【正文】 (五 )營銷管理工作流程 及各相關(guān)部門工作 職責(zé) 25 (一 )項(xiàng)目拓展工作流程及各相關(guān)部門工作 職責(zé) 3 三 、 項(xiàng)目公司（部）工作 職責(zé) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。因此由公司職能部門直接負(fù)責(zé)項(xiàng)目拓展及客戶服務(wù)工作，并在項(xiàng)目前期策劃階段對工作成果進(jìn)行控制和評審，保證項(xiàng)目運(yùn)作水平。 3． 招標(biāo)委員會： ? 負(fù)責(zé)公司招標(biāo)項(xiàng)目的確定，保證招標(biāo)的合理性； ? 負(fù)責(zé)招標(biāo)過程中的開標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)的決策性工作； 4． 定價咨詢委員會： ? 負(fù)責(zé)對項(xiàng)目銷售定價及其他相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行專業(yè)評審。 4 ? 主持 公司定期和不定期的流程 修訂 工作。 3．項(xiàng)目土地獲取 ? 負(fù)責(zé)確定商務(wù)條件，提出商務(wù)談判方案； ? 負(fù)責(zé)與相關(guān)各方的商務(wù)談判工作； ? 負(fù)責(zé)簽訂土地使用合同； ? 負(fù)責(zé)辦理《土地證》等相關(guān)手續(xù)。 4．項(xiàng)目預(yù)結(jié)算 ? 負(fù)責(zé) 造價咨詢公司評標(biāo)選定工作； ? 負(fù)責(zé)編制各項(xiàng)目的《項(xiàng)目結(jié)算計(jì)劃》； ? 負(fù)責(zé)各項(xiàng)目結(jié)算工作； ? 負(fù)責(zé)對各項(xiàng)目預(yù)算實(shí)行備案抽查； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 6．技術(shù)資料管理 ? 負(fù)責(zé)對項(xiàng)目工程技術(shù)、施工資料管理的督促、檢查； ? 配合項(xiàng)目公司（部）完成工程竣工后的檔案資料移交。 4．標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)合同體系及供應(yīng)商管理 ? 負(fù)責(zé)建立和完善標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)合同體系； ? 負(fù)責(zé)維護(hù)和完善設(shè)計(jì)類戰(zhàn)略供應(yīng)商信息庫。 （ 七 ） 財(cái)務(wù)部： 部門使命： 以前瞻性視野，研究和創(chuàng)新房地產(chǎn)開發(fā)資本運(yùn)營理念和方法，構(gòu)建和完善滿足公司項(xiàng)目需求的資金運(yùn)作平臺。 6．稅務(wù)管理 ? 負(fù)責(zé)辦理公司日常納稅業(yè)務(wù)以及其他稅務(wù)事項(xiàng)； ? 負(fù)責(zé)公司稅務(wù)籌劃； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 6． 客戶服務(wù)體系 ? 負(fù)責(zé)編制銷售合同補(bǔ)充條款； ? 負(fù)責(zé)制定客戶滿意度調(diào)查標(biāo)準(zhǔn)； ? 負(fù)責(zé)制定售后管理制度及客戶服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。 2．員工招聘和選派 ? 負(fù)責(zé) 制定招聘計(jì)劃和實(shí)施招聘，為公司和項(xiàng)目公司（部）供 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 18 理； ? 負(fù)責(zé)公司前臺接待、公司安全保衛(wèi)管理、辦公環(huán)境管理； ? 負(fù)責(zé)公司有關(guān)對外行政、工商 手續(xù)辦理、公司證照年檢、章程變更等； ? 負(fù)責(zé)管理公司書刊、報(bào)紙訂購； ? 負(fù)責(zé) 其他后勤服務(wù)。 說明： 確定項(xiàng)目拓展意向后，由公司指定人員牽頭成立項(xiàng)目前期策劃小組進(jìn)行項(xiàng)目前期策劃工作，至項(xiàng)目公司（部）成立。 2） 進(jìn)度管理 ? 負(fù)責(zé)根據(jù)《項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃》制定《施工總體進(jìn)度計(jì)劃》； ? 