【正文】 展動(dòng)力 市場(chǎng)上的資本 房地產(chǎn)的發(fā)展是大規(guī)模的資本投資與運(yùn)作游戲，黃山旅游房地產(chǎn)的發(fā)展大約起步于2020 年，它的興起與發(fā)展是江浙地區(qū)的兩股主要的資本力量有機(jī)結(jié)合的結(jié)果。 另一股力量為來(lái)自以民間游資為主的炒房投機(jī)資本，以溫州炒房團(tuán)為典型代表。 上海官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，溫州人每年向上海樓市的投資額高達(dá) 63 億元。于是，越來(lái)越多的越資浙商開始加入到與舊城老街、古村民居、名山秀水等黃山特有的旅游資源聯(lián)姻開發(fā)、建設(shè)的行列中來(lái)。在地段選址上突出湖、山、水、林自然環(huán)境要素和街、鋪、居人文環(huán)境要素，呈現(xiàn)“社區(qū)景區(qū)化，景區(qū)社區(qū)化”的特色。 從產(chǎn)品功能來(lái)看，各開發(fā)商均不遺余力，注重文化、體育、教育、養(yǎng)生、文化、園林與房地產(chǎn)的嫁接與結(jié)合，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)與旅游功能的融合，營(yíng)造具有多樣性、典型性的環(huán)境，提供一個(gè)既 有人工化的精致，又可接近、認(rèn)識(shí)、體驗(yàn)大自然的平臺(tái)，從而打造復(fù)合房地產(chǎn)的新業(yè)態(tài)，更好地滿足度假、家居、休閑、文化等更廣泛市場(chǎng)的需求，有助于實(shí)現(xiàn)家庭聚會(huì)、生態(tài)休閑、主題觀光、企業(yè)培訓(xùn)、文化體驗(yàn)、運(yùn)動(dòng)健康、親子教育等多元化的功能。因而二者在宣傳和口碑影響的受眾面也存在一致性，營(yíng)銷得當(dāng)，二者之間是可以相互轉(zhuǎn)化的，在項(xiàng) 目包裝、形象推廣、活動(dòng)策劃、媒體組合等方面，旅游房地產(chǎn)樓盤也可通過(guò)旅游業(yè)的營(yíng)銷“借船出?！?。 環(huán)境規(guī)劃、 建筑景觀、 戶型設(shè)計(jì)、 定價(jià)策略、 營(yíng)銷策劃 、銷售通道、物業(yè)管理和 品牌形象均與滿足一般居住的當(dāng)?shù)貥潜P大相徑庭。這是由于隨著黃山土地資源的日益稀缺，前期“小國(guó)八百、諸侯三千”的“春秋戰(zhàn)國(guó)時(shí)代”即將結(jié)束，開發(fā)地價(jià)成本與準(zhǔn)入門檻大幅提高，一般的小開發(fā)商將被淘汰出局，只有真正的房地產(chǎn)大鱷才能操作旅游房地產(chǎn)。 另一方面， 老百姓手里有錢了， 儲(chǔ)蓄回報(bào)過(guò)低（銀行 利息降到了 2%以下 ），投資 股票 、 收藏 風(fēng)險(xiǎn)大，而將這些錢用于 投資購(gòu)置第二套住宅 則頗具 前景 ， 特別是在著名旅 游景區(qū) 和 海 濱旅游勝 地 附近興建的 一些低密度的房子或小別墅， 作為帶度假性質(zhì)的物業(yè)受到了眾多買家的追捧 。杭州提出來(lái)要把杭州建成世界休閑城市，深圳也提出來(lái)創(chuàng)建中國(guó)最佳的休閑城市，凡是有條件開發(fā)的 地區(qū)，包括度假勝地、中心城市， 旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目都 如雨后春筍 發(fā)展非?？?。 我國(guó) 雖然是一個(gè)發(fā)展中國(guó)家，經(jīng)濟(jì)實(shí)力 、 生活水平 與 美國(guó)比還有很大差距，但是從休假時(shí)間這個(gè)角度上來(lái)說(shuō)差不多。隨著人民生活水平的提高，休閑時(shí)間的增加，對(duì)休閑產(chǎn)業(yè)這方面的需求就更大，從而成為推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要的力量。 另一方面 ，就全國(guó)來(lái)說(shuō)，城鎮(zhèn)居民住房需求總的來(lái)說(shuō)還是不夠，有些度假區(qū)、度假村，或者適合發(fā)展旅游的房地產(chǎn)項(xiàng)目沒(méi)有開發(fā)出來(lái)，與旅游休閑有關(guān)的項(xiàng)目，像行、游、住、吃、購(gòu)、 娛 六要素還需要做進(jìn)一步開發(fā)。