【正文】 會有所增大，但要付出的房價就會更高。 (4)住宅的凈高 住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。在 1987 年實施的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的進(jìn)深常用參數(shù)： 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米。 什么是住宅的開間、進(jìn)深 、層高和凈高？ (1)住宅的開間 住宅的開間就住宅的寬度。它反映了一個物業(yè)的真實使用率，這種計算方法是對客戶負(fù)責(zé)任的方法。二者在數(shù)值上差距越大使用率越低，效用也越低。 (3)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。 代表作：牯牛降、太平湖、清涼峰。 代表 作：黃山市內(nèi)的黃山城市花園、維多利亞花園、東方家園等。 5 黃山旅游房地產(chǎn)的策略要點 黃山旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃 黃山旅游房地產(chǎn)的主 要類型為： 第二住宅景 觀 住宅 、度假別墅和公寓、產(chǎn)權(quán)酒店、分時度假屋村、主題社區(qū)。 ☆ 整體開發(fā) 應(yīng)該融合項目資源和開發(fā)力量，盡量使旅游區(qū)的開發(fā)經(jīng)營主體與旅游房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營主體相統(tǒng)一，令旅游項目的開發(fā)和房地產(chǎn)開發(fā)相 得益彰，從而擴大旅游品牌和形象的影響，增強旅游與房地產(chǎn)的整體營銷力，避免各唱各調(diào)、分散經(jīng)營的弊端重演。另一方面，要為投資商的進(jìn)入準(zhǔn)備必要的配套條件，從軟件（政策和管理服務(wù)措施）和硬件（大型公共基礎(chǔ)設(shè)施）兩方面，為旅游房地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造優(yōu)良的大環(huán)境。 2）企業(yè)層面上，要解決好產(chǎn)品研發(fā)、顧客權(quán)益、品牌形象、規(guī)范管理、發(fā)展模式、項目與銷售方面的政策。 項目適度。對于黃山高爾夫、太平湖等幾個度假區(qū)，采取“發(fā)揮優(yōu)勢，積極發(fā)展”的策略。對于屯 溪區(qū)和黃山區(qū)，采取“控制數(shù)量，提升品質(zhì)”的策略。依托山水森林生態(tài)、文化古村、徽商故里、農(nóng)業(yè)旅游等優(yōu)勢資源，不搞四處開花均衡發(fā)展，以重點休閑度假基地的度假型房地產(chǎn)的開發(fā)為主。立足于黃山“八山半水半分田，一分道路和莊園”、區(qū)域土地資源稀缺、用地空間和環(huán)境容量有限的現(xiàn)實；針對重復(fù)建設(shè)、舊有接待服務(wù)設(shè)施過剩、低檔房地產(chǎn)積壓的現(xiàn)狀，黃山旅游房地產(chǎn)的重要發(fā)展方向之一是：集約、挖潛、改造、升級。就如對其它新生事物的發(fā)生與發(fā)展一樣，對于旅游房地產(chǎn)發(fā)展的作用和影響，既要持積極開放的態(tài)度，又要有清醒審慎的判斷。 專項規(guī)劃十三：黃山市旅游房地產(chǎn)開發(fā)與管理 其次，房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)中一般奉行加法原則：追求更多的建筑面積和利潤最大化，而游客一般奉行減法原則，希望旅游區(qū)能夠保持高品質(zhì)的度假與體驗環(huán)境，二者的利益與目標(biāo)存在沖突。 