【正文】 分實現(xiàn)旅游功能。它將成為 休閑度假時代的 競爭 要素與旅游創(chuàng)新 的關(guān)鍵因素 之一，成為我國旅 游產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟中不容忽視的領(lǐng)域，成為 政府部門制定相關(guān)政策必須考慮的因素。 發(fā)展歷史 國外旅游房地產(chǎn)的歷史 旅游房地產(chǎn)發(fā)源于中世紀歐洲世襲貴族的度假城堡，但 20 世紀初才開始市場化規(guī)模經(jīng)營，主要是集中在法國南部地中海沿岸 的海濱別墅。 今天遍布世界各地的分時度假酒店、高爾夫度假村、山地度假村、休閑別墅，將旅游房地產(chǎn)市場推向了一個新的高潮。為了緩解資金壓力，只能出賣相當(dāng)一部分土地，以賣地收入來啟動開發(fā)，度過最困難的啟動期。 其發(fā)展道路是： 旅游起步 — 優(yōu)化 環(huán)境 — 帶旺地產(chǎn) — 全面發(fā)展，是旅游與房地產(chǎn)良性互動的典型。改變思維、找準大的方向，明確戰(zhàn)略大政方針，回歸旅游的本位，乃是其當(dāng)務(wù)之急。這種“整體打造，全面配套，政府搭臺，企業(yè)參與”的城鎮(zhèn)運營，有望創(chuàng)造旅游房地產(chǎn)大規(guī)模、高水準開發(fā)的范例，取得“政府、社會、企業(yè)三贏”的理想效果。 牯牛降 、 環(huán)黃山南大門翡翠谷和茶林場一帶、太平湖沿岸 等 依托自然山水型 度假休閑型專項規(guī)劃十三：黃山市旅游房地產(chǎn)開發(fā)與管理 樓盤 呈現(xiàn) 強勁 發(fā)展 勢頭 ；而新近進入黃山的黃山高爾夫、京黟房地產(chǎn)等地產(chǎn)大鱷，更是來勢洶洶，紛紛擴張規(guī)模，大興土木，以圖搶占市場制高點。例如：以西遞、宏村為代表的徽文化特色古村內(nèi)租售給外來游客居住度假、休閑體驗的古民居； ? 度假區(qū)型，指依托旅游度假區(qū)發(fā)展的房地產(chǎn)。 在 溫州 本地，高昂的 地價 令 房價 水漲船高，全市房價 5,000 元 /m2起步 ， 位置好的地 段， 攤到每 平方米建筑上的地價 竟高達 7,000 元以上， 溫州本地已無房可買，迫使溫州炒家移師他鄉(xiāng)。 主要特征概括 依托自然，打環(huán)境 牌，面向長三角 旅游房地產(chǎn)布局選址具有旅游導(dǎo)向性。與其他目的地旅游房地產(chǎn)類似，黃山旅游房地產(chǎn)的主要買家是外地人，與當(dāng)?shù)鼐用耜P(guān)聯(lián)度很小，是一種“飛地型”房地產(chǎn) —— 在這種情 形下，旅游房地產(chǎn) 是 一個 人工再造 的、相對 獨立的 、具有獨特地域文化特征的新型 社區(qū) 聚落，與旅游區(qū)內(nèi)部其他功能區(qū)或市內(nèi)的周邊社區(qū)之間在景觀、功能、環(huán)境、居民、生活方式、社會分層等方面存在明顯差異，形成相互隔離的二元地域結(jié)構(gòu)，這在某種程度上，會導(dǎo)致度假區(qū)與周邊地區(qū)在發(fā)展戰(zhàn)略、經(jīng)營目標上出現(xiàn)錯位。首先，旅游開發(fā) 商與房地產(chǎn)開發(fā)商并非同一主體，開發(fā)商一般為景區(qū)管委會或旅游開發(fā)經(jīng)營管理者以外的單位。 根據(jù) 世界旅游組織統(tǒng)計，休閑旅游占世界旅游的 62%， 休閑已經(jīng)逐步形成一個 日益重要 的新產(chǎn)業(yè)。大部分消費是在休閑時候發(fā)生的，因此，以旅游、娛樂、健身為主的休閑產(chǎn)業(yè)將會促進各個產(chǎn)業(yè)，包括旅游房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 總體而言， 旅游房地產(chǎn) 在住房需求中 所占的比重 還 比較小 ，發(fā)展?jié)摿O大。 黃山發(fā)展旅游房地產(chǎn)面臨的制約因素 旅游房地產(chǎn)業(yè)的順利啟動和規(guī)范運行，應(yīng)具備一系列的條件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。 組建國際國內(nèi)分時度假交換網(wǎng)絡(luò)還有難度 交換網(wǎng)絡(luò)是實現(xiàn)業(yè)主投資增值目的、化解消費者信用風(fēng)險、發(fā)揮旅游房地產(chǎn)特殊功能的技術(shù)平臺。 