【正文】 4 5 7 4 . 5地塊位于新區(qū)梅村鎮(zhèn)新華路東、梅里路北、伯瀆河南側。錫國土 2020 3613居住、商業(yè)3 9 7 4 4 . 4地塊位于惠山區(qū)前洲鎮(zhèn)玉洲路東側，南至錫玉路，北至青城西路。錫國土 2020 3310交通設施用地2433地塊位于錫山區(qū)東港鎮(zhèn)東廊路西。錫國土 2020 318商業(yè)、商務辦公、居住2 2 2 6 1 6 . 8地塊位于太湖大道以南、鴻橋路以東、隱秀路以西。錫國土 2020 296居住、商業(yè)3 4 4 4 4 . 1地塊位于太湖新城和暢路北側、觀順路西側、觀山路南側、信成道東側。錫國土 2020 274商業(yè)62509地塊位于胡埭路與小胡山南路交叉口東北側。錫國土 2020 252居住、商業(yè)4 7 6 9 4 . 6地塊位于錫滬路與江海路交叉口西北側。錫國土居住、商業(yè)地塊位于無錫（太湖）國際科技園（湖景路以北、凈慧西道以西）。錫國土商住地塊位于惠山區(qū)陽山老鎮(zhèn)區(qū)，東至陽山鎮(zhèn)派出所，南至環(huán)山路，西至新瀆路錫國土商業(yè)地塊位于惠山區(qū)玉祁鎮(zhèn)，東至振祁路，南至暮橋路，北至規(guī)劃新橋路。錫國土商業(yè)、商務辦公、居住地塊位于太湖新城五湖大道東側、周新路南側、大通路北側。錫國土商業(yè)、商務辦公、居住地塊位于太湖新城立信大道西側、和暢路北側。錫國土商業(yè)、商務辦公、居住地塊位于太湖新城立信大道西側、觀山路北側、觀順路東側、高浪路南側。錫國土商業(yè)地塊位于胡埭路與小胡山南路交叉口西北側。錫國土土地用途土地面積土地位置編號序號 ② 住宅市場 1）整體量價趨勢 月度特征：量價齊 升，供需 兩 旺 7月無錫 房 產 市 場 供 應 量同比增加 ，增幅 10%，環(huán) 比增加 ，增幅 44%；成交量同比增加 ，增幅 132%，環(huán) 比增加 ，增幅 %；成交均價同比增長 12元 /平米，增幅 %，環(huán) 比增 長 163元 /平米，增幅 3% 3 1 . 6 45 7 . 5 96305466902040608010012008.1月08.2月08.3月08.4月08.5月08.6月08.7月08.8月08.9月08.10月08.11月08.12月09.1月09.2月09.3月09.4月09.5月09.6月09.7月01000202030004000500060007000商品住宅新增供應面積（萬㎡） 商品住宅備案成交面積（萬㎡）商品住宅成交均價（元/ ㎡） 成交套數(shù)（套）2）供求情況 月度特征一：新增供應量有所增加，但依然小于成交量，庫存量持續(xù)降低。 月度特征二：高端產品供應量大 ， 首次改善型產品供應量小，供求結構不匹配 7 月市場供應結構的特征是高端產品所占比重過大，而作 為市場成交主力的首次改善型高產品所占供應比重偏??； 成交結構上無明顯變化，走勢平穩(wěn)，首次改善型產品依然是成交的絕對主力，無錫市民的購房習慣根深蒂固； 無錫全市住宅供求走勢3 1 . 2 82 9 . 9 72 5 . 1 5362 4 . 0 42 9 . 1 92 2 . 4 6 2 6 . 3 1 2 0 . 01 0 . 37 . 91 6 . 04 . 51 2 . 42 2 . 6 1 1 . 71 . 00 . 40 . 60 . 30 . 30 . 40 . 20 . 405101520253035404 月上 4 月下 5 月上 5 月下 6 月上 6 月下 7 月上 7 月下0 . 00 . 20 . 40 . 60 . 81 . 01 . 