掘旅游度假資源的價(jià)值，并將加快海南國(guó)際旅游島的發(fā)展進(jìn)程。綜上所述，本研究的結(jié)論為，項(xiàng)目建設(shè)符合規(guī)劃要求，市場(chǎng)前景好，建設(shè)條件具備；建設(shè)方案在技術(shù)和經(jīng)濟(jì)上均是合理的，財(cái)務(wù)上也是可行的。第二章 項(xiàng)目背景及必要性 項(xiàng)目建設(shè)背景旅游房地產(chǎn)是服務(wù)旅游業(yè)，品牌化、專(zhuān)業(yè)化、戰(zhàn)略化發(fā)展的新興產(chǎn)業(yè)旅游房地產(chǎn)是以旅游人群為對(duì)象的房地產(chǎn)，包括休閑度假村，旅游景區(qū)主題休閑公園，旅游、休閑、培訓(xùn)基地，會(huì)議中心，運(yùn)動(dòng)村，產(chǎn)權(quán)酒店，分時(shí)度假酒店，高爾夫度假村，風(fēng)景名勝度假村，海景住宅，景區(qū)住宅(風(fēng)格別墅)，民俗度假村，國(guó)際休閑度假中心等旅游置業(yè)項(xiàng)目，為最終消費(fèi)者的物業(yè)形式。建省辦特區(qū)以來(lái)，海南旅游市場(chǎng)經(jīng)歷了從小份額的政府接待到大范圍的旅游接待的轉(zhuǎn)化，旅游業(yè)發(fā)展十分迅速，目前已經(jīng)初具規(guī)模，形成了比較完善的產(chǎn)業(yè)體系。大量的休閑度假村、高爾夫球場(chǎng)、旅游景區(qū)主題休閑公園等休閑度假類(lèi)房地產(chǎn)的建成，吸引了大量的旅游度假人群進(jìn)入，推動(dòng)海南旅游從以低端游客為主向高端游客為主轉(zhuǎn)型，由大眾消費(fèi)市場(chǎng)向中高檔消費(fèi)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移，吸引了更多的旅游人群進(jìn)入海南，從而將增加對(duì)酒店市場(chǎng)的強(qiáng)大需求。隨著海南旅游業(yè)的發(fā)展，旅游度假酒店日漸成為海南酒店產(chǎn)業(yè)的支柱性產(chǎn)業(yè)，各種不同風(fēng)格的旅游度假酒店星羅棋布，日漸新建，擴(kuò)建，在建，成為了中國(guó)旅游酒店業(yè)最為集中的區(qū)域。目前已開(kāi)工建設(shè)的各項(xiàng)目總投資超過(guò)500億元，正在建設(shè)的高端旅游度假酒店、度假村等超過(guò)30個(gè)，旅游房地產(chǎn)面積300萬(wàn)平方米；建設(shè)運(yùn)營(yíng)的高端品牌酒店、度假村超過(guò)30家，銷(xiāo)售旅游房地產(chǎn)200萬(wàn)平方米，已經(jīng)成為海南國(guó)際旅游島建設(shè)的主要力量，有力地推動(dòng)海南國(guó)民經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)健康快速發(fā)展。10′110176。1926年建市；1950年解放；1988年海南建省辦經(jīng)濟(jì)特區(qū)，?？诔蔀楹Ｄ鲜∈?huì)，是全省政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化中心和交通郵電樞紐；2002年?？?、瓊山兩市合并，?？谝?guī)模明顯擴(kuò)大。自1992年以來(lái)，?？诳缛搿爸袊?guó)城市綜合環(huán)境實(shí)力50強(qiáng)”、“中國(guó)城市投資硬環(huán)境40優(yōu)”行列，被世界衛(wèi)生組織和國(guó)家衛(wèi)生部確定為全國(guó)唯一的時(shí)間健康城市試點(diǎn)，并榮獲“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市”、“全國(guó)城市環(huán)境綜合整治十佳城市”、“全國(guó)衛(wèi)生城市、國(guó)家環(huán)境保護(hù)模范城市”、“全國(guó)園林綠化先進(jìn)城市”、“全國(guó)造林綠化十佳城市”等一系列榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)。隨著消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化及國(guó)際旅游島建設(shè)的逐步推進(jìn)，游客對(duì)以酒店為代表的旅游地產(chǎn)需求量也將不斷提高。其建成后，將成為南中國(guó)乃至東北亞最富吸引力的大型熱帶旅游度假社區(qū)，也可為?？