【正文】 近期無(wú)錫 市場(chǎng) ① 土地市場(chǎng) 無(wú)錫市國(guó)土資源局即將掛牌出讓第四批國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，共 14 塊地，累計(jì)土地面積約100 萬(wàn)平米。錫國(guó)土 2020 3613居住、商業(yè)3 9 7 4 4 . 4地塊位于惠山區(qū)前洲鎮(zhèn)玉洲路東側(cè)，南至錫玉路，北至青城西路。錫國(guó)土 2020 318商業(yè)、商務(wù)辦公、居住2 2 2 6 1 6 . 8地塊位于太湖大道以南、鴻橋路以東、隱秀路以西。錫國(guó)土 2020 274商業(yè)62509地塊位于胡埭路與小胡山南路交叉口東北側(cè)。錫國(guó)土居住、商業(yè)地塊位于無(wú)錫（太湖）國(guó)際科技園（湖景路以北、凈慧西道以西）。錫國(guó)土商業(yè)、商務(wù)辦公、居住地塊位于太湖新城五湖大道東側(cè)、周新路南側(cè)、大通路北側(cè)。錫國(guó)土商業(yè)、商務(wù)辦公、居住地塊位于太湖新城立信大道西側(cè)、觀山路北側(cè)、觀順路東側(cè)、高浪路南側(cè)。錫國(guó)土土地用途土地面積土地位置編號(hào)序號(hào) ② 住宅市場(chǎng) 1）整體量?jī)r(jià)趨勢(shì) 月度特征：量?jī)r(jià)齊 升，供需 兩 旺 7月無(wú)錫 房 產(chǎn) 市 場(chǎng) 供 應(yīng) 量同比增加 ，增幅 10%，環(huán) 比增加 ，增幅 44%；成交量同比增加 ，增幅 132%，環(huán) 比增加 ，增幅 %；成交均價(jià)同比增長(zhǎng) 12元 /平米，增幅 %，環(huán) 比增 長(zhǎng) 163元 /平米，增幅 3% 3 1 . 6 45 7 . 5 96305466902040608010012008.1月08.2月08.3月08.4月08.5月08.6月08.7月08.8月08.9月08.10月08.11月08.12月09.1月09.2月09.3月09.4月09.5月09.6月09.7月01000202030004000500060007000商品住宅新增供應(yīng)面積（萬(wàn)㎡） 商品住宅備案成交面積（萬(wàn)㎡）商品住宅成交均價(jià)（元/ ㎡） 成交套數(shù)（套）2）供求情況 月度特征一：新增供應(yīng)量有所增加，但依然小于成交量，庫(kù)存量持續(xù)降低。 反觀其他商業(yè)板塊，以替代和分化核心商圈為使命的太湖廣場(chǎng)（ CBD）板塊發(fā)展至今，商圈氣氛及人氣遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到預(yù)期，在其內(nèi)部商業(yè)格局尚不明朗、商業(yè)核心尚未形成的前提下，太湖廣場(chǎng)商圈顯然無(wú)力去引導(dǎo)一個(gè)城市的商業(yè)發(fā)展，更多的是推動(dòng)、加快全市整體商業(yè)發(fā)展。對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)，在無(wú)錫，未來(lái)還是有很大空間可以去發(fā)揮的。目前無(wú)錫商業(yè)的發(fā)展，特別是零售商業(yè)的發(fā)展正處于從單核向多核發(fā)展的臨界點(diǎn)，如何突破單核、形成多核城市，既需要開(kāi)發(fā)商運(yùn)營(yíng)商來(lái)努力，也離不開(kāi)政府的規(guī)劃。存量房的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與此類似，因此 創(chuàng)造 了存量房的高速去化。 第二部分 地塊分析 一、 地塊概況 地理位置 全市地理位置示意 本項(xiàng)目位于無(wú)錫市火車站北面，距市中心不到 2 公里，南至瑞江路、北至錫滬路、東至通江大道、西至惠勤路。 整個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃在 2020 年完成。其開(kāi)發(fā)力度、結(jié)構(gòu)布局、規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)均達(dá)到了無(wú)錫城市開(kāi)發(fā)的最高水平。吾愛(ài)人家（原軍分區(qū)地塊）、崇安寺二期、九龍倉(cāng)時(shí)代大廈、凱賓斯基二期、茂業(yè)城二期、恒隆廣場(chǎng)、保利達(dá)廣場(chǎng)、蘇寧廣場(chǎng)、西水東、新夾城地塊、綠塔路地塊、崇安區(qū)政府北側(cè)地塊、朝陽(yáng)廣場(chǎng)地塊、中醫(yī)院地塊、江南中學(xué)地塊、運(yùn)河新村地塊等。 4. 地塊 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì) Strength： ① 依托火車站北廣場(chǎng)綜合交通樞紐 113 億的規(guī)劃，將就近享有 交通的極大便利，不僅地鐵 3 號(hào)線、公交樞紐將聯(lián)通全市，城際鐵路將更利于出行 ，高速接通長(zhǎng)三角各主要城市。 