房地產(chǎn)開發(fā)報建實(shí)際操作經(jīng)驗分享-全文預(yù)覽
【正文】 防停車位的使用權(quán)問題，現(xiàn)在的爭議非常大。當(dāng)然這只是我的個人觀感，大家不必介意?！ ∪朔拦こ淌欠浅Ｉ窠?jīng)的一樣中國特色的東西。比如12層以上要設(shè)置專門的消防電梯，17層以上設(shè)置剪刀樓梯，這些強(qiáng)制性規(guī)范已經(jīng)是鐵律。在這個方面，審查那也是越來越嚴(yán)。另外呢，我們的開發(fā)商，也的確是非常的不象話，要滿足消防規(guī)范的話，這個投入太大了。至于人防報建，這個東西莫名其妙，我不知道這個算什么，我對任何備戰(zhàn)的東西，都心存惡感。ID: 09677063布施天下 發(fā)表于：2008516 21:59:06 第6樓消防和人防專項審查這兩樣?xùn)|西搞死人?！ 〔贿^這個建設(shè)工程規(guī)劃許可證，在新的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》中被提到非常高的位置，反復(fù)的強(qiáng)調(diào)?！ ?fù)陠误w設(shè)計，設(shè)計公司再細(xì)化一下出建筑施工圖，就可以申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。這就是客觀規(guī)律。但是，你要把這部車停進(jìn)去，你另外還需要30平方米的進(jìn)車道。不過無數(shù)開發(fā)商都只是停留在口頭上，只要通過單體審查了，這個機(jī)械停車裝置那是絕對不會安裝的。這個時候什么毛招都會用上。大體的配置要求基本上都是這樣，各城市大同小異?！ 误w設(shè)計是啥呢？就是在總平面規(guī)劃的基礎(chǔ)上，落實(shí)單體建筑的設(shè)計方案。這個東西管的是管徑和流量，以及連接市政管線的位置?！ ≡僬f到這個排水許可證。這種情況那是想賠錢都搞不定的。最常見的是市政排污管線突然就重新施工，換地方了，哪怕它不換地方，就是水平抬高個幾公分，這個小區(qū)的排水因為傾斜度不夠，那也完蛋了。這都是管線綜合沒搞好的標(biāo)志啊。一下雨小區(qū)就變池塘的事情，我實(shí)在是見得太多了；然后，對于年輕的我來說，就是網(wǎng)絡(luò)整天出問題，小區(qū)網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營商根本沒得選，因為只埋了一條管，別的網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營商想進(jìn)來提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)都不行，而現(xiàn)在的這家，不是這里的線路壞就是那里壞，整天修，我這正打怪呢，嘣的一下，斷網(wǎng)了。只要有這個，基本上這個小區(qū)你就不用多考慮了。給排水不用多解釋了，就是怎么引自來水進(jìn)小區(qū)，然后怎么把生活污水和雨水排出小區(qū)；強(qiáng)電就是生活用電，線路從哪里進(jìn)，怎么上樓，怎么進(jìn)門；弱電的內(nèi)容就多了，什么有線電視線、各類通訊線路、網(wǎng)線、內(nèi)部監(jiān)控線路，等等等等，多得要死。搞得不好的話，實(shí)在是害死人啊。我也沒見過那種零缺陷的總平面設(shè)計，只要有心，無論什么公司的總平面，無論是你萬科還是富力還是雅居樂，那只要一挑起來，問題都是一筐筐的。這么搞行不行？反正我個人不知道行不行。這都是可以鉆營的地方?！ ≡倥e個例子，容積率，總建筑面積除以凈用地面積。我這3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一個大型的架空平臺，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場。 在這里我要舉例說明一下，比如建筑密度，這個東西看起來很簡單是吧，就是建筑物基底面積占整個小區(qū)面積的比例數(shù)。嘿嘿?？傊易约阂豢吹竭@些手續(xù)，頭就痛得厲害。不過上有政策下有對策，事情都是人辦出來的。譬如最近國家的政策，要求先把環(huán)境評估搞了，再回頭來立項。反正現(xiàn)在各地由于市場經(jīng)濟(jì)的深度不同，所以在這個事情的管理上也不同。這種操作模式?jīng)]什么法律風(fēng)險可言，非常的經(jīng)濟(jì)實(shí)用，因此現(xiàn)在我國稍微有點(diǎn)規(guī)模的房地產(chǎn)公司都這么干。這里要注意一下，母公司拍到的土地，轉(zhuǎn)到其全資設(shè)立的項目公司名下，按我國法律，不屬于交易?！ ∠Ｍ谖胰蘸蟮穆殬I(yè)生涯中，不要再拿著商住用地土地證去規(guī)劃部門死磨硬泡，阿門?！ ⌒鲁青l(xiāng)規(guī)劃法第三十八條：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國有土地使用權(quán)的，在國有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。憤青們不要在這里給我指三道四。要知道，我國正式搞土地出讓也只不過是從1990年開始的，而以公開交易的形式搞土地出讓，甚至都只是從1997年才正式開始。然后給人家辦出商住用地土地使用權(quán)證。這絕對應(yīng)該是必須的程序。這三樣?xùn)|西涉及到國土部門和規(guī)劃部門曠日持久的權(quán)力斗爭。房地產(chǎn)開發(fā)報建實(shí)際操作經(jīng)驗分享中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法將于今年1月1日實(shí)施，我看了其中與房地產(chǎn)開發(fā)報建有關(guān)的內(nèi)容，有些感慨，想在這里講一講,希望對大家有所幫助.國土、規(guī)劃與建設(shè)這三個部門之間的恩怨由來已久，我想到哪里就講到哪里吧。有經(jīng)驗的同志，一看這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。 一般來說，一塊地，必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點(diǎn)，頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證（以下簡稱地規(guī)證）之后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證。因為首先，很多地方的國土部門在出讓土地的時候，根本不考慮規(guī)劃，直接就整塊出讓了。 我不是批評這種土地出讓模式容易滋生腐敗。因為我國的房地產(chǎn)管理體系那絕對是全世界獨(dú)有的?！ 〔贿^無論如何，這種土地交易模式現(xiàn)在已經(jīng)只是歷史了?！ 〕鞘小⒖h人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。不過這里也有些東西很有趣，與法律的關(guān)系也比較大，比如設(shè)立項目公司。因此，房地產(chǎn)公司可以任意設(shè)置項目子公司，在房子賣完后再把它在實(shí)體上消滅，只留下一個殼。我不知道在目前的市場里，可行性這個東西，政府是從什么角度來管理的。立項與其他程序的先后關(guān)系那更是異常隨便的事情。立不了項根本做不了環(huán)評。編制費(fèi)用稍微給多點(diǎn)都沒關(guān)系?，F(xiàn)在結(jié)構(gòu)類的工程師難找啊，感慨一個。這個階段就是審查小區(qū)
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