【正文】 045 開工 裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯、精裝 開盤時(shí)間 2020 年 8 月 交房時(shí)間 2020121 價(jià) 格范圍 均價(jià) 8500 元 /平方米 主力面積 主力總價(jià) 物業(yè)管理費(fèi) 元 /平方米 車位價(jià)格 12 萬元 /位 產(chǎn)品形態(tài) 6 幢 16～ 18 層高層、 3 幢 31～ 33 層高層 ， 6 幢精裝修 面積分割及配比 戶 型 面 積 戶 數(shù) 比 例 一 室 二 室 小 三 室 三 室 140m2 四 室 190m2 周邊環(huán)境（配套、交通） 項(xiàng)目照片 周邊交通便利，緊鄰廣瑞路，人民東路近在咫尺。月 車位價(jià)格 未定 產(chǎn)品形態(tài) 住宅、商住樓 、 寫字樓 、酒店， 多層，小高層，高層 面積分割及配比 戶 型 面 積 戶 數(shù) 比 例 一 室 二 室 99m2 小 三 室 114m2 三 室 141m2 四 室 163m2 別 墅 周邊環(huán)境（配套、交通） 項(xiàng)目照片 周邊汽車站、火車站、大型超市、醫(yī)院、學(xué)校一應(yīng)俱全；社區(qū)內(nèi)配套 :5A 級(jí)智能化寫字樓，法國雅高集團(tuán)的宜必思酒店，容納 12個(gè)班級(jí)的幼兒園，室內(nèi)室外游泳池， 體育活動(dòng)中心，會(huì)所，劇場(chǎng)，物業(yè)管理中心，社區(qū)中心等。 2. 樓盤趨勢(shì)分析 從周邊逐年開發(fā)的項(xiàng)目形態(tài)可以發(fā)現(xiàn)，城市綜合體 漸成主流 。我們認(rèn)為，主要購買人群 為以下幾類 ① 城區(qū)首次改善型需求客戶為主力 他們對(duì)火車站板塊沒有很大的抵觸心理，在 面臨第一次升級(jí)置業(yè)的選擇時(shí)，比較城南的更高總價(jià)段后，或由于地緣關(guān)系，或由于總價(jià)預(yù)算，選擇了距離市中心更近，但總價(jià)卻更便宜的火車站板塊 ?；疖?站板塊亦當(dāng)有少部分外地置業(yè)者，主要置業(yè)動(dòng)機(jī)應(yīng)以投資兼度假為主。 住宅 (含配套商業(yè)街 )用地 公頃，可建 萬平方米，容積率為 。 標(biāo)志著這個(gè)城市的產(chǎn)業(yè)效能。如 2周左右的城市考察調(diào)研的團(tuán)隊(duì)辦公點(diǎn)，如某展會(huì)期間設(shè)立的臨時(shí)辦公點(diǎn)，或作為周邊產(chǎn)業(yè)群落的臨時(shí)接待處等等。建議建設(shè)高 品質(zhì)的大戶型 甚至大平層空中別墅概念的 高層 公寓 ，面向高端客戶。 1 號(hào)地塊 該地塊周邊環(huán)境最為優(yōu)越，繁榮、現(xiàn)代且離市中心更接近。 二、項(xiàng)目開發(fā)次序建議 開發(fā)次序建議由 3號(hào)商業(yè)地塊與 1 號(hào)地塊同時(shí)啟動(dòng)，由 1 號(hào)地塊快速回籠資金，而 3 號(hào)地塊先行建設(shè)商業(yè)、而后是辦公樓，而后是持有的五星酒店。 三、產(chǎn)品定位建議 商業(yè)物業(yè) 開放式商業(yè)廣場(chǎng)及商業(yè)街各商業(yè)類型配比建議 中檔與經(jīng)濟(jì)快速類 餐飲 40%， 專業(yè)市場(chǎng) 30%，百貨類 20%，其它 10% 定位為交通樞紐綜合商業(yè)服務(wù)配套，與貿(mào)易樞紐產(chǎn)業(yè)市場(chǎng) 五星級(jí)酒店 無錫 中心城區(qū)地標(biāo)建筑，長(zhǎng)三角樞紐型 行政 酒店典范 甲級(jí)寫字樓 貿(mào)易樞紐型服務(wù)式甲級(jí)寫字樓 住宅 物業(yè) 針對(duì)都市時(shí)尚青年及周邊產(chǎn)業(yè)客群的 LOFT 精裝迷你公寓 針對(duì)城區(qū)主力改 善型需求的 都會(huì)公館 針對(duì)高端產(chǎn)業(yè)客群的 行政公館 針對(duì) 城區(qū)奢華型居住需求的 空中行宮 建議 住宅 戶型面積配比 房型 面積段 建議比例 一房，挑高 5 米以上 LOFT 5060 平方米 15% 兩房 8595 平方米 10% 小三房 120144 平方米 20% 三房 144170 平方米 30% 四房 170200 平方米 20% 大平層 250300 平方米 5% 。 而后啟動(dòng) 2 號(hào)地塊，并在此層次 上再上一級(jí)臺(tái)階，到 5 號(hào)地塊的高端客戶，最后開發(fā) 4 號(hào)地塊的 行政公館區(qū)。因此整體戶型面積宜偏小，建設(shè)小三房 與部分二房，沿高鐵鐵軌也是建設(shè) LOFT挑高小戶型精裝公寓。建議建設(shè)市場(chǎng)所需求的主力戶型大三房 與四房為主 的社區(qū) ，以規(guī)模和品質(zhì)為賣點(diǎn)面向城區(qū)主力改善型客戶 。