【正文】 現(xiàn)房是指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產證的商品房，與消費者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產權證。 房屋的凈高：是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。 商品房的起價：是指商品房在銷售時各樓層 銷售價格中的最低價格。 小高層房：是指 9 至 11 層高以下的樓房。 躍層式商品房：是指由上、下兩層樓面、臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房，并 采用戶內獨用的小樓梯連接的房屋。它是表示一個建筑物建筑規(guī)模大小的經濟指標。單層住宅如內部帶有部分樓層 (如閣樓 )也應計算建筑面積。 (5)穿過建筑物的通道，建筑物內的門廳、大廳不論高度如何，均按一層計算建筑面積。 (8)獨立柱雨蓬，按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積；多柱雨蓬，按外圍水平面積計算建筑面積。 (11)突出墻面的門斗，眺望間，按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。 (13)住宅建筑內無樓梯，設室外樓梯 (包括疏散梯 )的，其室外樓梯按每層水平投影面積專項規(guī)劃十三：黃山市旅游房地產開發(fā)與管理 計算建筑面積；樓內有樓梯，并設室外樓梯 (包括疏散梯 )的，其室外樓梯按每層水平投影面積的一半計算建筑面積。 (4)沒有圍護結構的屋頂水箱間。 從以上可以看出，住宅的建筑面積計算起來比較復雜，不僅規(guī)定多，而且專業(yè)性、技術性非常強。 ，新的房產測量規(guī)范將按精度等級不同，分別允許誤差范圍為 177。 什么是建筑容積率、建筑密度和綠化率？ 消費者在購房時，除了考慮地理位置和人文環(huán)境外，對生活的質量也越來越注重，他們特別關注在商品房銷售的廣告中常見的 “建筑容積率、建筑密度、綠化率 ”等技術經濟指標。 綠化率：是指規(guī)劃建設用地范圍內的綠地面積與規(guī)劃建設用地面積之比。 ② 套內墻體面積：商品房套內使用空間周圍的維護或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種： (1)共用墻包括各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻 (包括山墻 )；共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內墻體面積。 (2)作為人防工程的地下室。房屋作為不動產，與土地是不可分割的一個整體，房屋在發(fā)生轉讓等產權變更時，必然是房地一體進行的，不可能將房屋與土地分割開來處分。您可以委托中介機構或由開發(fā)商為您代辦。一個樓盤在推向市場時，先有 “均價 ”，通過它來計算出每棟樓中的每個單元戶型的價位，它是整個樓盤銷售價格控制的一個重要標準，是這個樓盤售價的平均值。 什么是房地產登記？ 房地產登記，即房地產產權登記，它是國家為健全法制，加強城鎮(zhèn)房地產管理，依法確認房地產產權的法定手續(xù)。 房地產登記時要對權利人、權利性質、權屬來源、取得時間、產權變化情況和房地產面積、結構、用途、價值、等級、坐落、坐標、形狀等進行記載。經濟適用房亦屬于全部產權。目前，已經取消標準價售房方式，原按標準價向職工售賣的公房，提倡職工補足成本價價款，轉為全部產權。印花稅的課稅對象是房地產交易中的各種憑證。 稅率和計稅方法。房屋所有人將財產贈給政府、社會福利單位、學校所書立的書據，免納印花稅。整個繳納完稅的程序是：在憑證書立或領受的同時，由納稅人根據憑證上所載的計稅金額自行計算應納稅額，購 買相當金額的印花稅票，粘貼在憑證的適當位置，然后自行注銷。 什么是契稅？購房者如何納稅？ 契稅是指房屋所有權發(fā) 生變更時，就當事人所訂契約按房價的一定比例向產權承受人征收的一次性稅收。 稅率。 什么是印花稅？購房者如何納稅？ 印花稅是對經濟活動和經濟交 往中書立、領受憑證征收的一種稅。應納印花稅的憑證在《中華人民共和國印花稅暫行條例》中列舉了 13 類。房 屋產權轉移書據，印花稅按所載金額萬分之五貼花。 納稅地點、期限和繳納方法。注 銷的方法是：可以用鋼筆、毛筆等書寫工具，在印花稅票與憑證的交接處畫幾條橫線注銷。單位售賣公房的公共維修基金，由售房單位和購房職工共同籌集，所有權歸購房人，用于售出住宅樓房公共部位和共用設施、設備的維修、養(yǎng)護。 購房時應要求開發(fā)商提供齊全的 “五證、二書 ” 不少買房人給本刊打電話，詢問在購房過程中，怎樣保證所購房屋是合法的，應該要求開發(fā)商提供哪些文件？在此特請北京市英島律師事務所鄧澤敏律師予以解答。 《國有土地使用證》 《國有土地使用證》是證明土地使用者 (單位或個人 )使用國有土地的法律憑證，受法律保護。 