經(jīng)營主體錯位，影響可持續(xù)發(fā)展 首先，部分旅游度假區(qū)與旅游房地產(chǎn)經(jīng)營管理的主體不一致。設(shè)計與規(guī)劃中缺乏經(jīng)驗，存在粗制濫造的短期行為。一個比較典型的例子是我國在組建國內(nèi)酒店交換體系就舉步維艱，經(jīng)過多年都未取得成功。 在我國，帶薪休假制度尚無法規(guī)性的實施落實，無法將假期錯開，使集中的旅游消費變?yōu)榉稚⒌南M，也就無法發(fā)揮旅游房地產(chǎn)項目的吸引力。這對于以專項規(guī)劃十三：黃山市旅游房地產(chǎn)開發(fā)與管理 分時度假為代表的度假村的開發(fā)也進(jìn)行了明確限制。 我國《商品房銷售管理辦法》第十一條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。 認(rèn)識不充分，經(jīng)驗不足 旅游房地產(chǎn)與一般的住宅和旅館酒店經(jīng)營是有區(qū)別的。交換系統(tǒng)保證了旅游房地產(chǎn)開發(fā)、營銷、管理模式的高效性，更重要的是：消費方 式的方便靈活，令消費者一次購買就可以獲得不同時段、不同度假地多種選擇、多種享受服務(wù)，從而增強了房地產(chǎn)市場的競爭力。 基礎(chǔ)設(shè)施的改善為旅游房地產(chǎn)發(fā)展提供了有力保障 交通條 件的改善：交通設(shè)施的不斷完善，特別是高速公路的迅速發(fā)展，為有車族的假日遠(yuǎn)途旅游創(chuàng)造了極好條件。中國 許多 大城市 尤其是北方城市 ，缺水 嚴(yán)重、環(huán)境與景觀不佳 ， 對于濱海和風(fēng)景勝地建設(shè)融 健身、休閑、溫泉 、療養(yǎng) 功能為一體的度假型 旅游房地產(chǎn)項目， 有著巨大的需求 。 住房條件改善促進(jìn)旅游房地 產(chǎn)發(fā)展 我國人民 收入和 生活水平的提高 ，帶動了 全國城鎮(zhèn) 和 部分農(nóng)村住房條件的改善 。 從 1995 年 5 月份我國實行 5 天工作日，到 1999 年國務(wù)院批準(zhǔn)開始實行五一、十一和春節(jié)三個黃金周，加上國家法定休假日，一年將近 114 天假期，將來如果推行帶薪休假，可能全 年有三分之一時間可以休假。 休閑經(jīng)濟主要體現(xiàn) 在 度假、 會展、娛樂、健身、探險 等 方面 ，這些要素均與旅游房地產(chǎn)有關(guān) 。 休閑旅游促進(jìn)旅游房地產(chǎn)發(fā)展 進(jìn)入 21 世紀(jì)以后，世界旅游 正 逐步從觀光旅游向休閑度假方向發(fā)展。 三是投資者外向化，在前文中對以溫州炒房團(tuán)為代表的外地投資者已有充分論述，此不贅述。 二是開發(fā)商外向化。但是，如果旅游房地產(chǎn)缺乏獨立的市場與廣告策劃，過分依賴旅游營銷則會帶來潛在的風(fēng)險： ? 一損俱損，當(dāng)旅游業(yè)不景氣時，將會對房地產(chǎn)品牌、形象與營銷產(chǎn)生不利影響； ? 如果旅游發(fā)展與房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)調(diào)得不好，有可能導(dǎo)致雙輸?shù)木置妗? 市場層次高端化與地域空心化 專項規(guī)劃十三：黃山市旅游房地產(chǎn)開發(fā)與管理 黃山旅游房地產(chǎn)的購買主力是小康以上富裕階層，這部分人群以追求較高生活水準(zhǔn)的企業(yè)高層管理人士、工商、貿(mào)易、實業(yè)界人士和藝術(shù)家為主。