負(fù)責(zé)審核監(jiān)理規(guī)劃及實(shí)施細(xì)則， 落實(shí) 計(jì)劃執(zhí)行； ? 負(fù)責(zé)落實(shí)項(xiàng)目施工進(jìn)度計(jì)劃，并及時進(jìn)行調(diào)整； ? 負(fù)責(zé)跟蹤、協(xié)調(diào)相關(guān)部門與項(xiàng)目有關(guān)的工作計(jì)劃（例如主要設(shè)備及主要專業(yè)分包等）的制定及執(zhí)行等工作。 22 6） 設(shè)計(jì)變更管理 ? 負(fù)責(zé)審核工程施工階段限額范圍內(nèi)的設(shè)計(jì)變更； ? 主持 重大或超出限額的設(shè)計(jì)變更評審； ? 主持 審核為滿足客戶需求的設(shè)計(jì)變更。 3）銷售 管理 ? 負(fù)責(zé)預(yù)售查丈和竣工查丈； ? 負(fù)責(zé)辦理商品房預(yù)售申請，領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》 ； ? 負(fù)責(zé)簽訂認(rèn)購協(xié)議； ? 負(fù)責(zé)向 客戶服務(wù)部移交客戶資料 ，并配合 客戶服務(wù)部與客戶簽訂銷售合同； ? 與客戶服務(wù)部共同負(fù)責(zé)銷售代理公司的管理和評估。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 . 公司 評審：負(fù)責(zé)將 《 項(xiàng)目可行性 研究 報(bào)告 》 交由公司 投資 決策委員會評審，評審?fù)ㄟ^后，提交公司董事會評審。 . 策 劃、方案評審委員會： . 在項(xiàng)目可行性研究階段介入，參加初步策劃定位報(bào)告的評審，提出調(diào)整意見，把控策劃水平。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 2. 財(cái)務(wù)部： . 項(xiàng)目可行性分析： 根據(jù) 項(xiàng)目 成本、 產(chǎn)品建議 等材料， 進(jìn)行 經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測分析， 完成財(cái)務(wù)預(yù)測及資金籌措方案 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 3. 職 責(zé) . 項(xiàng)目公司（部） ／項(xiàng)目前期策劃小組 ： . 在制定項(xiàng)目開發(fā)綱要階段，負(fù)責(zé) 深化《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》中《初步項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃》、《 初步 策劃定位報(bào)告》 （含市場定位和產(chǎn)品定位） 、《初步產(chǎn)品建議書》、《風(fēng)險控制》（初稿）、《成本測算報(bào)告》 ，匯總 財(cái)務(wù)部提供的《財(cái)務(wù)分析及資金計(jì)劃》 整理形成《項(xiàng)目開發(fā)綱要》。 39 目相關(guān)的各項(xiàng)目信息 ，深化《 初步 策劃定位報(bào)告》，編制《策劃定位報(bào)告》 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 . 組織評審： 負(fù)責(zé)組織各階段性及最終成果評審，并針對修改意見進(jìn)行方案調(diào)整。 . 參與評審： 參與《項(xiàng)目開發(fā)綱要》評審，提供營銷策劃方面專業(yè)支持。 44 設(shè)計(jì)管理工作流程圖 設(shè) 計(jì) 管 理 工 作 流 程 圖方案設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)分項(xiàng)專業(yè)設(shè)計(jì)運(yùn) 營 管 理 部項(xiàng) 目 前 期 策 劃 小 組項(xiàng) 目 公 司 （ 部 ）產(chǎn) 品 研 究 部工 程 技 術(shù) 部策 劃 、 方 案評 審 委 員 會設(shè) 計(jì) 單 位 合 約 成 本 部項(xiàng) 目 設(shè) 計(jì) 工 作總 體 計(jì) 劃項(xiàng) 目 開 發(fā) 綱 要編 寫 方 案 設(shè) 計(jì)任 務(wù) 書進(jìn) 行 方 案 設(shè)計(jì)形 成 方 案 設(shè)計(jì) 成 果評 審N政 府 部 門審 批配 合報(bào) 批 報(bào) 建NYNN政 府 部 門審 批配 合報(bào) 批 報(bào) 建擴(kuò) 初 設(shè) 計(jì)任 務(wù) 書 及 限 額設(shè) 計(jì) 