【正文】 面積 141m2 主力總價 130萬 物業(yè)管理費 /平方米 3. 樓盤購買人群分析 該區(qū)域范圍內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品主要為高層公寓，產(chǎn)品種類豐富，我們可以看到 距離市中心最遠(yuǎn)的愛家金河灣的產(chǎn)品面積段從 70 平方米起到 300 平方米大平層均包含，可見該區(qū)域的購房人群還是很廣泛的。其中： 商業(yè)辦公用地 5 公頃，開發(fā)商業(yè)、酒店、酒店式公寓、辦公 (SOHO)共 35 萬平方米，容積率為 7?？梢愿讨芷诘淖赓U服務(wù)，來服務(wù)更高速流動的商務(wù)活動。 沿高鐵鐵軌則建設(shè) LOFT 挑高 小戶型精裝公寓。 產(chǎn)品不斷的升級隨著地塊的成熟度與品牌知名度的提升將更快提升價值。 4 號地塊 該地塊 遠(yuǎn)離項目其它地塊，受 交通樞紐與高鐵干擾大，建議為周邊產(chǎn)業(yè)客群度身定制“行政公館”級的精裝修公寓，以二房、三房為主力房型，實施 管家式的服務(wù)，解除產(chǎn)業(yè)客的后顧之憂。 5 號地塊 該地塊具有最多的臨河景觀面，且正對 3 號商業(yè)地塊，離高架鐵軌則較遠(yuǎn)，地理位置相對優(yōu)越。而與城際高鐵結(jié)合如此精密的五星酒店也將創(chuàng)造一種全新的酒店文化。 ④ 少部分外地人士 據(jù)當(dāng)?shù)?地產(chǎn)界資深人士介紹，置業(yè)無錫的外地人士不足兩成 。類似鳳凰城的綜合類型。 一次性付款饋贈 50 元 /平方米 。 小 三 室 127 m178。 當(dāng)大量客群分流至城南，板塊將更加缺乏消費群支撐。 ③ 地塊內(nèi)河流水質(zhì)污染嚴(yán)重，河道臟亂。另外，還將推出 總建筑面積超 100 萬平方米的城市綜合體 ，以旅游休閑為主題，集現(xiàn)代旅游商務(wù)、購物娛樂、文化教育、生活休閑于一體，包含了高級百貨、特色商業(yè)街、餐飲娛樂、五星級酒店、大型超市、 5A 寫字樓、智能停車場等主要業(yè)態(tài)。 城市中心區(qū)的戰(zhàn)略地位及強勁發(fā)展勢頭吸引了眾多國內(nèi)著名企業(yè)加入。 無錫市商業(yè)發(fā)展相對人民消費力 發(fā)展相對滯后，高品質(zhì)商業(yè)的過度集中化對分散的區(qū)域商業(yè)中心的發(fā)展不利。無錫有 500600 萬人口，人均 GDP、人均消費總額和零售總額都很高，消費力比較強，未來的增長速度也非常可觀，這對連鎖商業(yè)的發(fā)展是一個很好的基礎(chǔ)。 月度特征二：高端產(chǎn)品供應(yīng)量大 ， 首次改善型產(chǎn)品供應(yīng)量小，供求結(jié)構(gòu)不匹配 7 月市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的特征是高端產(chǎn)品所占比重過大，而作 為市場成交主力的首次改善型高產(chǎn)品所占供應(yīng)比重偏?。? 成交結(jié)構(gòu)上無明顯變化，走勢平穩(wěn)，首次改善型產(chǎn)品依然是成交的絕對主力，無錫市民的購房習(xí)慣根深蒂固； 無錫全市住宅供求走勢3 1 . 2 82 9 . 9 72 5 . 1 5362 4 . 0 42 9 . 1 92 2 . 4 6 2 6 . 3 1 2 0 . 01 0 . 37 . 91 6 . 04 . 51 2 . 42 2 . 6 1 1 . 71 . 00 . 40 . 60 . 30 . 30 . 40 . 20 . 405101520253035404 月上 4 月下 5 月上 5 月下 6 月上 6 月下 7 月上 7 月下0 . 00 . 20 . 40 . 60 . 81 . 01 . 2成交量 供應(yīng)量 供求比 無錫全市住宅存量結(jié)構(gòu)變化圖（萬平米）7 5 . 8 3 7 0 . 3 1 6 6 . 7 9 6 5 . 4 2 6 2 . 0 85 3 . 0 71 0 1 . 6 6 9 5 . 5 3 9 6 . 2 1 9 7 . 2 48 6 . 1 7 8 . 2 37 2 . 51 8 7 . 7 41 7 5 . 