從國(guó)家到黃山政府層面，相繼出臺(tái)了刺激和拉動(dòng)旅游、房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新政策，將旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的龍頭加以扶持，這就為黃山旅游房地產(chǎn)的發(fā)展提供了一個(gè)廣闊的發(fā)展平臺(tái)，提供了旅游房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)和動(dòng)力保證。 信息時(shí)代的來(lái)臨：通訊技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的成熟，計(jì)算機(jī)和互聯(lián)網(wǎng)的普及為發(fā)展旅游房地產(chǎn)所需的交換系統(tǒng)奠定了基礎(chǔ)。然而， 作為一種新生事物，由于旅游房地產(chǎn)剛剛從國(guó)外引 入，在黃山才剛剛起步，其發(fā)展面臨著若干制約因素。 缺乏相關(guān)制度、法規(guī)的支持和配套 我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)商品住宅的銷售方式只有按建筑面積、套內(nèi)建筑面積和套內(nèi)面積 3 種方式銷售，并按照實(shí)際可使用的土地使用權(quán) 年限確定產(chǎn)權(quán)，而對(duì)于按時(shí)間段劃分產(chǎn)權(quán)是一塊真空，對(duì)于辦理時(shí)權(quán)的手續(xù)還沒(méi)有合法的依據(jù)。該法第十二條規(guī)定：商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。對(duì)旅游房地產(chǎn)的開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管主體也沒(méi)有明確的規(guī)定，容易造成有利益時(shí)“搶”，有問(wèn)題時(shí)“推”的局面。 而在組建國(guó)內(nèi)網(wǎng)絡(luò)時(shí)，由于利益分配和風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)問(wèn)題未能解決，誰(shuí)來(lái)充當(dāng)發(fā)起者、管理者很難協(xié)調(diào)。 旅游房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)水平不高，市場(chǎng)信譽(yù)度較低 眾多的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)商經(jīng)營(yíng)水平良莠不齊、魚龍混雜，沒(méi)有形成品牌與規(guī)模。 由于消費(fèi)信息在買賣雙方之間存在 不對(duì)稱性，消費(fèi)者的需求可能為不適當(dāng)?shù)膹V告宣傳和行銷手段所操縱、誤導(dǎo)，這時(shí)的消費(fèi)者選擇未必真實(shí)地反映了消費(fèi)者主權(quán)，從而為日后的糾紛埋下了隱患。就目前來(lái)看，黃山主景區(qū)打的是山岳觀光牌，而周邊延伸游憩帶打的是休閑度假牌，各唱各調(diào)， 令消費(fèi)者莫衷一是，有可能導(dǎo)致黃山公共品牌形象與環(huán)境維護(hù)的危機(jī)，累及旅游房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。因此，對(duì)于黃山旅游業(yè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，旅游房地產(chǎn)并非一劑“包醫(yī)百病”的靈丹妙藥，而是一把雙刃劍。 基于上述認(rèn)識(shí)，提出黃山旅游房地產(chǎn)發(fā)展的一些基本觀念與戰(zhàn)略性思考如下： 總體戰(zhàn)略：“集約、分區(qū)、差異、適度”八字方針 ☆ 集約策略：體現(xiàn)三個(gè)結(jié)合 與現(xiàn)有基礎(chǔ)相結(jié)合。 與優(yōu)勢(shì)資源相結(jié)合。 有選擇限制發(fā)展的區(qū)域。 積極鼓勵(lì)發(fā)展的區(qū)域。在總體布局上，黃山旅游房地產(chǎn)發(fā)展將形成“一帶二 心，二湖三山四城”的格局 —— 一帶：環(huán)黃山風(fēng)景區(qū)游憩帶；二心：黃山高爾夫旅游區(qū)和太平湖度假區(qū)兩個(gè)中心；二湖：黟縣奇墅湖、歙縣豐樂(lè)湖；三山：牯牛降、齊云山、清涼峰；四城：黟縣縣城、歙縣縣城、休寧縣城、徽州區(qū)城區(qū)。 1）在政府層面上，要解決好規(guī) 劃、法規(guī)政策、行業(yè)管理、開發(fā)統(tǒng)籌、配套服務(wù)等方面的政策。 ☆ 政府主導(dǎo) 當(dāng)?shù)卣凑战y(tǒng)一的規(guī)劃，控制宏觀層面政策方向，加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)“看不見的手”的宏觀調(diào)控，在國(guó)家政策法規(guī)框架下訂好游戲規(guī)則。對(duì)于類似翡翠谷、豐樂(lè)湖這樣的區(qū)域性或子戰(zhàn)略性項(xiàng)目，適宜放眼風(fēng)起云涌、富有活力和競(jìng)爭(zhēng)性的長(zhǎng)三角地區(qū)，引入以民間資本和民營(yíng)企業(yè)為主體的力量，加以開發(fā)運(yùn)作。這樣才能確保按市場(chǎng)規(guī)律辦事，調(diào)動(dòng)項(xiàng)目操作者的全部潛能和積極性，爭(zhēng)取創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境的最大效益，提高旅游房地產(chǎn)投資的成功率。 此類房地產(chǎn) 本身就是景觀構(gòu)成的有機(jī)組成部分，無(wú)論別墅、公寓均按它所在的環(huán)境氛圍要求建造，在造型、選材、用料、裝飾上都極富個(gè)性 ， 將旅游房地產(chǎn)開發(fā)提升到一個(gè)新境界。開發(fā)商以為異地 客源提供 度假休閑 物業(yè) 為目的，業(yè)主以度假置業(yè)和投資置業(yè)為目的。 (2)磚木結(jié)構(gòu)住宅 磚木結(jié)構(gòu)住宅是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或砌塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu) 而共同構(gòu)筑成的房屋。 怎樣計(jì)算房屋的使用率？ 房屋使用率是指房屋的使用 面積與建筑面積的比例，是衡量物業(yè)使用效率的重要標(biāo)準(zhǔn)，目前物業(yè)市場(chǎng)上出售的房屋大多以建筑面積表示，但對(duì)客戶來(lái)說(shuō)最具有實(shí)際使用意義的是使用面積。比較確切地計(jì)算方法是在建筑面積的基礎(chǔ)上減去外墻和內(nèi)墻所占的面積后得出的使用面積，這種方法計(jì)算出來(lái)的使用面積 也形象地稱為 “地毯面積 ”。 此外，建筑面積還包括各單元應(yīng)分?jǐn)偟呐涮子梅抗灿媒ㄖ娣e，如鍋爐房、配電室、高壓水泵房等。 專項(xiàng)規(guī)劃十三：黃山市旅游房地產(chǎn)開發(fā)與管理 (2)住宅的進(jìn)深 住宅的進(jìn)深就是指住宅的實(shí)際長(zhǎng)度。在 1987 年發(fā)布的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑層高采用的參數(shù)為： 米、 米、 米。如果住宅的尺寸越大 (即開間、進(jìn)深、層高越大 )，建筑工藝相應(yīng)就越復(fù)雜，建造的難度就越大，同時(shí)所消耗的建材也會(huì)越多，導(dǎo)致建造的成本也就越高。所以每個(gè)樓梯的控制面積又稱為一個(gè)居住單元。 房 屋的開間：是指房屋的寬度。 商品房建筑容積率：是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地的面積之比。 均價(jià)：是指商品房在銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的價(jià)格。 高層房：是指總高在 12 層以上的樓房。 復(fù)式商品房：是由香港建筑師創(chuàng)造設(shè)計(jì)的一種經(jīng)濟(jì)型房屋，是在層高較高的一層樓中增建一個(gè)夾層，從而形成上下兩層的樓房。它包括三項(xiàng)，即使用面積 、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積。 (2)多層或高層住宅建筑的建筑面積，是按各層建筑面積的總和計(jì)算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計(jì)算，二層或二層以上按外墻外圍水平面積計(jì)算。大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。 (9)突出房屋的有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。 (12)封閉式陽(yáng)臺(tái)、挑廊按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積。另外，在住宅的建筑中，不計(jì)算建筑面積的范圍有： (1)突出墻面的構(gòu)件配件、藝術(shù)裝飾和掛 (壁 )板，如：柱、垛、勒腳等。 (5)層高在 米以內(nèi)的技術(shù)層 (設(shè)備層 )。消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)，如果對(duì)此不了解，或者對(duì)計(jì)算出的結(jié)果表示懷疑，可以咨詢專業(yè)人員或請(qǐng)專門測(cè)量機(jī)構(gòu)，依照上述標(biāo)準(zhǔn)重新測(cè)量計(jì)算。、 177。 建筑容積率：是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。 以上所提到的規(guī)劃建設(shè)用地面積是指項(xiàng)目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物 (構(gòu)筑物 )所占面積、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地等等。 (2)非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi) 墻體面積。 公用建筑面積計(jì)算公式： 公用建筑面積 =整棟建筑的面積 各套套內(nèi)建筑面積之和 已作為獨(dú)立使用空間租 、售的地下室、車棚、人防工程地下室 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) =公用建筑面積 /各套套內(nèi)建筑面積之和 分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e =各套套內(nèi)建筑面積 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 因此，商品房銷售面積公式還可表達(dá)為： 商品房銷售面積 =套內(nèi)建筑面積 (1+公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) ) 什么叫房屋的產(chǎn)權(quán) ,產(chǎn)權(quán)包括什么？ 網(wǎng)友 STIFF68 問(wèn)：什么叫做房屋的產(chǎn)權(quán)。在具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售中，房屋，開發(fā)商擁有產(chǎn)權(quán)并獨(dú)立出售，出租的車庫(kù)等有產(chǎn)權(quán)，但像屬于小區(qū)綠地等部分的土地及 /或公建，對(duì)購(gòu)房而言，就不具備產(chǎn)權(quán)的概念。 專項(xiàng)規(guī)劃十三：黃山市旅游房地產(chǎn)開發(fā)與管理 律師釋疑：什么是樓盤均價(jià)？ “均價(jià) ”，顧名思義當(dāng)然是樓盤的平均價(jià)格，它代表一個(gè)項(xiàng)目的整體價(jià)位水平。根據(jù)這個(gè)平均值，在給每一戶定價(jià)前，先定出要銷售的小區(qū)中每一棟樓的均價(jià)，在這里就要應(yīng)用到價(jià)差系數(shù)，它是根據(jù)每棟樓在總平面中的位置不同、朝向不同、景觀不同等定出來(lái)的。城市房地產(chǎn)權(quán)屬都必須向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記。房地產(chǎn)登記可以起到明確房地產(chǎn)邊界、面積，明確房地產(chǎn)權(quán)利人，明確房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀況等三方面的作用。 “部分產(chǎn)權(quán) ”是指職工按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的公有住宅。 什么是印花稅？購(gòu)房者如何納稅？ 印花稅是對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受憑證征收的一種稅。應(yīng)納印花稅的憑證在《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例》中列舉了 13 類。房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，印花稅按所載金額萬(wàn)分之五貼花。 納稅地點(diǎn)、期限和繳納方法。注銷的方法是：可以用鋼筆、毛筆等書寫工具，在印花稅票與憑證的交接處畫幾條橫線注銷。它是對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)征收的一種專門稅種。 1997 年 4 月 23 日，我國(guó)頒布了新的《契稅暫行條例》，規(guī)定契稅稅率為 3%~5%。