報(bào) 告完 成 擴(kuò) 初設(shè) 計(jì)評 審進(jìn) 行 擴(kuò) 初設(shè) 計(jì)Y施 工 圖 設(shè) 計(jì)任 務(wù) 書進(jìn) 行 施 工圖 設(shè) 計(jì)完 成 施 工 圖施 工 圖 內(nèi) 審組 織 交 底并 執(zhí) 行施 工 圖 修 改補(bǔ) 充N進(jìn) 行 各 類專 項(xiàng) 設(shè) 計(jì)相 關(guān) 部 門 評 審專 項(xiàng) 設(shè) 計(jì)任 務(wù) 書完 成 專 項(xiàng)設(shè) 計(jì) 任 務(wù)組 織 交 底并 執(zhí) 行審 圖 單 位 審 圖及 修 改審 核目 標(biāo) 成 本 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 . 產(chǎn)品研究部： . 在設(shè)計(jì)的各個階段， 配合進(jìn)行 設(shè) 計(jì)評審，確保項(xiàng)目設(shè)計(jì)與產(chǎn)品建議的一致性。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 . 評審 通過后與運(yùn)營管理部配合，完成報(bào)批報(bào)建工作。 . 工程技術(shù)部： . 在設(shè)計(jì)的各個階段， 配合 對設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)質(zhì)量提出明確目標(biāo)，控制主要設(shè)計(jì)參數(shù)，提出設(shè)計(jì)優(yōu)化意見。 3. 職責(zé) . 項(xiàng)目公司（部） ／項(xiàng)目前期策劃小組 ： . 在設(shè)計(jì)前期準(zhǔn)備階段，制定完成《項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作總體計(jì)劃》，并且在各個設(shè)計(jì)階段前期編制相應(yīng)的設(shè)計(jì)任務(wù)書。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 . 參與評審： 參與《項(xiàng)目開發(fā)綱要》評審，提供產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面專業(yè)支持。 . 在《項(xiàng)目開發(fā)綱要》通過審核后，正式進(jìn)入工程前期準(zhǔn)備階段。 . 項(xiàng)目 前期策劃小組負(fù)責(zé)深化 《初步產(chǎn)品建議書》 ， 編制 《產(chǎn)品建議書》。 . 運(yùn)營管理部： . 審核項(xiàng)目開發(fā)總體計(jì)劃， 配合完成對 《項(xiàng)目開發(fā)綱要》評審 工作 。 37 項(xiàng)目策劃工作流程圖 項(xiàng) 目 策 劃 工 作 流 程 圖制定項(xiàng)目開發(fā)綱要公司評審運(yùn) 營 管 理 部策 劃 、 方 案評 審 委 員 會財(cái) 務(wù) 部項(xiàng) 目 前 期 策 劃 小 組項(xiàng) 目 公 司 （ 部 ）產(chǎn) 品 建 議 書 風(fēng) 險 控 制 報(bào) 告項(xiàng) 目 開 發(fā) 綱 要組 織 評 審參 與 評 審項(xiàng) 目 總 體開 發(fā) 計(jì) 劃N遵 照《 項(xiàng) 目 開 發(fā) 綱 要 》進(jìn) 行 項(xiàng) 目 開 發(fā) 工 作Y評 審策 劃 定 位 報(bào) 告項(xiàng) 目 總 體 開 發(fā)計(jì) 劃初 步策 劃 定 位 報(bào) 告初 步產(chǎn) 品 建 議 書風(fēng) 險 控 制 報(bào) 告（ 初 稿 ）初 步 項(xiàng) 目 總 體開 發(fā) 計(jì) 劃成 本 測 算 報(bào) 告成 本 規(guī) 劃 報(bào) 告財(cái) 務(wù) 測 算及 資 金 籌 措 方 案財(cái) 務(wù) 分 析及 資 金 計(jì) 劃 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 4. 營銷策劃部： . 項(xiàng)目可行性分析： 參與項(xiàng)目前期策劃小組工作，進(jìn)行 項(xiàng)目所在區(qū)域的初步市場調(diào)研， 根據(jù)初步市場調(diào)研報(bào)告， 完成《初步策劃定位報(bào)告》和《初步產(chǎn)品建議書》 。 . 組織可行性研究： 負(fù)責(zé)制訂 《 可行性研究計(jì)劃 》 ，組織進(jìn)行可行性研究， 匯總相關(guān)資料 ，完成 《 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 》 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 31 ? 