主力客源來自 4 小時車程半徑的長三角城市群地區(qū)，少數(shù)來自境外市場，體現(xiàn)出近程客源高度集中化的特征。 黃山前期旅游房地產(chǎn)開發(fā)沿襲開發(fā)區(qū)的發(fā)展模式，發(fā)展方式多為政府配套環(huán)境建設(shè)，以土地使用經(jīng)營權(quán)招商，按城市發(fā)展“統(tǒng)一規(guī)劃，分片出讓，分期開發(fā)，滾動發(fā)展”，是一種政府在逐漸加大力度的區(qū)域營銷和經(jīng)營城市理念引導(dǎo)下的、有別于傳統(tǒng)福利房、單位集資建房和經(jīng)濟適用房開發(fā)的市場行為。有結(jié)論認(rèn)為，華東房價暴漲 ： 杭州、上海的房價就是被他們帶來的民間資本翻番炒上去的。 據(jù)不完全統(tǒng)計，截 至 2020 年年底，溫州地區(qū)居民個人存款 總 量已高達(dá) 1,600 億元人民幣，幾乎占全國個人存款總量的 10%。 一股力量來自房地產(chǎn)開發(fā)資本。例如：打各縣（區(qū)）城鎮(zhèn)老商業(yè)街旗號的房地產(chǎn)、屯溪的第二住宅型公寓、黃山高爾夫等； ? 古村型，指依托作為文化遺產(chǎn)的古村而發(fā)展的房地產(chǎn)。初步統(tǒng)計，目前全市已建、在建和擬建的旅游房地產(chǎn)為數(shù)約十余處（詳見表 1）。 例如，在屯溪區(qū)接近屯溪老街的商業(yè)旺地，定位于黃山及華東商圈商務(wù)和第二住宅度假置業(yè)人 士、近年開發(fā)的黃山城市花園和維多利亞廣場，在江浙和溫州投資概念資本的主導(dǎo)下，樓盤單位交投活躍，在樓盤現(xiàn)場能看到的只有二手房的租售信息；在屯溪區(qū)發(fā)展迅速的新城區(qū)，地處新安江畔世紀(jì)廣場周圍的東方家園、世紀(jì)花園等幾個新樓盤，原定 2020 年底或 2020 年初交樓，現(xiàn)已基本預(yù)售一空。 與之相應(yīng)，目前在黃山的一些休閑度假地，如環(huán)黃山游憩帶上南大門湯口鎮(zhèn)、北大門耿城鎮(zhèn)、西遞村、宏村、萬安、歙縣古城、屯溪黃山中路及附近的黃山高爾夫球場、屯溪古街、新安江沿岸、牯牛降、太平湖、豐樂湖、奇墅湖、齊云山、清涼峰等地，一批旅游房地產(chǎn)或悄然崛起，或蓄勢待發(fā)，成為黃山房地產(chǎn)和旅游 市場上一道新的風(fēng)景線（表 1）。此項目不論最后成敗如何，可以說都是市場選擇的結(jié)果，碧桂園必須全力以赴爭取成功，才能對自己的投資行為負(fù)責(zé)。這里生態(tài)良好，環(huán)境優(yōu)美，地段獨特性強。雖然當(dāng)年曾經(jīng)風(fēng)光一時，但如今已債臺高筑，舉步維艱。西岸旅游度假區(qū)地處珠三角邊緣，開發(fā)以前，稱得上環(huán)境優(yōu)美、山青水秀、“天然未琢的一方璞玉”。 華僑城先后建成錦繡中華、中華民俗 村、世界之窗、歡樂谷四個頗具特色和影響力的主題公園，將過去的荒灘野嶺變成具有極高知名度和美譽度的旅游城，為自己創(chuàng)造出區(qū)域性旅游資源優(yōu)勢，再以此為依托，開發(fā)高質(zhì)量的旅游主題房地產(chǎn)。 這種依靠賣地滾動發(fā)展的模式，在資金困難的情況下，有利于度假地的快速啟動發(fā)展，使旅游房地產(chǎn)與度假地同步增長，但是不足之處也很明顯： ? 這種類似工業(yè)園將“生地催熟”的做法，有可能造成過度城鎮(zhèn)化，與高品質(zhì)度假環(huán)境相悖，導(dǎo)致度假地的退化； ? 