它是一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅，具有征收面廣、稅負(fù)輕、由納稅人自行購(gòu)買并粘貼印花稅票完成納稅義務(wù)等特點(diǎn)。房屋因賣買、繼承、贈(zèng)與、交換、分割等發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)所書立的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)便是其中之一。其應(yīng)納稅額的計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額 =計(jì)稅金額 適用稅率。印花稅在應(yīng)納稅憑證書立領(lǐng)受時(shí)繳納，合同在簽訂時(shí)繳納，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)在立據(jù)時(shí)繳納。不論貼多少枚印花稅票，都要將稅票予以注銷，印花稅票注銷后就完成了納稅手續(xù)，納稅人對(duì)納稅憑證應(yīng)按規(guī)定的期限妥善保存一個(gè)時(shí)期，以便稅務(wù)人員進(jìn)行納稅檢查。 1999 年購(gòu)房的職工，購(gòu)房人按每建筑平方米 26 元、售房單位也按每建筑平方米 26 元的標(biāo)準(zhǔn)交納公共維修基金。 購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)應(yīng)要求房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售商提供齊全的 “五證 ”、 “二書 ”，這是法律對(duì)銷售方的基本要求。北京市國(guó)土房管局對(duì)直接填發(fā)的《國(guó)有土地使用證》根據(jù)國(guó)有土地使用方式不同，分別加蓋《北京市國(guó)土房管局劃撥土地使用證專用章》、《北京市國(guó)土房管局有償土地使用證專用章》、《北京市國(guó)土房管局交納使用費(fèi)土地使用專用章》、《北京市國(guó)土房管局臨時(shí)土地使用證專用章》。 法律后果：按照有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)商即使取得建設(shè)用地的批準(zhǔn)文件，但如未取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》而占用土地的，其建設(shè)用地批準(zhǔn)文件無(wú)效。 法律后果：房地產(chǎn)商如未取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或者違反《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的規(guī)定進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的，由城市規(guī)劃行政主管部門責(zé)令停止建設(shè)，限期拆除或者沒(méi)收違法建筑物、構(gòu)筑物及其他設(shè)施，對(duì)有關(guān)責(zé)任人員，可由所在單位或者上級(jí)主管機(jī)關(guān)給予行政處分。未取得施工許可證的不得擅自開工。房地產(chǎn)商在銷售商品房時(shí)，如該房屋已建成，還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書。 《住宅質(zhì)量保證書》 是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)房人提供的住房質(zhì)量保證文件。具體為：如果購(gòu)房的價(jià)格超過(guò)售房的價(jià)格，按差額計(jì)征契稅；如果購(gòu)房的價(jià)格等于或低于售房的價(jià)格，則不需繳納契稅。 例二：買一套 110 平方米的郊區(qū)商品房，以通州為例，商品房?jī)r(jià)約為 2800 元／平方米，總房款約 萬(wàn)元，價(jià)格低于出售已購(gòu)公房的價(jià)格。房屋的產(chǎn)權(quán)關(guān)系主要有以下幾種，對(duì)此明確了解，有助于您確定以誰(shuí)的名義買房。法定繼承順序分為兩種。法律還規(guī)定：房地產(chǎn)繼承應(yīng)是權(quán)利與義務(wù)的雙重繼承，即遺產(chǎn)在清償了債務(wù)后才能繼承?，F(xiàn)在許多父母為減少今后涉及的繼承、贈(zèng)予、分割等問(wèn)題，購(gòu)房時(shí)直接登記子女的姓名。作為買房人，選擇什么樣的房子才比較明智，不至于像一些買房人那樣，在兩三年后就因房子落伍而后悔呢？專家給您的建議是：選