由于旅游房地產(chǎn)項目的物業(yè)管理有其特殊性，如要由物業(yè)管理公司承擔(dān)投資性客戶售后包租的責(zé)任，物業(yè)管理公司的規(guī)范管理還需要一個經(jīng)驗積累的過程。例如，黃山南大門湯池鎮(zhèn)，隨旅游的發(fā)展出現(xiàn)了星羅棋布的旅游房地產(chǎn)項目，這些項目有的建筑密度過高，有城鎮(zhèn)化傾向；有的與周邊環(huán)境不協(xié)調(diào)，對于旅游區(qū)的環(huán)境與景觀產(chǎn)生了負面影響。 與旅游發(fā)展相結(jié)合。 適度發(fā)展的區(qū)域。重點開發(fā) 屯溪國際老年公寓 、 江南新城 、 太平湖 農(nóng)家樂、 名人別墅花園 、 翡翠度假村 、太平湖項目、耿城鎮(zhèn)浦溪河、翡翠谷、唐模度假區(qū)、豐樂河南岸、 中國江南明清影視城 、 奇墅湖 、 徽州古城 、 清涼峰 、 新安江畫廊 、 齊云山道教養(yǎng)生園 、 萬安古鎮(zhèn) 、 五龍山 、牯牛降等旅游房地產(chǎn)項目。 ☆ 企業(yè)參與 分兩 個層次。 以提供第二住宅為主要目的的景 觀 住宅 這類住宅以為本地 和周邊城市 置業(yè)者提供第二住宅為主要目的，多建在旅游資源突出的城市市 區(qū) 內(nèi)或市郊。 產(chǎn)權(quán)式酒店 這類酒店緊緊圍繞旅游六要素中的 “ 住 ” 做文章，以為游客 提供住宿為主要功能， 輔以 房產(chǎn)專項規(guī)劃十三：黃山市旅游房地產(chǎn)開發(fā)與管理 開發(fā)基礎(chǔ)知識 住宅的結(jié)構(gòu)有哪些形式？ 商品住宅的結(jié)構(gòu)形式主要是以其承重結(jié)構(gòu)所用的材料來劃分，一般可以分為： “磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) ”，三種形式情況如下： (1)磚混結(jié)構(gòu)住宅 磚混結(jié)構(gòu)是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。 在使用率計算方法的選擇上，有些發(fā)展商采用軸線面積法。在 1987 年頒布的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準》中，對住宅的開間在設(shè)計上有嚴格的規(guī)定。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來表示： 凈高 =層高 樓板厚度 即層高和樓板厚度的差叫 “凈高 ”。 期房：是指消費者在購買時不具備即買即可入住的商品房，即房地產(chǎn)開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，所出售商品房稱為期房。 綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。 商品房的變頻供水：是指居住在樓房的居民生活用水直接來自設(shè)立在小區(qū)的變頻泵房輸入輸出。在住宅建筑中，計算建筑面積的范圍和方法是： (1)單層建筑物不論其高度如何，均按一層計算，其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計算。 (7)住宅建筑內(nèi)的技術(shù)層 (放置各種設(shè)備和修理養(yǎng)護用 )，層高超過 米的，按技術(shù)層外圍水平面積計算建筑面積。挑 陽臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積。 (7)層高小于 米的深基礎(chǔ)地下架空層，坡地建筑物吊腳架空間。而舊標準允許面積測量誤差為 。即： 專項規(guī)劃十三：黃山市旅游房地產(chǎn)開發(fā)與管理 商 品房銷售面積 =套內(nèi)建筑面積 +分攤的公用建筑面積之和 一、套內(nèi)建筑面積的計算方法： ① 套內(nèi)使用面積：住宅按《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》 (GBJ9686)規(guī)定的方法計算；其他建筑按照專用建筑設(shè)計規(guī)范規(guī)定的方法或參照《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》計算。簡單說就是擁有使用該房屋，或出租該房屋獲取租金收入，出售該房屋獲取增值，將該房屋抵押給銀行或其他組織或個人進行融資或貸款等權(quán)利。 “均價 ”到底是什么樣的一個價格？ “均價 ”不是簡單的算術(shù)平均值，而是發(fā)展商根據(jù)當(dāng)前的市場情況專門制定的，以收回成本并獲得利潤的價格。