隨著度假區(qū)環(huán)境的完善、土地的升值，回購原來切塊零賣的土地難度越來越大； ? 最初引入的開發(fā)商魚龍混雜，開發(fā)的旅游房地產(chǎn)質(zhì)素良莠不齊，規(guī)劃控制與協(xié)調(diào)難度大，給度假區(qū)進(jìn)一步提升整體品質(zhì)埋下隱憂； ? 隨 著無地可賣，度假地的維護(hù)管理資金將成為無米之炊，公共環(huán)境與品牌的維護(hù)將難以為繼。南國桃園開發(fā)初期，缺乏必要的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金，如同要過河卻沒有橋。其中包括北京強龍房地產(chǎn)開發(fā)公司在延慶龍慶峽投資開發(fā)的“快樂無窮大”產(chǎn)權(quán)酒店、位于秦皇島度假區(qū)在北京發(fā)售的“維多利亞港灣”酒店式公寓、中國華源集團(tuán)與海南泰信實業(yè)有限公司開發(fā)的“海口皇冠濱海溫泉酒店”（產(chǎn)權(quán)式酒店）、新世界集團(tuán)投資的海南新世界家園等。到 2020年，全球分時度假業(yè)的營業(yè)額已超過 80 億美元，近幾年一直以 15%的速度遞增，預(yù)計到 2020專項規(guī)劃十三：黃山市旅游房地產(chǎn)開發(fā)與管理 年，全世界的時權(quán)酒店銷售總額將超過 300 億美元。為了處理積壓與空置，充分盤活閑置資產(chǎn)，美國從歐洲引入時權(quán)酒店這一概念，取得了巨大的成功。主要包括具有度假性質(zhì)的分時權(quán)酒店、產(chǎn)權(quán)酒店、養(yǎng)老屋村、主題社區(qū)、景區(qū)住宅、各種專題屋村等幾種形態(tài)。一般而言，旅游物業(yè)除按傳統(tǒng)方式開發(fā)經(jīng)營的酒店和度假村外， 具體 還 包括：休閑、度假、養(yǎng)老等相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)形式，以及分時度假、產(chǎn)權(quán)酒店、主題社區(qū)或景區(qū)住宅、養(yǎng)老度假村、 登山、滑雪運動度假村、 高爾夫度假村、休閑生態(tài)度假村等產(chǎn)品模式。 與 休閑 度假 活動 相伴而生并作為上述因素綜合載體之一的旅游房地產(chǎn)是景觀、旅游內(nèi)容與商業(yè)價值的良好結(jié)合點，是區(qū)域旅游向產(chǎn)業(yè)縱深發(fā)展、功能復(fù)合與品牌延伸的表現(xiàn)。 未來十年之內(nèi) ， 隨著中國汽車時代、郊區(qū)化時代與休閑時代浪潮席卷而至，運動 、 健康 、 養(yǎng)生 、體驗、 休閑等因素 將 更加深入地 滲透到 度假區(qū) 產(chǎn)品和服務(wù)之中， 并 構(gòu)成主要的價值 支撐 和賣點 。旅游房地產(chǎn)的開發(fā)對象為旅游物業(yè)。本文討論的旅游房地產(chǎn) —— 度假區(qū)旅游房地產(chǎn)屬于“旅游地的房地產(chǎn)化”范疇，是度假區(qū)內(nèi)部的一個有機組成部分。70 年代中期，美國泡沫經(jīng)濟破滅后造成大量的房地產(chǎn)積壓，特別是市場景氣時期開發(fā)的大量別墅。僅就分時度假物業(yè)而言 ，目前全球已有 60 多家大型的分時度假集團(tuán)，大約 5,000 多個采用分時制度的度假村分布在 80 多個國家和地區(qū)，來自 120 多個國家和地區(qū)的 300 多萬個家庭購買了多少不等的度假時權(quán)或酒店產(chǎn)權(quán)。