濟南財富廣場商業(yè)策劃報告-文庫吧在線文庫
【正文】 案名 潘集商業(yè)核心區(qū)的，時尚休閑的，可休閑、可娛樂、可餐飲的，特色風情休閑天堂 潘集區(qū) .核心商圈 . City Crossing街區(qū) —— 時尚休閑特色風情商業(yè)街 休閑特區(qū) 財富樂街 或 第 二 部 分 項 目 定 位 E網(wǎng) 招商策略建議 PART■ 3 房地產(chǎn) 網(wǎng) E網(wǎng) 第 三 部 分 招 商 策 略 建 議 [招商策略 ]大鋪招商先行 目標商家 商家特征 對項目的作用 應(yīng)對策略 主力大鋪 ?一般都有特定的選址計劃、標準和流程，決策周期較長； ?談判能力強； 決定整個項目的發(fā)展前景 ?熟悉其選址特征，盡可能的迎合； ?同時與幾個大型店進行談判； ?給予一定的優(yōu)惠條件； 組合業(yè)態(tài) ?國內(nèi)或淮南本地知名品牌商家； ?一般對選址有一定要求，產(chǎn)品的適應(yīng)性較強 ?不同商家談判能力不同 ?可一定程度帶動其店鋪周邊的商業(yè)氛圍； ?如果規(guī)劃得當，多家組合也能在一定程度上起到旗艦店的作用； ?利用一類大型店對其形成吸引； 配套服務(wù) ?一般對主力店和旗艦店有一定依賴，需要分享其客源； ?產(chǎn)品適應(yīng)性強； ?談判能力較弱； ?對項目商業(yè)的補充 ?利用一類大型店對其形成吸引； ?進行嚴格篩選； E網(wǎng) [招商策略 ]大鋪主力店招商策略 第 三 部 分 招 商 策 略 建 議 商家選址的 基本出發(fā)點 決策因素 招商策略 招商方的職責分工 高利潤 店鋪盈利能力 項目區(qū)域及店鋪位置 挖掘項目商業(yè)價值 招商部門 客流量及消費水平 交通條件 建筑條件 布局及使用功能 產(chǎn)品定制或功能彈性化 開發(fā)商 配套條件 軟性指標 租金 ?合理制定租金 ?提供優(yōu)惠條件和優(yōu)質(zhì)服務(wù) 開發(fā)商 管理與服務(wù) 低風險 競爭對手 項目定位 ?定位準確 ?科學規(guī)劃業(yè)態(tài) 招商部門 項目發(fā)展前景 輔助業(yè)態(tài)或商家 ?規(guī)劃前景 ?盡快確定主力店和知名品牌店 招商部門 ∕開發(fā)商 能 力 可 及 資金流 ?開店計劃 ?內(nèi)部決策流程 ?調(diào)查、訪談 招商部門 人力資源 地方政策 E網(wǎng) [招商客戶策略 ]四地并行，主動出擊 四地并行 合肥 淮北 淮南周邊縣城 淮南其他鎮(zhèn)區(qū) 主動出擊 老客戶資源 地毯式搜索 第 三 部 分 招 商 策 略 建 議 E網(wǎng) 招商舉措 1——主力商家點對點招商 ?點對面宣傳，擴大影響 ?點對點溝通，重點突破 ?步步為營，分級招商、體驗互動式招商 目標： ?引發(fā)市場關(guān)注； ?溝通招商創(chuàng)新手法； ?拉高未來價值，降低現(xiàn)有的經(jīng)營門檻。 關(guān)聯(lián)擴張策略： 抓住市場優(yōu)勢業(yè)態(tài)業(yè)種，相互資源整合 ?對現(xiàn)有業(yè)種進行關(guān)聯(lián)擴張，并抓住優(yōu)勢業(yè)態(tài)、業(yè)種，相互整合，發(fā)揮購物、區(qū)位、形象、規(guī)模的優(yōu)勢，培育新的利潤增長點。 ?目前情況： 目前以服裝為主，兼有 KTV、婚紗攝影、休閑餐飲、娛樂等項目。 E網(wǎng) 區(qū)域商業(yè)市場狀況 項目周邊商業(yè)分析 ?本項目所在區(qū)域為潘集最為主要的商貿(mào)中心區(qū)，大型百貨、超市及專業(yè)零售已發(fā)展較為成熟，但生活休閑消費市場較為缺乏。目前經(jīng)營的依然以本土企業(yè)和國內(nèi)連鎖企業(yè)為主。 ?購物中心仍未出現(xiàn)： 至于在成熟市場常見的購物中心，則還未出現(xiàn)，相對于真正的購物中心，紅旗商貿(mào)文化廣場 屬形象混淆，其發(fā)展仍集中于購物功能需求上，餐飲娛樂設(shè)施較少，依然沒有脫離大百貨經(jīng)營模式。 ?先天的條件決定了潘集不可能跨越田區(qū)成為更大范圍內(nèi)的商業(yè)中心。通訊設(shè)施完備，郵政遍布城鄉(xiāng)，中國移動、中國聯(lián)通在潘集境內(nèi)的覆蓋面達到 100%。 本報告以潘區(qū)的市場研究為基礎(chǔ)，以現(xiàn)狀為參考依據(jù)，得以給出本項目的 商業(yè)定位和操作建議。區(qū)域內(nèi)有 30多家國有 大中型企業(yè) ，擁有大量居住區(qū)，客源基礎(chǔ)良好?？偯娣e 600平方公里，轄 五鎮(zhèn)五鄉(xiāng)一個街道辦事處，人口 43萬，其中農(nóng)業(yè)人口 35萬。 ? 區(qū)域內(nèi)消費習慣與傾向?qū)哟畏蛛x明顯，相對較大的消費力基本存在于田家庵區(qū)，高端消費群體與高端消費項目也存在于田家庵區(qū)，區(qū)域內(nèi)存在較多的是一般的低端消費市場。 E網(wǎng) 區(qū)域商業(yè)市場狀況 淮南居民消費習慣呈現(xiàn)三大特點 ?實用消費： 受到歷史文化和消費文化的影響，居民消費多注重實用性消費為主。 ?零售業(yè)市場競爭十分激烈： 雖然網(wǎng)點分布比較分散，但區(qū)域商圈內(nèi)的同行業(yè)競爭十分激烈。但如果沒有統(tǒng)一的規(guī)劃指導，忽視市場環(huán)境和市場支撐力，將很難避免發(fā)展不協(xié)調(diào)或經(jīng)營狀況不佳的情況（如本項目）出現(xiàn)。除紅旗商貿(mào)文化廣場外，基本的商業(yè)形態(tài)以傳統(tǒng)街鋪和集中式商業(yè)街區(qū)為依托的零售店為主。 ? 一系列宏觀調(diào)控政策的實施，房市已顯現(xiàn) 回暖，對項目的發(fā)展產(chǎn)生利好影響； ? 片區(qū)整體商業(yè)檔次提升，推動片區(qū)價格上 漲； ? 消費市場潛力大，消費需求顯現(xiàn)多樣化趨
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