谑忻窈蛷V大游客提供齊全而優(yōu)質(zhì)的生活服務(wù)。凱萊、天域、銀泰、紅樹(shù)林等國(guó)內(nèi)度假酒店也成知名品牌，接待酒店服務(wù)檔次和管理水平不斷提高。加快開(kāi)發(fā)重點(diǎn)旅游景區(qū)和旅游項(xiàng)目建設(shè)，加快既有接待設(shè)施、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、文化娛樂(lè)設(shè)施以及體育休閑設(shè)施等旅游服務(wù)設(shè)施的更新和改造，確保符合國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)和要求。積極改革旅游人才在職培訓(xùn)和創(chuàng)新旅游人才任用機(jī)制，打造一支適應(yīng)國(guó)際化的旅游從業(yè)人員隊(duì)伍，為國(guó)際旅游島建設(shè)提供可靠的人才保障。據(jù)有關(guān)資料顯示，%，其中大部分來(lái)自島外。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局投入產(chǎn)出模型測(cè)算，在我國(guó)每100億元的房地產(chǎn)投資，可以帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)各部門(mén)的產(chǎn)出286億元。整體經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)效益大幅提高，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)升級(jí)轉(zhuǎn)型，三次產(chǎn)業(yè)全面協(xié)調(diào)發(fā)展，投資和消費(fèi)需求增長(zhǎng)強(qiáng)勁，多項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速位居全國(guó)前茅，經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式出現(xiàn)積極轉(zhuǎn)變，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)出速度、結(jié)構(gòu)和效益同步提升的良好態(tài)勢(shì)，民生狀況明顯改善，是建省以來(lái)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展最好的一年。%，%，是拉動(dòng)投資快速增長(zhǎng)的主力。%，%快9個(gè)百分點(diǎn)，增速全國(guó)第一。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量明顯提高。預(yù)計(jì)第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值405億元，增長(zhǎng)17%。%?！?對(duì)于海南旅游地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿?，肖主任認(rèn)為：“海南的景色非常美，每年來(lái)觀光旅游的人非常多。到2020年，構(gòu)建起“以本島居住為基本、專(zhuān)業(yè)化旅游地產(chǎn)為主導(dǎo)、度假型居住為特色，商業(yè)及其他地產(chǎn)為補(bǔ)充”的多元化、多層次房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)體系，本島居民安居樂(lè)業(yè)，海島型國(guó)際性度假居住地的品牌得到完全認(rèn)可?？梢?jiàn)，海南房地產(chǎn)及旅游房地產(chǎn)發(fā)展前景良好，且潛力巨大。特定的酒店主題（1）精品酒店要圍繞一個(gè)鮮明的主題打造特定的主題氛圍（2）整個(gè)酒店建筑設(shè)計(jì)、室內(nèi)布置、酒店用品都應(yīng)貫穿著酒店的主題理念。酒店產(chǎn)品價(jià)格的制定是否合理，將會(huì)對(duì)產(chǎn)品的銷(xiāo)售、利潤(rùn)及產(chǎn)品形象產(chǎn)生很大的影響。它們的進(jìn)入提升了海南酒店業(yè)的整體形象和管理水平，而它們自己也成為海南酒店業(yè)的贏家?；仡^客令大型綜合性飯店成為必要，因?yàn)閷?duì)回頭客而言，該看的地方都去過(guò)了，剩下的就是在大酒店里享受溫暖的陽(yáng)光，潔凈的空氣和進(jìn)行各種休閑活動(dòng)，小酒店顯然難以滿足客人的這種需要。