自 1999 年海南“南海傳說”、三亞“博鰲國家旅游休閑度假區(qū)”的成功開發(fā)后，先后已有幾十個旅游房地產(chǎn)項目在全國進(jìn)行改造、規(guī)劃、建設(shè)和推廣，市場反響較大。 模式一：賣地滾動發(fā)展模式 該模式以南國桃園旅游度假區(qū)為代表。等過了“初期啟動”這條河，發(fā)展壯大完成必要的度假 基礎(chǔ)設(shè)施配套以后，南國桃園又從當(dāng)初買地者手中回購部分土地控制起來，滿足后續(xù)升級發(fā)展的需要。 這種模式的 典型代表 是華僑城旅游度假區(qū)。 模式三：房地產(chǎn)先行帶動度假地模式 以廣東省南海市西岸旅游度假區(qū)為代表。因為位置、交通條件的先天不足，西岸想走賣地搞旅游房地產(chǎn)來帶動度假區(qū)整體發(fā)展 的路子難度很大。碧桂花城位于花卉主題觀光旅游點 —— 陳村花卉世界周邊，是珠三角典型的第二住宅社區(qū)。在此種模式下，當(dāng)?shù)卣灰刂坪暧^層面政策方向，具體的市場運營是投資者的事。 以黃山自然山水和徽文化的特色資源為基礎(chǔ)，依托需求日益旺盛的國內(nèi)外市場，全市目專項規(guī)劃十三：黃山市旅游房地產(chǎn)開發(fā)與管理 前已形成名山（黃山、齊云山、牯牛降）、秀水（太平湖、新豐江）、古村（以西遞宏村為代表）等幾大特色產(chǎn)品系列。 表 1 黃山度假區(qū)旅游房地產(chǎn)分布 度假區(qū) /景區(qū)名稱 所在地 旅游房地產(chǎn)性質(zhì) 開發(fā)狀態(tài) 黃山高爾夫球場 屯溪區(qū) 度假別墅產(chǎn)權(quán)酒店 建設(shè)推介中 屯溪古城 屯溪區(qū) 休閑客棧、特色商鋪 已開發(fā) 徽州古城 徽州區(qū) 古式商鋪客 棧 開發(fā)中 萬安古街 休寧縣 古式商鋪客棧度假公寓 擬開發(fā) 黟縣古街 黟縣 古式商鋪度假客棧酒店 擬開發(fā) 新安江沿岸 屯溪區(qū) 第二住宅、度假公寓 首期開發(fā) 黃山南大門 黃山區(qū) 度假養(yǎng)生別墅及酒店 新開發(fā)樓盤，未交盤 黃山北大門 黃山區(qū) 度假別墅養(yǎng)生公寓 擬開發(fā) 牯牛降 祁門縣 生態(tài)度假木屋別墅 開發(fā)中 翡翠谷 黃山區(qū) 農(nóng)家風(fēng)格度假別墅 已開發(fā) 太平湖 黃山區(qū) 湖濱度假別墅 擬開發(fā) 豐樂湖 歙縣 湖濱度假別墅農(nóng)家客棧 擬開發(fā) 奇墅湖 黟縣 京黟地產(chǎn)度假別墅 擬開發(fā) 齊云山 休寧縣 山鄉(xiāng)農(nóng) 家度假客棧 擬開發(fā) 清涼峰 歙縣 山地度假別墅 擬開發(fā) 西遞村 黟縣 老民居客棧商鋪 正在開發(fā)租售 宏村 黟縣 老民居客棧商鋪 正在開發(fā)租售 黃山中路 屯溪區(qū) 第二住宅、度假公寓 已開發(fā) 黃山茶林場 黃山區(qū) 上海知青養(yǎng)老公寓 擬開發(fā) 在 黃 山 市旅游業(yè)調(diào)整結(jié)構(gòu)、 迎接新 的升級發(fā)展之際 ， 在來自江浙投資商與溫州等地炒家的推動下， 處于 著名古村、古街、度假區(qū)、 風(fēng)景區(qū)或高爾夫球場內(nèi) 的 多個 旅游房地產(chǎn) 樓盤借勢 迅速崛起，備受市場的關(guān)注。 黃山旅游房地產(chǎn)發(fā)展的類型 黃山的旅游房地產(chǎn)主要依托各度假區(qū)發(fā)展起來。這些旅游房地產(chǎn)根據(jù)所依托的旅游資源及發(fā)展定位可分為三種類型： ? 城市型，指依托徽文化古商業(yè)街、城市旅游和旅游接待設(shè)施、度假娛樂因素發(fā)展的房地產(chǎn)。 黃山旅游房地產(chǎn)的發(fā)