產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)管理的 行政手段，只有通過產(chǎn)權(quán)登記，才能對各類房地產(chǎn)權(quán)屬實施有效的管理。 “部分產(chǎn)權(quán) ”與 “全部產(chǎn)權(quán) ”的不同之處在于， “部分產(chǎn)權(quán) ”雖然具有永久使用權(quán)和繼承權(quán)，但在出售時要與原售房單位分割收益。印花稅由應(yīng)納稅憑證的書專項規(guī)劃十三：黃山市旅游房地產(chǎn)開發(fā)與管理 立人或領(lǐng)受人繳納，具體地說，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)由立據(jù)人繳納，如果立據(jù)人未繳或少繳印 花稅的，書據(jù)的持有人應(yīng)負責(zé)補繳。 印花稅采取由納稅人自行繳納完稅的方式。由購買、承典、受贈或交換房屋及土地使用權(quán)的單位和個人交納。印花稅的課稅對象是房地產(chǎn)交易中的各種憑證。房屋所有人將財產(chǎn)贈給政府、社會福利單位、學(xué)校所書立的書據(jù)，免納印花稅。 什么是公共維修基金？購買公有住房時公共維修基金如何交納？ 公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的 維修養(yǎng)護基金。 “二書 ”是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。沒有此 證的建設(shè)單專項規(guī)劃十三：黃山市旅游房地產(chǎn)開發(fā)與管理 位，其工程建筑是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。 《商品房銷售 (預(yù)售 )許可證》 《商品房銷售 (預(yù)售 )許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商 品房的批準文件。 精打細算：出售已購公房再買商品房能減多少稅 從本月起，北京市居民出售已購公有住房，又在一年內(nèi)新購商品房的，可獲契稅減免。 置業(yè)前先要弄清的問題：你和房子有幾種關(guān)系？ 買房時首選要弄清楚的是以誰的名義購房。第二順序：兄弟、姐妹、祖父母。指定監(jiān)護人需到公證處公證。 其他關(guān)系 此外，房地產(chǎn)在家庭中因糾紛而提出分割份額時，可以相互協(xié)商、申請仲裁或到法院起訴。 贈送關(guān)系 父母或子女自愿將房地產(chǎn)贈送給子女或父母，屬于家庭間的無償財產(chǎn)轉(zhuǎn)移，必須辦理公證書，其過戶費用較正常買賣費用少。 例一：出售上述已購公房后再買一套 120 平方米商品房，以方莊或望京附近商品房為例，商品房房價約為 5000 元／平方米，總房款約 60 萬元，價格高于出售已購公房的價格。 “五證 ”中最重要的是《國有土地使用證》和《商品房銷售 (預(yù)售 )許可證》，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇。沒有開工證的建設(shè)項目均屬違章建筑，不受法律保護。沒有此證的用地單位屬非法用地，房地產(chǎn)商的售房行為也屬非法，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。 商品房的公共維修基金由購房人在購房時交納，比例為購房款的 2%。整個繳納完稅的程序是：在憑證書立或領(lǐng)受的同時，由納稅人根據(jù)憑證上所載的計稅金額自行計算應(yīng)納稅額，購買相當(dāng)金額的印花稅票，專項規(guī)劃十三：黃山市旅游房地產(chǎn)開發(fā)與管理 粘貼在憑證的適當(dāng)位置，然后自行注銷。 稅率和計稅方法。北京市確定的稅率為 4%，目前為推動居民住房消費，按 2%稅率減半征收。 對有些憑證應(yīng)納稅額較大，不便于在憑證上粘貼印花稅票完稅的，納稅人可持證到稅務(wù)機關(guān)，采取開繳款書或完稅證繳納印花稅的辦法，由稅務(wù)機關(guān)在憑證上加蓋印花稅收訖專用章。 減稅、免稅規(guī)定。 征稅范圍及納稅人。 “全部產(chǎn)權(quán) ”是指按市場價和成本價購買的房屋，購房者擁 有全部產(chǎn)權(quán)。 