且在當(dāng)?shù)厝说挠∠笾?，也屬于較不愿選擇的居住區(qū)域，以至于該板塊住宅價(jià)格無(wú)法大幅上漲。 機(jī)會(huì) Opportunity ① 無(wú)錫是一座藏富于民的城市，居民消費(fèi)力普遍較高，中端住宅市場(chǎng)較大。 ⑤ 項(xiàng)目周邊有大量的 產(chǎn)業(yè)客群，周邊新推樓盤部分也為他們消化， 隨著交通樞紐的發(fā)達(dá)，產(chǎn)業(yè)群將進(jìn)一步發(fā)展，更多的產(chǎn)業(yè)客或?qū)⒊蔀轫?xiàng)目 銷售 的主力客源。 二、周邊 房地產(chǎn)情況 1. 周邊樓盤情況 周邊 1 公里范圍內(nèi)， 現(xiàn)主要樓盤有華仁鳳凰城、愛(ài)河金河灣、常工城尚城 ，均為在售項(xiàng)目。\73 m178。\170 m178。 周邊環(huán)境（配套、交通） 項(xiàng)目照片 小區(qū)內(nèi)部配套 :一個(gè)幼兒園和少量商鋪，以及一個(gè) 1500 米的沿河景觀步道，還有穿插在小區(qū)里的一些零星的運(yùn)動(dòng)設(shè)施 中小學(xué) :廣勤中心小學(xué)、廣勤中學(xué)、廣豐中學(xué)、廣瑞中學(xué)、廣播電視大學(xué) 幼兒園 :小區(qū)內(nèi)部配套幼兒園 綜合商場(chǎng) :華潤(rùn)百家超市、家樂(lè)福保利店、易初愛(ài)蓮錫滬路店、金陵大酒店、國(guó)際飯店、海興大酒店、 國(guó)美電器 銀行 :無(wú)錫各大銀行支行 醫(yī)院 :錫山人民醫(yī)院、崇安醫(yī)院 其他 :站前商貿(mào)城 1912 酒吧一條街、火車站北廣場(chǎng) 最新動(dòng)態(tài) 愛(ài)家金河灣中央公館 150 平方米平層大宅 9 月 26 日盛大開(kāi)盤，三重豪禮 禮遇峰層。公交線路豐富，現(xiàn)有 3 路、 28 路、 311 路等；配套齊全，市政和生活配 套設(shè)施完備，距離市中心核心商圈 3 分鐘車程，無(wú)錫廣播電視大學(xué)（原廣瑞高級(jí)中學(xué)）、錫山人民醫(yī)院等近在咫尺，項(xiàng)目北臨正在規(guī)劃建設(shè)中的大型購(gòu)物超市。 最新動(dòng)態(tài) 華仁鳳凰城二期 100160平米中央景觀尊邸， 9月 26日盛大公開(kāi)！現(xiàn)火爆認(rèn)籌中 1萬(wàn)抵 2萬(wàn)！ 2萬(wàn)抵 4萬(wàn)！ 3萬(wàn)抵 6萬(wàn)！ 99 平方米 114 平方米 141 平方米 164 平方米 保利達(dá)廣場(chǎng) 由于該項(xiàng)目與市中心距離僅 1 公里，且火車站南廣場(chǎng)商業(yè)配套遠(yuǎn)優(yōu)于北廣場(chǎng)，因此該項(xiàng)目商業(yè)體量較小。政府 意欲借此來(lái) 拓展區(qū)域的經(jīng)濟(jì)功能、商業(yè)功能與服務(wù)功能。 ② 周邊 產(chǎn)業(yè)客群 火車站板塊有機(jī)電五金類及裝飾建材類的 專業(yè)市場(chǎng)，不少私營(yíng)企業(yè)主或相關(guān)專業(yè)人士會(huì)在周邊置業(yè)，作為工作居所，或也可能將家庭遷居在此，長(zhǎng)期居住。且 133 億巨資打造的北廣場(chǎng)綜合交通樞紐必將迅速提升板塊價(jià)值，因此投資需求或?qū)?大幅度增長(zhǎng)。 規(guī)劃指標(biāo) 數(shù)值(萬(wàn)平方米) 比例 建設(shè)成本(元/平方米)土地面積（公頃） 容積率 地上建筑面積（萬(wàn)平米） 100%其中： 商業(yè)(30%持有) 7% 4000五星級(jí)酒店(持有) 3% 8000酒店式公寓(可售) 3% 6000辦公 (SOH O) ( 可售 ) 10% 5000高層住宅(可售) 67% 2500商業(yè)街(可售) 7% 3500公建配套 3% 3000地下車庫(kù)及設(shè)施用房(萬(wàn)平方米) 3500總建筑面積(萬(wàn)平方米) (地下車庫(kù)21萬(wàn)，6000個(gè)車位) 3 號(hào)地塊 物業(yè)形態(tài)：酒店及辦公 及商業(yè) 規(guī)劃建議： 五星級(jí)酒店 ：項(xiàng)目所屬火車站板塊對(duì)于五星級(jí)酒店的需求微小，因此該板塊內(nèi)現(xiàn)無(wú)五星酒店。 由于緊鄰交通樞紐，因此可開(kāi)設(shè)酒店空中特別通道，直達(dá)高鐵軟席或 VIP 候車廳， 形成極好的客流導(dǎo)入。 商業(yè)街：交通樞紐型商業(yè)多以餐飲、百貨、土特產(chǎn)為主。 2 號(hào)地塊 該地塊在所有地塊中面積最大，方正完整。而南北縱向進(jìn)深較短，受高鐵干擾更多。商業(yè)地塊啟動(dòng)不僅提升項(xiàng)目綜合體的形象，也完善了生活配套，迅速提升了后續(xù)地塊的價(jià)值