豪華單人房1536連體套房2985?？谙瞾?lái)登溫泉度假酒店椰林環(huán)抱的豪華瀕海度假酒店，位于?？谖骱０?。?？谑械靥幍途暥葻釒П本?，屬于熱帶海洋氣候，春季溫暖少雨多旱，夏季高溫多雨，秋季濕涼多臺(tái)風(fēng)暴雨，冬季干旱時(shí)有冷氣流侵襲帶有陣寒。馬鞍嶺為全市最高點(diǎn)。貨運(yùn)可直接通往國(guó)內(nèi)沿海沿江各主要城市，并可通往新加坡、日本和香港等國(guó)家與地區(qū)。全年城市公共供水綜合生產(chǎn)能力77萬(wàn)立方米/日。區(qū)域內(nèi)通訊與市政通訊網(wǎng)相聯(lián)，為中國(guó)移動(dòng)、中國(guó)電信、中國(guó)聯(lián)通三家公司的無(wú)線通訊覆蓋；有限通訊可由中國(guó)電信公司通訊電纜接入，通訊線路以地下管道為主，輔以架空線路，市話普及率60％以上，長(zhǎng)途業(yè)務(wù)線路達(dá)9，030路，無(wú)線尋呼總?cè)萘窟_(dá)11萬(wàn)戶(hù)，通訊線路暢通。8月，世紀(jì)大橋和濱海立交橋正式通車(chē)，?？跒车纳虡I(yè)和旅游價(jià)值逐漸顯現(xiàn)，10月，?？诤诵臑I海區(qū)規(guī)劃正式開(kāi)標(biāo)。觀海西路與紅棉路交叉，向南延伸與濱海大道相接。 ，不計(jì)容面積（地下室）。項(xiàng)目規(guī)劃地塊為東北——西南向非規(guī)則長(zhǎng)方形，項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)采用“一線三區(qū)”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)。總平面布置詳見(jiàn)規(guī)劃總平面圖。項(xiàng)目三面看海，環(huán)境優(yōu)美，以水作為景觀主元素設(shè)置中心泳池，將其上下各庭院景觀串聯(lián)在一起，形成以水景為主，園景為輔的空間景觀帶，實(shí)現(xiàn)安全而寧?kù)o的度假酒店活動(dòng)空間。C、總統(tǒng)級(jí)酒店總統(tǒng)級(jí)酒店客房沿紅棉路平行布置，共8棟，均為3層。㎡，主要作為戰(zhàn)時(shí)人防工程、地下車(chē)庫(kù)、存儲(chǔ)設(shè)備用房等，㎡，㎡，停車(chē)位318個(gè)。建筑造型本項(xiàng)目建筑風(fēng)格上采用地中海西班牙建筑風(fēng)格。設(shè)計(jì)地震分組為第一組。d，公寓式酒店用水定額按300L/4）。應(yīng)做專(zhuān)用墻體管道或管道井供太陽(yáng)能熱水器上下水管道敷設(shè)用。（3）各廚房在水盤(pán)附近先設(shè)置器具隔油器，再排入室外匯合。出戶(hù)管采用PVC排水管；室外采用雙壁波紋塑料排水管。在室外消防給水環(huán)狀管網(wǎng)上沿消防車(chē)道設(shè)數(shù)支室外消火栓，間距不大于120米，供室外消防用水。氣體滅火系統(tǒng)柴油發(fā)電機(jī)房、高低壓變配電房等不宜用水滅火的部位，采用七氟丙烷全淹沒(méi)式滅火系統(tǒng)。變配電室內(nèi)設(shè)3臺(tái)干式變壓器，單臺(tái)容量為1000KVA。照明光源和燈具選擇，應(yīng)以高光效節(jié)能熒光燈為主。 C、照明燈具的控制方式采用光控、時(shí)控和手控三種控制方式。B、廣場(chǎng)照明廣場(chǎng)照明亮度和照明控制要考慮平時(shí)與節(jié)日的不同要求。 電信工程設(shè)計(jì)市話、數(shù)據(jù)業(yè)務(wù)及有線電視終端容量預(yù)測(cè)（1）預(yù)測(cè)指標(biāo) 各類(lèi)型建筑電話主線指標(biāo)如下： 用地性質(zhì) 市話指標(biāo) 數(shù)據(jù)點(diǎn) 有線電視 標(biāo)準(zhǔn)客房 1線／套 1點(diǎn)／套 1點(diǎn)／套 落院式套房 2線／套 2點(diǎn)／套 2點(diǎn)／套后勤、辦公配套 ／線 1人／點(diǎn) 4人／點(diǎn) （2）根據(jù)上述市話指標(biāo)計(jì)算出本項(xiàng)目市話需求量為500線，數(shù)據(jù)業(yè)務(wù)量為500點(diǎn)，有線電視終端需求量為350。其他設(shè)施按設(shè)計(jì)規(guī)范設(shè)計(jì)。明敷時(shí)于鋼。