而每一個單元戶型的價格 ，則是根據(jù)各個戶型的垂直位置 (樓層 )和水平位置 (在一層樓中的位置 )差以及每個戶型的朝向、采光、通風(fēng)等的不同定出系數(shù) (好朝向、好位置的戶型當(dāng)然系數(shù)就高 )，再用這棟樓擬定的均價與系數(shù)相乘，得出每戶每平方米的價格，再與每戶的面積相乘，便得出一戶的總價。買賣雙方必須持房屋買賣合同、購房發(fā)票、身份證明、企業(yè)相關(guān)資料文件等到房屋交易部門辦理立契手續(xù)后，再辦理過戶手續(xù)。 下列空間不得計入公用建筑面積： (1)作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等。 建筑密度：即建筑覆蓋率，指 項目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。 10 種情況包括 ： 米以下的夾層、插層、技術(shù)層和地下室、半地下室； 、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷； ； 、挑臺、天面上的花園、泳池； 、上料平臺及建筑物的空間平臺及建筑物的空間安置箱、罐的平臺； 、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分； 、高架橋、高架路、路面作為頂蓋建筑的房屋； ； 。 (3)獨立不貼于外墻的煙囪、煙道、貯水池等構(gòu)筑物。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計算建筑面積。 (4)用深基礎(chǔ)做地下架空層加以利用，層高超 米的，按架空層外圍的水平面積的一半計算建筑面積。有朋 什么是住宅的建筑面積？它是如何計算的？ 建筑面積亦稱建筑展開面積，它是指住宅建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和。 低層房：是指 1 至 3 層高的樓房。 房屋的層高：是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。因此，購房者在購買商品住宅時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)自己的實際需要和經(jīng)濟支付的能力來考慮，住宅的面積適宜即可。為了保證住宅具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，進深不宜過長。 從一般情況來看，高層塔樓的真實使用率方面較多層住宅略差，主要是因為高層要求有防火樓梯，電梯間面積也較大，一梯多戶設(shè)計也加大了通道的面積，每戶平均分攤的面積也多。這種結(jié)構(gòu)抗震性能好，整體性強，抗腐蝕耐火能力強，經(jīng)久耐用。 以 休閑 度假為目的的 度假別墅和公寓 休閑度假是此類房地產(chǎn)最大的特點，為旅游接待鏈條上重要的一環(huán)，多建在城市遠郊或遠離大中城市的著名風(fēng)景區(qū)附近，或建在旅游資源突出的 度假區(qū)內(nèi) 。 ☆ 市場運作 旅游房地產(chǎn)項目具有高度開放的特征，是完全市場化的項目，不應(yīng)成為官辦項目。 黃山旅游房地產(chǎn)的開發(fā)模式 綜上所述，結(jié)合黃山社會經(jīng)濟整體發(fā)展狀況、旅游發(fā)展階段、資源特色和市場需求特征，提出黃山旅游房地產(chǎn)的發(fā)展模式為：旅游先行、政府主導(dǎo)、企業(yè)參與、整體開發(fā)、市場運作。 ☆ 差異策略：實現(xiàn)產(chǎn)品差異化 根據(jù)市場需求、資源特點與發(fā)展條件，確定黃山旅游房地產(chǎn)的主要類型為： 第二住宅景觀 住宅 、度假別墅和公寓、產(chǎn)權(quán)酒店、分時度假屋 /村、主題社區(qū)。 ☆ 分區(qū)策略：劃分四類區(qū)域 具體而言，根據(jù)黃山各地域空間單元發(fā)展條件的差異，將黃山旅游房地產(chǎn)的發(fā)展分為四類區(qū)域： 嚴格控制發(fā)展的區(qū)域。在規(guī)劃前瞻中，既要響應(yīng)黃山旅游業(yè)由單一觀光向觀光與度假共同發(fā)展轉(zhuǎn)變的大勢，又不能逾越黃山發(fā)展的客觀規(guī)律。如黃山風(fēng)景區(qū)由管委會負責(zé)整體營銷、環(huán)境維護與品牌管理；但在大黃山范圍內(nèi)環(huán)黃山游憩帶的開發(fā)、經(jīng)營、管理卻往往另有其主。在我國房地產(chǎn)分時度假聯(lián)盟的《博鰲宣言》中，只就交換網(wǎng)絡(luò)的一些方向性的概念做了界定，并未在交換網(wǎng)絡(luò)建立的時間表、領(lǐng)導(dǎo)者和協(xié)調(diào)