9 2 1 7 2 . 6 2 1 7 4 . 2 81 5 8 . 2 41441 2 7 . 6 45 7 . 4 75 5 . 7 6 5 5 . 4 6 5 6 . 1 15 7 . 5 24 9 . 4 61 1 6 . 81 1 4 . 3 6 1 2 8 . 1 9 1 2 2 . 3 71 1 8 . 5 51 1 6 . 0 91 1 7 . 9 25 7 . 2 65 3 . 1 501002003004005006002 0 0 9 . 1 2 0 0 9 . 2 2 0 0 9 . 3 2 0 0 9 . 4 2 0 0 9 . 5 2 0 0 9 . 6 2 0 0 9 . 71 8 0 以上1 4 4 1 8 01 2 0 1 4 49 0 1 2 09 0 以下對比供應(yīng)結(jié)構(gòu)與成交結(jié)構(gòu)我們不難看出，首次置業(yè)、低端首次改善型、再次改善型產(chǎn)品的供應(yīng)和成交是比較匹配的， 而高端首次改善型和高端產(chǎn)品的供應(yīng)和成交存在錯位，這會造成市場進一步放量及高端產(chǎn)品去化相對困難 。錫國土商業(yè)、商務(wù)辦公、居住地塊位于太湖新城立信大道西側(cè)、和暢路北側(cè)。錫國土 2020 252居住、商業(yè)4 7 6 9 4 . 6地塊位于錫滬路與江海路交叉口西北側(cè)。錫國土 2020 3310交通設(shè)施用地2433地塊位于錫山區(qū)東港鎮(zhèn)東廊路西。中檔價位的房源正迎合了剛性需求者的置業(yè)要求。 二、 無錫房地產(chǎn)市場 1. 無錫房地產(chǎn)市場 發(fā)展綜述 無錫樓市商品房發(fā)展自 19952020 年左右單位福利分房個人買斷后開始。 甲午戰(zhàn)爭后，許多有識之士看到國家積貧積弱，主張“實業(yè)救國”。 1983 年 3 月 1 日實行市管縣體制，無錫市轄江陰、無錫、宜興 3縣。西晉太康二年 (281 年 )復(fù)置無錫縣，屬毗陵郡。 無錫火車站北廣場綜合交通樞紐項目定位報告 第一部分 無錫市場 一、 無錫概況 1. 城市綜述 區(qū)號： 0510 郵編： 214000 人口： 全市總?cè)丝?518 萬 。元元貞元 (1295 年 )升無錫為州，屬江浙行中書省常州路。 1987 年 4 月、 1988 年 3 月、 1995 年 6 月江陰、宜興、無錫先后撤縣設(shè)市。此時涌現(xiàn)的榮氏家族，唐氏家族日后均成為中國民族經(jīng)濟旗幟，據(jù) 1937 年國民政府軍事委員會統(tǒng)計，當(dāng)時無錫在全國 6 個主要工業(yè)城市中，產(chǎn)業(yè)工人數(shù)占第二位， 工業(yè)產(chǎn)值僅次于上海、廣州 ，居第三位，資本總額居第五位。無錫樓市價格大幅拉動開始于 2020 年無錫太湖花園，新世紀(jì)花園，黃金海岸，五愛家園等中心城區(qū)配套較完善的花園式小區(qū)的出現(xiàn)，自 2020 到 2020 年價格持續(xù)攀升，到陽光城市花園等超大規(guī)模社區(qū)熱賣到達頂峰。 購房人群主要集中在， 結(jié)婚族 ，周邊拆遷戶，置業(yè)者中不少是外地人（無錫有購房入戶政策），100 平方米左右的樓盤很受歡迎，對于外地人來說，這批房源總價不高，又能達到他們落戶的目的。錫國土 2020 329商業(yè)、商務(wù)辦公、居住6 5 2 2 6 . 9地塊位于太湖新城五湖大道東側(cè)、周新路南側(cè)、大通路北側(cè)。錫國土 2020 241土地用途土地面積土地位置編號序號商業(yè)、旅游設(shè)施地塊位于新區(qū)梅村鎮(zhèn)新華路東、梅里路北、伯瀆河南側(cè)。錫國土居住、商業(yè)地塊位于太湖新城和暢路北側(cè)、觀順路西側(cè)、觀山路南側(cè)、信成道東側(cè)。 ③ 商業(yè) 地產(chǎn) 無錫有幾個商圈？ 縱觀無錫的商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀，形成成熟氣候的依舊集中在中心商業(yè)板塊，突出的區(qū)域為崇安寺及周邊 地段，三洋百盛、大洋百貨、商業(yè)大廈是這一區(qū)域的典型支撐項目，也是無錫當(dāng)前商業(yè)氛圍最濃郁和繁華的代表。而