政府公告收集類：從相關(guān)網(wǎng)站或政府部門獲得政府出讓土地信息公告、土地儲備中心進(jìn)行的企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地信息招投標(biāo)、掛牌、拍賣公告和法院拍賣土地信息公告、產(chǎn)權(quán)交易中心對擁有土地儲備的企業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的掛牌公告； ? 其他主動收集信息類：主動了解各區(qū)土地利用規(guī)劃，舊城改造和土地供應(yīng)計(jì)劃等信息；各類招商會與項(xiàng)目推介會等； ? 其他被動收集信息類：土地信息人來電、傳真、約訪、推介等。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 . 以基礎(chǔ)研究為指引進(jìn)行土地信息收集，并給予篩選。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 6．營銷管理 1）營銷策劃 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 4） 安全文明 管理 ? 負(fù)責(zé) 監(jiān)督施工單位建立 安全文明生產(chǎn)管理規(guī)范； ? 負(fù)責(zé)檢查施工單位的安全文明生產(chǎn)工作，定期組織相關(guān)單位對施工現(xiàn)場進(jìn)行安全文明檢查； ? 配合政府相關(guān)部門進(jìn)行安全文明檢查； ? 負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場社會治安的綜合治理； ? 負(fù)責(zé) 監(jiān)督施工單位建立符合公司品牌形象的工地環(huán)境。 2） 初步設(shè)計(jì) 及施工圖設(shè)計(jì) ? 組織相 關(guān)部門 對 建筑功能、結(jié)構(gòu)方案、設(shè)備選型等 進(jìn)行設(shè)計(jì)優(yōu)化并落實(shí) ； ? 負(fù)責(zé) 施工圖審查單位的考察和確定； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 4．員工薪酬和績效考核 ? 負(fù)責(zé)職能部門經(jīng)理級以下員工績效考核管理及匯總整理公司績效考核結(jié)果； ? 負(fù)責(zé)管理公司員工薪酬事務(wù)，負(fù)責(zé)審核項(xiàng)目公司（部）薪酬制度； ? 負(fù)責(zé) 辦理員工調(diào)動、離職、入職、考勤、保險和醫(yī)療等手續(xù)； ? 負(fù)責(zé)建立公司員工福利制度。 16 ? 負(fù)責(zé)對項(xiàng)目公司（部）權(quán)限外的合同進(jìn)行審核； ? 負(fù)責(zé)對項(xiàng)目公司（部）權(quán)限內(nèi)的合同進(jìn)行定期檢查，法律指導(dǎo)； ? 負(fù)責(zé)處理包含項(xiàng)目公司在內(nèi)的公司所有法律糾紛處理； ? 負(fù)責(zé)外聘律師的選擇、聘用合同訂立、管理和服務(wù)評價。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 8．財(cái)務(wù)檔案與內(nèi)部管理 ? 負(fù)責(zé)公司會計(jì)檔案管理，確保檔案的完整與安全； ? 負(fù)責(zé)維護(hù)財(cái)務(wù)軟件的正常運(yùn)行及數(shù)據(jù)安全； ? 負(fù)責(zé)公司財(cái)務(wù)印章、有價證券、票據(jù)及貸款等經(jīng)濟(jì)合同的管理。 12 ? 負(fù)責(zé)辦理日常核算業(yè)務(wù)； ? 負(fù)責(zé)辦理日常出納業(yè)務(wù)； ? 負(fù)責(zé) 財(cái)務(wù)會計(jì)報(bào)告 的 編制 和 報(bào)送； ? 負(fù)責(zé)公司年度財(cái)務(wù)報(bào)告社會審計(jì)工作。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 2．設(shè)計(jì)配合 ? 配合對設(shè)計(jì)各階段的階段性成果進(jìn)行審核。 5．工程技術(shù)支持 ? 配合 編制《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》 ； ? 配合編制《項(xiàng)目開發(fā)綱要》 ； ? 參與完成 大型設(shè)備