2成交量 供應量 供求比 無錫全市住宅存量結構變化圖（萬平米）7 5 . 8 3 7 0 . 3 1 6 6 . 7 9 6 5 . 4 2 6 2 . 0 85 3 . 0 71 0 1 . 6 6 9 5 . 5 3 9 6 . 2 1 9 7 . 2 48 6 . 1 7 8 . 2 37 2 . 51 8 7 . 7 41 7 5 . 9 2 1 7 2 . 6 2 1 7 4 . 2 81 5 8 . 2 41441 2 7 . 6 45 7 . 4 75 5 . 7 6 5 5 . 4 6 5 6 . 1 15 7 . 5 24 9 . 4 61 1 6 . 81 1 4 . 3 6 1 2 8 . 1 9 1 2 2 . 3 71 1 8 . 5 51 1 6 . 0 91 1 7 . 9 25 7 . 2 65 3 . 1 501002003004005006002 0 0 9 . 1 2 0 0 9 . 2 2 0 0 9 . 3 2 0 0 9 . 4 2 0 0 9 . 5 2 0 0 9 . 6 2 0 0 9 . 71 8 0 以上1 4 4 1 8 01 2 0 1 4 49 0 1 2 09 0 以下對比供應結構與成交結構我們不難看出，首次置業(yè)、低端首次改善型、再次改善型產品的供應和成交是比較匹配的， 而高端首次改善型和高端產品的供應和成交存在錯位，這會造成市場進一步放量及高端產品去化相對困難 。 反觀其他商業(yè)板塊，以替代和分化核心商圈為使命的太湖廣場（ CBD）板塊發(fā)展至今，商圈氣氛及人氣遠沒有達到預期，在其內部商業(yè)格局尚不明朗、商業(yè)核心尚未形成的前提下，太湖廣場商圈顯然無力去引導一個城市的商業(yè)發(fā)展，更多的是推動、加快全市整體商業(yè)發(fā)展。 無錫商業(yè)發(fā)展概況： 無錫二產比較發(fā)達，三產相對比較落后，與浙江以及其他地方相比，商業(yè)地產還存在很大的發(fā)展空間。對商業(yè)地產開發(fā)來說，在無錫，未來還是有很大空間可以去發(fā)揮的。無錫有 500600 萬人口，人均 GDP、人均消費總額和零售總額都很高，消費力比較強，未來的增長速度也非?？捎^，這對連鎖商業(yè)的發(fā)展是一個很好的基礎。目前無錫商業(yè)的發(fā)展，特別是零售商業(yè)的發(fā)展正處于從單核向多核發(fā)展的臨界點，如何突破單核、形成多核城市，既需要開發(fā)商運營商來努力，也離不開政府的規(guī)劃。這并沒有錯，但是如果引導不好，就會讓人覺得這個市場投機比較多，大部分都是建了就賣，國際資本對這一模式不太感興趣，就造成商業(yè)地 產好像開發(fā)量非常 大，但實際上整個商業(yè)格局、商業(yè)品質不太高。存量房的產品結構與此類似，因此 創(chuàng)造 了存量房的高速去化。 無錫市商業(yè)發(fā)展相對人民消費力 發(fā)展相對滯后，高品質商業(yè)的過度集中化對分散的區(qū)域商業(yè)中心的發(fā)展不利。 第二部分 地塊分析 一、 地塊概況 地理位置 全市地理位置示意 本項目位于無錫市火車站北面，距市中心不到 2 公里，南至瑞江路、北至錫滬路、東至通江大道、西至惠勤路。項目地塊內河道河水污濁，部分運輸駁船?？俊?整個項目計劃在 2020 年完成。 城市中心區(qū)的戰(zhàn)略地位及強勁發(fā)展勢頭吸引了眾多國內著名企業(yè)加入。其開發(fā)力度、結構布局、規(guī)劃標準均達到了無錫城市開發(fā)的最高水平。大規(guī)模的造城運動體現(xiàn)在中心區(qū)開發(fā)的整體推動。吾愛人家（原軍分區(qū)地塊）、崇安寺二期、九龍倉時代大廈、凱賓斯基二期、