核發(fā)的目的：確保土地利用符合城市規(guī)劃，維護建設單位按照城市規(guī)劃使用土地的合法權益。 核發(fā)的目的：確認有關建設活動的合法地位，保證有關建設單位和個人的合法權益。當各種施工條件完備時，建設單位應當按照計劃批準的開工項目向工程所在地縣級以上人民政府建設行政主管部門辦理施工許可證手續(xù)，領取施工許可證。其主管機關是北京市國土房管局，證書由市國土房管局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。 《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》 兩書可以作為商品房買賣合同的補充約定，并且是房地產開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時，向購房人提供的對商品住宅承擔質量責任的法律文件和保 證文件。根據《北京市人民政府關于印發(fā)北京市已購公有住房上市出售實施辦法的通知》第九條規(guī)定：居民上市出售已購公有住房后，又在一年內新購商品房的，按新購商品房與出售公有住房成交價的差 額計征契稅。 (1)新政策執(zhí)行以前，購買這樣一套商 品房所需繳納的契稅為： 600000 元 %＝ 9000 元 (2)新政策執(zhí)行后，出售已購公有住房再買商品房所繳納的契稅則為： 專項規(guī)劃十三：黃山市旅游房地產開發(fā)與管理 (600000 元 320200 元 )%＝ 4200 元 (3)相比之下，現(xiàn)在比以前節(jié)省了約 4800 元。房屋是特殊的財產，所有權權屬的確定應以產權證記載為準，因此應在購房以前對此就有清楚判斷。 繼承關系 根據我國《繼承法》規(guī)定：房地產繼承從被繼承人死亡的時間開始。繼承先由第一順序繼承人繼承，沒有第一順序繼承人的，由第二順序繼承人繼承。再有就是未成年人購房問題。 買什么樣的房不后悔？首先關注房屋舒適度 準備在 2020 年買房的朋友很多，眼下可供買房人選擇的房 子也不少。如子女未成年，則登記時要指定一名監(jiān)護人 (一般是父母親 )列入產權登記檔案。 相互扶助關系 在房改售房中，一些老人沒有經濟能力購買 成本價房改房屋，其子女中有經濟能力、愿資助者可在購房協(xié)議中加以注明，并經公證，這樣有利于房屋產權將來的分配。第一順序：配偶、子女、父母。 產權共有關系 夫婦在婚姻關系持續(xù)期間所購得的房地產，如無其他協(xié)議，則該房地產屬共有財產，也就是房產證上的名字不管是誰，效果都一樣，即夫妻雙方各有 一半份額。 (1)新政策執(zhí)行以前，購買這樣一套商品房所需繳納的契稅為： 308000 元 %＝ 4620 元 (2)新政策執(zhí) 行后，出售已購公房再買該商品房無需繳納契稅，因而契稅為 0 (3)相比之下，現(xiàn)在比以前節(jié)省了約 4620 元。那么，到底出售公房再買商品房能減免多少稅費呢， “我愛我家 ”的專家為您詳細算了一筆賬： 以出售三元橋一帶一套 80 平方米的已購公房為例，房價約為 4000 元／平方米，總房價合計為 32 萬元。 《住宅使用說明書》 是房地產開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時，向購房人提供的有關住房使用的說明。購房者如需調查房屋的建筑質量，還可查驗房地產商的《工程驗收證》。北京市建委于 1996 年成立了北京市建筑工程交易管理中心，負責開工審批等項工作。 《建設工程施工許可證》 《建設工程施工許可證》 (建設工程開工證 )是建筑施工單位符合各種施工條件 、允許開工的批準文件，是建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一。 《建設工程規(guī)劃許可證》 《建設工程規(guī)劃許可證》是有關建設工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設單位建設工程的法律憑證，是建設活動中接受監(jiān)督檢查時的法定依據。 《建設用地規(guī)劃許可證》 《建設用地規(guī)劃許可證》是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經城市規(guī)劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑 證，是建設單位用地的法律憑證。 “五證 ”是指《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》 (建設工程開工證 )、《商品房銷售 (預售 )許可證》。從 2020 年 4 月 1 日起，公共維修基金的交納標準調整為：購房人按成本價基價的 2%，售房單位按多層住宅售房款的 2%、高層住宅售房款的 3%的比例，籌集公共維修基金。 