而 為配合周邊產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)與交通樞紐之間的極高關(guān)聯(lián)度，可辟出部分整塊的大面積商業(yè)作為產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)，起 到銜接和引入作用。 辦公 樓 ： 火車站周邊的 寫字樓 多位于南廣場(chǎng)以及向市中心延伸的地區(qū) ，如鳳凰大廈， 東方時(shí)代大廈等，北廣 場(chǎng)位置更加緊密依托 周邊 產(chǎn)業(yè)圈層以及高鐵商務(wù)客流，因此 建議建造中檔、精致、小面積為主的 Service Office—— 服務(wù)式寫字樓， 以全面的商務(wù)設(shè)施、多樣的休閑娛樂、以及優(yōu)質(zhì)的服務(wù)管理，提倡“拎包入駐辦公”的概念。但是隨著城際高鐵的開通，高端商務(wù)人士也將出入火車站綜合交通樞紐，五星級(jí)豪華酒店的需求將因此派生。 第三部分 規(guī)劃及產(chǎn)品定位建議 一、產(chǎn)品規(guī)劃建議 1. 項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo) 項(xiàng)目中商住配套開發(fā)用地約 公頃，地上建筑面積 萬平方米，綜合容積率為 。 ③ 婚房或首次置業(yè)類 剛性需求客群 該部分客群由于預(yù)算限制，較能忍受火車站區(qū)域的小環(huán)境，并且或許尚未買車，因此尋求與市中心更接近的距離。對(duì)于項(xiàng)目自身發(fā)展而言，長(zhǎng)遠(yuǎn)來看有利于提升自身乃至板塊的價(jià)值，但區(qū)域型商業(yè)體的發(fā)展在無錫并非一帆風(fēng)順，也將考驗(yàn)開發(fā)商的能力，尤其是持續(xù)發(fā)展的責(zé)任感與意識(shí)。而以住宅與辦公樓為主。 最新動(dòng)態(tài) 常工城尚城 正在推的是羅馬座 /悉尼座， 10 月將推出紐約、柏林座的部分房源，面積為 和 ，目前已接受認(rèn)購，到了開盤可享受超值優(yōu)惠：交多少抵雙倍，如 1 萬抵 2萬， 2 萬抵 4萬，以此類推，最大優(yōu)惠 5萬抵 10 萬。 認(rèn)購即送 1%優(yōu)惠 鉑金卡 1 萬抵 3 萬，更有優(yōu)先解籌選房資格。 大平層 300 m178。 二 室 92 m178。 而 位于火車站南廣場(chǎng)的 保利達(dá)廣場(chǎng)在不久將來將是本案直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 。 威脅 Threat ① 無錫 樓市供應(yīng)量龐大，而主要消費(fèi)客群為本地客戶，容量有限，對(duì)將來的樓市發(fā)展，尤其是大盤的去化有瓶頸限制； ② 南部濱湖 區(qū)發(fā)展強(qiáng)勢(shì)， 漸成為品質(zhì)地產(chǎn)的代表。 ② 項(xiàng)目周邊高端住宅發(fā)展已 有一階段，品質(zhì)尚可，對(duì)提升板塊品質(zhì)有很大推動(dòng)。 ② 列車、地鐵穿越時(shí)的噪音、震動(dòng)污染，將影響居住品質(zhì)，造成客戶的困擾。 ② 地塊頗具規(guī)模，聯(lián)動(dòng)交通樞紐，容易在本地市場(chǎng)創(chuàng)造形象，引起轟動(dòng)。 20202020 年中心區(qū)公建重點(diǎn)為：建設(shè)人民路、圖書館路、崇寧路東延段、太湖廣場(chǎng)地區(qū)支路網(wǎng)等道路工程，實(shí)施環(huán)城河沿線地區(qū)環(huán)境綜合整治、朝陽廣場(chǎng)綠地、太湖廣場(chǎng)改造等環(huán)境工程，建設(shè)環(huán)城河公園、復(fù)興巷小游園。 現(xiàn)在我們所說的城市中心區(qū)，已不再是單指?jìng)鹘y(tǒng)的 “龜背形 ”中心區(qū)，而是指包含次中心區(qū)在內(nèi)的城中片區(qū)，具體范圍為： 西至京杭運(yùn)河、東至滬寧鐵路、北倚江海路、南臨太湖大道。 ② 無錫城市中心區(qū)建設(shè) 2020 年下半年， 無錫城建規(guī)劃由第一輪的 “夯實(shí)基礎(chǔ) ”、第二輪的 “拓展骨架 ”到新一輪的 “優(yōu)化功能、領(lǐng)先發(fā)展 ”的轉(zhuǎn)變，特別是運(yùn)河、環(huán)城河亮化工程和大規(guī)模舊城改造，使城市中心區(qū)價(jià)值得以重塑，大都市風(fēng)采逐步展現(xiàn)，板塊蘊(yùn)藏巨大契機(jī)，片區(qū)樓 市也將于近年內(nèi)集體發(fā)力。 周邊道路系統(tǒng)圖 地塊形狀示意 1 地塊形狀示意 2 2. 周邊環(huán)境 現(xiàn)況 （請(qǐng)參考隨報(bào)告附的 項(xiàng)目周邊狀況 .jpg，單獨(dú) A4 打印） 地塊西南興源路對(duì)街為現(xiàn)代的商場(chǎng)辦公樓與公寓，錫澄路對(duì)街除 無錫第三醫(yī)院外基本為舊 區(qū)改造地塊，錫滬路對(duì)街河西為現(xiàn)代居住社區(qū)，河?xùn)|為舊區(qū)改造地塊，