消防控制室設(shè)在2產(chǎn)權(quán)式酒店樓建筑首層。有線電視設(shè)計(jì)項(xiàng)目?jī)?nèi)設(shè)計(jì)1個(gè)電信光節(jié)點(diǎn)（電信機(jī)房?jī)?nèi)），機(jī)房?jī)?nèi)預(yù)留建筑面積30~40平方米，有線電視接入當(dāng)?shù)厥姓W(wǎng)絡(luò)。小范圍的鋪砌地面、禮儀性的場(chǎng)所，如車(chē)區(qū)和建筑入口宜采用樁燈。因此光源選用顯色較好的金屬鹵化物燈，燈桿高度宜在2M以下。C、所有插座回路均設(shè)漏電保護(hù)，確保人身安全。當(dāng)市電停，且無(wú)火災(zāi)時(shí)，發(fā)電機(jī)還可滿足電梯及酒店公共走道應(yīng)急照明的用電。 設(shè)計(jì)依據(jù)（1）《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》 （JGJ162008）（2）《供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》 （GB5005295）（3）《通用用電設(shè)備配電設(shè)計(jì)規(guī)范》 （GB 5005593）；（4）《電力工程電纜設(shè)計(jì)規(guī)范》 （GB 5021794）（5）《低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范》 （GB5005495）（6）《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》 （GB5011698）（7）《建筑防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》　（GB5005794 2000年局部修訂）（8）《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 （GB500342004）（9）各地塊用地性質(zhì)和建筑面積及其它的專(zhuān)業(yè)相關(guān)規(guī)范 設(shè)計(jì)范圍包括變配電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、電信工程、防雷接地系統(tǒng)\火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)以及視頻監(jiān)控系統(tǒng)等。在消防泵房?jī)?nèi)設(shè)室內(nèi)消火栓泵為系統(tǒng)加壓供水，室內(nèi)消火栓系統(tǒng)豎向不分區(qū)。設(shè)有下列消防系統(tǒng)：1）室外消火栓系統(tǒng)；2）室內(nèi)消火栓系統(tǒng)；3）自動(dòng)噴淋系統(tǒng)4）氣體消防5）滅火器配具。（4）本項(xiàng)工程用內(nèi)排水系統(tǒng)，室內(nèi)通過(guò)陽(yáng)臺(tái)雨水地漏、雨水斗管地漏收集后，排至室外的雨水井，再通過(guò)管與井相連排至市政雨水排水系統(tǒng)。屋面設(shè)置安裝太陽(yáng)能熱水器。為防止噪音。d，考慮10%的未預(yù)見(jiàn)用水量。地下室主要用作停車(chē)場(chǎng)和機(jī)電設(shè)備房間。本酒店建筑群設(shè)計(jì)突顯出水平線條，利用屋頂變化、塔、立面顏色和材料的變化搭配來(lái)營(yíng)造度假酒店的特征。人防工程平時(shí)作為地下停車(chē)庫(kù)使用。其中，首層主要布設(shè)會(huì)客區(qū)、餐飲區(qū)、休息區(qū)，并通過(guò)設(shè)置庭院、露臺(tái)、上空采光井等營(yíng)造出總統(tǒng)級(jí)豪華套房的氛圍；2～3層主要布設(shè)工作區(qū)與休息區(qū)，同時(shí)設(shè)置大量的露臺(tái)，從露臺(tái)可將萬(wàn)綠園園林景觀盡觀眼底。. 5主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表51 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（總指標(biāo)）項(xiàng)目單位數(shù)量備注總用地面積㎡總建筑面積㎡其中計(jì)容積率建筑面積㎡酒店客房面積㎡酒店配套面積㎡不計(jì)容積率建筑面積地下室面積㎡其中 地下人防面積㎡架空層面積（不計(jì)入總建筑面積）㎡建筑基地總面積㎡12734道路廣場(chǎng)總面積㎡8730綠地總面積㎡容積率建筑密度％