對有些憑證應納稅額較大，不便于在憑證上粘貼印花稅票完稅的，納稅人可持證到稅務機關，采取開繳款書或完稅證繳納印花稅的辦法，由稅務機關在憑證上加蓋印花稅收訖專用章。 印花稅采取由納稅人自行繳納完稅的方式。 減稅、免稅規(guī)定。印花稅由應納稅憑證的書立人或領受人繳納，具體地說，產權轉移書據由立據人繳納，如果立據人未繳或少繳印花稅的，書據的持有人應負責補繳。 征稅范圍及納稅人。具體契稅適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在稅率范圍內按照本地區(qū)的實際情況確定。 征收范圍及納稅人。不論貼多少枚印花稅票，都要將稅票予以注銷，印花稅票注銷后就完成了納稅手續(xù)，納稅人對納稅憑證應按規(guī)定的期限妥善保存一個時期，以便稅務人員進行納稅檢查。印花稅在應納稅憑證書立領受時繳納，合同在簽訂時繳納，產權轉移書據在立據時繳納。其應納稅額的計算公式為：應納稅額 =計稅金額 適用稅率。房屋因賣買、繼承、贈與、交換、分割等發(fā)生產權轉移時所書立的產權轉移書據便是其中之一。它是一種兼有行為性質的憑證稅，具有征收面廣、稅負輕、由納稅人自行購買并粘貼印花稅票完成納稅義務等特點。在國家規(guī)定的住房面積之內，職工按標準價購房后只擁有部分產權，可以繼承和出售，但出售時原產權單位有優(yōu)先購買權，售房的收入在扣除有關稅費后，按個人和單位所占的產權比例進行分配。 什么是住宅的 “全部產權 ”和 “部分產權 ”？ 國務院發(fā)布的《關于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》中，對 “全部產權 ”和 “部分產權 ”都作了明確的規(guī)定。經審查確認產權后，由房地產管理機關發(fā)給《房地產產權證》。用擬定的均價乘以每棟樓的系數(shù)，得出這棟樓的銷售平均價。但購房者會發(fā)現(xiàn)，用標著的 “均價 ”來買房，往往想買的房子與打出的 “均價 ”有很大差距。 產權證如何辦理？手續(xù)是否很麻 煩？ 網友問：請問產權證如何辦理？是否手續(xù)很麻煩？ 李律師答： 每套商品房產權證的辦理必須在開發(fā)商取得該套房屋所在整幢樓的大房屋產權證后才能進行分割。產權包括什么？擁有產權能享受到什么權利？產權和土地有無必然聯(lián)系？在項目銷售中，有無規(guī)定什么東西是有產權的，什么東西是沒有產權的？ 李律師答： 房屋產權指的是 房屋所有對房屋所擁有的完全所有權，主要包括對房屋的占有，使用，處分和收益權。 二、商品房分攤的公用建筑面積主要包括以下兩部分： (1)電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑服務的公共設施用房和管理用房之建筑面積； (2)各單元與樓房公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻 (包括山墻 )墻體水平投影面積的50%。 商品房的銷售面積如何計算？ 按照《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規(guī)定》 (京房地權字 [1998]第 1285 號 )：商品房的銷售面積是指購房者所購買的套內或單元內的建筑面積 (即套內建筑面積 )與應分攤公用建筑面積之和。附屬建筑物也計算在內，但應注明不計算面積的附屬建筑物除外。、177。 十種情況不計入建筑面積 根據新的國家級標準 ———《房產測量規(guī)范》， 10 種情況下建筑面積不計算。 (6)單層住宅的分隔操作間、控制室、儀表間等單層房間。 (2)檢修、消防等用的室外爬梯，寬度在 60 厘米以內的鋼梯。凹陽臺按其陽臺凈面積 (包括陽臺欄板 )的一半計算建筑面積。 (10)兩個建筑物之間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計算建筑面積。 (6)電梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墻囪等均按建筑物自然層計算建設面積。 (3)地下室、半地下室等及相應出入口的 建筑面積，按其上口外墻 (不包括采光井、防潮層及其保護墻 )外圍的水平面積計算。因為建筑面積是計算商品房價格的結算數(shù)據，所以對于購房者來說，了解建筑面積的計算方法是非常重要的。 水景商品房：是指依水而建的房屋； TOWNHOUSE：也叫聯(lián)排別墅，正確的譯法應該為城區(qū)住宅，系從歐洲舶來的，其原始意義上指在城區(qū)的沿街聯(lián)排而建的市民城區(qū)房屋。 商品房的使用率：是指房屋的使用面積與建筑面積的比例。 專項規(guī)劃十三：黃山市旅游房地產開發(fā)與管理 預售價：是指商品房預售的價格。 建筑密度：是指建筑覆蓋率，即項目用地范圍內所有基底面積之和與規(guī)劃建設用地面積之比。 房屋的進深：是指房屋的實際長度。 商品房的結構：售房的樓書中常見用語，房屋結構可分為磚混結構、磚木結構和鋼筋混凝土結構。當然人們居住的空間